Форум города Ханты-Мансийска
16 января, понедельник

Городская жизнь / Долевое строительство

Cуть темы

Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом

Код защиты
Сортировать сообщения по дате:
Последние вверху
Последние внизу
  • Показать страницу:
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
12.01.2017 11:19:59 Sem
Активность:
10.47%
1 января 2017 г. вступила в силу 21-я по счету редакция федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Изменения затрагивают важнейшие стороны правового регулирования отношений между дольщиками и застройщиками. Однако покупателям не стоит рассчитывать на то, что новые поправки заставят застройщиков больше платить за задержку сроков ввода дома эксплуатацию и т.п.

Что изменится?
Новая редакция закона сочетает в себе изменения как уточняющего, так и дополняющего характера. В первую очередь стоит отметить, что повысились требования и к застройщикам, и к договору долевого участия. Одним из нововведений является правило о формировании уставного капитала строительных организаций только в денежной форме. Таким образом обеспечивается прозрачность активов учредителей, внесенных в счет оплаты своих долей. Минимальный размер уставного капитала зависит от метража всех строящихся объектов – чем он больше, тем больше должен быть объем уставного капитала. Например, при 1 000 кв. м застройки - не менее 2 млн миллионов рублей, а при 10 000 кв. м – от 10 млн рублей.

Впервые в законе № 214-ФЗ императивно указан перечень оснований, при наличии которых строительной организации запрещается привлекать денежные средства граждан для долевого строительства. Так, застройщики не могут брать у дольщиков деньги, если находятся в стадии ликвидации или банкротства или их деятельность приостановлена в качестве меры административного наказания по решению арбитражного суда. Строительные организации, внесенные в реестры недобросовестных поставщиков и участников аукциона по продаже земельного участка, также лишены упомянутого выше права. Кроме того, законом определено требование к лицу, осуществляющему ведение бухгалтерского учета в штате застройщика, – у него должна отсутствовать неснятая или непогашенная судимость за экономические преступления.

Изменения коснулись и размещения застройщиком информации о проектируемом объекте недвижимости. Ранее покупатели, желающие приобрести жилье, были вынуждены знакомиться с документами в офисе строительной организации, так как на официальных сайтах размещался ограниченный объем сведений. Сейчас статья 3.1. закона № 214-ФЗ обязывает застройщиков размещать на своих сайтах всю информацию, включая разрешение на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, проект договора долевого участия, способы обеспечения, договор поручительства и даже фотографии возводимых домов, отражающие текущий этап строительства.

Законодателем разъяснено, как должно выглядеть описание объекта долевого строительства. Императивно предусмотрено отображение схематического чертежа недвижимости в договоре, а также уточнено, что указание на назначение, вид, этажность, общую площадь, материал наружных стен и перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости и количество помещений вспомогательного использования является обязательным.

Условия о порядке оплаты стоимости договора также претерпели изменения. Законом уточнено, что он оплачивается дольщиком только после государственной регистрации единовременно или в согласованный сторонами период. Кроме того, предусмотрено открытие и ведение специального счета эскроу. Ранее такого пункта закон № 214-ФЗ не содержал. Положительная сторона новации в том, что до передачи объекта недвижимости денежные средства будут принадлежать дольщику, застройщик получит их только после завершения строительства. В случае одностороннего отказа от договора или его расторжения в судебном порядке депонирование прекращается и вложенная сумма возвращается.

Неоднозначным является дополнение п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ об освобождении застройщика от уплаты неустойки за просрочку сдачи объекта. Основанием его является уклонение дольщика от подписания передаточного акта. Однако критерии, по которым следует квалифицировать действия участника долевого строительства как «уклонение», не указаны.

Необходимо отметить, что под предмет регулирования закона № 214-ФЗ теперь будут подпадать жилые дома блокированной застройки, называемые в быту таунхаусами. Ранее такая норма отсутствовала, поэтому на практике возникала проблема применения специальных норм закона о несостоятельности (далее – закон № 127-ФЗ) к строительным организациям при введении в отношении них процедуры банкротства. Позиции арбитражных судов складывались неоднозначно: одни применяли общие положения закона № 127-ФЗ, так как указывали, что таунхаусы не относятся к многоквартирным домам, другие, напротив, занимали противоположную точку зрения, применяя специальные нормы §7 главы IX указанного документа. Сейчас законодатель исправил эту неопределенность, указав, что должны учитываться специально предусмотренные пункты о банкротстве застройщиков закона о несостоятельности, то есть нормы §7 главы IX закона № 127-ФЗ.

Подробнее об изменениях в законе о долевом строительстве – в статье «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже, но переложить новые затраты на покупателя вряд ли получится».

Судебная практика сегодня…
Перечисленные изменения затронут важнейшие стороны правового регулирования отношений между дольщиками и застройщиками. При этом следует отметить, что на судебной практике в части взыскания убытков и неустойки они мало отразятся. Суды значительно снижают заявляемые дольщиками требования о выплате неустоек, порой в десятки раз, руководствуясь статьей 333 ГК РФ. При этом основания для снижения могут приводиться совершенно разные или не приводиться вовсе. В одних процессах, уменьшая размер неустойки, суд учитывал нахождение застройщика в процедуре банкротства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2014 по делу № А63-6172/2011), в других - незначительность задержки (определение Московского городского суда от 16.11.2015 № 4г/1-11535/2015), в третьих - сложность и трудоемкость самого процесса строительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2015 по делу № 33-48314/2015).

Однако судебная практика не единообразна – есть решения, по которым неустойка взыскивается в полном объеме. Но это скорее исключение. Суды в таких спорах не учитывают финансовые трудности застройщика или его экономическое положение в качестве уважительных причин для снижения насчитанной суммы (постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.03.2012 № Ф03-404/2012); не принимают во внимание ссылки на недобросовестные действия генеральных подрядчиков. Производственный риск должен быть просчитан строительной организацией до заключения договоров и до определения стоимости необходимых работ (определение Приморского краевого суда от 22.09.2014 по делу № 33-8332).

Особого внимания заслуживает определение Верховного суда РФ от 20.01.2015 № 18-КГ14-184, в котором коллегия судей пришла к выводу, что направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления о переносе сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию само по себе не свидетельствует о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Но самое сложное в таких процессах – доказать и взыскать убытки. В соответствии со ст. 10 закона № 214-ФЗ, они подлежат возмещению в полном объеме сверх взыскиваемой неустойки. Указанное условие императивно и не может быть заменено застройщиком на иное, например, на компенсацию только убытков или только неустойки. Чаще всего дольщики обращаются в суды с требованием о взыскании расходов на наем жилья. По таким основаниям судебная практика складывается неоднозначно: одни суды указывают на отсутствие необходимости несения расходов за наем помещений и отказывают истцам (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2015 № 33-1453/2015 по делу № 2-3164/2014, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2015 по делу № 33-28544/15), другие, наоборот, признают такие затраты убытками (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.09.2015 по делу № 33-8276/2015).

Если покупатель приобретает объект недвижимости на кредитные средства и выплата банку процентов по сниженной ставке зависит от момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но по вине застройщика этого не происходит, то следует взыскать убытки в виде погашении разницы между пониженными процентами и фактически уплаченными повышенными процентами. Суды такие требования часто удовлетворяют (Апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 11.12.2014 по делу № 33-17654/2014, Верховного суда Республики Карелия от 17.06.2014 по делу № 33-2312/2014, Московского городского суда от 16.05.2014 по делу № 33-13995/2014, Московского областного суда от 02.06.2014 по делу № 33-11944/2014).

Чтобы не попасть на удочку застройщиков, необходимо тщательно изучать условия предлагаемого договора долевого участия, документацию по объекту и земельному участку, на котором расположиться постройка и, безусловно, полную информацию о застройщике. Общение со строительными организациями необходимо выстраивать в форме переписки, отправляя все письма с претензиями по почте ценным письмом с описью вложений.

http://www.irn.ru/articles/39639.html
12.01.2017 11:15:33 Sem
Активность:
10.47%
Изменения в закон "О долевом строительстве" вступят в силу в 2017 году, рассказали в пресс-службе Минстроя России. В частности, закон устанавливает требования к застройщикам, которые имеют право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора долевого строительства. Уставный капитал застройщика должен составлять не менее 150 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 100 тыс. кв.м; 400 млн рублей при максимальной площади объектов не более 250 тыс. кв.м; 800 млн рублей при площади объектов долевого строительства не более 500 тыс. кв.м; 1 млрд рублей при площади всех объектов более 500 тыс. кв.м.

Кроме того, в отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации или банкротства, не должно быть долгов по налогам и сборам.

Застройщик вправе заключить договор поручительства по своим обязательствам в случае, если размер его уставного капитала не соответствует требованиям закона. Такой договор должен предусматривать солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед дольщиком.

