Форум города Ханты-Мансийска
1 февраля, среда

Городская жизнь / Долевое строительство

Cуть темы

Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом

Код защиты
Сортировать сообщения по дате:
Последние вверху
Последние внизу
  • Показать страницу:
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
21.06.2016 11:49:52 Sem
Активность:
10.82%
Приемка квартиры: как ничего не забыть
а приемку квартир собственников обычно приглашают через несколько месяцев после того, как компания-девелопер получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию (в течение этого времени застройщик тестирует все коммунальные системы и оборудование здания). Однако даже после очень длительного ожидания собственного жилья подписывать акт приема-передачи квартиры лучше не торопиться. Необходимо тщательно все проверить, чтобы потом не исправлять недоделки строителей и более существенные дефекты за свой счет.

Тщательная подготовка – залог успеха
Считается, что наиболее подходящий период для приемки квартиры – осенне-зимний, поскольку можно на деле проверить работу всех систем, включая теплоснабжение. Ну а время, разумеется, лучше дневное – электрический свет все-таки не всегда может заменить солнечный, – хотя и фонарик прихватить, безусловно, стоит. Кроме фонарика не лишним будет взять с собой лист бумаги, рулетку, электротестер, молоток, строительный уровень, а еще друга, неплохо разбирающегося в строительстве. Также, в идеале, можно составить план осмотра с указанием ключевых числовых нормативов по СНиПам (Строительные нормы и правила).

По сути, приемка начинается с парадной. Тут можно проверить, функционируют ли лифт и мусоропровод, нет ли трещин в стенах или сколов на окнах. И пусть к состоянию подъезда покупатель, скорее всего, не сможет предъявить претензии, оно, продемонстрировав порядочность застройщика, подскажет, чего ожидать дальше.

Двери и окна – лицо квартиры
Первая остановка в квартире – входная дверь. Она должна свободно открываться (без скрипа) и плотно закрываться, на ней не должно быть трещин, сколов и других повреждений, а между дверью и стеной – зазоров. Также нужно проверить работу звонка и протестировать замок.

Что касается окон, если между ними и стенами нет щелей (при недостаточно тщательной герметизации велика вероятность появления грибка и плесени), открываются они легко и из них не дует, то все в порядке. Для того чтобы окончательно в этом убедиться, можно приложить к окну лист бумаги и закрыть створку. Если бумагу вытащить не удается или она вытягивается, но с трудом, значит, нежелательный воздух и влага в квартиру не попадут.

Также исследовать стоит целостность стеклопакетов (недопустимы трещины, царапины, сколы), состояние и качество крепления подоконников (по нормам они располагаются на одном уровне), сливов у окон, ручек и петель.

Важные перегородки
Следующий ключевой этап – осмотр пола, стен и потолка. Стяжка пола в квартире с черновой отделкой должна быть ровной и однородной и не крошиться. Ее проверяют с помощью молотка: им тщательно простукивают пол в каждом помещении и выявляют таким образом наличие пустот – они обнаруживают себя тихим глухим звуком. Перепады по высоте между полами разных комнат не должны превышать 20 мм.

Стенам полагается быть строго вертикальными, плоскими и ровными – без трещин и подтеков. Выявляется наклон стен с помощью строительного уровня (или отвеса – груза, подвешенного на нитке). В зависимости от материала степень отклонения может варьироваться: к примеру, в кирпичных домах допустимый максимум – 5 мм, а в монолитных и панельных – 15 мм. Все углы в помещениях тоже должны быть вертикальными, прямыми и гладкими, без каких-либо потемнений или налета.

Потолок, гладкий и ровный, предполагает отсутствие подтеков, пустот и перепадов на стыках (не более 3 мм). Высоту потолков стоит сравнить с заявленной в договоре.

Подвохи инженерии
Некоторые новостройки сдаются с разводкой электрики до щитка (он включает вводной автомат, УЗО (устройство защитного отключения), электросчетчик, автоматы). Ну а если выключатели и розетки уже есть, то обязательно нужно не только проверить качество и правильность их закрепления (они должны быть установлены прямо и на одном уровне), но и оценить их работу. Это можно сделать с помощью электротестера или, к примеру, зарядки для мобильного телефона. Однако для более серьезного испытания электрики необходим прибор с гораздо большей мощностью – бывает, что система электроснабжения не выдерживает высокого напряжения. Не лишним будет также тестирование всех патронов для осветительных приборов – для этого понадобится обычная лампочка.

Самым простым методом проверки работы вентиляционной системы является прикладывание к вытяжке листа бумаги. Если он прилипает к решетке, значит, с вентиляцией все хорошо. Это очень важный момент при приемке квартиры, поскольку исправлять неполадки, связанные с вентиляцией, как правило, довольно затратно.

Далее на очереди – водопровод и канализация. На трубах не должно быть ржавчины, а под ними – ни малейших признаков влаги.

Канализационные трубы располагаются вертикально и закрепляются на стенах специальными хомутами. Тройники канализации устанавливаются в доступном месте на высоте не более 50 мм от пола (если это условие нарушено, то, например, стиральную машину без дополнительных манипуляций подключить не получится.) Герметизация стыков канализационных тройников и стока должна быть выполнена на совесть, чтобы в квартиру не проникли посторонние неприятные запахи.

Для обеспечения тепла в новой квартире необходимо оценить качество радиаторов, правильность и надежность их закрепления. По действующим СНиПам, они устанавливаются на расстоянии не менее 60 мм от пола, 50 мм – от подоконника и 25 мм – от стены, иначе теплоотдача будет нарушена. Если на батареях присутствуют регуляторы температуры, нужно проверить их действие, попробовать, легко ли они прокручиваются. Не стоит забывать также про запорные краны, полотенцесушитель и, конечно, счетчики.

Скрытые дефекты
Итак, основные пункты осмотра квартиры вкратце перечислены. Хотя, безусловно, если принимается квартира с отделкой, количество нюансов увеличивается – в этом случае важно как «воплощение» отделки, так и качество использованных материалов, соответствие их заявленным в договоре.

Теперь если дефекты выявлены, их нужно записать в лист осмотра и ждать повторной приемки квартиры (если нет – подписывать акт приема-передачи). Застройщик обязан устранить все за 45 дней. Если же в ходе приемки брак не был обнаружен, а, скажем, через год появились проблемы, обусловленные ненадлежащим качеством строительства, не следует опускать руки и платить за все из своего кармана. Для этого законодательством предусмотрен гарантийный срок – 5 лет. Если компания-девелопер отказывается выполнять свои обязательства в течение этого времени, собственник вправе обратиться в суд. Главное, помнить, что все претензии должны быть основаны на действующих СНиПах.

В заключение стоит отметить также, что возможно наличие и так называемых скрытых дефектов, обнаружить которые своими силами собственнику не удастся. Для этого проводятся специальные экспертизы, в списке которых в Петербурге и Ленинградской области лидируют проверки, направленные на определение концентрации вредных веществ, уровня электромагнитного и радиационного излучения.

http://www.bkn.ru/Niedvizhimost/Novostroiki/4790-Chto_stoit_provierit_pieried_podpisaniiem_akta_priiema_kvartiry.html
01.06.2016 16:36:52 Sem
Активность:
10.82%
Как продать ипотечное жилье?
Как известно, ипотека берется на довольно большой срок, а порой сложно предугадать свое финансовое положение на год-два вперед. К тому же могут возникнуть и другие обстоятельства личного характера: например, переезд в другой город, развод и пр. Что же делать, если ипотека стала непосильным обременением или просто возникла необходимость переезда? Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Получение согласия банка
Отметим, что приобретенная в ипотеку квартира находится в залоге у банка, который выдал ипотечный кредит, до полного погашения долга, то есть он имеет обременение. В связи с этим собственник квартиры в ипотеке не может продать, подарить или завещать ее без ведома банка, что значится в заключенном договоре между банком и клиентом.

Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно написать заявление на имя управляющего банком, в котором была взята ипотека. После получения согласия можно начинать искать потенциального покупателя, но перед этим стоит узнать у банка возможные условия сделки.

