Форум города Ханты-Мансийска
22 октября, воскресенье

Городская жизнь / Долевое строительство

Cуть темы

Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом

Код защиты
Сортировать сообщения по дате:
Последние вверху
Последние внизу
  • Показать страницу:
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
02.08.2017 18:44:14 Sem
Активность:
10.68%
Договор участия в долевом строительстве – это основной документ, в котором прописываются взаимные обязательства между застройщиками и дольщиками. Некоторые характеристики квартир и проекта в целом обязательно должны указываться в договоре, другие (например, наличие мусоропровода) прописываются по желанию застройщика. Редакция IRN.RU разобралась, что именно прописывается в ДДУ, что делать, если застройщик изменил важные характеристики, и какие новшества принесли последние изменения в ФЗ-214.

Больше информации
Благодаря недавним поправкам в 214-ФЗ покупатель на раннем этапе знакомства с проектом может получить намного больше информации о жилом комплексе и застройщике, чем это было раньше. На сайте каждого проекта девелопер должен размещать информацию об объектах, построенных за последние три года, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проекта требованиям 214-ФЗ (в Москве – это Москомстройинвест), проект ДДУ, а также фотографии ЖК.

«Теперь можно узнать намного больше технических подробностей о самом проекте благодаря расширенной проектной декларации. Среди них: планируемые элементы благоустройства территории; количество строящихся в рамках проекта строительства многоквартирных домов, а также их основные характеристики; состав общего имущества в строящемся в рамках проекта многоквартирном доме, а именно: перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень и характеристики технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме (в том числе, к примеру, мусоропровод)», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Однако то, что застройщик обязан сообщить на сайте или в офисе продаж, не накладывает прямых обязательств на реализацию проекта полностью в том виде, в котором было обещано изначально. Даже проектную декларацию можно изменить, не говоря уже о менее строго прописанных планах. Поэтому важно понимать, какие именно параметры прописываются непосредственно в ДДУ.

Свои метры
Обязательные для указания в договоре параметры объекта долевого строительства содержатся в п. 4 ст. 4 ФЗ-214. К самой квартире в этом перечне относятся этаж, количество комнат, лоджий, веранд, балконов и террас в квартире, общая площадь и площадь отдельных помещений, этаж. «Все остальные условия вносятся в договор по усмотрению его сторон. При этом в случае указания в договоре таких условий они становятся для сторон обязательными, если не указано иное», - говорит Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.

Нужно учитывать, что застройщик имеет право внести изменения в проект. Дольщики порой жалуются на то, что остекленные лоджии были заменены на открытые балконы. «Видимо, застройщик решил изменить внешний облик дома, и это коснулось лоджий. Чтобы не портился общий облик фасада, застройщик имеет право запретить клиентам остеклять балконы», - говорит директор департамента развития «НДВ-Недвижимость» Мария Демидова. О таком изменении проектной декларации застройщик обязан сообщить всем дольщикам, которых это коснулось, а они, в свою очередь, имеют право на компенсацию или на расторжение договора, но только если докажут в суде существенность таких изменений.

Общие зоны
Согласно той же статье 4 ФЗ-214, ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади. В ДДУ в обязательном порядке должен быть включен план объекта долевого строительства. Обычно базой для этого плана является выкопировка из проектной документации на помещение.

«Перечисление объектов имущества общего пользования в многоквартирном доме не является обязательным и существенным условием ДДУ и определяется в соответствии с проектной документацией», - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». Тем не менее, согласно новшествам ФЗ-214, проектная декларация теперь должна обязательно прикладываться к договору участия в долевом строительстве. Если раньше проектная декларация носила скорее информационный характер для дольщиков, то теперь это перечень обязательств застройщика перед ним. А в проектной декларации, опять же согласно последним поправкам, должен содержаться очень подробный перечень не просто всех мест общего пользования, но также их размеров и характеристик.

Другое дело, что застройщик имеет право внести изменения в проектную декларацию, и этот процесс не подразумевает обязательного согласования с дольщиками. Как рассказал региональный директор московского офиса дирекции по правовым вопросам Группы ЛСР Михаил Гореликов на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства, это достаточно противоречивая норма, поскольку право на изменения у застройщика сохраняется, однако дольщик уже после этого может потребовать расторжения ДДУ, если сочтет эти изменения существенно ухудшающими объект в целом.

Школы для дольщиков
Важные изменения коснулись обязательств по объектам социальной инфраструктуры. Раньше застройщик оплачивал их из собственной прибыли, поэтому нес обязательства не перед дольщиками, а лишь перед администрацией по соответствию нормам объемов этой инфраструктуры. Теперь застройщик может оплачивать строительство школ, детских садов и поликлиник из средств дольщиков. Для него это выгодно с точки зрения налоговой нагрузки, поскольку данные затраты формируются еще до возникновения прибыли, а значит, и расчета налога от нее. Но и обязательства по этим объектам застройщик будет нести непосредственно перед дольщиками, поскольку они напрямую оплачивают их строительство.

Однако строить объекты на средства дольщиков застройщик может только в двух случаях: если после строительства соцобъекты будут принадлежать самим дольщикам или если они будут безвозмездно переданы государству. «При этом в первом случае с дольщиками заключается соглашение, которое является частью ДДУ. И только при наличии такого документа дольщики имеют право требовать введения в эксплуатацию объектов в той конфигурации, которая была обещана застройщиком изначально», - говорит Яна Максимова. В других случаях инфраструктура прописывается в ДДУ, только если это встроено-пристроенный вариант, отмечает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Также стоит отметить, что если соцобъекты будут принадлежать дольщикам, помимо прав у них появляются и обязанности по их содержанию. «Данное нововведение, скорее, следует признать не слишком удачным, так как в случае отсутствия инвестиционного соглашения между органом публичной власти и застройщиком о передаче таких объектов бремя их содержания по закону перейдет к долевым инвесторам, что повлечет для них дополнительные издержки, и эту новеллу вряд ли стоит считать эффективным и удачным юридическим решением, - считает Василий Шарапов. - Для того чтобы снизить подобные риски, необходимо до вложения долевых инвестиций уточнять у застройщика, какие объекты социальной инфраструктуры строятся, будут ли они финансироваться за счет средств долевых инвесторов и есть ли перед застройщиком обязательства органа публичной власти безвозмездно принять такие объекты в государственную или в муниципальную собственность».

Все в суд
Как уже было сказано выше, застройщик имеет право на изменение проектной декларации, хоть это и трудоемкий процесс. «Проект проходит несколько этапов согласования (экспертиза, утверждение Росреестра, а с 2017 года – еще и заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям закона от Москомстройинвеста), поэтому любое изменение после утверждения проектной документации автоматически влечет новый цикл таких же согласований», - подчеркивает Мария Литинецкая. При этом девелопер обязан указать в проектной декларации факт того, что в проектную документацию были внесены изменения.

Застройщик, по идее, должен согласовать эти изменения с дольщиками, но в реальности так происходит не всегда. «В том случае, если после внесения изменений участник долевого строительства получает объект (как саму квартиру, так и дом с помещениями общего пользования), по характеристикам отличающийся от заявленного в договоре в худшую сторону, то он может потребовать либо пересмотра цены недвижимости, либо устранения недостатков (если это возможно), либо компенсации денежных средств на самостоятельное устранение недостатков. Но при этом необходимо будет доказать, что объект недвижимости был существенно изменен в худшую сторону», - подчеркивает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Кроме того, дольщик может разорвать договор.

По словам генерального директора Фонда развития механизмов гражданского контроля Марии Кошеверской, еще один инструмент, доступный дольщикам – обратиться в Федеральную антимонопольную службу с заявлением о введении в заблуждение. В особенности это касается как раз несогласованных с дольщиками изменений в общей проектной декларации.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что даже большую роль в контроле над обязательствами застройщика играют не изменения в ФЗ-214, а текущая ситуация на рынке. В условиях общерыночного роста цен, а также повышения стоимости квартиры на 30% и более к концу стройки дольщики зачастую предпочитали смириться с недостатками. Ведь в случае расторжения договора возвращенных средств вряд ли хватило бы на новую квартиру. Сейчас ситуация не столь критическая. Если человек покупал квартиру у застройщика, который не сильно демпинговал на ранних стадиях, общий рост стоимости может составить около 10%. А с учетом выхода на рынок все более доступных проектов у покупателя появляется выбор: он может расторгнуть договор с застройщиком и за вложенные средства присмотреть квартиру в новом ЖК. Поэтому застройщики будут более ответственно подходить к прописанным в договоре обязательствам.

http://www.irn.ru/articles/39873.html
02.08.2017 18:43:10 Sem
Активность:
10.68%
Давно ничего не постил... Видимо тема изжила себя???
23.03.2017 11:53:27 Sem
Активность:
10.68%
ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика
Требования к раскрытию информации о строящемся жилом объекте в 2017 году изменились. Что теперь обязан размещать застройщик на своем официальном сайте – в материале БН.

Как известно, с 1 января 2017 года вступили в силу изменения в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Статья 3.1 вводит новую обязанность по раскрытию информации на официальном сайте в сети интернет. Кроме того, есть и приказ Минстроя России от 9 декабря 2016 года № 914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

ЧТО ТАКОЕ ОФИЦИАЛЬНЫЙ САЙТ

Официальный сайт застройщика в интернете – это сайт, в адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику или иному юридическому лицу, заключившему договор поручительства с застройщиком (путем заключения договора с компанией-регистратором).

В проектной декларации официальный сайт застройщика должен быть указан. Если это так называемая проектная компания, созданная для реализации одного ЖК, то название сайта вполне может быть идентично названию жилого комплекса.

По закону застройщик обязан обеспечить круглосуточный доступ к информации, размещенной на сайте, без дополнительной регистрации пользователя, без установки дополнительных технологических или программных средств (кроме интернет-браузера) и без взимания дополнительной платы.

Необходимо учесть, что законодательно не регламентируется, в какой зоне регистрируется домен – ru, рф или других. Дублирование информации на других сайтах или, допустим, едином сайте группы компаний не возбраняется, но данные сайты не являются в терминологии закона официальными сайтами застройщика.

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПОЗИЦИИ

Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:

– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

– разрешение на строительство;

– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;

– проект договора участия в долевом строительстве;

– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;

– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);

– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).

Отметим, что специальных требований к формату и качеству фотографий не предъявляется. Довольно распространенная практика устанавливать на стройплощадке веб-камеры и транслировать изображения с них на своем сайте не отменяет обязанности регулярно публиковать фотоотчеты.