Закон предусматривает возможность создания компенсационного фонда в целях дополнительной защиты прав дольщиков, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых (застройщиков) введены процедуры банкротства. Средства фонда будут формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Размер и порядок обязательных отчислений, условия использования средства фонда будут также установлены правительством. Размер взноса не может превышать 1% от планируемой стоимости строительства дома.

Закон предусматривает возможность использования счетов эскроу для расчетов по договору долевого строительства. В целях регулирования нового механизма в документе предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу. В частности, право на открытие таких счетов будут иметь только банки, в которых могут размещаться средства федерального бюджета.

Закон об участии в долевом строительстве также будет дополнен статьей о раскрытии застройщиком информации о своей деятельности в интернете.

Поправками также меняются требования к договору долевого строительства. Он должен содержать план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме расположение комнат, балконов, вспомогательных помещений. При этом план должен соответствовать информации, включенной в проектную декларацию.

Дольщик в случае ненадлежащего качества объекта строительства вправе предъявить иск в суд или подать свои претензии застройщику в письменной форме. Застройщик обязан устранить выявленные дефекты. Если этого не произошло, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В законе также определен перечень целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков. Помимо строительства, затрат на проектную документацию и создание сетей инженерно-технического обеспечения, средства могут быть направлены на строительство объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры).

Документ также предусматривает создание единого реестра застройщиков.

Закон принят под названием "О внесении изменений в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и отдельные законодательные акты РФ". Предполагается, что закон вступит в силу с 1 января 2017 года. Ряд положений, в том числе в части требований к капиталу застройщика, договору поручительства и счетов эскроу, вступят в силу с 1 июля 2017 года.

Подробнее: http://usirf.ru/news/popravki-v-214-fz-vstupyat-v-silu-v-ietom-godu.html
10.01.2017 12:23:09 Sem
Активность:
10.47%
Специально для «Недвижимость и Цены» юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов рассказал обо всех последних изменениях в 214-ФЗ, которые были внесены за прошедший год. Новые правила устанавливают к застройщикам целый ряд требований, несоответствие которым ведет к запрету на продажи квартир долевым инвесторам.

Если застройщик вопреки закону заключает такую сделку, то она может быть признана недействительной. Именно поэтому будущим дольщикам, заинтересованным в безопасности собственных вложений, необходимо понимать, при каких условиях застройщик по новым правилам имеет право продавать квартиры в новостройке, а при каких — нет.

Напомним, что ранее для продаж дольщикам квартир в будущей новостройке застройщик должен был обладать правом собственности или аренды на земельный участок, разрешением на строительство и проектной декларацией. Вся эта информация находилась в открытом доступе. Сейчас эти правила сохраняются, но к ним добавляются новые требования.

Уставной капитал обязан вырасти
Итак, законодательно были установлены более высокие требования к минимальному размеру уставного капитала, который напрямую зависит от площади объектов строительства.

Размер уставного капитала

Площадь застройки Уставной капитал
до 1 500 м2 не меньше 2 500 000 р.
до 2 500 м2 4 000 000 р.
до 10 000 м2 10 000 000 р.
до 25 000 м2 40 000 000 р.
до 50 000 м2 80 000 000 р.
до 100 000 м2 150 000 000 р.
до 250 000 м2 400 000 000 р.
до 500 000 м2 800 000 000 р.
свыше 500 000 м2 1 500 000 000 р.

Эти требования начинают действовать после 1 июля 2017 года, то есть законодатель дал застройщикам временной лаг для подготовки к реформе.

Если же кому-то из застройщиков данного временного промежутка окажется недостаточно или по каким-либо другим причинам он не будет соответствовать данным требованиям, то закон в этом случае однозначен — он не может заключать ДДУ с гражданами. Если все же ДДУ, заключенные с такими застройщиками, будут поступать в регистрирующий орган, то в отношении таких сделок обязан последовать отказ. Но есть ситуация, когда закон разрешает заключать ДДУ с уставным капиталом меньше требуемого. Это возможно, если застройщик оформил договор поручительства и предоставил его государственному регистратору. Этот договор должен быть нотариально заверен и предоставлен в регистрирующий орган до даты регистрации первого ДДУ. Нотариально заверенный договор желателен и на сайте застройщика. Это доказывает легитимность продаж по ДДУ.

Быстро проверить размер уставного капитала застройщика можно с помощью бесплатного сервиса федеральной налоговой службы в сети: egrul.nalog.ru, а также путем получения от застройщика справки о совокупной площади объектов строительства. Такая справка может публиковаться на официальном сайте застройщика.

Если идет ликвидация, то покупать не стоит
Застройщик не может законно продавать квартиры, если находится в процессе ликвидации. Подтверждением этого является, с одной стороны, отсутствие судебных процессов по этой теме в системе kad.arbitr.ru, а с другой — справка по этому вопросу со стороны контролирующего органа. Однако получение такой справки может занять месяц или более, поэтому лучше проверять через онлайн систему арбитражной практики.

Кроме того, убедиться в том, находится ли застройщик в процессе ликвидации или нет, до сделки с ним можно путем проверки его выписки ЕГРЮЛ онлайн на сервисе федеральной налоговой службы по адресу: egrul.nalog.ru.

Банкроты не торгуют
Для продажи квартир долевым инвесторам застройщик должен не иметь статуса банкрота. Проверить можно в системе арбитражных решений: kad.arbitr.ru. Если в отношении застройщика в этой системе нет определений арбитражного суда о введении процедуры банкротства, то застройщик банкротом не является.

Второй способ проверки путем использования публичного информационного ресурса www.fedresurs.ru.

Приостановка деятельности приостанавливает и продажи
Застройщик не имеет права продавать, если есть решение суда о приостановлении его деятельности.

В случае приостановления хозяйственной деятельности застройщика некоторые долевые инвесторы имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. Это касается исключительно дольщиков, инвестиции которых привлекались через эскроу-счета. В иных случаях у дольщиков такого права нет.

О факте приостановления деятельности застройщика можно узнать на сайте kad.arbitr.ru, а также путем обращения в контролирующий орган. Суд обязан в течение одного рабочего дня от даты принятия соответствующего решения о приостановлении деятельности застройщика направить в контролирующий орган соответствующее решение.

Требование об отсутствии застройщика в реестре недобросовестных поставщиков застройщик не имеет право продавать квартиры по ДДУ, если включен в реестр недобросовестных поставщиков. Данный реестр ведется Федеральной антимонопольной службой РФ. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте www.zakupki.gov.ru.

По новым правилам застройщик также не должен быть включен в реестр недобросовестных участников аукционов. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте torgi.gov.ru.

Сперва заплати налог, потом продавай квартиры
Под запрет попадают застройщики, имеющие налоговую недоимку или задолженность по иным обязательственным платежам в бюджеты Российской Федерации, если она составляет более 25% от активов застройщика в последнем отчетном периоде.

Четкого и внятного алгоритма получения такой информации о застройщике долевыми инвесторами законодатель не обозначил. Очевидно, что проблему решает получение справки ФНС России. Но чтобы ее получить, придется потратить время. Хорошим решением этой проблемы со стороны застройщиков будет публикация на своем официальном сайте таких справок ФНС России, которые застройщик может получать своими силами с периодичностью раз в месяц. Также снизить этот риск поможет мониторинг судебной практики по налоговым спорам застройщика: kad.arbitr.ru.

Безупречные кадры
Новая редакция закона обязывает застройщика обдуманно формировать свои кадры, так если директор или главный бухгалтер застройщика ранее имели судимость, то застройщик также лишается права продавать квартиры дольщикам. Законодатель не поясняет, о какой именно судимости может идти речь, поэтому можно сделать вывод, что недопустима любая судимость, даже за самые мелкие преступления. В интересах долевого инвестора удостовериться, имеют указанные выше должностные лица застройщика судимость или нет. Это можно сделать путем получения соответствующей справки о наличии или отсутствии судимости в Министерстве внутренних дел Российской Федерации. Хорошо, если эти справки изначально будут размещаться на сайте застройщика.

Все должно быть явным и общедоступным
Сайты застройщика должны содержать определенную информацию в соответствии с законодательными требованиями:

1. разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих публикации проектной декларации по текущему строительному проекту;
2. аудиторское заключение за последний год проверки деятельности застройщика;
3. разрешение на строительство по текущему строительному проекту;
4. правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок;
5. заключение экспертизы на проектную документацию;
6. проектную декларацию;
7. заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;
8. проект ДДУ;
9. выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительство или страхование ответственности) или привлечение инвестиций через счета эскроу;
10. договор поручительства с застройщиком, заключенный в том случае, если размер уставного капитала застройщика ниже, чем установленный законом минимальный предел;
11. фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств инвесторов объектов недвижимости (должны обновляться ежемесячно).