Квартира в ипотеке: способы решения
Есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке. Если собственник надумал продать квартиру не из-за того, что платить взносы он больше не имеет возможности, то искать покупателя квартиры он будет сам либо воспользовавшись услугами агентства недвижимости. Так как квартира продается с обременением и сделка не является самой простой, покупателю может быть предложена скидка. Правда, стоимость объекта все равно будет согласовываться с банком, ведь он также является заинтересованной стороной. Если же человек продает свою квартиру в ипотеке, чтобы просто купить жилье побольше, скидки может и не быть. Во многом это зависит и от того, насколько быстро планируется продать квартиру.

Типовые условия для заключения сделки в данном случае – это заключение договора купли-продажи в присутствии представителя банка. Деньги при этом закладываются в банковскую ячейку, чтобы сделка прошла безопасно. После получения права собственности покупателем банк забирает определенную сумму выручки себе, а остальное отдает продавцу квартиры в ипотеке.

Если же клиент, взявший ипотеку в банке, давно задерживает выплаты, потерял работу и просто не имеет возможности платить за ипотеку дальше, с инициативой о продаже квартиры может обратиться и банк, в интересах которого будет решить проблему, пока это возможно, без больших убытков.

Сложные случаи
Бывает, когда сделка проходит сложнее. Это происходит, например, когда долг перед банком гасится не наличными, а другой квартирой в ипотеке, которую берет покупатель. Но такое возможно только в том случае, если кредит взят в том же банке, из-под залога которого продается объект. Также случается, что квартира продается вместе с кредитным долгом по ипотеке, который и предстоит выплачивать новому владельцу.

Бывает, что обременение с жилья снимается до заключения сделки. В таком случае покупатель и продавец договариваются о том, что покупатель заранее погасит ипотеку, а после будет заключен договор купли-продажи. Но такие случаи бывают тоже крайне редки, так как здесь есть некий риск уже для банка. Если же продается квартира в еще недостроенном доме, то нужно учитывать, что помимо ипотеки сдерживающим фактором для покупателя будет и то, что продаваться она будет по договору переуступки права собственности. Так что, продавая квартиру в ипотеке, пожалуй, самым сложным будет найти покупателя, которого устраивают все нюансы, а дальнейшее – дело техники.

http://www.bkn.ru/Ipotieka/Ipotieka/4747-Kvartiru_v_ipotiekie_nielzia_prodat_biez_razrieshieniia_banka.html
31.05.2016 11:40:16 Sem
Активность:
10.82%
Что делать, если застройщик – банкрот?
Дольщику важно знать свои права на случай банкротства застройщика

Один из самых серьезных рисков, с которым может столкнуться дольщик, – банкротство застройщика. В таком случае вероятность остаться и без вложенных в стройку средств, и без жилья достаточно велика. Однако нельзя считать эту ситуацию приговором. Ведь никто не застрахован от банкротства: даже самая успешная компания с большим опытом и прекрасной репутацией может на волне кризиса не справиться с обязательствами и ликвидироваться. Но данный вариант развития событий намного лучше, чем, например, исчезновение нечестного гендиректора с деньгами дольщиков.

Почти готового жилья хватит не всем
Квартиры высокой стадии готовности могут оказаться в дефиците
Защита по закону

Юридическая защита дольщиков существенно усилилась за последние 10–15 лет. Если раньше банкротство застройщика фактически лишало людей каких-либо шансов вернуть деньги, то сегодня законом предусмотрены достаточно эффективные механизмы, с помощью которых можно обезопасить себя. Во-первых, это норма, которая обязывает страховать всю строящуюся жилую недвижимость. Чаще всего это страхование ответственности застройщика. При банкротстве застройщика страховая компания возмещает ущерб дольщику, заключившему договор по 214-ФЗ. Однако это работает только для тех, кто купил жилье после 1 января 2014 года.

Избегая убытков, страховщик также может объявить о своем банкротстве. Тогда обязательства перед дольщиком несут и девелопер, и страховая компания. В случае банкротства застройщика дольщик имеет преимущества перед остальными кредиторами. С октября 2015 года закон сократил список страховых компаний до 19. Перечень можно найти на сайте Центробанка. При покупке квартиры стоит проверить, является ли страховая компания одной из заверенных государством.
Как проходит банкротство застройщика

Для того чтобы быть признанным банкротом, девелопер должен предоставить ликвидационной комиссии достаточные основания. После этого комиссия определяет размеры компенсаций для кредиторов.

Первое, что стоит сделать дольщику при банкротстве застройщика, – найти адвоката, который специализируется на делах о несостоятельности. Вместе с юристом дольщик должен определить, что именно он хочет получить – деньги или право требования на недостроенную квартиру. В любом случае понадобится подать иск в арбитражный суд и проследить за тем, чтобы дольщика внесли в реестр кредиторов.

Очень важно, что реестр закрывают спустя два месяца после объявления о банкротстве застройщика. Если дольщик заявит о своих претензиях только по истечении этого срока, то его требования удовлетворят за счет того имущества должника, что останется после возврата долгов зарегистрированным кредиторам.
Очередь на компенсацию

Когда дольщик требует возврата денег, он должен понимать, что получит их только в третью очередь. Преимущество в очереди на компенсацию имеют люди, перед которыми девелопер несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, если такие имеются. После них выплатят зарплаты и выходные пособия работникам компании-банкрота, оплатят работу авторов проекта. И лишь после этого приступят к возмещению ущерба дольщиков, а тогда средств в полном объеме уже может не хватить. Поэтому специалисты советуют требовать не денег, а свою квартиру.

Если дом не достроен, а застройщик обанкротился, завершать работы придется на собственные средства. Дольщики могут создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и оплатить работу подрядчика. Но такое происходит редко, ведь далеко не все собственники квартир готовы самостоятельно достраивать здание. Случается, что недостроенный дом передают другому застройщику. Иногда в виде компенсации дольщикам предоставляют жилье в другом доме.
Банкротов стало больше

Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подсчитало, что за прошлый год количество застройщиков-банкротов выросло в 5 раз. За 2015-й ликвидировались 2,7 тысячи застройщиков по всей стране. В РАСК уверены, что тенденция сохранится и в 2016-м. В агентстве отмечают, что большая часть компаний, о которых идет речь, – малые предприятия.

Федеральная служба государственной статистики выявила, что банкротства застройщиков происходят на фоне общего спада строительства в стране: в 2015 году в России возведено почти 83,8 млн кв. м жилья. Это сравнительно неплохой показатель, однако в РАСК подчеркивают, что большая часть осуществленных проектов была заявлена годом ранее. В 2015 году доля начатых объектов в общем объеме была на треть меньше, чем в 2014. Аналогичная ситуация наблюдалась в кризис 2009 года, когда падение производственной активности оценивалось в 13,2%. Показатель 2015 года – 7%.

Перечень несостоятельных застройщиков регулярно пополняется и вызывает все новые волны общественных споров. Дело в том, что количество исков из-за банкротства застройщиков растет, а поправки, призванные защитить дольщиков, не всегда работают.

Осень 2015 года ознаменовалась публикацией очередного списка девелоперов-банкротов. Среди них оказался, например, «Балтжилинвест», который реализовывал самый знаменитый долгострой Петербурга – жилой комплекс «Охта-Модерн». Стройку в 2003 году начала компания «ИВИ-93». После ее ликвидации права на завершение работ перешли к «Балтжилинвесту», однако в 2012-м, построив два корпуса, компания отказалась от объекта. Сейчас строительством комплекса, переименованного в «Авангард», занимается ООО «Питер-констракшн». Объект обещают сдать к осени 2016 года.