СРОКИ И САНКЦИИ

В приказе Минстроя уточняется, что информация размещается застройщиком в форме электронной копии бумажного документа, созданной посредством его сканирования, или копии электронного документа, подписанной электронной подписью уполномоченного лица организации (электронная копия документа). Проектная декларация размещается застройщиком в форме электронной копии документа, подписанного руководителем юридического лица – застройщика.

На размещение информации отводится пять рабочих дней после дня получения заключения комитета по строительству о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом.

Изменения, внесенные в ранее опубликованные документы, публикуются в течение тех же пяти рабочих дней.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации предусмотрены следующие санкции (часть 2 статьи 14.28 КоАП РФ): штраф от 10 тыс. до 15 тыс. руб. для должностных лиц и от 300 тыс. до 400 тыс. руб. – для компаний.

ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС

Посетив несколько произвольно выбранных сайтов застройщиков, нетрудно убедиться в том, что никаких революционных изменений на них не произошло. Неужели застройщики дружно игнорируют закон?

Нет, скорее они дружно заблуждаются насчет того, на кого действие закона распространяется. Считают, что новые требования относятся только к тем объектам, где первые договоры долевого участия были заключены после 1 января 2017 года.

Застройщики правы лишь отчасти: им действительно не надо получать на объекты, строительство которых начато раньше, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214. Соответственно, и необходимости размещать его на сайте нет.

А вот со всем остальным ситуация как минимум спорная – до первого решения арбитражного суда. По поводу обновления проектной декларации (заполнения ее по новой, существенно расширенной форме) чиновники не столь категоричны. Начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства комитета по строительству Светлана Пчелкина говорит, что застройщикам «рекомендуется» привести старые декларации к новым требованиям закона, иначе, когда придет время плановой проверки, у комитета возникнут претензии, которые выльются опять-таки в штрафы. Оспаривать их правомерность придется уже в суде.

Относительно же актуализации информации на сайте сомнений нет – для всех застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, новые требования закона обязательны к исполнению. В частности, Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», убежден в том, что никаких иных толкований закона быть не может. А жалобы граждан в уполномоченный орган (комитет по строительству) приведут к внеплановым проверкам, тем же выписанным штрафам и судебным разбирательствам.

ПЕРВЫЕ ЛАСТОЧКИ

Так или иначе, пройдет еще немного времени, и все официальные сайты застройщиков будут приведены в порядок. Те, кто выводит в продажу новые объекты, делают это уже сейчас.

В пример можно привести сайт компании «Музей техники» (аффилирована с Glorax Development), которая недавно открыла продажи в ЖК «Первый квартал», – ligovka271.ru.

Поскольку компания в числе первопроходцев, то здесь наличествует и заключение о соответствии, и проектная декларация по всей форме – на 517 страницах.

Нет пока фотоотчетов со стройки (некритично до начала апреля). Отсутствует аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Поскольку компания создана под конкретный проект, судя по всему, с момента ее возникновения года еще и не прошло.

Мелкие шероховатости технического характера, имевшиеся сразу после запуска сайта, на данный момент устранены. В частности, как того требует приказ Минстроя, пользователям теперь обеспечена возможность «увеличения и уменьшения шрифта и элементов интерфейса страниц официального сайта застройщика, на которых размещается информация, средствами интернет-браузера».

http://www.gazeta.bn.ru/articles/2017/03/21/237870.html
17.03.2017 10:17:27 Sem
Активность:
10.68%
Как оштрафовать застройщика за срыв сроков стройки
За срыв сроков строительства дольщик может потребовать компенсации

Отставание по срокам при строительстве жилья – одна из самых частых причин для материальных взысканий с застройщика и поводов для судебных споров. Как и на какую сумму можно оштрафовать непунктуального застройщика рассказал адвокат Олег Сухов.

Защищать свои права покупатель может уже после 2 месяцев просрочки. В этом случае закон (214-ФЗ) разрешает даже расторгнуть договор долевого участия со строительной компанией за несвоевременное исполнение ею обязательств. Поскольку сдачу жилья строители в среднем затягивают на 1-3 года, суды почти всегда удовлетворяют подобные иски, но с оговоркой – частично.

Судебная практика доказывает, что бороться с застройщиком за соблюдение сроков стоит всегда.

Но исход таких дел почти никогда не оправдывает материальных ожиданий дольщика полностью.

На это влияет множество факторов: размер требований, причины и продолжительность просрочки строительства, принятие застройщиком мер к устранению нарушений и их последствия для покупателя.

Суды обычно удовлетворяют иски лишь частично – смело «половинят» штрафные суммы, рассчитываемые истцами, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, как предписывает закон. То же самое происходит и с возмещением морального вреда - приличной компенсации в таких случаях едва ли можно добиться, рассчитывать приходится на небольшие суммы – за моральный вред можно получить от 5 до 15 тысяч рублей, изредка чуть выше – 50 тысяч.

Какую компенсацию реально получить: два примера
1. Пострадавший дольщик обратился с иском к ООО «Фонд жилищного строительства» о взыскании неустойки за несоблюдение сроков строительства жилого дома. Клиент подписал с компанией договор долевого участия и практически сразу же оплатил всю стоимость квартиры. По условиям ДДУ застройщик должен был сдать готовое жилье через полтора года, однако ждать пришлось три.

Истец оценил нанесенный ему моральный вред в 50 тысяч рублей, а размер неустойки за нарушение срока передачи объекта - в 681 тысячу, исходя из одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ, которая на момент нарушения составляла 7,75 % от цены договора за каждый день просрочки. К тому же, в соответствии с законом, полученная сумма должна оплачиваться в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин, а не юридическое лицо. В общей сложности материальные требования пострадавшего клиента к застройщику составили 732 тысячи рублей.

Несмотря на то, что суд согласился с такими цифрами, сумма взыскания фактически была им в результате занижена в 5 раз. В своем решении суд руководствовался статьей 333 Гражданского кодекса, которая дает право уменьшить пени, если они несоразмерны последствиям нарушения обязательств.

2. Участник долевого строительства обратился в суд, потребовав от застройщика компенсации за существенную просрочку в строительстве жилого дома и передачи ему в собственность квартиры, за которую он сразу же полностью расплатился. Компания должна была сдать объект через год. Однако акт передачи квартиры дольщику предложили подписать лишь спустя два года.

При этом квартиры была с явными строительными дефектами, и дольщик отказался ее принимать. Однако брак так и не был устранен.

Покупатель требовал признать недействительным односторонний передаточный акт объекта долевого строительства, взыскать с нарушителя неустойку за почти двухлетнюю просрочку, а также убытки за восстановительный ремонт и компенсацию морального вреда. В общей сложности сумма его претензий составила 390 тысяч рублей, но размер штрафа истец сам намеренно занизил, отказавшись от взыскания 665 тысяч рублей, и запросив в 6 раз меньше – 100 тысяч.

Суд с такой позицией согласился, тем не менее, все равно удовлетворил иск частично, оценив моральный вред в 5 тысяч рублей вместо 20 тысяч, заявленных потерпевшим. Остальная часть выплат составила штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, судебные расходы и оплату экспертизы. Таким образом, за срыв сроков строительства дома застройщик был наказан на 150 тысяч рублей.

https://news.ners.ru/kak-oshtrafovat-zastrojcshika-za-sryv-srokov-strojki.html
07.03.2017 17:48:02 дольщик акстроя
ооо квартиры это тотже акстройкапитал. все квартиры и коммерческие помещения были незаконно введены на ооо квартиры чтобы не платить дольщикам. в компании двойные продажи и недострои.качество квартир ужасное. строят дагестанцы.
покупайте жилье у надежного застройщика.
03.03.2017 10:07:40 Sem
Активность:
10.68%
Отрезал для соседа. Ростовчанка отсудила у застройщика более 600 тысяч рублей за украденные метры жилплощади
Ростовская дольщица выиграла суд у застройщика, который "приделал" восемь метров жилой площади ее квартиры соседям. Несмотря на хитрый пункт в договоре о погрешности площади, ей по суду не только вернули разницу за украденные метры, но и возместили моральный ущерб, выплатили проценты за пользование чужими денежными средствами и штрафы на общую сумму 614 тысяч рублей.

Лилия Р. с мужем много лет мечтали о собственной квартире. Денег на покупку своего жилья у супругов не было, поэтому они решили поучаствовать в долевом строительстве. Заключили договор с местным застройщиком на строительство "однушки" общей площадью 46 и жилой площадью 24 квадратных метра. Деньги вносили исправно, рассчитались ровно в срок. Однако после окончания строительства, когда молодая семья приехала на осмотр, выяснилось, что общая площадь квартиры составляет всего 38 метров, а жилая - и вовсе 16. Как оказалось, застройщик уменьшил жилую комнату, разместив на оставшейся площади комнаты туалет с ванной. А то помещение, которое по проекту изначально должно было являться санузлом, присоединил к другой квартире.

Лилия потребовала оплату за метры, которых ее лишили, а также проценты за пользование чужими деньгами, но застройщик на претензии ответил отказом. По его мнению, все сделано законно: в договоре был пункт, согласно которому при расхождении фактической площади квартиры с указанной в договоре в пределах трех процентов никакое возмещение не выплачивается. А объем свыше этих трех процентов руководство фирмы предложило компенсировать в рассрочку в течение года. В процентах за пользование ее деньгами при этом отказали. Тогда ростовчанка подала в суд.

- В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ с дольщика может взиматься плата только за фактически переданные метры, а условие договора о невыплате компенсации в пределах трех процентов расхождения площади квартиры является недействительным, - пояснил юрист адвокатской фирмы Святослав Терещенко. - Суд учел то обстоятельство, что застройщик противоправно присоединил часть помещения, подлежащего передаче семье Лилии, к другой квартире, а также существенно уменьшил площадь жилой комнаты.

В результате женщина смогла добиться взыскания с застройщика почти 614 тысяч рублей. В эту сумму входят 341 тысяча рублей компенсации за уменьшение площади квартиры, более 50 тысяч за пользование чужими денежными средствами и компенсация морального вреда в размере 7500 рублей. Также застройщика обязали выплатить 200 тысяч рублей штрафа и расходы на оплату услуг представителя - еще 15 тысяч. Компания подала апелляционную жалобу, но судебная коллегия Ростовского областного суда с доводами ответчика не согласилась и оставила решение суда первой инстанции в силе.