Финансирование стройки через эскроу-счета в банках
Законодателем вводится в 214-ФЗ новое понятие — счет эскроу. Понятие «договор счета эскроу» включено в ст. 860.7-860.10 Гражданского кодекса РФ с июля 2014 года. Предметом этого договора является открытие банком специального счета, на котором размещаются денежные средства инвестора. Доступ к этим средствам застройщик получает при условии оформления с долевым инвестором передаточного акта на построенную квартиру.

Финансирование строительства в этом случае происходит за счет средств целевого кредита данного банка — владельца счетов эскроу. Применение этих счетов является обязательным только в том случае, если до этого застройщик привлек от банка целевой кредит на строительство многоквартирного дома. Если застройщик не привлекал целевого кредита, он вправе не использовать счета эскроу.

Привлечение средств в данном случае происходит по следующей схеме:

1. банк заключает с застройщиком договор целевого кредита на финансирование строительства, а застройщик открывает расчетный счет в банке, через которые будут финансироваться строительные проекты;
2. застройщик и инвестор заключают ДДУ;
3. застройщик, инвестор и банк заключают договор счета эскроу, где фиксируются условия размещения денежных средств в банке;
4. инвестор вносит долевые инвестиции в размере цены ДДУ на счет эскроу в банк;
5. застройщик выполняет условия ДДУ и условия депонирования (ввод здания в эксплуатацию, передача квартиры инвестору);
6. застройщик получает доступ к средствам счета эскроу и за счет этих средств погашает целевой кредит банка. Остаток средств считается прибылью застройщика.

Необходимо учитывать, что любое дополнительное звено в финансовой цепочке между застройщиком и долевыми инвесторами увеличивает риски инвесторов. Например, довольно часто в последнее время мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий у тех или иных банков.

С введением эскроу-счетов кроме риска банкротства застройщиков, долевые инвесторы получают новую угрозу безопасности их инвестиций — риск банкротства банка — держателя счетов эскроу, либо риск отзыва у такого банка лицензии на осуществление банковской деятельности.

Таким образом, задача безопасности долевых инвестиций при использовании счетов эскроу эффективно не решается. От этой новеллы выигрывают банки, которые могут получить дополнительный денежный поток от долевых инвесторов, а также перспективного заемщика в виде застройщика.

Государственный компенсационный фонд
Сейчас создается государственный компенсационный фонд, за счет которого в будущем планируется достраивать объекты застройщиков-банкротов. В фонд будут поступать средства от каждого ДДУ застройщика. Сумма выплат пока неизвестна, но это будет не дороже, чем 1% стоимости проекта, указанного в декларации. Порядок отчисления и порядок управления фондом пока не ясны, но данные вопросы прорабатываются законодательно.

Календарь изменений
Большинство вышеперечисленных изменений и дополнений к основному закону рынка вступают в силу с 1 января 2017 года, то есть практически под бой курантов. Но есть требования, по которым дана отсрочка до 1 июля 2017 года. Это касается уставного капитала, положений об эскроу-счетах и едином реестре застройщиков. Важный нюанс — все нововведения не применяются к проектам, у которых государственная регистрация хотя бы одного ДДУ была осуществлена до 31 декабря 2016 года.

http://dmrealty.ru/articles/zakon-kak-na-ladoni
10.01.2017 12:20:22 Sem
Активность:
10.47%
Изучая бумаги девелопера, обращайте внимание на то, когда они выданы, кем подписаны и к какому проекту относятся.

Выбрать хорошую новостройку с оптимальным сочетанием цены и качества – серьёзная часть дела, однако после этого предстоит ещё более ответственный момент – проверка документов застройщика. Портал MetrPrice.ru собрал советы экспертов в помощь тем, кто отправляется в офис продаж, чтобы лично ознакомиться с юридической стороной покупки квартиры в новостройке.

БУМАЖНЫЕ ГОРЫ

Прежде всего, покупателю нужно быть готовым к тому, что документов на проверку будет много и читать их придётся внимательно. Виды документов, которые застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу, перечислены в п. 2 ст. 21 Федерального закона №214 о долевом участии, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». В этот пункт входят данные, связанные со стройкой:

- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- проектная документация со всеми изменениями;
- заключение государственной экспертизы проектной документации;
- правоустанавливающие документы на земельный участок.

Застройщик также обязан предоставить данные о себе (п. 2 ст. 20 214-ФЗ):

- учредительные документы компании;
- свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе;
- годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за последние 3 года;
- аудиторское заключение за последний год.

Без некоторых документов из этого списка застройщик не имеет права выходить на стройплощадку и привлекать деньги дольщиков в рамках ФЗ-214. К их числу относятся проектная декларация, разрешение на строительство, права на земельный участок, а также экспертиза проектной документации, – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ: ИЗУЧАЕМ ОПЫТ И ФИНАНСОВЫЕ ИСТОЧНИКИ ЗАСТРОЙЩИКА

- Всё о застройщике. Проектная декларация – исключительно полезный документ, который в сжатом виде содержит наиболее важную информацию о застройщике и проекте. В первом блоке указывается имя застройщика, его юридический адрес и реквизиты. Кроме того, здесь можно найти данные об учредителях, то есть конечных бенефициарах всего проекта. Отдельная графа посвящена проектам девелопера за последние три года. «Если проектов не было, то это может указывать на небольшой опыт застройщика в реализации жилой недвижимости, однако не стоит торопиться с выводами, – комментирует Мария Литинецкая. – Изучите биографию ключевых лиц компании – возможно, у них есть большой личный опыт в девелоперском бизнесе, а учреждённая фирма – новичок».

- На чьи деньги строится? Из проектной декларации можно узнать источники финансирования строительства. Обычно это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие кредитной линии от крупного банка – хороший знак, ведь банки тщательно проверяют, кому и на что выдают такие серьёзные кредиты.

- Кто генподрядчик? Из проектной декларации можно узнать точное наименование компании генподрядчика. Нередко срыв сроков строительства происходит именно по вине этого звена, поэтому есть смысл узнать, какие ещё проекты строила эта компания.

- Что строится? Второй важный блок проектной декларации – информация о проекте. Здесь вы узнаете сроки сдачи и ввода в эксплуатацию объекта, себестоимость и технологию строительства, этажность, площадь жилых и нежилых помещений, количество квартир и т.д. Этот документ наиболее полно описывает, собственно, саму новостройку, которую приобретает покупатель.

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО: ПРОВЕРЯЕМ СРОК ДЕЙСТВИЯ

Разрешение на строительство – один из важнейших документов застройщика, который выдаётся официальным органом по надзору за строительством (в Москве это Комитет государственного строительного надзора). Без этого документа застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков. «Иногда девелоперы начинают реализацию квартир до получения разрешения, что, по сути, противозаконно, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В этом случае они оформляют свои отношения с покупателями в форме предварительных договоров купли-продажи (ПДКП), которые являются рискованными для клиентов».

Обратите внимание на срок действия разрешения на строительства, указывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «Если срок окончания строительства, указанный в проектной декларации и в ДДУ, больше срока, указанного в разрешении на строительстве, нужно задуматься, – говорит эксперт. – Скорей всего, застройщик не успевает уложиться в график, и удастся ли ему продлить срок разрешения строительства на время достройки объекта – ещё под вопросом».

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: СРОК ДЕЙСТВИЯ И ВИД РАЗРЕШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Под правами на земельный участок понимается либо договор аренды, если земля получена застройщиком от собственника, либо свидетельство о праве собственности, если участком владеет сам застройщик.

Если застройщик арендует землю, покупателю нужно проверить факт государственной регистрации договора аренды, а также сравнить срок его действия со сроком, на который выдано разрешение на строительство. Если срок аренды уже истек, и нет никаких документов, подтверждающих его продление, заключать договор долевого участия с таким застройщиком не рекомендуется, говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Также в правах на землю указывается вид разрешённого использования участка. Если вы приобретаете квартиру в высотном доме, то на данном участке должно быть разрешено «размещение многоэтажной жилой застройки» (для апартаментов – «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов»). Это очень важный пункт: если застройщик возведёт многоэтажную новостройку на земле, предназначенной, например, только для индивидуального строительства (коттеджи, дачи и т.д.), то дом впоследствии снесут, а покупатель пополнит ряды обманутых дольщиков.