Другое нашумевшее дело о банкротстве застройщика связано с ГК «Город». Дочерние компании «Города» строили жилые комплексы «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда». Сроки сдачи объектов откладывали два года. Компании не заявляли о ликвидации. Бывшие совладельцы «Города» братья Руслан и Максим Ванчуговы обвиняются в мошенничестве на сумму 2,9 млрд рублей. Для завершения строительства необходимо было найти 8,6 млрд рублей. Кредитором выступит банк «Санкт-Петербург». ЖК «Ленинский парк» обещают сдать к IV кварталу 2016 года, «Прибалтийский» – к концу 2017 года, а работы в ЖК «Морская звезда» планируют завершить ко II кварталу 2018-го. По всем жилым комплексам «Города» насчитывается более 5 тысяч дольщиков.

http://www.bkn.ru/Niedvizhimost/Novostroiki/4751-Dolshchiku_vazhno_znat_svoi_prava_na_sluchai_bankrotstva_zastroishchika.html
26.05.2016 12:31:16 Sem
Активность:
10.82%
Блиц-опрос: Решит ли проблему обманутых дольщиков компенсационный фонд?
В России появится компенсационный фонд обманутых дольщиков. Этот инструмент будет создан по распоряжению президента РФ Владимира Путина. Фонд заменит систему страхования, которая сегодня работает на рынке новостроек. Предполагается, что застройщики будут отчислять в фонд 1% с каждого заключенного ДДУ. Novostroy-M.ru спросил участников рынка, нужен ли этот инструмент сегодня, почему власти хотят заменить систему страхования и не вырастут ли цены на квартиры в новостройках из-за нововведения.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

С одной стороны, цель данного внебюджетного фонда социально-значимая и обоснованная. С другой стороны, возникает масса технических вопросов, связанных с деталями реализации этого юридического решения. Они пока, разумеется, не известны. Если с каждой сделки застройщик будет (или долевой инвестор - так как дополнительный сбор будет включен в итоговую цену по контракту) обязан заплатить обязательный сбор в новый компенсационный фонд, тогда неясна судьба этих денег в том случае, если сделка исполнена должным образом, и нет факта банкротства застройщика. Пока непонятно, останутся эти средства в собственности фонда или вернутся добросовестному застройщику в случае надлежащего исполнения сделки?

Другой вопрос связан с тем, что делать с другими формами защиты прав обманутых долевых инвесторов? Они остаются прежними или сокращаются? Законодатель ввел несколько лет назад высокие административные штрафы за нарушение некоторых положений федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В мае 2016 года принят федеральный закон, устанавливающий случаи привлечения застройщиков к уголовной ответственности в случае нарушения правил привлечения долевых инвестиций в строительство от граждан.

Напомню также, что застройщики по-прежнему обязаны страховать свою ответственность по долевым инвестиционным сделкам с гражданами или оформлять поручительство банка по каждой сделке. Кроме того, застраиваемый участок и строящийся на нем объект попадают в залог к частным инвесторам для защиты их прав, и в случае банкротства застройщика они вправе достроить здание путем образования ЖСК. Более того, в случае нарушения обязательств застройщика к сделкам между гражданами-инвесторами и застройщиками дополнительно к нормам федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г. применяется законодательство о защите прав потребителей.

Если будет создан подобный компенсационный фонда - страхование ответственности застройщиков, а равно как поручительство банков, лучше, на мой взгляд, отменить, так как, если они будут при этом сохранены, то будут дублировать обеспечительные функции нового фонда и способствовать росту себестоимости квартиры в новостройке без достаточных на то оснований.

За счет средств компенсационного фонда, возможно, долевые инвесторы смогут быстрее компенсировать свои убытки, чем при получении страховых выплат, или чем при удовлетворении кредиторских требований в рамках процедуры банкротства застройщика. Однако это зависит от деталей процедуры получения компенсации, которые пока не известны. C высокой долей вероятности свои дополнительные издержки застройщики включат в цену контракта. Поэтому, на мой взгляд, фактическим плательщиком взносов в компенсационный фонд будут сами инвесторы.

Владимир Дронов, ведущий юрисконсульт юридического департамента «НДВ-Недвижимость»

На наш взгляд, необходимость в создании такого фонда уже назрела. Вероятно, при должной реализации работы этого механизма мы получим действенный способ защиты средств дольщиков. Механизм, работа которого будет гарантирована государством, весьма актуален с учетом интересов покупателей квартир в строящихся домах.

Предположительно, реализация данного механизма призвана решить проблему денежной компенсации дольщикам, что очень важно. Однако людей, купивших жилье в первичном сегменте, все же интересует получение конечного результата. То есть, здесь мы подразумеваем наличие квартиры, тем более что возвращенная назад сумма (при реализации нового механизма), скорее всего, не сможет покрыть затраты человека на покупку другого жилья по изменившимся рыночным ценам, разумеется, в сторону повышения.

Реализация механизма, подразумевающего создание компенсационного фонда, стоит указанных затрат, тем более что речь идет о вполне приемлемых цифрах. Для сравнения, 1% от 5 млн рублей - это посильные 50 000 рублей. Страхование, представляющее собой механизм защиты интересов дольщиков, должно оставаться в качестве дополнительной либо альтернативной меры. Покупатели, столкнувшиеся с долгостроем, должны иметь возможность получения наибольшей компенсации в таком случае.

Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet

Пока без подробностей предполагаемой инициативы кажется, что компенсационный фонд - это избыточная мера, которая во многом дублирует функции уже существующего страхования гражданской ответственности, оно направлено как раз на удовлетворение требований дольщиков в случае банкротства застройщика. Предложен компенсационный фонд во многом из-за беспокойства властей, что страховая сфера не способна в полной мере обеспечить риски на случай банкротства застройщика. Ограниченное число страховых компаний обладают достаточным уставным капиталом, чтобы выплатить компенсации дольщикам в случае наступления страхового случая.

Банковскую гарантию застройщикам получить непросто, поскольку банки проводят серьезную экспертизу на предмет минимизации свои рисков. Однако помимо введения страхования гражданской ответственности власти предприняли ряд мер для минимизации рисков дольщиков: введение уголовной ответственности за обман дольщиков, контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств участников долевого строительства, ужесточение требований к уставному капиталу застройщика, замена страхования гражданской ответственности застройщика банковской гарантией и др. Дополнительная форма отчислений в компенсационный фонд, который возможно будет дублировать функции страховых фондов, только усилит нагрузку на девелоперские компании, поскольку эти средства уйдут из оборота, и застройщики не смогут их использовать для строительства. Пока неочевидно, что подобный фонд решит полностью проблему обманутых дольщиков, также как и непонятно, заменит ли он страхование гражданской ответственности или станет двойной нагрузкой наряду с ним.

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»

Несмотря на изменения, которые были приняты относительно недавно, существующая система страхования остается неэффективной. На практике только несколько банков готовы работать с девелоперами и брать на себя обязательства по выплате крупных сумм участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. Таким образом проблема недостроя остается нерешенной, и в случае ухудшения экономической ситуации в стране мы можем получить новую волну обманутых дольщиков.

Безусловно, сегодня назрела необходимость в реформе. Возможно, благодаря созданию компенсационного фонда дольщики смогут получить дополнительные гарантии. Однако эффективность нового механизма будет зависеть от сохранности денежных средств, поступающих в фонд. В свете последних событий уровень доверия к коммерческим банкам продолжает снижаться, поэтому, на мой взгляд, самым безопасным вариантом будет их хранение в крупном банке, подконтрольном государству.

Касательно ценообразования, можно предположить, что цена квадратного метра несущественно увеличится. Так, сегодня стоимость страховки для застройщика составляет в среднем 0,3 – 2,5 % от цены, указанной в ДДУ (в зависимости от стадии строительной готовности объекта недвижимости). Как и прежде, главным факторами, влияющими на стоимость жилья, остаются себестоимость строительства, объемы предложения на рынке, покупательская способность и общая экономическая ситуация в стране.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»

Основной вопрос, который возникает в отношении данной инициативы – за счет каких средств данный фонд будет сформирован. Если за счет государства, то при условии, что в случае банкротства застройщика из данного фонда пострадавшим гражданам будут выплачиваться денежные компенсации, а застройщикам, выступившим в роли реаниматора проблемных объектов, будут выдаваться льготные кредиты на достройку, которые они будут возвращать после реализации достроенных объектов, то инициатива может быть эффективной.