- Если было обнаружено несоответствие метража, то нужно указать о несогласии с этим в акте приема-передачи, - говорит адвокат Михаил Ревякин. - Затем следует обратиться с требованием к застройщику о выплате компенсации и при его отказе предъявить иск в суд. Конечно, лучше всего еще до момента заключения договора долевого участия исключить из него условие об освобождении застройщика от выплаты компенсации при уменьшении фактической площади.

https://rg.ru/2017/03/01/rostovchanka-poluchila-ot-zastrojshchika-kompensaciiu-za-nepravilnuiu-kvartiru.html
20.02.2017 12:43:57 Sem
Активность:
10.68%
Как вернуть деньги от застройщика-банкрота?
В случае банкротства застройщика дольщик может выбрать один из двух сценариев: потребовать передачу квартиры в недостроенном доме либо расторгнуть договор и вернуть деньги. Эксперты «Метриум Групп» рассказали, какой стратегии придерживаться в разных обстоятельствах.

Совет №1: Заранее расставьте приоритеты
С самого начала дольщик должен определить для себя, что для него важнее: либо деньги, либо квартира. Требование передачи квартиры целесообразно на высокой стадии строительной готовности, особенно если новостройка фактически завершена, но не введена в эксплуатацию. Как правило, помощь в данном случае могут оказать местные власти, которые финансируют строительство из бюджета или привлекают других девелоперов, предлагая им взамен определённые преференции. И скорее всего, такой девелопер будет найден.

Если же новостройка находится на начальной стадии строительства, то для его завершения потребуются большие денежные вливания, в связи с чем шансы его достроить значительно меньше. В этом случае целесообразнее расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщик может рассчитывать также на компенсацию за причиненный ущерб.

Совет №2: Действуйте на опережение
Согласно закону, конкурсный управляющий обязан сообщить всем заинтересованным сторонам о начале процедуры банкротства. Однако на практике это слишком трудоемкий процесс, ведь кредиторов и дольщиков может быть очень много. Поэтому управляющий чаще всего ограничивается рассылкой почтовых уведомлений, которые могут дойти до дольщиков с опозданием. В этом случае дольщик может не уложиться в отведенные 30 дней на подачу заявления в период первой стадии банкротства – наблюдении. Соответственно, если вам известно о проблемах у девелопра, то необходимо отслеживать информацию на официальном сайте федерального арбитражного суда, где публикуются все решения, связанные с банкротством или ликвидацией юридических лиц.

Совет №3: Составьте заявление о включении в реестр кредиторов
При банкротстве застройщика готовятся два реестра требований, в которые включаются кредиторы, претендующие на возврат средств, а также ожидающие квартиру дольщики. Чтобы попасть в список кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление. Прежде всего в нем должен содержаться отказ дольщика от договора долевого участия – это основное условие, которое позволяет требовать возврата средств.

Помимо этого, в заявлении необходимо указать наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, название застройщика-должника и его адрес, ФИО арбитражного управляющего, сведения о заявителе, дату и номер договора долевого участия (ДДУ), идентификационные данные приобретаемого жилого помещения (его номер, площадь, количество комнат и т.п.), стоимость квартиры и сумму перечисленных застройщику денежных средств, реквизиты документов, подтверждающих факт оплаты, сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств (к примеру, срыв сроков по графику строительству).

Документы направляются в адрес арбитражного управляющего, застройщика-должника, а также в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. При этом направляя письмо в суд, рекомендуем приложить к нему какие-либо подтверждения, что письма также отправлены арбитражному управляющему и должнику. В противном случае суд может оставить заявление без должного внимания. После включения ваших требований в реестр суд посылает кредитору соответствующее уведомление.

Совет №4: Требуйте возмещения убытка
При заявлении денежных требований дольщик имеет право на компенсацию убытка. Как правило, компенсация рассчитывается как разница между рыночной ценой объекта во время приобретения и на момент объявления банкротства. Размер требуемой компенсации должен быть отдельно прописан в заявлении о включении в реестр кредиторов, поэтому клиенту стоит заранее позаботиться о подсчете этой суммы. Разумеется, самостоятельно такими расчетами заниматься не стоит – для этого нанимается специальный оценщик, который готовит отчет. Расходы на услуги оценщика также включаются в сумму компенсации.

Чем выше размер требуемой компенсации, тем лучше. Нередко она в несколько раз превышает сумму средств, внесенную дольщиком по договору. В этом случае растут шансы на возвращение денег, ведь полученные от банкрота средства распределяются пропорционально величине требований кредиторов. Кроме того, дольщики, претендующие на взыскание крупных сумм, имеют большое голосов на собрании кредиторов.

Совет №5: Задействуйте страховщиков
В подавляющем большинстве случаев девелопер страхует свою ответственность с помощью страховых компаний. В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства дольщик может требовать от страховщика выплаты компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования.

Сам факт наступления банкротства является страховым случаем. Поэтому чтобы потребовать от страховой компании возврата средств, достаточно обосновать свои претензии с помощью решения арбитражного суда о признании должника банкротом. При получении дольщиком страховой выплаты, конкурсный управляющий уменьшает размер требования кредитора на сумму произведенной выплаты.

«Следует отметить, что универсальных советов о том, как действовать дольщику в случае банкротства застройщика быть не может, ведь каждая ситуация всегда индивидуальна, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако покупатель должен понимать, что требование средств – это наиболее рискованная схема, ведь деньги можно и не получить в конечном итоге, а контракт будет разорван. То есть права собственности на квартиру, пусть и существующую только на бумаге в проектной документации, все же лучше, чем полное zero».

http://www.metrium.ru/news/detail/layfkhak-ot-metrium-grupp-kak-vernut-dengi-ot-zastroyshchikabankrota/
09.02.2017 17:18:58 Sem
Активность:
10.68%
Как не стать обманутым дольщиком: 6 советов
В настоящее время в России насчитывается 38 тысяч обманутых дольщиков, также имеется сразу 745 долгостроев в 65 субъектах Российской Федерации. Согласно статистике Минстроя, количество обманутых дольщиков за последние два-три года сократилось, но уже обманутым людям, которые заплатили деньги и не получили заветные квартиры, от этого не легче.

И сейчас на рынке действует следующее правила — прежде чем приобретать квартиру в понравившемся проекте необходимо провести собственный анализ застройщика жилого комплекса. Как показывает практика, такая мера позволит свести риск стать обманутым дольщиком если не к нулю, то к ничтожным двум-трем процентам.

Итак, как же правильно проанализировать застройщика и его проект? Вот, какие советы дают эксперты компании “Метриум Групп”.

Первый совет — надо очень внимательно изучить как сайт девелопера, так и официальный сайт проекта. Если у проекта жилого комплекса нет своего официального сайта, это серьезный повод задуматься. Уверенный в себе девелопер не стесняется своего имени, поэтому если у компании положительная репутация и большой авторитет на рынке, то вы без труда найдете ее наименование на главной странице сайта проекта. А убедиться в том, что громкое имя девелопера – не пустой звук, можно на сайте самой строительной фирмы. Если у девелопера есть успешно реализованные проекты, то все подробности о них будут опубликованы на видном месте, ведь это главный репутационный ресурс. Что же касается сайта проекта, то надо обратить внимание на его информативность.

Второй совет — надо посетить форумы и неофициальные группы в социальных сетях. Зачастую именно на просторах интернета можно найти интересующую информацию. Если сайт девелопера или проекта не вызывают подозрений, то компрометирующую информацию можно найти в неофициальных группах, где покупатели квартир делятся своими впечатлениями и информацией. Проще говоря, на выбранный проект можно взглянуть глазами человека, уже решившегося на покупку.

Третий совет — надо изучить сайты органов государственной власти. В этом случае полезнее всего будет посетить сайт Минстроя, где ведется учет застройщиков, которые либо ненадежны, либо срывают сроки сдачи своих проектов. И получение подобной информации будет очень нужным и важным.

Четвертый совет — можно навести справки в интернет-поисковиках. Соцсети соцсетями, но иногда нелишне изучить прошлое компании застройщика и ее первых лиц при помощи поиска новостей об их деятельности. Не исключено, что интернет скрывает большое число старых информационных сообщений о неудачных проектах, затягивании сроков сдачи объектов, большом числе судебных разбирательств и подобных негативных ситуаций.

Пятый совет — надо внимательно проанализировать проектные документы. Главные документы любой стройки — это разрешение на строительство, проектная декларация, а также права на землю. Из заключения экспертизы проектной документации можно узнать массу технических подробностей, к примеру, материалы межквартирных и межкомнатных стен. А в договоре со страховой компанией обязательно найдутся сведения о страховщике.

Шестой совет — поездка на стройплощадку. Как говорится, лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. Именно поэтому финальный этап покупательского расследования — это поездка на объект. Если рабочих на участке много, техника работает, стройматериалы подвозят, значит, все в полном порядке. А вот если строительная площадка будет полупустой, да и рабочих не видно, то это серьезный повод задуматься.

http://realty.vesti.ru/articles/46691
31.01.2017 11:11:07 Sem
Активность:
10.68%
Не так все и сложно! Как принять квартиру у застройщика?
Приобретение новостройки — дело довольно волнительное. Особенно нервирует ситуация, когда вы уже заплатили свои деньги, а квартира еще только строится — и так длится примерно год-полтора. И момент, когда от застройщика поступает телефонный звонок или письмо о том, что можно приезжать и получать ключи, кажется великим счастьем: все, можно расслабиться и возрадоваться! Но — подождем с эмоциями, потому что впереди еще сама процедура приемки. Во время которой, как утверждают специалисты, тоже могут вылезти какие-то неприятности…

Не ждать милостей у природы
Первое, на что хотелось бы обратить внимание — покупателю квартиры совершенно необязательно ждать новостей от застройщика. Можно и проявить активность — например, регулярно звонить в офис вашего продавца, заходить на его сайт в интернете. Там наверняка есть раздел «Новости», где периодически вывешиваются сообщения вроде «Начинается запись на получение ключей в таком-то корпусе». Держа руку на пульсе, можно оказаться в первых рядах получающих и выиграть 2-3 недели.