Получить исчерпывающую информацию о состоянии земельного участка можно с помощью выписки из ЕГРП по нему (кадастровый номер участка указывается в разрешении на строительство), говорит Наталья Шаталина. В данной выписке будет указано, кто является собственником или арендатором этого участка, есть ли по участку какие-либо ограничения, обременения, правопритязания или запреты.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ: О ПРОЕКТЕ БЕЗ ПРИКРАС

Этот документ содержит много полезной информации, однако клиенту нужно быть готовым к чтению многостраничного отчета со множеством цифр и непонятных терминов, предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). В нём указаны конкретные материалы, из которых будет строиться дом, здесь можно увидеть поэтажные планировки и планы технических коммуникаций. С помощью этого документа вы сможете узнать о «начинке» своего будущего дома без прикрас: например, увидеть, не соседствует ли ваша спальня с лифтовой шахтой.

НЕОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ: ПЕРВЫЙ ДДУ, КОММУНИКАЦИИ, СТРАХОВАНИЕ

Существуют документы, которые застройщик не обязан давать на ознакомление, но их все же стоит попросить, говорят эксперты. Среди них – копия первого заключённого ДДУ. Регистрируя первый договор, Росреестр тщательно проверяет у застройщика все нужные по закону документы – разрешение на строительство, экспертизу проекта, права на землю и т.д. Поэтому если первый ДДУ уже прошёл госрегистрацию, это значит, что Росреестр проверил базовые документы застройщика.

Стоит попросить и такой документ, как технические условия на подключение коммуникаций, а также генеральный договор между застройщиком и страховой компанией, которая обеспечивает страхование ответственности девелопера. Важно помнить, что с 2017 года система обеспечения ответственности застройщиков изменится – место страховщиков займёт государственный Компенсационный фонд, куда застройщики будут отчислять процент от каждого заключённого ДДУ.

ПРИНЦИПЫ ПРОВЕРКИ

Обязательно сопоставляйте все данные, которые вы почерпнули из официальных документов застройщика, говорят эксперты. «Разрешение на строительство должно быть выдано, разумеется, на тот же участок, который указан в проектной декларации, – обращает внимание Мария Литинецкая. – Более того, площадь корпусов и их этажность после завершения строительства должны соответствовать данным, указанным в разрешении. На рынке были прецеденты в прошлом, когда лишние этажи, не предусмотренные разрешением, демонтировались по требованию властей».

Также важно обращать внимание не только на содержание документов, но и на то, кто и когда подписал бумаги, всё ли в порядке с печатью, говорят специалисты рынка недвижимости.

«Многое можно самостоятельно проверить через Интернет, – советует Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). – К примеру, разрешение на строительство стоит сверить с тем, что выложено на соответствующем сайте уполномоченного органа». Узнав реквизиты застройщика из проектной декларации, можно сделать запросы в налоговую службу и ЕГРЮЛ. Есть смысл изучить и биографию генерального директора.

И ещё один важный момент. Не стесняйтесь узнать, с кем ведёте переговоры о покупке квартиры. Здесь всего два варианта: это либо сотрудник отдела продаж застройщика, либо его представитель – специалист риэлторского агентства. В первом случае следует запросить подтверждение того, что работающий с вами менеджер действительно относится к компании-застройщику, говорит Владимир Каширцев. Во втором случае следует убедиться, что между застройщиком и риэлтором заключён официальный агентский договор. «Однако нужно понимать, что в договоре агентирования отражается множество сведений, представляющих коммерческую тайну сторон, – замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Поэтому, как правило, девелопер выдает агентству доверенность на реализацию квартир в проекте. Именно этот документ чаще всего предоставляют клиентам в качестве подтверждения полномочий продавца».

---

В качестве заключения стоит сказать, что проверить документы застройщика вполне реально самостоятельно, но в случае сомнений лучше привлечь юридически подкованного специалиста. И, конечно, стоит понимать, что проверка документов – не единственный этап в изучении понравившейся вам новостройки, говорят эксперты. Посетите стройплощадку, чтобы лично увидеть дорогу до будущего комплекса и его окружение, побеседуйте с представителями застройщика или даже строителями о том, как продвигается стройка, поищите информацию в Интернете. Именно всесторонний анализ ситуации позволит избежать трудностей в будущем.

https://www.metrprice.ru/analitika-rynka/daty-pechati-i-podpisi-proveryaem-dokumenty-zastroyschika-pered-pokupkoy-kvartiry-v-novostroyke
26.12.2016 23:39:59 Анонимно
Театр одного актера.
26.12.2016 09:30:42 Sem
Активность:
10.47%
ФЦСР: Как анализировать документы застройщика. Пошаговая инструкция
Открытость девелопера сегодня является одним из главных критериев, который свидетельствует о его добросовестности. Под этим несколько расплывчатым термином обычно подразумевается проектная документация, которую застройщик обязан предоставить любому покупателю. Однако далеко не каждый может грамотно прочитать многостраничные документы и сделать из них правильные выводы. Как проанализировать официальные бумаги проекта? Рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».

Минимальный набор
Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:

– права на земельный участок;
– разрешение на строительство;
– проектная декларация.

Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности. Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта. Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия.

Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов».

Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса.

По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя. В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».

Проектная декларация
Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта.

Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете.

Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги. Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика). Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.

Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию.

В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость. Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании. Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу. Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит. Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем.

Не следует пренебрегать информацией о генеральном подрядчике. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Темные лошадки
Однако есть и другие важные документы, которые можно попросить у застройщика, обратившись в офис продаж лично, если на сайте они не опубликованы. Для начала следует ознакомиться с копией первого заключенного ДДУ. Росреестр при регистрации первого долевого договора проверяет наличие всех требуемых законом документов (прав на землю, проектной декларации, разрешения на строительство, экспертизы проекта и др.). Без этих документов застройщик не имеет права продавать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, если ДДУ заключен, то все базовые документы проверены Росреестром.

Далее можно попросить показать вам и другую документацию, которая застройщиками обычно не публикуется:

– Заключение экспертизы проектной документации. Это серьезный многостраничный документ, насыщенный схемами и профессиональными терминами. В нем содержатся все технические подробности проекта: материалы, из которых изготовлен дом, фасады, межкомнатные стены, инженерное-техническое оборудование и т.п.

– Технические условия на подключение коммуникаций. Эти документы свидетельствуют о том, что застройщик уже имеет согласование на подведение коммуникаций.

– Проектная документация обычно включает архитектурно-градостроительное решение (АГР) и план создаваемого объекта (ПСО). В АГР отражены реальные технические параметры строящегося здания, в частности, его площадь и этажность. Они должны полностью соответствовать аналогичным характеристикам, указанным в проектной декларации и разрешении на строительство.

В ПСО содержится информация о реальных планировках квартиры и этажа, которые могут заметно отличаться от тех, что отражены в рекламных и маркетинговых материалах застройщика. К примеру, на этих планах можно увидеть, не проходит ли рядом с вашей квартирой ствол мусоропровода.

Итого
Все перечисленные документы (кроме первого заключенного ДДУ) застройщик обязан предоставить для ознакомления в соответствии с законом о долевом строительстве. Возможно, для ознакомления с документами вам придется приехать в офис застройщика, поскольку направлять копии закон не обязывает. Если менеджер по каким-то причинам отказывает вам в ознакомлении с одним из перечисленных документов, то он нарушает закон. Факт регистрации первого ДДУ вы можете проверить самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Однако, даже самый подробный анализ проектной документации не обезопасит вас от действий недобросовестного застройщика. Поэтому не стоит пренебрегать и другими широко известными способами проверки девелопера и проекта. Прежде всего, это интернет-разведка, включающая просмотр официальных сайтов, ознакомление с «черными» и «белыми» списками застройщиков и объектов на порталах органов власти, общение с покупателями заинтересовавшего проекта на форумах и соцсетях. Наконец, не поленитесь лично посетить стройплощадку. Оцените не только саму стройку, но и окружающее ее пространство, ведь зачастую в рекламных материалах жилой комплекс находится среди лесов и рек, что может не соответствовать действительности.
http://www.metrium.ru/
20.12.2016 09:17:29 Sem
Активность:
10.47%
В России создается фонд поддержки будущих жильцов
Участников долевого строительства в России теперь защищает не страховка, а специальный компенсационный фонд, который будет наполняться за счет отчислений застройщиков.

Постановление правительства по этому поводу публикует "Российская газета", а министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства дает разъяснения, как будет работать новый механизм и почему решили отказаться от того, что действует сейчас.

Обязанность делать взносы в фонд защиты дольщиков появится у застройщиков с 1 января 2017 года. Размер отчислений будет равняться одному проценту от планируемой стоимости строительства.

Средства фонда, как поясняет замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин, можно будет использовать на выплату возмещения тем участникам долевого строительства, чьи застройщики не выполнили взятые на себя обязательства и находятся в стадии банкротства. Либо, как вариант, на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит завершить проблемный объект.

"Вопреки домыслам отмечу, что процедура банкротства застройщика может быть введена только по решению арбитражного суда после иска о банкротстве", - сказал Стасишин.