Если же планируется, что формировать фонд будут застройщики, то необходимо напомнить, что с 2014 года на рынке внедрен инструмент обязательной ответственности застройщиков перед дольщиками, он дублирует предложенную инициативу. Застройщики сейчас не могут приступить к реализации нового жилого комплекса, если не вступят либо в общество взаимного страхования, либо не застрахуют свою ответственность в страховой компании, то есть если не отчислят определенную сумму денег в качестве компенсации дольщикам на случай их возможного банкротства.

Прецедентов, когда дольщики бы получили страховые выплаты, в рамках данного механизма на рынке пока не было, но выплаты со своей стороны застройщики делают, для них это сейчас обязательное требование. Если, как сейчас предполагается, новый компенсационный фонд заменит страховые выплаты, то на цене новостроек это нововведение не отразится.

Игорь Рогулин, генеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт»

Безусловно, создание компенсационного фонда – хорошая идея. В сложных экономических условиях, когда застройщики могут испытывать серьезные трудности с исполнением обязательств, количество обманутых дольщиков может значительно увеличиться. Причины могут быть разные, и речь не только и не столько о недобросовестности компаний, сколько о реальных трудностях, которые могут возникнуть, если, например, компания сильно закредитована, ее подвели подрядчики, появились непредвиденные издержки, что в целом может привести к тому, что стройка замедляется, и это влияет не лучшим образом на продажи.

В любом случае, каждый застройщик сам принимает максимум мер, чтобы не допустить замораживания стройки, поэтому идея с созданием компенсационного фонда больше похожа на предвыборную агитацию. Такая мера позволят частично смягчить проблему обманутых дольщиков (и то, вероятно, не тех, которые уже включены в реестр сегодня, а будущих), но решить ее только за счет такого взноса полностью и единовременно – вряд ли удастся. К тому же, любая инициатива, усложняющая и удорожающая сделку, впоследствии приводила к повышению цен. Застройщики будут компенсировать свои расходы за счет увеличения стоимости квартир.

Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН

Новые инструменты со стороны власти для защиты прав дольщиков положительно скажутся на репутации отрасли. Однако важно понимать, что любое дополнительное финансовое обременение девелоперов отразится на финансовой модели проекта, что приведет к увеличению себестоимости квадратного метра. Пока мы не знаем точных механизмов работы фонда, не можем говорить о том, какая будет дополнительная финансовая нагрузка на девелопера.

Стоит отметить, что в сложившейся ситуации в строительной отрасли необходимо комплексно подходить к проблеме, учитывая интересы и защищенность обеих сторон (застройщика и дольщика). Отдельная мера не сможет на 100% разрешить сложившуюся ситуацию.

Данная инициатива с одной стороны должна позволить девелоперам строить без нарушения сроков и качества, не усложняя механизмы реализации проекта, а с другой - дать максимальную защищенность дольщикам. Такой подход к девелопменту принесет максимально продуктивные результаты для отрасли в целом. Мы, безусловно, готовы поддерживать все меры по повышению прозрачности и надежности рынка новостроек, разработанные на долгосрочную перспективу.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На мой взгляд, единая госструктура, аккумулирующая средства от застройщиков, необходима рынку. Компенсационный фонд может стать альтернативой обязательному страхованию, в эффективности которого нет полной уверенности. Вряд ли даже самый известный страховщик сможет возместить обязательства при банкротстве крупного девелопера.

Если же средства будут собираться «в один котел», а не по разным страховым компаниям, то это станет гораздо более эффективным инструментом помощи обманутым дольщикам. Однако желательно, чтобы компенсационный фонд для жилищного строительства был структурой федерального, а не регионального значения. Иначе есть риск, что области с меньшим объемом строительства попросту не смогут сформировать с помощью отчислений полноценный эффективный фонд.

Вряд ли стоит рассчитывать на формирование фонда за счет федерального бюджета. Скорее всего, компенсация действительно будет формироваться за счет отчислений от застройщиков по аналогии с уже действующей сегодня системой обязательного страхования ответственности. Для застройщиков ничего принципиально не должно измениться. Ведь и сегодня девелоперы отчисляют те же 1-1,5% в страховые компании. Поэтому, если речь идет о замещении компенсационным фондом обязательного страхования ответственности, но ничего кардинально не изменится. А вот в случае дублирования функций возможен даже рост цен. Поэтому главное, чтобы внедрение компенсационного фонда не стало слишком обременительным для девелоперов.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development

Создание компенсационного фонда – необходимая мера, которая поможет защитить интересы дольщиков. Однако сразу же возникает несколько вопросов. Во-первых, нужно ли будет страховать ответственность по 214-ФЗ? Ведь, по сути, компенсационный фонд берет на себя функционал страховых компаний. И нет никакого смысла дублировать работу страховщиков и государственного органа. Во-вторых, не утвержден размер страховой комиссии. Очевидно, что она не должна превышать действующие ставки страховых компаний (1-2%), которые уже сегодня высокие для общего бюджета проекта. В противном случае нововведение только ударит по себестоимости проектов, создав больше проблем, чем пользы. Это может привести к обратному эффекту, а именно – росту цен, как следствие – еще большему падению спроса. Поэтому при создании компенсационного фонда необходимо упразднить обязательное страхование ответственности застройщиков либо же уменьшить отчисления настолько, чтобы в совокупности проценты за страхование и компенсационный фонд не превышали текущие затраты.

Эффективность компенсационного фонда во многом зависит от того, на каком уровне он будет работать – районном, региональном, государственном? Одно дело, когда страховые взносы поступают в единый госорган от всех девелоперов России, создавая фонд для возмещения ущерба обманутым дольщикам. Другое дело, когда средства приходят в районный госорган от нескольких девелоперов. Вряд ли в случае банкротства фонд сможет компенсировать затраты на возмещение ущерба – на это просто не хватит собранных средств.

На рынке не было крупных банкротств девелоперов, которые ведут реализацию по ДДУ и, соответственно, страхуют ответственность по 214-ФЗ. Поэтому проверить на практике – насколько система страхования эффективна – не представляется возможным. Однако вряд ли при банкротстве крупного девелопера страховая компания смогла бы возместить ущерб всем пострадавшим. Ведь отчисления в 1-2% несопоставимы со стоимостью строительства целого дома. Поэтому в теории система обязательного страхования ответственности эффективна только лишь при возникновении проблем у небольших застройщиков. По всей видимости, компенсационный фонд направлен именно на поддержку крупных игроков рынка недвижимости.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»

Идея создания компенсационного фонда в принципе правильная. Он поможет успокоить тех покупателей недвижимости, которые уже заключили договоры долевого участия, а также придаст уверенности тем, кто подумывает о покупке. Если компенсационный фонд придет на смену уже существующей системе страхования ДДУ, а не станет очередным дополнительным побором, то он поможет и застройщикам. Поддержка учрежденного государством фонда, конечно, вселяет в девелоперов большую уверенность, чем частные страховщики.

Пока рано с уверенностью говорить о том, что этот институт окажется полезным или бесполезным. Предлагаю дождаться более детальной информации о том, как именно будет работать новый компенсационный фонд. Но уже сейчас можно сказать, что идея выглядит привлекательной как для дольщиков, так и для застройщиков. Многое будет зависеть от размера фонда, по приблизительным оценкам для его эффективной работы понадобится около 160 млрд рублей. А прежде чем он наполнится отчислениями от застройщиков, я полагаю, что на начальном этапе в случае банкротства каких-то крупных компаний государство поможет ему субсидиями.

На сегодняшний день мы уже платим отчисления страховым компаниям при заключении каждого договора, причем в среднем размер этих отчислений как раз составляет примерно 1-1,5% от цены квартиры. Поэтому если вновь учреждённый компенсатор будет собирать отчисления в таком же размере, то цены не повысятся. Мы рассчитываем на то, что с появлением компенсационного фонда, страхование ДДУ будет упразднено, иначе это было бы нелогично создавать два источника покрытия одних и тех же рисков.