Но и это еще не все. Во время своего последнего приобретения новостройки автор этих строк записался на получение ключей в первый же возможный день. Однако на этаже уже располагались детские коляски, а в соседней квартире жила семья. Ее глава (назовем его Андреем), поведал, что живет уже месяц — за это время они даже сумели частично сделать ремонт. А вопрос «Как такое вообще возможно?» имел очень простое решение — Андрей свел знакомство с сотрудником офиса заселения застройщика, и за славную 5000-рублевую бумажку тот вручил ему ключи вне всякой очереди. Да, заселиться раньше срока — удовольствие во многом сомнительное: будешь жить в условиях, когда все вокруг делают ремонт, засыпать и просыпаться под рев перфораторов. С другой стороны, если очень надо… У Андрея была именно такая ситуация, поскольку им удалось уехать со съемной квартиры, за которую они платили 32 тысячи рублей в месяц.

Деньги: изменился метраж…
Но, предположим, так или иначе ваш первый контакт с офисом заселения состоялся, и вы договариваетесь о приемке. Первый вопрос тут — день и время (с ним все очевидно), второй — деньги. Сколько вас попросят заплатить и почему? Первое основание для оплаты — увеличение размеров квартиры. «Площади квартир после обмера БТИ могут отличаться от заявленных, и это вполне обычная ситуация, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. — Расхождение зависит от площади: в большой трехкомнатной квартире оно может достигать 4-6 м². В однокомнатных, естественно, меньше. Если вы купили квартиру одной площади, а в итоге получили другой, то возможны три варианта (они обычно изначально прописаны в договоре долевого участия (ДДУ)):

- при любом расхождении площади никакие денежные взаиморасчеты не производятся, и стороны не вправе предъявлять претензии;

- устанавливается „пороговое“ расхождение площади, в пределах которого перерасчет не производится. Если это, к примеру, 1 м², то при расхождении менее этой величины перерасчета не будет. А если квартира будет отличаться от заявленной даже на 1,1 м², то деньги одна из сторон вносит, причем не за 0,1 м² (превышение над „пороговой“ величиной), а полностью за 1,1 м²;

- перерасчет происходит в любом случае. Это очень редкий вариант, поскольку расхождения в десятые и даже сотые доли метра бывают всегда, и застройщикам хлопотно проводить процедуру перерасчета».

Основой для расчетов принимается цена 1 м² в ДДУ.

Как добавляет Мария Литинецкая, в принципе, покупатель имеет возможность опротестовать оплату «лишних» метров. Можно подать на застройщика в суд, доказывая, что увеличение площади стало не результатом технологических неточностей, а намеренного изменения проекта.

…плюс квартплата вперед
Есть и еще одно основание для взимания платы с получающего ключи – квартплата за первые 3-4 месяца проживания, а также за вывоз мусора. Последнее обосновывается тем, что покупатели квартир обязательно будут делать ремонт, а процесс этот обязательно сопровождается большим количество отходов. В отличие от описанного в предыдущей главе, эти траты обязательные – они существуют в любом новом ЖК. Правда, порядок сумм здесь заметно скромнее. Если доплата за разницу в метраже исчисляется сотнями тысяч, то в данном случае речь идет об 10-20 тысячах. Например, в комплексе «Ривер Парк» аванс за три месяца за двухкомнатную квартиру составил в среднем 5-5,5 тысячи рублей, вывоз мусора – 4000 рублей. При этом владельцы квартир с отделкой от застройщика от последней платы были освобождены, поскольку утилизация строительных отходов для них была неактуальна.

Завершая эту тему, стоит отметить, что речь здесь шла не о коммунальных, а об эксплуатационных платежах. То, что рассчитывается по счетчикам (вода, электричество, часто отопление) покупатель оплатит позже, по фактическому потреблению.

В офисе: все в сборе?
Главное условие, выдвигаемое продавцом, такое: на получение ключей должны приехать все лица, фигурирующие в ДДУ. Аргументы вроде «Да это же моя жена! Вот штамп о браке в паспорте!» здесь не действуют, поскольку вопрос слишком серьезен. «Если явка всех покупателей по какой-то причине невозможна (например, это семья, живущая в другом городе, и всем вместе сняться с места в нужный день не получается), от отсутствующих нужно взять нотариально заверенную доверенность, - говорит Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию ООО ИСК «Ареал». – Все пришедшие должны взять паспорта, и – кроме них – свой экземпляр ДДУ».

Что касается самого акт приема-передачи, то это достаточно формальный документ. В нем обязательно должны быть перечислены:

- реквизиты застройщика;
- ФИО и паспортные данные покупателя (покупателей);
- описание квартиры (площадь, количество комнат, окончательная стоимость объекта с учетом обмера БТИ и пр.);
- подписи сторон с полной расшифровкой; основание перехода имущества (номер договора).

В целом документ этот – повторимся – достаточно формальный, и на рынке неизвестны случаи, когда продавец пытался бы обмануть покупателей, подсунув какую-то «неправильную» версию акта. Однако есть одна серьезная проблема. Дело в том, что подписать бумагу вас, скорее всего, попросят в офисе, т.е. еще до того момента, как вы окажетесь в квартире. А в акте обязательно будет формулировка вроде «стороны претензий друг к другу не имеют». Как быть? Ведь претензии вполне могут появиться в самой квартире?

Одна линия поведения – назовем ее «жесткой» - предполагает, что ничего до осмотра квартиры мы подписывать не будем. Поступать так рекомендует, в частности, Максим Радченко. «Чего точно не стоит делать - сразу подписывать акт приемки-передачи, не заходя в квартиру, - говорит он. – Если это сделать, любые недоделки застройщик сможет «повесить» на дольщика. А недочеты той или иной степени существенности бывают почти всегда, особенно если речь об эконом-классе».

Но есть и другой вариант – акт в офисе все-таки подписать, отложив изложение всех претензий в специальную «дефектовую ведомость».

На квартире: справимся ли сами?
Сам осмотр квартиры обычно вызывает у покупателей наибольшие опасения — дескать, справимся ли? Тем более, что существует масса фирм, оказывающих соответствующие услуги. За сумму от 7-9 тысяч рублей (однокомнатная квартира) до 15-20 тысяч («трешка») их специалист отправится с вами на объект и поучаствует в приемке. Однако стоит ли пользоваться их услугами — тут опрошенные нами эксперты высказывали разные мнения. Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», считает, что квартиру без отделки вполне можно принять и самостоятельно. А вот если в квартире выполнена черновая отделка — тут уже хорошо бы пригласить специалиста. И тем более он окажется нужен, если выполнена чистовая отделка «под ключ».

Несколько иное мнение у Марии Литинецкой: она считает, что ориентироваться нужно, прежде всего, на репутацию застройщика. «Если вы купили квартиру у надежной компании, это уже дает гарантию того, что проблем с качеством строительства быть не должно, — говорит эксперт. — А вот если по результатам чтения форумов в интернете видно, что уже состоявшиеся новоселы имеют на данную компанию много жалоб, то, возможно, есть смысл заплатить 10 тысяч рублей специалистам, чтобы потом не судиться с застройщиком после заселения».

В целом при осмотре (если все-таки решиться провести его самостоятельно) надо соблюдать несколько простых правил:

- проводить его в светлое время суток;
- оценить чистоту помещения. Строительный мусор, которым иногда бывают завалены квартиры, не только неприятен сам по себе — он может скрывать какие-то дефекты;
- проверить окна и балконные двери. Стеклопакеты должны быть без повреждений, а щели между рамой и окном обработаны герметиком. Окна должны открываться и закрываться без усилий;
- убедиться в исправности вентиляции. Для этого к вентрешетке нужно поднести зажигалку или лист бумаги. Если вентиляция работает, то пламя отклонится в сторону, а лист бумаги «приклеится» к решетке;
- необходимо осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен;
- проверить электрику. Для этого элементарно попробуйте подзарядить мобильный телефон. А также возьмите с собой обычную лампочку и вкрутите в патроны, чтобы убедиться в исправности.

И еще один «секрет». Оценить квартиру можно… даже не заходя в нее. Если подъезд выглядит как «после бомбежки»: грязные стены, пыль, треснутая плитка — все это уже говорит об отношении девелопера и его контроле работы строителей…

Запишем все!
Все выявленные нами недостатки фиксируются в специальный документ. Выше он уже упоминался под названием «дефектовой ведомости», но может называться и иначе — например, «листом осмотра», «дефектным актом» или как-то еще. Важное условие — его должны подписать не только вы, но и представитель застройщика. Теперь, согласно закону «О защите прав потребителей», девелопер должен выполнить все ремонтные работы не позже, чем через 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон). В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Как правило, девелопер дает гарантию на качество строительных работ. Если жилье приобретается в соответствии с 214-ФЗ, то гарантия на него составит 5 лет. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты.

https://kvadroom.media/city/49129/
18.01.2017 11:10:21 Sem
Активность:
10.68%
Как взыскать неустойку с застройщика?
вартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Все права защищены

Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет?
Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…
Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.

При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит
Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.

Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков
Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.

С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.

Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.

Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя. После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

http://realty.dmir.ru/articles/37786/
12.01.2017 11:19:59 Sem
Активность:
10.68%
1 января 2017 г. вступила в силу 21-я по счету редакция федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Изменения затрагивают важнейшие стороны правового регулирования отношений между дольщиками и застройщиками. Однако покупателям не стоит рассчитывать на то, что новые поправки заставят застройщиков больше платить за задержку сроков ввода дома эксплуатацию и т.п.

Что изменится?
Новая редакция закона сочетает в себе изменения как уточняющего, так и дополняющего характера. В первую очередь стоит отметить, что повысились требования и к застройщикам, и к договору долевого участия. Одним из нововведений является правило о формировании уставного капитала строительных организаций только в денежной форме. Таким образом обеспечивается прозрачность активов учредителей, внесенных в счет оплаты своих долей. Минимальный размер уставного капитала зависит от метража всех строящихся объектов – чем он больше, тем больше должен быть объем уставного капитала. Например, при 1 000 кв. м застройки - не менее 2 млн миллионов рублей, а при 10 000 кв. м – от 10 млн рублей.

Впервые в законе № 214-ФЗ императивно указан перечень оснований, при наличии которых строительной организации запрещается привлекать денежные средства граждан для долевого строительства. Так, застройщики не могут брать у дольщиков деньги, если находятся в стадии ликвидации или банкротства или их деятельность приостановлена в качестве меры административного наказания по решению арбитражного суда. Строительные организации, внесенные в реестры недобросовестных поставщиков и участников аукциона по продаже земельного участка, также лишены упомянутого выше права. Кроме того, законом определено требование к лицу, осуществляющему ведение бухгалтерского учета в штате застройщика, – у него должна отсутствовать неснятая или непогашенная судимость за экономические преступления.