"Никак иначе, - подчеркивает Никита Стасишин, комментируя информацию, появившуюся в некоторых СМИ о том, что фонд защиты прав дольщиков сможет сам банкротить застройщиков. - Но, чтобы облегчить процесс контроля за застройщиками-банкротами, компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего. Это позволит упростить процедуру банкротства застройщика, так как исключает процедуру наблюдения". Останутся лишь две процедуры - конкурсное производство и внешнее управление. Таким образом, сроки, в течение которых дольщик сможет получить выплату, либо готовое жилье значительно сократятся, добавил он.

Почему решено было отказаться от системы страхования договоров долевого участия? По истечении двух лет работы этого механизма стало ясно, что он неэффективен, отмечают в минстрое. "Это подтверждает и тот факт, что, по данным регионов, известны лишь единичные случаи по всей стране, когда при наступлении страхового случая дольщикам от страховой компании были выплачены компенсации. В настоящее время можно констатировать, что цивилизованного рынка страхования договоров долевого участия в нашей стране так и не удалось создать, - констатирует Никита Стасишин.

В отличие от системы страхования договоров долевого участия государственный компенсационный фонд сможет гарантировать участникам долевого строительства соблюдение их прав. Это, в свою очередь, положительно скажется на росте доверия населения к инвестициям в строительство жилой недвижимости, подчеркивает замминистра. "Застройщики это понимают и признают значимость создания фонда для рынка в целом", - отмечает он.

Стасишин уточняет, что после начала деятельности фонда обеспечение исполнения обязательств застройщиков страхованием и поручительством банка постепенно прекратит свое действие.

Создание компенсационного фонда - более понятный для всех инструмент по сравнению со схемой обязательного страхования ответственности застройщиков, также считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Средства будут аккумулироваться в одном месте - у государства, а не у множества страховых компаний, которые чаще всего не заинтересованы в страховании этих рисков из-за сложного прогнозирования", - поясняет эксперт.

Девелоперам, по его мнению, проще будет работать с государственным фондом по понятным правилам и единожды утвержденным тарифам, а не со страховой компанией со сложной процедурой андеррайтинга (оценка рисков для целей страхования. - Прим. ред.) и порой непонятно рассчитываемой ставки. "Для самих дольщиков государство в качестве гаранта тоже выглядит куда более надежным, чем страховщики, поэтому, скорее всего, люди будут смелее покупать квартиры в новостройках", - прогнозирует Репченко.

Однако компенсационный фонд, как считает эксперт, не решает одну из важнейших проблем. "Если застройщики начнут массово банкротиться вследствие кризиса или рецессии, никаких средств фонда не хватит на компенсации всем пострадавшим. Поэтому абсолютной гарантии сохранности средств компенсационный фонд не дает", - резюмирует он. Этот момент надо продумать, говорят эксперты, возможно, новыми поправками.

На этот момент обращает внимание и президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. "Насколько установленного сейчас размера отчислений взносов в один процент будет достаточно, чтобы закрыть все риски, большой вопрос. Думаю, когда новая схема заработает, нужно будет провести мониторинг, оценку ситуации и, возможно, что-то изменить, если этого будут требовать обстоятельства", - полагает собеседница "РГ".

Когда инициатива создания компенсационного фонда только обсуждалась, некоторые участники рынка всерьез говорили о том, что жилье в России из-за этого может подорожать. В минстрое, однако, напоминают, что тариф фонда для застройщиков, согласно внесенным изменениям, будет идентичен сегодняшним тарифам страховых компаний. Поэтому необходимость отчислять средства в фонд не станет для застройщиков дополнительной нагрузкой.

По данным минстроя, количество договоров долевого участия в России превысило отметку 400 тысяч

Надежда Косарева не исключает, что повод для повышения цен все-таки может найтись. "С появлением компенсационного фонда риски участников долевого строительства заметно снизятся. Как результат - спрос на этом рынке в перспективе может пойти вверх, а вместе с ним и цены на жилье, - рассуждает эксперт. - Но даже если это произойдет, рост вряд ли будет настолько значительным, чтобы всерьез этого опасаться".

Факты и цифры

40 тысяч пострадавших

Динамика рынка долевого строительства свидетельствует о том, что количество заключенных договоров долевого участия увеличивается каждый день. По данным минстроя, за 9 месяцев 2016 года количество таких договоров превысило 407,1 тысячи. Это на два процента больше по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

При этом по состоянию на 1 ноября 2016 года проблемные объекты отсутствуют лишь в 19 регионах. В остальных 66 регионах остается 696 проблемных объектов и свыше 39 тысяч граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.
Подробнее:
http://usirf.ru/news/v-rossii-sozdaetsya-fond-podderzhki-budushix-zhilcov.html
30.11.2016 16:24:34 Sem
Активность:
10.47%
Перенос сроков сдачи: что делать?
С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски, рассуждает наш эксперт.

На вопросы читателей БН отвечает риэлтор со стажем более 25 лет, генеральный директор агентства «Торговый Дом Недвижимости», почетный строитель РФ Андрей Ежов. Его компания помимо вторичного жилья специализируется на продаже новостроек.

– Андрей Владимирович, а действительно, как следует правильно взыскивать с застройщика неустойку, если он нарушил срок сдачи дома, указанный в договоре долевого участия (ДДУ)?

– В первую очередь требуется, сославшись на ДДУ и 214-й Федеральный закон, подготовить досудебную претензию (предупреждение) с изложением ваших требований, расчетом суммы компенсации и номером расчетного счета для выплаты. Отдельно следует предупредить застройщика, что на рассмотрение документа у него есть ровно месяц (в соответствии с законодательством) и в случае отказа от выплаты вы оставляете за собой право обратиться в суд.

В суд надо подавать иск с подробными расчетами и четко определить свои исковые требования. Не забудьте заплатить госпошлину – без нее не примут документы. Подавать иск лучше уже после подписания акта приема-передачи квартиры, чтобы в одном иске учесть весь срок задержки.

Хочу обратить ваше внимание, что сумма будет значительная (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от уплаченной вами суммы, согласно 214-ФЗ) только при условии серьезной задержки сроков (от трех месяцев и более), а судебные тяжбы – дело длительное и дорогостоящее. Так что, если застройщик сдал объект с опозданием на месяц-два, игра вряд ли будет стоить свеч.

– Есть еще один вопрос на схожую тематику от наших читателей. Если застройщик не укладывается в сроки, то можно ли не подписывать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков, а вернуть деньги? И как это сделать?

– Разумеется, подписывать вы ничего не обязаны, тем более когда перенос сроков значительный и у вас для получения компенсации есть веские основания.

В этом случае вы должны отправить застройщику уведомление о своем намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке с указанием причины. Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения или в офис застройщика с обязательным присвоением номера входящего письма.

После расторжения договора в течение следующих 20 календарных дней застройщик обязан вернуть дольщику деньги, внесенные им по ДДУ. При этом застройщику придется выплатить не только сумму, уплаченную по договору долевого участия, но и проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка.

Если вы в течение указанного срока не представили реквизиты для перечисления денежных средств, то компания должна перечислить средства в полном объеме (то есть сумму договора плюс проценты) на банковский счет нотариуса по месту нахождения застройщика и обязательно уведомить вас об этом. Не забудьте: расторжение ДДУ требует обязательной регистрации в Росреестре.

– Следующий вопрос касается покупки недвижимости по переуступке. На что нужно обратить внимание при подписании договора, какие документы должен предъявить продавец? И в какой момент производится расчет при оплате наличными?

– В первую очередь требуются оригиналы самого ДДУ, дополнительных соглашений к нему (если были), а также, для общего спокойствия, различных письменных документов, имеющих отношение к приобретаемой квартире: писем, претензий, ответов застройщика и надзорных органов и т. д.

Также необходим акт взаиморасчетов цедента с застройщиком на дату заключения договора цессии или платежные документы по этим расчетам. Если они были безналичными, то платежки и банковские выписки, заверенные банком (с синей печатью). В случае платежей наличными – квитанции с печатью застройщика. Опять-таки везде речь идет об оригиналах, а не копиях.

Схемы расчетов с продавцом могут быть разные: аккредитив, ячейка, выплата наличными. Рекомендую все расчеты производить после регистрации договора переуступки в Росреестре.

http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/11/28/235203.html
25.11.2016 09:47:23 Sem
Активность:
10.47%
https://www.roi.ru/31288
Разработать комплекс мер по решению проблемы обманутых дольщиков
16.11.2016 12:33:46 Sem
Активность:
10.47%
>> Анонимно 08.11.2016 22:46:06
Ну так в правоохранительные органы Вам дорога
16.11.2016 12:32:13 Sem
Активность:
10.47%
До регистрации ДДУ договор не заключен, и нет оснований для его оплаты
Иногда застройщики требуют от покупателей квартир оплатить первый взнос по ДДУ до регистрации договора в Росреестре, что является грубым нарушением 214-ФЗ. Если вам довелось столкнуться с этим, ознакомьтесь с советами Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, который рассказал, как следует действовать дольщику в такой ситуации.