Собственно, инициатива создания компенсационного фонда, а ранее санатора, появилась именно из-за неэффективности института страхования. Как показала практика, страховые компании сильно переоценили свои возможности. К примеру, в печально известной истории «СУ-155» вообще не идёт речи о каких-то страховых компенсациях. Государство собирается взять под контроль страхование рисков дольщиков по аналогии с тем, как это было в банковской сфере, где власти также учредили санатора.

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»

Есть необходимость в действенном и оперативном инструменте защиты дольщиков, который не будет ложиться дополнительной нагрузкой на бюджет страны, и в то же время позволит решать вопрос «достроя недостроя» оперативно, ведь главная проблема дольщиков – это длительное, многолетнее ожидание. Компенсационный фонд – это самый простой механизм защиты дольщиков, который может начать формироваться в ближайшее время. Государство вынуждено было заговорить о фонде в режиме ручного управления, потому что властям не кажутся надежными другие механизмы защиты дольщиков, такие, как страхование, ОВС, банковские гарантии. Не совсем понятно, как будут защищать дольщиков пока не принятые, но ожидаемые, «новости 214-ФЗ» эскроу-счета и уставный капитал, привязанный к объему строительства каждого застройщика.

Фонд будет формироваться по принципу АСВ (Агентство по страхованию вкладов), которое показало свою результативность. Думаю, фонд поможет закрыть будущие «горячие точки», но главная задача властей сейчас – держать руку на пульсе строительного рынка так, чтобы не допустить возникновение коврового пожара. Нельзя разрешать застройщикам думать, что их огрехи будут решаться за счет глобальной, общей ответственности всего строительного рынка и государства.

Страхование не заработало потому, что этот вид слабо интересен крупным страховым компаниям. Нам известно, что некоторые компании, которые попали осенью 2015 года в пул ЦБ (были допущены до страхования ответственности застройщиков) сами не готовы были принимать такие риски, поскольку «недострой» по одному дому мог обернуться миллионными убытками для страховщиков. А небольшие компании просто не имеют достаточных финансовых ресурсов для того, чтобы при наступлении страхового случая, урегулировать убыток в полном объеме.

Дмитрий Иванов, директор проектного управления ГК «САПСАН»

Фактически застройщики уже перечисляют средства страховым компаниям, причем больше чем 1%. Поэтому говорить о повышении цен на квартиры не приходится. Другой вопрос, что страхование ответственности девелопера оказалось затеей достаточно неэффективной. На моей памяти ГК «САПСАН» уже сменила несколько страховых компаний, выполняя обязательства перед дольщиками в соответствии с законодательством. Но эти страховые приходят, берут деньги и затем со временем куда-то исчезают.

Возможно, нам будет более приятно перечислять эти средства не страховым компаниям, а в некий государственный фонд, который будет разумно распоряжаться этими деньгами. Впрочем, спасением этот фонд не станет, поскольку кто бы ни собирал эти деньги, где бы ни хранился этот фонд, 1% от суммы ДДУ не позволяет завершить строительство дома. Как это бывает: девелопер заходит в проект, продает 80-90% квартир, при этом строит от силы 10%, оставляя дом на этапе возведения фундамента или даже не начав работы.

Совершенно ясно, что 1% от суммы ДДУ будет недостаточно, чтобы достроить дом, стоимость которого исчисляется сотнями миллионов и чаще миллиардами рублей. Таким образом, страховой фонд может быть эффективным только при условии, что 99% застройщиков в стране добросовестно выполняют свои обязательства перед дольщиками. Но если вдруг «упадет» хотя бы один крупный застройщик, возводящий миллионы квадратных метров, то никакой фонд не поможет решить эту проблему.

В общем, даже при беглом взгляде ясно, что 1% недостаточно, этой суммы хватит разве что на решение каких-то локальных проблем. На мой взгляд, эти средства лучше направить на повышение доступности жилья — просто предоставлять в качестве скидки от застройщика покупателям. Либо можно создать государственный фонд, куда будет отчисляться данная сумма, чтобы он справедливо распределял эти средства на субсидирование ипотеки, помощь в покупке жилья и так далее.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Неутихающие споры по поводу необходимости создания действенных механизмов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по ДДУ свидетельствуют о том, что компенсационный фонд по праву может стать одним из таких инструментов. Кроме того, в иных сферах экономической деятельности аналогичные фонды успешно решают подобные задачи. К примеру, существующий фонд обязательного страхования вкладов, управление которым осуществляет Агентство по страхованию вкладов. Полагаю, что создание аналогичного фонда в сфере долевого строительства способно будет компенсировать дольщикам возможные риски от участия в долевом строительстве. Но, безусловно, успешность компенсационного фонда зависит от того, как будет организована процедура его создания, формирования и управления им.

Существенное повышение цен на квартиры вряд ли предвидится. Кроме того, дольщики скорее предпочтут переплатить по ДДУ 1%, чем нести существенные денежные и временные потери в случае возникновения каких-либо трудностей у застройщика.

К сожалению, критика в отношении страхования гражданской ответственности застройщиков не умолкает. Институт страхования гражданской ответственности постоянно подлежит ужесточению и корректировке. Важным этапом стало введение списка страховщиков, соответствующих требованиям 214-ФЗ и нормативным актам Банка России. В действительности в список были включены страховые компании, способные в случае возникновения страхового случая, исполнить свои обязательства по договорам страхования перед участниками долевого строительства.

Кроме того, сейчас на рассмотрении в Государственной думе находится законопроект, вносящий изменения в 214-ФЗ, а именно: ужесточаются требования к собственным средствам и уставному капиталу застройщика, привлечение кредитных организаций в систему долевого строительства в качестве поручителей застройщика и др. Все эти меры направлены на то, чтобы гарантировать компенсацию участникам долевого строительства возможных убытков в случае, если их права и интересы будут нарушены.

Таким образом, происходящие изменения косвенно свидетельствуют о том, что институт страхования не способен в полном объеме гарантировать соблюдение прав дольщиков на получение страховых выплат в случае возникновения страхового случая.

http://www.novostroy-m.ru/intervyu/blitsopros_reshit_li_problemu
23.05.2016 11:17:16 Sem
Активность:
10.82%
Госфонд для защиты дольщиков лишит покупателей страха перед новостройками
Власти, наконец, окончательно признали нежизнеспособность идеи со страхованием ответственности застройщиков за счет страховых компаний и будут заниматься этим сами. В принципе, оно и к лучшему – создание государственного фонда повысит прозрачность системы для девелоперов, а главное, снизит риски участия в долевом строительстве в глазах покупателей, что положительно скажется на продажах новостроек. Правда, плодами этой инициативы смогут воспользоваться далеко не все строительные компании, а в случае обвала отрасли на выплату компенсаций дольщикам никакого фонда все равно не хватит, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Застройщики страховщикам не по карману
17 мая президент Владимир Путин заявил на заседании Госсовета, что существующих мер по предотвращению недостроя недостаточно для защиты прав граждан, и предложил создать государственный компенсационный фонд в жилищном строительстве. По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, госфонд полностью заменит страховые компании в этой сфере, а отчисления в него будут производиться «по образу и подобию АСВ». Тариф составит 1% от суммы договора долевого участия – это столько же, сколько и сейчас, утверждает Мень. Согласно его оценке, в фонд будет поступать около 30–35 млрд руб. в год.

При этом, уточнил министр, средства компенсационного фонда будут предназначены для завершения новых долгостроев. В то же время, по его словам, поскольку появится новый ресурс, Минстрой попробует проработать какие-то варианты, чтобы санировать и уже существующие проблемные объекты.

Изменения, предусматривающие создание фонда, планируется внести в поправки к закону о долевом строительстве 214-ФЗ, которые сейчас находятся в Госдуме. Депутаты собираются принять их до конца весенней сессии, сообщает РИА «Новости».