Изменения коснулись и размещения застройщиком информации о проектируемом объекте недвижимости. Ранее покупатели, желающие приобрести жилье, были вынуждены знакомиться с документами в офисе строительной организации, так как на официальных сайтах размещался ограниченный объем сведений. Сейчас статья 3.1. закона № 214-ФЗ обязывает застройщиков размещать на своих сайтах всю информацию, включая разрешение на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, проект договора долевого участия, способы обеспечения, договор поручительства и даже фотографии возводимых домов, отражающие текущий этап строительства.

Законодателем разъяснено, как должно выглядеть описание объекта долевого строительства. Императивно предусмотрено отображение схематического чертежа недвижимости в договоре, а также уточнено, что указание на назначение, вид, этажность, общую площадь, материал наружных стен и перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости и количество помещений вспомогательного использования является обязательным.

Условия о порядке оплаты стоимости договора также претерпели изменения. Законом уточнено, что он оплачивается дольщиком только после государственной регистрации единовременно или в согласованный сторонами период. Кроме того, предусмотрено открытие и ведение специального счета эскроу. Ранее такого пункта закон № 214-ФЗ не содержал. Положительная сторона новации в том, что до передачи объекта недвижимости денежные средства будут принадлежать дольщику, застройщик получит их только после завершения строительства. В случае одностороннего отказа от договора или его расторжения в судебном порядке депонирование прекращается и вложенная сумма возвращается.

Неоднозначным является дополнение п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ об освобождении застройщика от уплаты неустойки за просрочку сдачи объекта. Основанием его является уклонение дольщика от подписания передаточного акта. Однако критерии, по которым следует квалифицировать действия участника долевого строительства как «уклонение», не указаны.

Необходимо отметить, что под предмет регулирования закона № 214-ФЗ теперь будут подпадать жилые дома блокированной застройки, называемые в быту таунхаусами. Ранее такая норма отсутствовала, поэтому на практике возникала проблема применения специальных норм закона о несостоятельности (далее – закон № 127-ФЗ) к строительным организациям при введении в отношении них процедуры банкротства. Позиции арбитражных судов складывались неоднозначно: одни применяли общие положения закона № 127-ФЗ, так как указывали, что таунхаусы не относятся к многоквартирным домам, другие, напротив, занимали противоположную точку зрения, применяя специальные нормы §7 главы IX указанного документа. Сейчас законодатель исправил эту неопределенность, указав, что должны учитываться специально предусмотренные пункты о банкротстве застройщиков закона о несостоятельности, то есть нормы §7 главы IX закона № 127-ФЗ.

Подробнее об изменениях в законе о долевом строительстве – в статье «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже, но переложить новые затраты на покупателя вряд ли получится».

Судебная практика сегодня…
Перечисленные изменения затронут важнейшие стороны правового регулирования отношений между дольщиками и застройщиками. При этом следует отметить, что на судебной практике в части взыскания убытков и неустойки они мало отразятся. Суды значительно снижают заявляемые дольщиками требования о выплате неустоек, порой в десятки раз, руководствуясь статьей 333 ГК РФ. При этом основания для снижения могут приводиться совершенно разные или не приводиться вовсе. В одних процессах, уменьшая размер неустойки, суд учитывал нахождение застройщика в процедуре банкротства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2014 по делу № А63-6172/2011), в других - незначительность задержки (определение Московского городского суда от 16.11.2015 № 4г/1-11535/2015), в третьих - сложность и трудоемкость самого процесса строительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2015 по делу № 33-48314/2015).

Однако судебная практика не единообразна – есть решения, по которым неустойка взыскивается в полном объеме. Но это скорее исключение. Суды в таких спорах не учитывают финансовые трудности застройщика или его экономическое положение в качестве уважительных причин для снижения насчитанной суммы (постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.03.2012 № Ф03-404/2012); не принимают во внимание ссылки на недобросовестные действия генеральных подрядчиков. Производственный риск должен быть просчитан строительной организацией до заключения договоров и до определения стоимости необходимых работ (определение Приморского краевого суда от 22.09.2014 по делу № 33-8332).

Особого внимания заслуживает определение Верховного суда РФ от 20.01.2015 № 18-КГ14-184, в котором коллегия судей пришла к выводу, что направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления о переносе сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию само по себе не свидетельствует о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Но самое сложное в таких процессах – доказать и взыскать убытки. В соответствии со ст. 10 закона № 214-ФЗ, они подлежат возмещению в полном объеме сверх взыскиваемой неустойки. Указанное условие императивно и не может быть заменено застройщиком на иное, например, на компенсацию только убытков или только неустойки. Чаще всего дольщики обращаются в суды с требованием о взыскании расходов на наем жилья. По таким основаниям судебная практика складывается неоднозначно: одни суды указывают на отсутствие необходимости несения расходов за наем помещений и отказывают истцам (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2015 № 33-1453/2015 по делу № 2-3164/2014, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2015 по делу № 33-28544/15), другие, наоборот, признают такие затраты убытками (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.09.2015 по делу № 33-8276/2015).

Если покупатель приобретает объект недвижимости на кредитные средства и выплата банку процентов по сниженной ставке зависит от момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но по вине застройщика этого не происходит, то следует взыскать убытки в виде погашении разницы между пониженными процентами и фактически уплаченными повышенными процентами. Суды такие требования часто удовлетворяют (Апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 11.12.2014 по делу № 33-17654/2014, Верховного суда Республики Карелия от 17.06.2014 по делу № 33-2312/2014, Московского городского суда от 16.05.2014 по делу № 33-13995/2014, Московского областного суда от 02.06.2014 по делу № 33-11944/2014).

Чтобы не попасть на удочку застройщиков, необходимо тщательно изучать условия предлагаемого договора долевого участия, документацию по объекту и земельному участку, на котором расположиться постройка и, безусловно, полную информацию о застройщике. Общение со строительными организациями необходимо выстраивать в форме переписки, отправляя все письма с претензиями по почте ценным письмом с описью вложений.

http://www.irn.ru/articles/39639.html
12.01.2017 11:15:33 Sem
Активность:
10.68%
Изменения в закон "О долевом строительстве" вступят в силу в 2017 году, рассказали в пресс-службе Минстроя России. В частности, закон устанавливает требования к застройщикам, которые имеют право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора долевого строительства. Уставный капитал застройщика должен составлять не менее 150 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 100 тыс. кв.м; 400 млн рублей при максимальной площади объектов не более 250 тыс. кв.м; 800 млн рублей при площади объектов долевого строительства не более 500 тыс. кв.м; 1 млрд рублей при площади всех объектов более 500 тыс. кв.м.

Кроме того, в отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации или банкротства, не должно быть долгов по налогам и сборам.

Застройщик вправе заключить договор поручительства по своим обязательствам в случае, если размер его уставного капитала не соответствует требованиям закона. Такой договор должен предусматривать солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед дольщиком.

Закон предусматривает возможность создания компенсационного фонда в целях дополнительной защиты прав дольщиков, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых (застройщиков) введены процедуры банкротства. Средства фонда будут формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Размер и порядок обязательных отчислений, условия использования средства фонда будут также установлены правительством. Размер взноса не может превышать 1% от планируемой стоимости строительства дома.

Закон предусматривает возможность использования счетов эскроу для расчетов по договору долевого строительства. В целях регулирования нового механизма в документе предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу. В частности, право на открытие таких счетов будут иметь только банки, в которых могут размещаться средства федерального бюджета.

Закон об участии в долевом строительстве также будет дополнен статьей о раскрытии застройщиком информации о своей деятельности в интернете.

Поправками также меняются требования к договору долевого строительства. Он должен содержать план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме расположение комнат, балконов, вспомогательных помещений. При этом план должен соответствовать информации, включенной в проектную декларацию.

Дольщик в случае ненадлежащего качества объекта строительства вправе предъявить иск в суд или подать свои претензии застройщику в письменной форме. Застройщик обязан устранить выявленные дефекты. Если этого не произошло, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В законе также определен перечень целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков. Помимо строительства, затрат на проектную документацию и создание сетей инженерно-технического обеспечения, средства могут быть направлены на строительство объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры).

Документ также предусматривает создание единого реестра застройщиков.

Закон принят под названием "О внесении изменений в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и отдельные законодательные акты РФ". Предполагается, что закон вступит в силу с 1 января 2017 года. Ряд положений, в том числе в части требований к капиталу застройщика, договору поручительства и счетов эскроу, вступят в силу с 1 июля 2017 года.

Подробнее: http://usirf.ru/news/popravki-v-214-fz-vstupyat-v-silu-v-ietom-godu.html
10.01.2017 12:23:09 Sem
Активность:
10.68%
Специально для «Недвижимость и Цены» юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов рассказал обо всех последних изменениях в 214-ФЗ, которые были внесены за прошедший год. Новые правила устанавливают к застройщикам целый ряд требований, несоответствие которым ведет к запрету на продажи квартир долевым инвесторам.

Если застройщик вопреки закону заключает такую сделку, то она может быть признана недействительной. Именно поэтому будущим дольщикам, заинтересованным в безопасности собственных вложений, необходимо понимать, при каких условиях застройщик по новым правилам имеет право продавать квартиры в новостройке, а при каких — нет.

Напомним, что ранее для продаж дольщикам квартир в будущей новостройке застройщик должен был обладать правом собственности или аренды на земельный участок, разрешением на строительство и проектной декларацией. Вся эта информация находилась в открытом доступе. Сейчас эти правила сохраняются, но к ним добавляются новые требования.

Уставной капитал обязан вырасти
Итак, законодательно были установлены более высокие требования к минимальному размеру уставного капитала, который напрямую зависит от площади объектов строительства.

Размер уставного капитала

Площадь застройки Уставной капитал
до 1 500 м2 не меньше 2 500 000 р.
до 2 500 м2 4 000 000 р.
до 10 000 м2 10 000 000 р.
до 25 000 м2 40 000 000 р.
до 50 000 м2 80 000 000 р.
до 100 000 м2 150 000 000 р.
до 250 000 м2 400 000 000 р.
до 500 000 м2 800 000 000 р.
свыше 500 000 м2 1 500 000 000 р.

Эти требования начинают действовать после 1 июля 2017 года, то есть законодатель дал застройщикам временной лаг для подготовки к реформе.