Согласно п.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, до регистрации ДДУ договор не заключен и нет оснований для его оплаты, так как статьи договора еще не действуют, их просто нет. Разумеется, это касается и статей о цене квартиры и порядке оплаты. Образно говоря, оплата по ДДУ до регистрации – это как прогулка по лестнице еще не построенного многоквартирного дома: ступенек еще нет.

Ответственность застройщика за привлечение денежных средств дольщика без регистрации ДДУ можно разделить на гражданско-правовую, административную и уголовную.

- Гражданско-правовая установлена п. 3 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»: гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов по ст.395 ГК РФ на эту сумму (сейчас 10 % годовых) и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

- Административная ответственность регламентирована ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ (Кодекса об административных правонарушениях): застройщика могут оштрафовать на сумму от 500 тыс. до 1 млн. рублей.

- Согласно ст. 200.3 УК РФ за нарушение требований 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан в крупном (от 3 млн. рублей) и особо крупном (от 5 млн. рублей) размерах возможна и более серьезная уголовная ответственность: руководители застройщика могут лишиться свободы на срок от 2 до 5 лет (этот вопрос уже освещался в одной из статей Novostroy-M).

Что делать гражданину, если застройщик требует оплату (частично или полностью) до регистрации ДДУ? Если деньги еще не внесены, лучше не участвовать в таких рискованных схемах. Ведь Росреестр, который осуществляет регистрацию ДДУ, может отказать в проведении регистрационных действий – например, если квартира по недосмотру застройщика или намеренно уже кому-то реализована (двойные продажи) или на квартиру наложен арест. В этом случае выходит, что деньги за квартиру уже оплачены, но никаких прав на нее не возникло.

«Мы штрафуем и будем штрафовать за привлечение средств граждан до регистрации ДДУ. Это очень частое нарушение сегодня: 51% от всех оштрафованных»
Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста, на VII семинаре «Диалог с инвестором»

Если деньги уже внесены, а регистрация ДДУ не происходит – для начала можно сделать попытку получить свои деньги обратно в добровольном порядке, описать представителю застройщику последствия не возврата. Как показано выше, такие последствия довольно серьезны.

Если это не помогает, можно написать жалобу в уполномоченные органы (в Москве – Москомстройинвест, в Московской области – Минстройкомплекса МО, в Петербурге – Комитет по строительству, в Ленинградской области - Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы). Одновременно возможно обращение в суд с гражданско-правовым иском и правоохранительные органы с заявлением о преступлении.

http://www.novostroy-m.ru/intervyu/do_registratsii_ddu_dogovor
08.11.2016 22:46:06 Анонимно
Что-то все кругом так интересно!
ООО Квартиры создана 28.10.2015, уставной капитал 10 000 (!!!). Директор (знакомый, наверное, многим) Омаров Омар Шамильевич.
ООО АкСтройКапитал, создана аж 10.12.2010, уставный капитал был посолиднее - 220 000. Гендир с 22.08.2016 года некто Булатов Абдулла Чартаевич. А до этого, естественно, Исхаков Раис Диянович (о котором, кстати, как о директоре упоминается и на сайте АкСтроя и на сайте Квартир, хотя по документам ни там ни там его нет).
Кроме того, по документам это две разные организации, но почему-то на сайте ООО Квартиры мы видим, что "Общество с ограниченной ответственностью «Квартиры» организовано 10 декабря 2010 г. ".
Вот как-то так, и это общая инфа. Такая, если не вникать. А если вникать, то гораздо занятнее.
08.11.2016 14:52:49 Sem
Активность:
10.47%
Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам
С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков. Портал Novostroy-M.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, пояснить, что нужно знать об обновленном законе.

Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.

Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.

Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.

Изменения по застройщикам
Минимальный размер уставного капитала

Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.

Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.

Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?

На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).

Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.

Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.

В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.

Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.

Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.

Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.

Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.

Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.

Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков

Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.

Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь - о размере ответственности за просрочку.

Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.

5%-е ограничение изменения площади квартиры

Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.

Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.

Счета эскроу

Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.

Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.

Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.

В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.

Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.

Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.

Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект

Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно - использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.

Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века.

Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.

Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)

Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

Изменения по дольщикам
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства. Причем как бы в противовес сложностям для застройщиков новые правила о дольщиках упрощают жизнь уже девелоперов.

Запрет на односторонний отказ от ДДУ

Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.

Ответственность за просрочку передачи квартиры

Немало споров вызывает и новая редакция статьи 6 об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально она сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.

Интересно, что изменения внесены в ст. 6 закона, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, как раз регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.

Очевидно, что такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики. Актуальность же вопроса очень высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик очень часто толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.

Изменения по государственному регулированию
Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Обязанность Правительства устанавливать обязательные правила по ДДУ

Определенные предпосылки сделаны для стандартизации отношений сторон по ДДУ. Так, теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка? Покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование.

Так, в настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию.

Этим пользуются застройщики, которые, исходя из своего опыта и обширной судебной практики, устанавливают правила, весьма напоминающие игру в одни ворота.

И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.

Компенсационный фонд

Наконец, в 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков (застройщики будут отчислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года - прим. Novostroy-M.ru), привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.
Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счет?

Очевидно, что государство, следуя общей политике организации саморегулирования различных сфер хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства.

Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда не за горами.

Заключение
Вместе с тем новая редакция 214-ФЗ оставила «за бортом» очень многие насущные проблемы.
Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода).

Наиболее сложным в правовом плане является положение членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ.

Нововведения в ряд законов могли бы запретить деятельность фиктивных ЖСК или хотя бы приравнять их членов к потребителям. Однако этого не сделано.

Также положительным моментом стало бы прямое указание закона на внесение всего уставного капитала застройщика деньгами. Эта проблема уже рассматривалась выше.

Еще одной давней проблемой дольщиков является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа «разумности». В итоге соответствующая статья 214-ФЗ практически не действует, так как на практике застройщик перестает опасаться затягивания стройки. Установление минимально допустимого размера пени в 214-ФЗ могло бы решить эту проблему. Ведь функции 214-ФЗ как регулятора строительного рынка стали бы намного заметней, если бы ответственность участников строительного рынка за нарушение закона стала ощутимой и наступала бы регулярно и неотвратимо.

Вместе с тем во многих статьях новой редакции 214-ФЗ чувствуется своеобразный задел на будущее, причем не только на уровне законов, но и в сфере подзаконных актов – постановлений Правительства и актов соответствующих министерств.

Весьма возможно, что в скором будущем нововведения в сфере долевого строительства продолжатся.

http://www.novostroy-m.ru/intervyu/popravki_v_214fz_chto
27.10.2016 12:36:00 Sem
Активность:
10.47%
8 советов, как сэкономить при покупке квартиры в новостройке
Если знать некоторые тонкости процесса, можно сберечь несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей, говорит эксперт по недвижимости Анжела Варданян.

Даже с учётом того, что в последнее время в Москве и Подмосковье появилось много доступных новостроек, сумма для покупки квартиры в новом доме требуется немаленькая. О способах сократить расходы на покупку первичной недвижимости порталу рассказала Анжела Варданян – независимый эксперт по городской и загородной недвижимости.

СОВЕТ 1. ДЕРЖИТЕСЬ «ЗОЛОТОЙ СЕРЕДИНЫ».

Не зная цен и не очень хорошо ориентируясь на рынке недвижимости, покупатель рискует переплатить. Однако и желание купить квартиру по максимально низкой цене может привести к плачевным последствиям – потере денег, времени, а иногда и самого жилья. Если застройщик предлагает большие дисконты – это почти всегда повод насторожиться и задуматься, в чём причина такой щедрости. Может быть, в компании серьёзные финансовые проблемы, а может быть, и строительства никакого нет – один только сбор денег (такие случаи на рынке были). Поэтому при выборе новостройки лучше держаться «золотой середины» – внимательно изучать цены в интересующей локации, чтобы не переплатить, и не гнаться за большими скидками (более 20%).

СОВЕТ 2. СЛЕДИТЕ ЗА АКЦИЯМИ ЗАСТРОЙЩИКОВ.