Неизбежный провал попытки переложить ответственность за достройку домов на страховщиков был очевиден, еще когда эта система только внедрялась. Как неоднократно подчеркивал www.irn.ru, риски незавершенного строительства не являются статистически предсказуемыми, в отличие от, например, пожаров и ДТП. Пока растет экономика, а с ней и цены на жилье, даже у не самых надежных и профессиональных компаний дела идут хорошо, зато в случае кризиса срыв сроков ввода домов становится массовым явлением. (См. «Страховка не защитит дольщиков от недостроя в случае кризиса».)

Причем проблемы могут возникнуть практически у любой компании, в том числе очень крупной и с огромным опытом работы – типа недавно обанкротившейся СУ-155. На достройку 155 объектов компании, по подсчетам санирующего ее «Российского капитала», необходимо 39 млрд руб. У какого же страховщика найдутся такие деньги?

Надо отметить, что сами страховые компании никогда не скрывали сомнений относительно целесообразности собственного участия в страховании девелоперских рисков. «Объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка», - подчеркивала директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК» Светлана Донцова, выступая весной 2014 г. на форуме, посвященном первым итогам введения закона о страховании гражданской ответственности застройщиков. По данным Донцовой, емкость всего российского страхового рынка по видам ответственности на тот момент едва дотягивала до 1,2 - 1,9 млрд руб., а стоимость только одного проекта премиум-класса в Москве составляла 5-6 млрд. (см. «За обманутых дольщиков все равно заплатит государство»).

Как следствие, мало кто из крупных страховщиков, дорожащих своей репутацией, пожелал связаться с девелоперскими проектами. Страхованием застройщиков в основном занимались маленькие компании, которые не могли ничего никому компенсировать, да и не собирались это делать. Зато брали за свои услуги недорого.

Осенью 2015 г. Центробанк сделал попытку навести порядок в этой сфере. С 1 октября были ужесточены требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Теперь они должны были иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, собственные средства в размере не менее 1 млрд руб. и уставной капитал не менее чем в 150 млн руб. А уже 14 октября заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Наталья Антипина заявила, что после ужесточения требований ЦБ практически все компании, страховавшие ДДУ, ушли с рынка, а крупные компании, обладающие значительными средствами, на этот рынок так и не пришли. Общество взаимного страхования также не обладает достаточными резервами, добавила Антипина и констатировала: «Страхование не стало защитой дольщиков».

В Москве, например, оказались застрахованы лишь 5% ДДУ, потому что только две страховые компании вошли в перечень ЦБ, рассказывал в октябре 2015 г. председатель Москомстройинвеста Константин Тифофеев. В настоящее время столичных застройщиков, по его словам, страхуют три компании, при том что имеют право это делать девять страховщиков.

Наиболее эффективной схемой страхования застройщиков из предусмотренных действующим законом Тимофеев считает банковскую гарантию, но она непопулярна среди девелоперов, «поскольку банки правильно и детально оценивают строительные риски, что выливается потом в конечную стоимость этой самой гарантии».

В целом по стране за все время действия закона о страховании ответственности застройщиков, то есть с января 2014 г., не появилось ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств, заявил Владимир Путин на заседании Госсовета.

Плюсы и минусы нового фонда
Отказ от неработающей системы, в которую не верили ни дольщики, ни девелоперы, ни даже чиновники, - это, конечно, плюс. Особенно учитывая, что страхование ответственности обходится застройщикам в кругленькую сумму. По данным Москомстройинвеста, только московские компании с января 2014 г. по октябрь 2015 г. заплатили страховщикам около 1,5 млрд руб., которые, по выражению Константина Тимофеева, «ушли в никуда» после ужесточения требований ЦБ. Взносам в государственный фонд подобная судьба не грозит. Во всяком случае, очень хочется на это надеяться.

1% от стоимости ДДУ – это немного для рынка, на котором 10-процентная скидка для покупателя – обычное дело. Тем более что появление гарантий завершения строительства от государственной структуры повысит доверие покупателей к первичному жилью и будет способствовать росту продаж новостроек, особенно на начальных этапах строительства. А создание прозрачных и единых для всех правил игры позволит застройщикам быстрее открывать продажи в своих проектах и тем самым экономить на процентах по кредитам. В итоге все затраты на страхование окупятся с лихвой.

Фактически, госфонд – это именно то, чего хотели сами девелоперы. «Важно, чтобы государство давало гарантию, что объект будет достроен, потому что институт страхования сейчас не работает, - убеждала вице-президент по стратегии и управлению активами группы ПСН Татьяна Тикова чиновников, присутствовавших на «Финансовом форуме по недвижимости» в начале марта. Дольщики хотят быть уверенными, что объект достроят – это первый вопрос, которым интересуются покупатели».

Впрочем, последствия создания такой структуры, по всей-видимости, переживут не все строительные компании. Так как государство, по словам Путина, не хочет «создавать такой механизм, который бы вечно прикрывал чьи-то огрехи, неэффективную работу, либо еще хуже — чье-то жульничество» (цитата по «Коммерсанту» – прим. ред.), можно ожидать усиления контроля за деятельностью застройщиков со стороны властей. Скорее всего, результаты будут примерно такими же, как в банковской сфере, потерявшей за последние годы значительную часть своих недобросовестных участников стараниями ЦБ.

Но главное даже не это. В долевом строительстве крутятся огромные деньги. Только в Москве, по словам заместителя столичного мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, действует около 70 тыс. ДДУ на примерно 650 млрд руб. Поэтому в случае массового банкротства застройщиков даже в государственном фоне не хватит средств для компенсации всех убытков. И далеко не факт, что таковые найдутся в бюджете, который есть на что и кого потратить и помимо дольщиков.

http://www.irn.ru/articles/39320.html
16.05.2016 12:01:32 Sem
Активность:
10.82%
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ: ВОЛЬНЫЙ ПО ФОРМЕ, СТРОГИЙ ПО СОДЕРЖАНИЮ
Правильно составленный ДДУ поможет покупателю отстоять свои права, начиная от ситуации с непредвиденными расходами и заканчивая срывом сроков стройки.

Договор долевого участия, который заключают между собой компания-застройщик и покупатель жилья в новостройке, является самым важным документом всей сделки. Именно в нём описывается, какое жильё и в какой срок обязуется предоставить застройщик, и именно с этим документом дольщик сможет обратиться в суд в случае каких-либо разногласий с продавцом недвижимости. Что же необходимо прописать в ДДУ?

Прежде всего, договор долевого участия должен содержать целый ряд условий, без которых этот документ могут счесть недействительным (если ситуация осложнится, и дело дойдёт до судебных разбирательств).

1. Кто у кого покупает?

В обязательном порядке в ДДУ должны быть указаны покупатель и продавец недвижимости (точное наименование компании, свидетельство о регистрации и внесении данных в ЕГРЮЛ), а также основание для заключения сделки – разрешительные документы застройщика на проведение строительных работ. Лучше всего, если подписывать договор от лица организации будет её генеральный директор – другим представителям компании разрешается визировать ДДУ только по доверенности, что может вызвать определённые трудности в случае судебных разбирательств.

2. О квартире – в красках

Важно описать и объект договора, т.е. квартиру в новостройке, которую приобретает покупатель. В документе должен быть обозначен не только кадастровый номер участка, корпус, этаж, предварительный номер квартиры и кадастровый номер участка, но и ключевые характеристики жилья: общая площадь и количество жилых комнат. Дело в том, что после сдачи дома реальный метраж квартиры может оказаться больше или меньше того, что указан в ДДУ, на основании чего будет рассчитываться доплата или возврат средств. Также обратите внимание – в ДДУ должно быть указано, сдается квартира с отделкой или без нее. Если покупается квартира с чистовой отделкой, то в ДДУ следует включить её подробное описание вплоть до точных марок отделочных материалов.

Если жилой дом строится по индивидуальному (не типовому) проекту – к описанию квартиры стоит добавить описание здания: основные параметры, отделка, инженерное оборудование и т.д.