Если же кому-то из застройщиков данного временного промежутка окажется недостаточно или по каким-либо другим причинам он не будет соответствовать данным требованиям, то закон в этом случае однозначен — он не может заключать ДДУ с гражданами. Если все же ДДУ, заключенные с такими застройщиками, будут поступать в регистрирующий орган, то в отношении таких сделок обязан последовать отказ. Но есть ситуация, когда закон разрешает заключать ДДУ с уставным капиталом меньше требуемого. Это возможно, если застройщик оформил договор поручительства и предоставил его государственному регистратору. Этот договор должен быть нотариально заверен и предоставлен в регистрирующий орган до даты регистрации первого ДДУ. Нотариально заверенный договор желателен и на сайте застройщика. Это доказывает легитимность продаж по ДДУ.

Быстро проверить размер уставного капитала застройщика можно с помощью бесплатного сервиса федеральной налоговой службы в сети: egrul.nalog.ru, а также путем получения от застройщика справки о совокупной площади объектов строительства. Такая справка может публиковаться на официальном сайте застройщика.

Если идет ликвидация, то покупать не стоит
Застройщик не может законно продавать квартиры, если находится в процессе ликвидации. Подтверждением этого является, с одной стороны, отсутствие судебных процессов по этой теме в системе kad.arbitr.ru, а с другой — справка по этому вопросу со стороны контролирующего органа. Однако получение такой справки может занять месяц или более, поэтому лучше проверять через онлайн систему арбитражной практики.

Кроме того, убедиться в том, находится ли застройщик в процессе ликвидации или нет, до сделки с ним можно путем проверки его выписки ЕГРЮЛ онлайн на сервисе федеральной налоговой службы по адресу: egrul.nalog.ru.

Банкроты не торгуют
Для продажи квартир долевым инвесторам застройщик должен не иметь статуса банкрота. Проверить можно в системе арбитражных решений: kad.arbitr.ru. Если в отношении застройщика в этой системе нет определений арбитражного суда о введении процедуры банкротства, то застройщик банкротом не является.

Второй способ проверки путем использования публичного информационного ресурса www.fedresurs.ru.

Приостановка деятельности приостанавливает и продажи
Застройщик не имеет права продавать, если есть решение суда о приостановлении его деятельности.

В случае приостановления хозяйственной деятельности застройщика некоторые долевые инвесторы имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. Это касается исключительно дольщиков, инвестиции которых привлекались через эскроу-счета. В иных случаях у дольщиков такого права нет.

О факте приостановления деятельности застройщика можно узнать на сайте kad.arbitr.ru, а также путем обращения в контролирующий орган. Суд обязан в течение одного рабочего дня от даты принятия соответствующего решения о приостановлении деятельности застройщика направить в контролирующий орган соответствующее решение.

Требование об отсутствии застройщика в реестре недобросовестных поставщиков застройщик не имеет право продавать квартиры по ДДУ, если включен в реестр недобросовестных поставщиков. Данный реестр ведется Федеральной антимонопольной службой РФ. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте www.zakupki.gov.ru.

По новым правилам застройщик также не должен быть включен в реестр недобросовестных участников аукционов. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте torgi.gov.ru.

Сперва заплати налог, потом продавай квартиры
Под запрет попадают застройщики, имеющие налоговую недоимку или задолженность по иным обязательственным платежам в бюджеты Российской Федерации, если она составляет более 25% от активов застройщика в последнем отчетном периоде.

Четкого и внятного алгоритма получения такой информации о застройщике долевыми инвесторами законодатель не обозначил. Очевидно, что проблему решает получение справки ФНС России. Но чтобы ее получить, придется потратить время. Хорошим решением этой проблемы со стороны застройщиков будет публикация на своем официальном сайте таких справок ФНС России, которые застройщик может получать своими силами с периодичностью раз в месяц. Также снизить этот риск поможет мониторинг судебной практики по налоговым спорам застройщика: kad.arbitr.ru.

Безупречные кадры
Новая редакция закона обязывает застройщика обдуманно формировать свои кадры, так если директор или главный бухгалтер застройщика ранее имели судимость, то застройщик также лишается права продавать квартиры дольщикам. Законодатель не поясняет, о какой именно судимости может идти речь, поэтому можно сделать вывод, что недопустима любая судимость, даже за самые мелкие преступления. В интересах долевого инвестора удостовериться, имеют указанные выше должностные лица застройщика судимость или нет. Это можно сделать путем получения соответствующей справки о наличии или отсутствии судимости в Министерстве внутренних дел Российской Федерации. Хорошо, если эти справки изначально будут размещаться на сайте застройщика.

Все должно быть явным и общедоступным
Сайты застройщика должны содержать определенную информацию в соответствии с законодательными требованиями:

1. разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих публикации проектной декларации по текущему строительному проекту;
2. аудиторское заключение за последний год проверки деятельности застройщика;
3. разрешение на строительство по текущему строительному проекту;
4. правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок;
5. заключение экспертизы на проектную документацию;
6. проектную декларацию;
7. заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;
8. проект ДДУ;
9. выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительство или страхование ответственности) или привлечение инвестиций через счета эскроу;
10. договор поручительства с застройщиком, заключенный в том случае, если размер уставного капитала застройщика ниже, чем установленный законом минимальный предел;
11. фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств инвесторов объектов недвижимости (должны обновляться ежемесячно).

Финансирование стройки через эскроу-счета в банках
Законодателем вводится в 214-ФЗ новое понятие — счет эскроу. Понятие «договор счета эскроу» включено в ст. 860.7-860.10 Гражданского кодекса РФ с июля 2014 года. Предметом этого договора является открытие банком специального счета, на котором размещаются денежные средства инвестора. Доступ к этим средствам застройщик получает при условии оформления с долевым инвестором передаточного акта на построенную квартиру.

Финансирование строительства в этом случае происходит за счет средств целевого кредита данного банка — владельца счетов эскроу. Применение этих счетов является обязательным только в том случае, если до этого застройщик привлек от банка целевой кредит на строительство многоквартирного дома. Если застройщик не привлекал целевого кредита, он вправе не использовать счета эскроу.

Привлечение средств в данном случае происходит по следующей схеме:

1. банк заключает с застройщиком договор целевого кредита на финансирование строительства, а застройщик открывает расчетный счет в банке, через которые будут финансироваться строительные проекты;
2. застройщик и инвестор заключают ДДУ;
3. застройщик, инвестор и банк заключают договор счета эскроу, где фиксируются условия размещения денежных средств в банке;
4. инвестор вносит долевые инвестиции в размере цены ДДУ на счет эскроу в банк;
5. застройщик выполняет условия ДДУ и условия депонирования (ввод здания в эксплуатацию, передача квартиры инвестору);
6. застройщик получает доступ к средствам счета эскроу и за счет этих средств погашает целевой кредит банка. Остаток средств считается прибылью застройщика.

Необходимо учитывать, что любое дополнительное звено в финансовой цепочке между застройщиком и долевыми инвесторами увеличивает риски инвесторов. Например, довольно часто в последнее время мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий у тех или иных банков.

С введением эскроу-счетов кроме риска банкротства застройщиков, долевые инвесторы получают новую угрозу безопасности их инвестиций — риск банкротства банка — держателя счетов эскроу, либо риск отзыва у такого банка лицензии на осуществление банковской деятельности.

Таким образом, задача безопасности долевых инвестиций при использовании счетов эскроу эффективно не решается. От этой новеллы выигрывают банки, которые могут получить дополнительный денежный поток от долевых инвесторов, а также перспективного заемщика в виде застройщика.

Государственный компенсационный фонд
Сейчас создается государственный компенсационный фонд, за счет которого в будущем планируется достраивать объекты застройщиков-банкротов. В фонд будут поступать средства от каждого ДДУ застройщика. Сумма выплат пока неизвестна, но это будет не дороже, чем 1% стоимости проекта, указанного в декларации. Порядок отчисления и порядок управления фондом пока не ясны, но данные вопросы прорабатываются законодательно.

Календарь изменений
Большинство вышеперечисленных изменений и дополнений к основному закону рынка вступают в силу с 1 января 2017 года, то есть практически под бой курантов. Но есть требования, по которым дана отсрочка до 1 июля 2017 года. Это касается уставного капитала, положений об эскроу-счетах и едином реестре застройщиков. Важный нюанс — все нововведения не применяются к проектам, у которых государственная регистрация хотя бы одного ДДУ была осуществлена до 31 декабря 2016 года.

http://dmrealty.ru/articles/zakon-kak-na-ladoni
10.01.2017 12:20:22 Sem
Активность:
10.68%
Изучая бумаги девелопера, обращайте внимание на то, когда они выданы, кем подписаны и к какому проекту относятся.

Выбрать хорошую новостройку с оптимальным сочетанием цены и качества – серьёзная часть дела, однако после этого предстоит ещё более ответственный момент – проверка документов застройщика. Портал MetrPrice.ru собрал советы экспертов в помощь тем, кто отправляется в офис продаж, чтобы лично ознакомиться с юридической стороной покупки квартиры в новостройке.

БУМАЖНЫЕ ГОРЫ

Прежде всего, покупателю нужно быть готовым к тому, что документов на проверку будет много и читать их придётся внимательно. Виды документов, которые застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу, перечислены в п. 2 ст. 21 Федерального закона №214 о долевом участии, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». В этот пункт входят данные, связанные со стройкой:

- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- проектная документация со всеми изменениями;
- заключение государственной экспертизы проектной документации;
- правоустанавливающие документы на земельный участок.

Застройщик также обязан предоставить данные о себе (п. 2 ст. 20 214-ФЗ):

- учредительные документы компании;
- свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе;
- годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за последние 3 года;
- аудиторское заключение за последний год.

Без некоторых документов из этого списка застройщик не имеет права выходить на стройплощадку и привлекать деньги дольщиков в рамках ФЗ-214. К их числу относятся проектная декларация, разрешение на строительство, права на земельный участок, а также экспертиза проектной документации, – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ: ИЗУЧАЕМ ОПЫТ И ФИНАНСОВЫЕ ИСТОЧНИКИ ЗАСТРОЙЩИКА

- Всё о застройщике. Проектная декларация – исключительно полезный документ, который в сжатом виде содержит наиболее важную информацию о застройщике и проекте. В первом блоке указывается имя застройщика, его юридический адрес и реквизиты. Кроме того, здесь можно найти данные об учредителях, то есть конечных бенефициарах всего проекта. Отдельная графа посвящена проектам девелопера за последние три года. «Если проектов не было, то это может указывать на небольшой опыт застройщика в реализации жилой недвижимости, однако не стоит торопиться с выводами, – комментирует Мария Литинецкая. – Изучите биографию ключевых лиц компании – возможно, у них есть большой личный опыт в девелоперском бизнесе, а учреждённая фирма – новичок».