Если не брать в расчёт подозрительные предложения, скидки от застройщиков – отличный способ сэкономить на покупке жилья. Безопасным размером дисконта на рынке первичной недвижимости сегодня можно считать 10-15%. Правда, и здесь сохраняется риск, что большая скидка – признак неликвидности товара (например, жилье расположено далеко от инфраструктуры, или в неблагоприятном районе, или вблизи опасных объектов). Однако в период затишья, например, летом или в праздничные дни «вкусные» предложения появляются и в качественных проектах, главное – вовремя обратить на них внимание. Как узнать о скидках? На тот период, пока вы ищете квартиру, стоит подписаться на e-mail рассылки заинтересовавших застройщиков, а также регулярно просматривать новости компаний на порталах, посвящённых недвижимости.

СОВЕТ 3. ДОГОВАРИВАЙТЕСЬ ОБ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ СКИДКЕ.

Покупаете жильё со 100% оплатой, берёте вместе с квартирой также место в паркинге или кладовую в цокольном этаже, а может быть, покупаете сразу несколько квартир? Будучи таким клиентом, вы имеете высокий шанс договориться с застройщиком об индивидуальной скидке в размере от 3 до 7%.

СОВЕТ 4. ВЫБИРАЙТЕ СТАДИЮ СТРОИТЕЛЬСТВА.

Ни для кого не секрет, что стоимость квадратного метра в новостройке растёт по мере увеличения стадии её готовности. Иногда продажи квартир в проекте начинаются ещё до того, как застройщик начнёт возводить комплекс. На этапе «котлована» цена «квадрата» в проекте минимальна, что позволяет сэкономить до 25-35% стоимости квартиры. Но стоит понимать и то, что чем ниже стадия готовности дома, тем выше риск недостроя. Куда менее рискованной является покупка в проекте, где уже построено несколько этажей и есть ипотечные партнёры (тот факт, что новостройка прошла проверку в крупном банке, дополнительно свидетельствует об устойчивости проекта). Цены в этот момент уже выше, чем на старте, но и до финальных им ещё далеко.

СОВЕТ 5. ИЩИТЕ ВЫГОДНУЮ ИПОТЕЧНУЮ ПРОГРАММУ.

Для многих ипотека является единственным способом приобрести квартиру, и ради переезда в новое жильё заёмщики готовы мириться с высокими процентными ставками. Тем не менее, здесь тоже есть свои способы сэкономить: например, накопить большой первоначальный взнос, оформить страхование жизни и здоровья (банки готовы снижать за это ставку) или выбрать новостройку, участвующую в программе субсидированной ипотеки, которая предполагает более низкую ставку по кредиту. Однако стоит поторопиться – программа ипотеки с господдержкой заканчивает своё действие 1 января 2017 года.

СОВЕТ 6. НЕ ЗАБУДЬТЕ ПОЛУЧИТЬ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ.

Тем, кто пытается избежать переплат, следует знать о налоговом вычете. Если вы официально устроены на работе, где отчисляется подоходный налог, ваше право получить 13% от суммы, затраченной на приобретение жилья. При этом нужно помнить, что налог высчитывается из суммы, не превышающей 2 млн рублей. Налоговый вычет можно получить и по ипотечному кредитованию.

СОВЕТ 7. РАССМОТРИТЕ ВАРИАНТЫ КВАРТИР С ОТДЕЛКОЙ.

Затраты на отделочные работы в новой квартире в среднем могут составить до 30% от стоимости квартиры. Ремонт от застройщика в любом случае обойдется дешевле: в сегменте новостроек эконом-класса стоимость базовой отделки сегодня составляет 5 тыс. рублей за 1 кв. м, в проектах класса «комфорт» – 10 тыс. рублей за «квадрат». Другой вопрос в том, что готовая отделка довольно стандартна и вряд ли порадует тех, кто грезит дизайнерским ремонтом. Но здесь все зависит от целей и приоритетов: если вам нужно въехать в новую квартиру поскорее, сняв с себя бремя арендных платежей, то на базовой отделке вы также сэкономите деньги за 4-6 месяцев аренды (примерно столько может длиться ремонт «с нуля»).

СОВЕТ 8. ОБРАТИТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ.

Покупка жилья и ее юридическое оформление – довольно сложный процесс. При попытке решить этот вопрос самостоятельно многие люди теряют время и нервы, нередко ругаются с родными. Поэтому иногда лучше всё же обратиться за ведением сделки к опытному риелтору – расход на его услуги может оказаться ниже, чем возможные потери из-за ошибок при выборе жилья и заключении сделки. Сэкономить на услугах агентства могут в основном те, кто хорошо разбирается в законах или имеет юридическое образование. Однако успех сделки зависит не только от знания законов, но и от наличия специфического опыта – опыта работы на рынке недвижимости как с первичным, так и со вторичным жильём. Поэтому качественные услуги эксперта по недвижимости – пожалуй, главный залог безопасного будущего после покупки квартиры.

Справка

Анжела Варданян – независимый эксперт по городской и загородной недвижимости.
Опыт работы на рынке коммерческой недвижимости составляет более 5 лет.
Свою карьеру Анжела начала в компании «Инком Недвижимость» в качестве консультанта по жилой городской и загородной недвижимости.
С начала 2016 года является независимым экспертом-консультантом, юристом в вопросах недвижимости.
Анжела окончила Российский современный гуманитарный университет по специальности «Юриспруденция». В настоящее время проходит обучение в MBA, специализация “Master of Business Administration”.

https://www.metrprice.ru/analitika-rynka/8-sovetov-kak-sekonomit-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke
14.10.2016 09:54:31 Анонимно
Цитата:Расторгнуть договор проблем нет никаких. Проблемы начинаются, когда дело доходит до возврата денег.

Да с чего бы? Хрен расторгнешь.
14.10.2016 09:29:17 Авиатор
Активность:
2.02%
>> Sem 05.10.2016 09:39:11
Расторгнуть договор проблем нет никаких. Проблемы начинаются, когда дело доходит до возврата денег.
05.10.2016 09:39:11 Sem
Активность:
10.47%
Как расторгнуть договор долевого участия?
Расторжение ДДУ дольщиком: основные особенности
Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком с целью инвестирования в возведение многоэтажного дома и последующего получения дольщиком квартиры. Благодаря федеральному закону № 214 «О долевом участии» дольщики имеют определенные гарантии возврата средств в случае расторжения ДДУ.

В каких случаях возможно расторжение ДДУ?
Инициатором расторжения ДДУ может выступать как дольщик, так и застройщик. Соответственно, и причины, которые становятся поводом для окончания отношений между сторонами договора, могут быть разными.

«Дольщик может потребовать расторжения ДДУ, если не имеет возможности оплатить стоимость квартиры, а также если застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиком в части соблюдения сроков сдачи дома, – рассказывает заместитель руководителя департамента нового строительства агентства «Александр Недвижимость» Людмила Зотина. – Что же касается застройщика, то он может потребовать расторжения в случае нарушения обязательств дольщика в части соблюдения сроков оплаты квартиры либо в случае злостного уклонения дольщика принятия квартиры».

В случае если договор расторгается по воле покупателя, возможно три варианта расторжения: с помощью соглашения о расторжении ДДУ, через суд и в единоличном порядке.

Без учета мнения второй стороны
В единоличном порядке действие договора можно прекратить в следующих ситуациях. Во-первых, если застройщик отступил от срока передачи квартиры более чем на два месяца (в тексте ДДУ должен быть пункт с точным указанием такого срока).

Во-вторых, если полученная квартира непригодна для проживания и не соответствует требованиям к жилью, прописанным в договоре. В этой ситуации, однако, дольщик имеет право требовать ликвидации нарушений застройщиком в течение определенного срока (как правило, 30 дней) либо компенсации на самостоятельное устранение нарушений. И только в случае невыполнения застройщиком обязательств единоличное расторжение ДДУ станет возможно.

И в-третьих, расторжении ДДУ возможно в случае прекращения действия поручительства от банка (поручитель и застройщик обязаны предупредить дольщика о завершении действия поручительства не позднее чем за месяц – а после прекращения застройщик должен в течение 15 дней перезаключить с поручителем договор).

Поиск компромисса
Получение соглашения о расторжении ДДУ – это самый быстрый и эффективный способ, однако в большинстве случаев достижение компромисса между сторонами является маловероятным. К тому же здесь встает вопрос о финансовых рисках при расторжении ДДУ.

«Риска финансовых потерь для дольщика не должно быть, так как по 214-ФЗ застройщик обязан вернуть все уплаченные дольщиком средства, – комментирует Людмила Зотина. – В идеале достаточно соглашения о расторжении, но в этом случае застройщик может захотеть удержать с дольщика неустойку в размере 10%, поэтому нередко дольщики прибегают к судебным процедурам».

Тем не менее подать заявку на получение соглашения все же требуется – только в случае получения отказа или отсутствия ответа от застройщика в 30-дневный срок можно обращаться в суд.