3. Дела финансовые: когда, сколько, почему

В ДДУ должна быть указана фиксированная стоимость квартиры, которая складывается из цены за 1 кв. м, умноженной на общую площадь жилья. Также стоит прописать, что стоимость жилья может измениться только в одном случае: если фактическая площадь квартиры (по замерам БТИ) будет не совпадать с заявленной. При этом нужно помнить, что площадь лоджии и балкона обычно считается по понижающему коэффициенту (0,3 для балконов, 0,5 для лоджий), поскольку она не входит в общий жилой метраж квартиры. Впрочем, сегодня некоторые застройщики отступают от этого правила, считая лоджии полноценной частью жилой площади.

Помимо этого, в данном пункте ДДУ должна быть отражена сумма регулярных платежей при расчёте, сроки их внесения и штрафы за возможную просрочку. Кстати, о просрочках: будет нелишним обозначить в договоре, с какого момента обязательства покупателя перед застройщиком считаются исполненными. Лучше всего, если это будет момент внесения денег в банк, а не момент зачисления средств на счёт застройщика – это поможет покупателю избежать проблем, если платёж будет задержан по вине банковской организации.

Также очень важно уточнить, какие дополнительные затраты несет покупатель. Их сумма порой бывает очень весомой – например, к ним относится оплата регистрации ДДУ, а она в зависимости от объекта и строительной компании может составлять до 100 тыс. рублей.

К дополнительным затратам относятся и коммунальные платежи. Нередко покупателю приходится начинать оплату «коммуналки» сразу после сдачи дома в эксплуатацию, в то время как до получения ключей и тем более заселения может пройти до полугода, а иногда и больше. Чтобы избежать этого, покупателю следует настоять, что оплату коммунальных платежей он начнёт только после передачи жилья по акту.

Также в ДДУ должно быть указано, каким образом застройщик гарантирует покупателю выполнение своих обязательств. Это может быть поручительство банка либо страхование гражданской ответственности. В последнем случае сумма страховки должна быть не меньше той, что получается исходя из метража квартиры и средней цены за 1 кв. м жилья в этом сегменте рынка.

4. Дорога ложка к обеду: сроки и неустойка

Не много найдётся таких покупателей, которые согласятся ждать свою квартиру годами – за это время и жизнь пройдёт, и деньги обесценятся. Поэтому при составлении ДДУ очень важно указать точный срок передачи квартиры, а также условия и размер выплаты неустойки, если жильё не будет передано вовремя.

Здесь следует обратить внимание на два ключевых момента. Во-первых, дата передачи квартиры и дата ввода здания в эксплуатацию – разные вещи. Первая прописывается в договоре и не может изменяться без согласования с покупателем. А что касается сроков сдачи дома в эксплуатацию, их застройщик назначает сам и может менять без каких-либо юридических последствий.

Во-вторых, важно, чтобы в ДДУ были указаны конкретные, не обтекаемые сроки передачи квартиры. Другими словами, не «в I квартале 2017 г.», а «не позднее 15.01.2017». При задержке передачи квартиры более чем на 2 месяца покупатель имеет право расторгнуть договор без суда – всего лишь письменно сообщив об этом строительной компании.

5. Гарантии счастливого новоселья

По закону, гарантия на квартиру от застройщика должна составлять минимум 5 лет. На инженерно-технические сооружения и оборудование дается гарантия от 3 лет. В течение этого периода застройщик несет полную ответственность за появившиеся дефекты (если они не возникли по вине покупателя).

Есть и другие пункты, которые стоит указать в ДДУ. Сюда могут относиться условия изменения и расторжения договора, порядок уступки прав на жильё, нюансы оплаты (например, в стоимость квартиры может не входить цена входных дверей или оконных рам, которые будут оплачиваться отдельно).

И ещё один важный момент. Заключая договор долевого участия, следует убедиться, что его предметом является передача объекта недвижимости в установленный срок. Именно на такой вид сделок распространяется действие 214-ФЗ, следовательно, у покупателя будет возможность защитить себя через суд. Другие виды договоров – предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор инвестирования или совместного финансирования строительства не дают возможности рассчитывать на помощь закона. О том, какие сегодня существуют «серые» способы продажи жилья на первичном рынке, читайте в нашем материале «Схемы приобретения квартиры в новостройке».

https://www.metrprice.ru/analitika-rynka/dogovor-dolevogo-uchastiya-volnyy-po-forme-strogiy-po-soderzhaniyu
12.05.2016 11:10:07 Sem
Активность:
10.82%
>> Анонимно 29.04.2016 12:02:52
Обращаться в прокуратуру
12.05.2016 11:08:48 Sem
Активность:
10.82%
Новые правила ведения реестров обманутых дольщиков разработал Минстрой. Для покупателей квартир, которых «кинули» нечистые на руку девелоперы, изменятся основания включения в списки пострадавших.

Минстрой решил изменить правила для обманутых дольщиков фото: Геннадий Черкасов
Проект соответствующего приказа ведомство опубликовало для общественного обсуждения.

Как следует из текста нового документа, оснований для внесения фамилии несчастного покупателя квартиры в список пострадавших от рук горе-застройщиков станет почти в два раза меньше, чем предписано ныне действующими правилами. Фильтровать всех, кто сдал свои кровные на строительство будущего дома, чиновники будут по пяти критериям.

Так, чтобы официально стать «обманутым», надо будет, чтобы дольщик вложился в стройку и полностью выполнил все свои обязательства по договору со строительной компанией. Проще говоря, внес бы всю сумму, которая от него требовалась.

Следующий критерий — договор никто не отменял и не изменял, он продолжает действовать, но застройщик не передает дольщику ключи от квартиры.

Четвертое основание для включения жертвы строительного обмана в списки пострадавших — у девелопера нет ни одного преемника, который мог бы взвалить на себя груз всех долгов перед будущими жильцами проблемных квартир.

Наконец, пятый критерий — дом, вокруг которого разразился скандал, не застрахован и не обеспечен договором банковской гарантии. То есть ответить за финансовые неурядицы застройщика перед покупателями не может ни страховая компания, ни банк.

По старым же правилам попасть в реестр обманутых дольщиков могли те, кто официально признан потерпевшим в рамках уголовного дела о нарушении их прав или у кого на руках есть приговор суда в отношении строителей-обманщиков. Также в новых правилах убрали пункт о том, что для попадания в список пострадавших нужна просрочка выполнения обязательств со стороны застройщиков более чем на девять месяцев или заморозка строительства на тот же срок.

Кроме того, в новых правилах будут прописаны и основания для исключения пострадавшего из реестра обманутых дольщиков. Так, в список не внесут тех, кто «обманулся» более чем с одной квартирой. Кроме того, из реестра вычеркнут граждан, отказавшихся от мер господдержки, а также счастливчиков, которым удалось отвоевать ключи от заветного жилья или выбить деньги из нерадивых строителей.

http://www.mk.ru/economics/2016/05/06/minstroy-reshil-izmenit-pravila-dlya-obmanutykh-dolshhikov.html
29.04.2016 12:02:52 Анонимно
>> Sem 29.04.2016 11:21:29
А если застройщик нарушает нормы по количеству машиномест, по инсоляции и по плотности застройки, то как быть?
29.04.2016 11:21:29 Sem
Активность:
10.82%
Гарантийный срок на новостройку составляет до 5 лет
Каждый товар имеет свой гарантийный срок, и квартиры в новостройках не являются исключением. Даже после получения заветных ключей можно обнаружить, что дом или жилплощадь не так прекрасны, как казалось на первый взгляд.

Реалии рынка
Подавляющее число конфликтов между дольщиками и застройщиками происходит на этапе передачи готовой квартиры в новостройке в руки покупателя. Именно в момент осмотра квартиры и оценки ее качества может отчетливо проявиться желание девелопера быстрее заселить объект, сэкономив при этом на отделке квартир и общественных помещений. В новостройках Петербурга регулярно встречаются квартиры с дефектами, и в связи с этим дольщикам необходимо знать свои права на гарантийный ремонт от застройщика.