- На чьи деньги строится? Из проектной декларации можно узнать источники финансирования строительства. Обычно это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие кредитной линии от крупного банка – хороший знак, ведь банки тщательно проверяют, кому и на что выдают такие серьёзные кредиты.

- Кто генподрядчик? Из проектной декларации можно узнать точное наименование компании генподрядчика. Нередко срыв сроков строительства происходит именно по вине этого звена, поэтому есть смысл узнать, какие ещё проекты строила эта компания.

- Что строится? Второй важный блок проектной декларации – информация о проекте. Здесь вы узнаете сроки сдачи и ввода в эксплуатацию объекта, себестоимость и технологию строительства, этажность, площадь жилых и нежилых помещений, количество квартир и т.д. Этот документ наиболее полно описывает, собственно, саму новостройку, которую приобретает покупатель.

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО: ПРОВЕРЯЕМ СРОК ДЕЙСТВИЯ

Разрешение на строительство – один из важнейших документов застройщика, который выдаётся официальным органом по надзору за строительством (в Москве это Комитет государственного строительного надзора). Без этого документа застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков. «Иногда девелоперы начинают реализацию квартир до получения разрешения, что, по сути, противозаконно, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В этом случае они оформляют свои отношения с покупателями в форме предварительных договоров купли-продажи (ПДКП), которые являются рискованными для клиентов».

Обратите внимание на срок действия разрешения на строительства, указывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «Если срок окончания строительства, указанный в проектной декларации и в ДДУ, больше срока, указанного в разрешении на строительстве, нужно задуматься, – говорит эксперт. – Скорей всего, застройщик не успевает уложиться в график, и удастся ли ему продлить срок разрешения строительства на время достройки объекта – ещё под вопросом».

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: СРОК ДЕЙСТВИЯ И ВИД РАЗРЕШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Под правами на земельный участок понимается либо договор аренды, если земля получена застройщиком от собственника, либо свидетельство о праве собственности, если участком владеет сам застройщик.

Если застройщик арендует землю, покупателю нужно проверить факт государственной регистрации договора аренды, а также сравнить срок его действия со сроком, на который выдано разрешение на строительство. Если срок аренды уже истек, и нет никаких документов, подтверждающих его продление, заключать договор долевого участия с таким застройщиком не рекомендуется, говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Также в правах на землю указывается вид разрешённого использования участка. Если вы приобретаете квартиру в высотном доме, то на данном участке должно быть разрешено «размещение многоэтажной жилой застройки» (для апартаментов – «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов»). Это очень важный пункт: если застройщик возведёт многоэтажную новостройку на земле, предназначенной, например, только для индивидуального строительства (коттеджи, дачи и т.д.), то дом впоследствии снесут, а покупатель пополнит ряды обманутых дольщиков.

Получить исчерпывающую информацию о состоянии земельного участка можно с помощью выписки из ЕГРП по нему (кадастровый номер участка указывается в разрешении на строительство), говорит Наталья Шаталина. В данной выписке будет указано, кто является собственником или арендатором этого участка, есть ли по участку какие-либо ограничения, обременения, правопритязания или запреты.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ: О ПРОЕКТЕ БЕЗ ПРИКРАС

Этот документ содержит много полезной информации, однако клиенту нужно быть готовым к чтению многостраничного отчета со множеством цифр и непонятных терминов, предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). В нём указаны конкретные материалы, из которых будет строиться дом, здесь можно увидеть поэтажные планировки и планы технических коммуникаций. С помощью этого документа вы сможете узнать о «начинке» своего будущего дома без прикрас: например, увидеть, не соседствует ли ваша спальня с лифтовой шахтой.

НЕОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ: ПЕРВЫЙ ДДУ, КОММУНИКАЦИИ, СТРАХОВАНИЕ

Существуют документы, которые застройщик не обязан давать на ознакомление, но их все же стоит попросить, говорят эксперты. Среди них – копия первого заключённого ДДУ. Регистрируя первый договор, Росреестр тщательно проверяет у застройщика все нужные по закону документы – разрешение на строительство, экспертизу проекта, права на землю и т.д. Поэтому если первый ДДУ уже прошёл госрегистрацию, это значит, что Росреестр проверил базовые документы застройщика.

Стоит попросить и такой документ, как технические условия на подключение коммуникаций, а также генеральный договор между застройщиком и страховой компанией, которая обеспечивает страхование ответственности девелопера. Важно помнить, что с 2017 года система обеспечения ответственности застройщиков изменится – место страховщиков займёт государственный Компенсационный фонд, куда застройщики будут отчислять процент от каждого заключённого ДДУ.

ПРИНЦИПЫ ПРОВЕРКИ

Обязательно сопоставляйте все данные, которые вы почерпнули из официальных документов застройщика, говорят эксперты. «Разрешение на строительство должно быть выдано, разумеется, на тот же участок, который указан в проектной декларации, – обращает внимание Мария Литинецкая. – Более того, площадь корпусов и их этажность после завершения строительства должны соответствовать данным, указанным в разрешении. На рынке были прецеденты в прошлом, когда лишние этажи, не предусмотренные разрешением, демонтировались по требованию властей».

Также важно обращать внимание не только на содержание документов, но и на то, кто и когда подписал бумаги, всё ли в порядке с печатью, говорят специалисты рынка недвижимости.

«Многое можно самостоятельно проверить через Интернет, – советует Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). – К примеру, разрешение на строительство стоит сверить с тем, что выложено на соответствующем сайте уполномоченного органа». Узнав реквизиты застройщика из проектной декларации, можно сделать запросы в налоговую службу и ЕГРЮЛ. Есть смысл изучить и биографию генерального директора.

И ещё один важный момент. Не стесняйтесь узнать, с кем ведёте переговоры о покупке квартиры. Здесь всего два варианта: это либо сотрудник отдела продаж застройщика, либо его представитель – специалист риэлторского агентства. В первом случае следует запросить подтверждение того, что работающий с вами менеджер действительно относится к компании-застройщику, говорит Владимир Каширцев. Во втором случае следует убедиться, что между застройщиком и риэлтором заключён официальный агентский договор. «Однако нужно понимать, что в договоре агентирования отражается множество сведений, представляющих коммерческую тайну сторон, – замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Поэтому, как правило, девелопер выдает агентству доверенность на реализацию квартир в проекте. Именно этот документ чаще всего предоставляют клиентам в качестве подтверждения полномочий продавца».

---

В качестве заключения стоит сказать, что проверить документы застройщика вполне реально самостоятельно, но в случае сомнений лучше привлечь юридически подкованного специалиста. И, конечно, стоит понимать, что проверка документов – не единственный этап в изучении понравившейся вам новостройки, говорят эксперты. Посетите стройплощадку, чтобы лично увидеть дорогу до будущего комплекса и его окружение, побеседуйте с представителями застройщика или даже строителями о том, как продвигается стройка, поищите информацию в Интернете. Именно всесторонний анализ ситуации позволит избежать трудностей в будущем.

https://www.metrprice.ru/analitika-rynka/daty-pechati-i-podpisi-proveryaem-dokumenty-zastroyschika-pered-pokupkoy-kvartiry-v-novostroyke
26.12.2016 23:39:59 Анонимно
Театр одного актера.
26.12.2016 09:30:42 Sem
Активность:
10.68%
ФЦСР: Как анализировать документы застройщика. Пошаговая инструкция
Открытость девелопера сегодня является одним из главных критериев, который свидетельствует о его добросовестности. Под этим несколько расплывчатым термином обычно подразумевается проектная документация, которую застройщик обязан предоставить любому покупателю. Однако далеко не каждый может грамотно прочитать многостраничные документы и сделать из них правильные выводы. Как проанализировать официальные бумаги проекта? Рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».

Минимальный набор
Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:

– права на земельный участок;
– разрешение на строительство;
– проектная декларация.

Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности. Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта. Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия.

Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов».

Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса.

По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя. В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».

Проектная декларация
Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта.

Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете.

Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги. Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика). Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.

Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию.

В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость. Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании. Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу. Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит. Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем.

Не следует пренебрегать информацией о генеральном подрядчике. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Темные лошадки
Однако есть и другие важные документы, которые можно попросить у застройщика, обратившись в офис продаж лично, если на сайте они не опубликованы. Для начала следует ознакомиться с копией первого заключенного ДДУ. Росреестр при регистрации первого долевого договора проверяет наличие всех требуемых законом документов (прав на землю, проектной декларации, разрешения на строительство, экспертизы проекта и др.). Без этих документов застройщик не имеет права продавать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, если ДДУ заключен, то все базовые документы проверены Росреестром.

Далее можно попросить показать вам и другую документацию, которая застройщиками обычно не публикуется:

– Заключение экспертизы проектной документации. Это серьезный многостраничный документ, насыщенный схемами и профессиональными терминами. В нем содержатся все технические подробности проекта: материалы, из которых изготовлен дом, фасады, межкомнатные стены, инженерное-техническое оборудование и т.п.

– Технические условия на подключение коммуникаций. Эти документы свидетельствуют о том, что застройщик уже имеет согласование на подведение коммуникаций.

– Проектная документация обычно включает архитектурно-градостроительное решение (АГР) и план создаваемого объекта (ПСО). В АГР отражены реальные технические параметры строящегося здания, в частности, его площадь и этажность. Они должны полностью соответствовать аналогичным характеристикам, указанным в проектной декларации и разрешении на строительство.

В ПСО содержится информация о реальных планировках квартиры и этажа, которые могут заметно отличаться от тех, что отражены в рекламных и маркетинговых материалах застройщика. К примеру, на этих планах можно увидеть, не проходит ли рядом с вашей квартирой ствол мусоропровода.