В судебном порядке требовать расторжения ДДУ дольщик может, если приостановлено строительство и значительным образом сдвинуты сроки по сдаче объекта в эксплуатацию, если в проектную документацию внесены серьезные изменения (например, уменьшился метраж квартиры) или если после подписания ДДУ были изменены сферы использования мест общего пользования.

http://www.bkn.ru/Pravo/Iuridichieskaia_konsultatsiia/5000-Rastorzhieniie_DDU_dolshchikom_osnovnyie_osobiennosti.html
30.09.2016 10:40:07 Sem
Активность:
10.47%
5 правил, как не стать обманутым дольщиком
Десятки тысяч обманутых дольщиков по всей стране каждый месяц пытаются обратить на себя внимание властей. Суды переполнены исками о взыскании средств, переданных неблагонадежным застройщикам. Процедуры банкротств строительных компаний в геометрической прогрессии увеличивают количество недостроенных объектов. В такой, опасной для покупателей новостроек, ситуации предложений продажи на первичном рынке не становится меньше. О том, что нужно знать при приобретении жилья в новостройке каждому покупателю, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Президент Гильдии Юристов Рынка Недвижимости).

Первое, и самое основное, что необходимо сделать желающему обзавестись квартирой в новостройке, это проверить застройщика по базам исполнительного производства, а также арбитражных судов, включая процедуры банкротства. Такая информация находится в открытом доступе на сайтах судебных приставов и арбитражных судов. Если при ее изучении окажется, что застройщик имеет серьезные финансовые задолженности или против него подано заявление о банкротстве, то договоров заключать с такой компанией категорически не советую, - говорит адвокат Олег Сухов.

Другая, не менее важная информация, способная пролить свет на проблемы или отсутствие таковых на выбранном объекте, это сверка первоначально обозначенных сроков и условий строительства. Она всегда содержится в инвестиционном контракте, представляющим собой первичный и основополагающий для застройщика документ, так называемую правоустановку. И если при ее проверке выяснится, что предполагаемые сроки завершения строительства сдвинулись более, чем на два года, то это означает, что организация имеет серьезные проблемы, мешающие надлежащим образом исполнять взятые на себя обязательства. От покупки недвижимости здесь также стоит воздержаться.

Еще одним базовым и правоустанавливающим документом, способным многое сказать о строительной компании, является документ на землю. Им могут быть свидетельства о государственной регистрации права, договор аренды, кадастровые выписки, иные. При анализе перечисленных документов следует получить подтверждение принадлежности земельного участка застройщику и надлежащей его категории и разрешенном использовании. Последние семь лет Россия охвачена судебными процессами и исполнительными производствами по сносу многоквартирных домов, возведенных на землях СНТ и ИЖС. Именно, не соблюдение земельного законодательства становится основой признания их самовольными постройками и сноса по 222 статье Гражданского кодекса. Дольщики, купившие в таких домах квартиры, остаются без жилья и компенсаций.

И только, если перечисленные выше документы не вызвали подозрений, то впору переходить к оформлению договора. Заключать советую, - говорит адвокат Олег Сухов, - только договор долевого участия с обязательной его регистрацией в Росреестре, отказавшись от серых схем, наподобие предварительных договоров или договоров инвестирования. Если Застройщик предлагает подписать не ДДУ, то это означает как минимум два недопустимых для покупателя обстоятельства: первый, - застройщик имеет серьезные проблемы с разрешительной документацией, не позволяющие оформлять законную сделку. Второй – у дольщика при незаконном договоре нет никаких гарантий защититься, если что-то пойдет не так. К примеру, - говорит адвокат Олег Сухов, - не раз суды, в том числе Зюзинский районный суд города Москвы и многие другие, отказывали покупателям новостроек в признании права собственности на оплаченное жилье, со ссылкой на незаконность оформленных ими предварительных договоров. Ну, а при двойных продажах, что практически исключается регистрацией договоров долевого участия, преимущественное право на недвижимость будет иметь тот из претендентов, кто заключил законный договор.

И, пожалуй, последнее из основного, что необходимо знать дольщику. Оплата должна осуществляться только по безналичному расчету. Если представители застройщика предложат внести деньги наличным платежом, то это в большинстве случаев свидетельствует об обмане и мошенничестве. Так, последние пятнадцать лет многие суды Москвы и Подмосковья, включая Хорошевский районный суд города Москвы, Кунцевский районный суд города Москвы, Раменский городской суд, Лобненский городской суд Московской области и другие отказывали обманутым дольщикам в правах на недвижимость и в возврате переданных застройщику денег только потому, что деньги вносились наличными. В каждом споре, которых насчитывались сотни и даже тысячи, выяснялось, что наличная оплата до расчетного счета компании не доходила. Мнения судов при этом сводятся к одной устоявшейся позиции – не считается оплатой передача денег сотрудникам организации. Оплата является надлежащей, только если деньги поступают на расчетный счет застройщика.

И конечно же стоит помнить, что как бы тщательно и профессионально не проверялись документы при покупке жилья на первичном рынке недвижимости, риск не получить или несвоевременно получить его всегда присутствует. Т.к. в подобных сделках важным фактором является временной фактор, который спрогнозировать и вычислить на сто процентов не в состоянии ни один профессиональный юрист. Именно поэтому, если потребитель хочет максимальных гарантий, то рекомендую покупать квартиры и офисы на вторичном фонде, где все риски можно просчитать и исключить.

http://news.ners.ru/5-pravil-kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom.html
29.09.2016 11:12:53 Анонимно
Евротрёшка -это очень и очень круто. Но если дети разнополые, то не вариант.
29.09.2016 10:44:49 Sem
Активность:
10.47%
Как не ошибиться при выборе «трешки»? Уловки застройщиков могут испортить трехкомнатную квартиру
Найти удобную планировку, рассчитать оптимальный метраж, набросать варианты зонирования – все это важные составляющие покупки трехкомнатной квартиры.

Простор и изолированность

По словам Дианы Романовой, специалиста по недвижимости компании «Авентин-Недвижимость», наиболее востребованы сейчас двух- и трехсторонние трехкомнатные квартиры со свободной планировкой, поскольку они представляются потенциальным собственникам очень светлыми и хорошо проветриваемыми. Желаемый метраж таких квартир стартует чаще всего от 80 кв. м, при этом кухни рассматриваются, как правило, от 10 кв. м. «Однако в основном, – продолжает эксперт, – покупатели просят кухни-столовые от 18 кв. м. Для семьи больше трех человек очень важен и метраж комнат. В последнее время участились запросы помещений для гардеробных и прачечных. Ну а такие требования, как два санузла и прихожая от 15 кв. м, стали популярны еще пять лет назад».
Что касается евростандарта, Диана Романова акцентирует внимание на имеющихся проблемах: «Всем известно, что “евротрешки” – это, по сути, двухкомнатные квартиры с кухней-столовой, которые называют трехкомнатными с учетом технической возможности отделения кухни от столовой. Эта категория жилья на российском рынке недвижимости пока приживается с трудом – наши соотечественники предпочитают полноценные трехкомнатные квартиры. Изолированность комнат принципиальна прежде всего для семей с детьми».

Однако не все эксперты в области недвижимости согласны с этой точкой зрения. Например, Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», основываясь на статистике по ЖК «Новый Оккервиль», убеждает в обратном: «Сейчас востребованы как “трешки” 80–120 кв. м классической планировки, так и “евротрешки” площадью 71–73 кв. м. “Евротрешка” – это современная планировка квартиры, в которой жилое пространство спроектировано грамотно и эргономично. По метражу она меньше традиционной “трешки”, а потому дешевле. При этом и удобна, и функциональна. Здесь у родителей и детей есть изолированные спальни, а также просторная кухня-гостиная в среднем 25 кв. м, где может собираться вся семья. Кроме того, благодаря наличию двух окон при необходимости кухню-гостиную легко зонировать».

Подводные камни трехкомнатных квартир
Николай Гражданкин советует потенциальным покупателям обращать внимание на возможные «ухищрения» застройщиков: «Часто трехкомнатные квартиры проектируются по остаточному принципу – там, где нельзя разместить ходовые “двушки” и “однушки”: в углах, стыках секций. Из-за этого планировки “трешек” зачастую нефункциональны: с кривыми помещениями, окнами на северную сторону, длинными узкими коридорами. Мы же стараемся продумывать планировки трехкомнатных квартир до мелочей. Например, в нашем “Новом Оккервиле” они двусторонние, все помещения в них правильной пропорции, удобные для расстановки мебели. Как правило, “трешки” расположены в секциях, где на этаже всего 4-5 квартир».

http://www.bkn.ru/Niedvizhimost/Zhilaia_niedvizhimost/4969-Ulovki_zastroishchikov_moghut_isportit_triekhkomnatnuiu_kvartiru.html
  • Показать страницу:
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6