Итого
Все перечисленные документы (кроме первого заключенного ДДУ) застройщик обязан предоставить для ознакомления в соответствии с законом о долевом строительстве. Возможно, для ознакомления с документами вам придется приехать в офис застройщика, поскольку направлять копии закон не обязывает. Если менеджер по каким-то причинам отказывает вам в ознакомлении с одним из перечисленных документов, то он нарушает закон. Факт регистрации первого ДДУ вы можете проверить самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Однако, даже самый подробный анализ проектной документации не обезопасит вас от действий недобросовестного застройщика. Поэтому не стоит пренебрегать и другими широко известными способами проверки девелопера и проекта. Прежде всего, это интернет-разведка, включающая просмотр официальных сайтов, ознакомление с «черными» и «белыми» списками застройщиков и объектов на порталах органов власти, общение с покупателями заинтересовавшего проекта на форумах и соцсетях. Наконец, не поленитесь лично посетить стройплощадку. Оцените не только саму стройку, но и окружающее ее пространство, ведь зачастую в рекламных материалах жилой комплекс находится среди лесов и рек, что может не соответствовать действительности.
http://www.metrium.ru/
20.12.2016 09:17:29 Sem
Активность:
10.68%
В России создается фонд поддержки будущих жильцов
Участников долевого строительства в России теперь защищает не страховка, а специальный компенсационный фонд, который будет наполняться за счет отчислений застройщиков.

Постановление правительства по этому поводу публикует "Российская газета", а министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства дает разъяснения, как будет работать новый механизм и почему решили отказаться от того, что действует сейчас.

Обязанность делать взносы в фонд защиты дольщиков появится у застройщиков с 1 января 2017 года. Размер отчислений будет равняться одному проценту от планируемой стоимости строительства.

Средства фонда, как поясняет замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин, можно будет использовать на выплату возмещения тем участникам долевого строительства, чьи застройщики не выполнили взятые на себя обязательства и находятся в стадии банкротства. Либо, как вариант, на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит завершить проблемный объект.

"Вопреки домыслам отмечу, что процедура банкротства застройщика может быть введена только по решению арбитражного суда после иска о банкротстве", - сказал Стасишин.

"Никак иначе, - подчеркивает Никита Стасишин, комментируя информацию, появившуюся в некоторых СМИ о том, что фонд защиты прав дольщиков сможет сам банкротить застройщиков. - Но, чтобы облегчить процесс контроля за застройщиками-банкротами, компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего. Это позволит упростить процедуру банкротства застройщика, так как исключает процедуру наблюдения". Останутся лишь две процедуры - конкурсное производство и внешнее управление. Таким образом, сроки, в течение которых дольщик сможет получить выплату, либо готовое жилье значительно сократятся, добавил он.

Почему решено было отказаться от системы страхования договоров долевого участия? По истечении двух лет работы этого механизма стало ясно, что он неэффективен, отмечают в минстрое. "Это подтверждает и тот факт, что, по данным регионов, известны лишь единичные случаи по всей стране, когда при наступлении страхового случая дольщикам от страховой компании были выплачены компенсации. В настоящее время можно констатировать, что цивилизованного рынка страхования договоров долевого участия в нашей стране так и не удалось создать, - констатирует Никита Стасишин.

В отличие от системы страхования договоров долевого участия государственный компенсационный фонд сможет гарантировать участникам долевого строительства соблюдение их прав. Это, в свою очередь, положительно скажется на росте доверия населения к инвестициям в строительство жилой недвижимости, подчеркивает замминистра. "Застройщики это понимают и признают значимость создания фонда для рынка в целом", - отмечает он.

Стасишин уточняет, что после начала деятельности фонда обеспечение исполнения обязательств застройщиков страхованием и поручительством банка постепенно прекратит свое действие.

Создание компенсационного фонда - более понятный для всех инструмент по сравнению со схемой обязательного страхования ответственности застройщиков, также считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Средства будут аккумулироваться в одном месте - у государства, а не у множества страховых компаний, которые чаще всего не заинтересованы в страховании этих рисков из-за сложного прогнозирования", - поясняет эксперт.

Девелоперам, по его мнению, проще будет работать с государственным фондом по понятным правилам и единожды утвержденным тарифам, а не со страховой компанией со сложной процедурой андеррайтинга (оценка рисков для целей страхования. - Прим. ред.) и порой непонятно рассчитываемой ставки. "Для самих дольщиков государство в качестве гаранта тоже выглядит куда более надежным, чем страховщики, поэтому, скорее всего, люди будут смелее покупать квартиры в новостройках", - прогнозирует Репченко.

Однако компенсационный фонд, как считает эксперт, не решает одну из важнейших проблем. "Если застройщики начнут массово банкротиться вследствие кризиса или рецессии, никаких средств фонда не хватит на компенсации всем пострадавшим. Поэтому абсолютной гарантии сохранности средств компенсационный фонд не дает", - резюмирует он. Этот момент надо продумать, говорят эксперты, возможно, новыми поправками.

На этот момент обращает внимание и президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. "Насколько установленного сейчас размера отчислений взносов в один процент будет достаточно, чтобы закрыть все риски, большой вопрос. Думаю, когда новая схема заработает, нужно будет провести мониторинг, оценку ситуации и, возможно, что-то изменить, если этого будут требовать обстоятельства", - полагает собеседница "РГ".

Когда инициатива создания компенсационного фонда только обсуждалась, некоторые участники рынка всерьез говорили о том, что жилье в России из-за этого может подорожать. В минстрое, однако, напоминают, что тариф фонда для застройщиков, согласно внесенным изменениям, будет идентичен сегодняшним тарифам страховых компаний. Поэтому необходимость отчислять средства в фонд не станет для застройщиков дополнительной нагрузкой.

По данным минстроя, количество договоров долевого участия в России превысило отметку 400 тысяч

Надежда Косарева не исключает, что повод для повышения цен все-таки может найтись. "С появлением компенсационного фонда риски участников долевого строительства заметно снизятся. Как результат - спрос на этом рынке в перспективе может пойти вверх, а вместе с ним и цены на жилье, - рассуждает эксперт. - Но даже если это произойдет, рост вряд ли будет настолько значительным, чтобы всерьез этого опасаться".

Факты и цифры

40 тысяч пострадавших

Динамика рынка долевого строительства свидетельствует о том, что количество заключенных договоров долевого участия увеличивается каждый день. По данным минстроя, за 9 месяцев 2016 года количество таких договоров превысило 407,1 тысячи. Это на два процента больше по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

При этом по состоянию на 1 ноября 2016 года проблемные объекты отсутствуют лишь в 19 регионах. В остальных 66 регионах остается 696 проблемных объектов и свыше 39 тысяч граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.
Подробнее:
http://usirf.ru/news/v-rossii-sozdaetsya-fond-podderzhki-budushix-zhilcov.html
30.11.2016 16:24:34 Sem
Активность:
10.68%
Перенос сроков сдачи: что делать?
С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски, рассуждает наш эксперт.

На вопросы читателей БН отвечает риэлтор со стажем более 25 лет, генеральный директор агентства «Торговый Дом Недвижимости», почетный строитель РФ Андрей Ежов. Его компания помимо вторичного жилья специализируется на продаже новостроек.

– Андрей Владимирович, а действительно, как следует правильно взыскивать с застройщика неустойку, если он нарушил срок сдачи дома, указанный в договоре долевого участия (ДДУ)?

– В первую очередь требуется, сославшись на ДДУ и 214-й Федеральный закон, подготовить досудебную претензию (предупреждение) с изложением ваших требований, расчетом суммы компенсации и номером расчетного счета для выплаты. Отдельно следует предупредить застройщика, что на рассмотрение документа у него есть ровно месяц (в соответствии с законодательством) и в случае отказа от выплаты вы оставляете за собой право обратиться в суд.

В суд надо подавать иск с подробными расчетами и четко определить свои исковые требования. Не забудьте заплатить госпошлину – без нее не примут документы. Подавать иск лучше уже после подписания акта приема-передачи квартиры, чтобы в одном иске учесть весь срок задержки.

Хочу обратить ваше внимание, что сумма будет значительная (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от уплаченной вами суммы, согласно 214-ФЗ) только при условии серьезной задержки сроков (от трех месяцев и более), а судебные тяжбы – дело длительное и дорогостоящее. Так что, если застройщик сдал объект с опозданием на месяц-два, игра вряд ли будет стоить свеч.

– Есть еще один вопрос на схожую тематику от наших читателей. Если застройщик не укладывается в сроки, то можно ли не подписывать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков, а вернуть деньги? И как это сделать?

– Разумеется, подписывать вы ничего не обязаны, тем более когда перенос сроков значительный и у вас для получения компенсации есть веские основания.

В этом случае вы должны отправить застройщику уведомление о своем намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке с указанием причины. Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения или в офис застройщика с обязательным присвоением номера входящего письма.

После расторжения договора в течение следующих 20 календарных дней застройщик обязан вернуть дольщику деньги, внесенные им по ДДУ. При этом застройщику придется выплатить не только сумму, уплаченную по договору долевого участия, но и проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка.

Если вы в течение указанного срока не представили реквизиты для перечисления денежных средств, то компания должна перечислить средства в полном объеме (то есть сумму договора плюс проценты) на банковский счет нотариуса по месту нахождения застройщика и обязательно уведомить вас об этом. Не забудьте: расторжение ДДУ требует обязательной регистрации в Росреестре.

– Следующий вопрос касается покупки недвижимости по переуступке. На что нужно обратить внимание при подписании договора, какие документы должен предъявить продавец? И в какой момент производится расчет при оплате наличными?

– В первую очередь требуются оригиналы самого ДДУ, дополнительных соглашений к нему (если были), а также, для общего спокойствия, различных письменных документов, имеющих отношение к приобретаемой квартире: писем, претензий, ответов застройщика и надзорных органов и т. д.

Также необходим акт взаиморасчетов цедента с застройщиком на дату заключения договора цессии или платежные документы по этим расчетам. Если они были безналичными, то платежки и банковские выписки, заверенные банком (с синей печатью). В случае платежей наличными – квитанции с печатью застройщика. Опять-таки везде речь идет об оригиналах, а не копиях.

Схемы расчетов с продавцом могут быть разные: аккредитив, ячейка, выплата наличными. Рекомендую все расчеты производить после регистрации договора переуступки в Росреестре.

http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/11/28/235203.html
25.11.2016 09:47:23 Sem
Активность:
10.68%
https://www.roi.ru/31288
Разработать комплекс мер по решению проблемы обманутых дольщиков
16.11.2016 12:33:46 Sem
Активность:
10.68%
>> Анонимно 08.11.2016 22:46:06
Ну так в правоохранительные органы Вам дорога
  • Показать страницу:
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6