Видимость дефектов зависит от типа выполненной отделки. Так, например, неровности стен, трещины в стяжке или даже плесень заметны невооруженным взглядом при черновой отделке, в то время как при полной отделке те же недостатки будут скрыты за обоями и линолеумом. Поэтому предчувствие новоселья омрачается фактом, что за уплаченные деньги покупатель по вине застройщика получает некачественный продукт. К счастью, гарантии качества устанавливаются не строительными компаниями, а законодательством Российской Федерации.

Что говорит закон?
Абсолютно все работы, выполненные силами застройщика, обладают параметрами качества и гарантиями. В России новостройки возводятся по ГОСТам (государственным стандартам) и СНиПам (строительным нормам и правилам), в которых прописаны мельчайшие характеристики любого строящегося жилья. Но данные стандарты и нормы порой нарушаются при строительстве, а также во время ремонтно-отделочных работ, проводимых застройщиком в квартире в новостройке.

Дольщик, ознакомившийся с талмудом стандартов и норм, в состоянии самостоятельно обнаружить при первом же осмотре все недочеты, допущенные во время строительства и ремонта квартиры в новом доме, а главное, грамотно предъявить свои претензии застройщику. Заваленные стены, хлипкие окна, отсутствие гидроизоляции или нарушенная работа коммуникаций – вот только некоторые из многих поводов отказаться от подписания акта приема-передачи и потребовать устранения дефектов.

Квартира в новостройке, как и любой товар, подпадает под действие статьи № 29 закона РФ «О защите прав потребителей», которая гласит, что покупатель имеет право требовать безвозмездного устранения выявленных недостатков товара, уменьшения цены либо возмещения расходов. К тому же покупатель может и вовсе отказаться от выполнения своих обязанностей по договору и потребовать полного возвращения убытков, если его требования не будут исполнены.

Новостройки, квартиры в которых реализуются по договорам, регламентируемым ФЗ-214, обладают гарантией на качество сроком пять лет. Гарантия качества распространяется на стены, крышу, подвалы, стеклопакеты, места общего пользования и квартиры. На инженерное и технологическое оборудование, а именно на вентиляцию, лифты, отопление, водопровод, газовое и электроснабжение, гарантия действует три года. Выявить брак и добиться его исправления гораздо проще до подписания акта приема-передачи, но даже после этого застройщик на протяжении тех же трех или пяти лет несет ответственность за качество построенного объекта.

Государство строго охраняет право граждан на качество, и поэтому ДДУ без срока гарантии считается недействительным. Благодаря ФЗ-214 застройщик не имеет права перекладывать ответственность за качество вышеупомянутых помещений и оборудования на управляющую компанию. Несмотря на то что управляющая организация официально принимает дом, гарантия в любом случае действует, и по этой причине за внезапно лопнувшие трубы или протекающую кровлю обязаны платить не жильцы квартир в новостройке, а застройщик.

Новостройка: работа над ошибками
ДДУ и ФЗ-214 являются мерилом справедливости в отношениях между застройщиком и дольщиком. Случается, что для исправления недоделок отводится так называемый «разумный срок», прописанный в ДДУ. По закону разумным сроком считаются 30 рабочих или 45 календарных дней. После первичного осмотра квартиры в новостройке дольщик отдает застройщику лист с замечаниями и ждет исправления дефектов. Если же застройщик отказывается приводить «товар» в надлежащее состояние, или же на повторном осмотре обнаруживаются те же недоделки, дольщик должен составить дефектную ведомость, написать претензию на имя застройщика и все это отнести лично или отправить заказным письмом в офис компании. Дольщику по закону предлагаются три варианта возмещению ущерба: бесплатное устранение недостатков в разумные сроки, уменьшение стоимости договора на соразмерную сумму или возмещение расходов по устранению недостатков.

Некоторым дольщикам могут предложить подписать акт здесь и сейчас в обмен на ключи от квартиры в новостройке и гарантийное письмо, а все дефекты пообещать исправить потом. Обычно такое происходит, если выдача ключей происходит позже зафиксированного в договоре срока, ведь тогда за каждый день просрочки дольщики вправе требовать неустойку. Нужно понимать, что после подписания акта добиться от строителей чего-либо гораздо сложнее, ведь с юридической точки зрения квартира дольщика устраивает.

С ключами на руках
После ввода дома в эксплуатацию и раздачи ключей квартиры в новостройке, также как МОПы и различное оборудование, могут со временем показать все ошибки, допущенные во время строительства. При обнаружении дефектов и неисправностей жильцам следует вызвать на место представителя управляющей компании и, если компания определит, что имеет место быть гарантийный случай, то в офис застройщика заказным письмом направляется претензия. Если управляющая компания отказывается оформлять гарантийный ремонт, то впору пригласить независимого эксперта либо обратиться в Роспотребнадзор. Жильцам понадобится иметь на руках результат строительно-технической экспертизы, стоимость которой варьируется от 30 до 50 тыс. рублей, а по времени занимает около двух месяцев. К сожалению, без экспертизы установить причину дефекта не получится, но, если удастся доказать вину застройщика, то ремонт не заставит себя долго ждать. Застройщик практически всегда исправляет свои огрехи, не желая доводить дело до суда.

Некоторые поломки или дефекты не являются гарантийными случаями. К таким относятся заливание водой по вине соседей, прорыв труб по вине ремонтников-любителей, поломка лифта из-за превышения грузоподъемности или разбитое хулиганами окно. Особенно сложно доказать, что дефект в квартире в новостройке возник по вине застройщика, если собственник уже сделал ремонт – тогда даже экспертиза может вынести решение не в пользу жильца.

В конечном итоге пользоваться своим правом на гарантийный ремонт лучше в том случае, когда обнаруживаются действительно серьезные дефекты, а мелкие недочеты по-прежнему быстрее и спокойнее исправлять собственными силами.

http://www.bkn.ru/Niedvizhimost/Novostroiki/4688-Garantiinyi_srok_na_novostroiku_sostavliaiet_do_5_liet.html
21.04.2016 12:56:51 Анонимно
Минфин хочет победить бедность, забрав у россиян квартиры

Минфин обсуждает введение в России так называемой обратной ипотеки, когда государство оказывает долгосрочные финансовые выплаты гражданам, а взамен получает в госсобственность их имущество, сообщила первый замминистра финансов России Татьяна Нестеренко.
По ее словам, человек, "который перестал зарабатывать", может передать государству свое имущество, а государство в течение какого-то времени, возможно, в течение всей жизни этого человека будет выплачивать ему часть стоимости этого имущества. Затем оно перейдет в государственную собственность.

Это предложение рассматривается как одна из мер в рамках адресной борьбы с бедностью.
"Мы пытаемся найти инструменты для того, чтобы бедность в РФ можно было бы победить. Мы считаем, что ее реально победить", - приводит ее слова РИА Новости.

Как сообщало Накануне.RU, число бедных россиян увеличивается, по итогам 2015 г. 13,4% населения получали доходы ниже прожиточного минимума.

- See more at: http://www.nakanune.ru/news/2016/4/21/22434056/#sthash.e7ycNf9u.dpuf


Как вариант неплохо. Отдал государству квартиру и живёшь на улице. Ну если удалось накопить на домик в деревне, то можно и в деревню уехать. Но что-то мне подсказывает, что государство за квартиру предложит гораздо меньше , чем она стоит. А если квартира ещё в ипотеке, то вообще замкнутый круг.
21.04.2016 11:39:58 Sem
Активность:
10.82%
Важный акт. Как принимать квартиру у застройщика
Обычно застройщик приглашает покупателя принимать квартиру через несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Все это время строительная компания тестирует исправность здания: инженерных сетей, оборудования и лифтов. Однако, когда вам предлагают подписать акт приема-передачи, не спешите, тщательно проверяйте наличие явных и скрытых дефектов. На что обращать внимание, если вы не специалист, а обычный покупатель, и никогда раньше не сталкивались со строительными и ремонтными работами?

Как это происходит
Конечно, может быть, вам повезет, и в квартире не обнаружится никаких дефектов. Тогда подписывайте акт приема-передачи и приступайте к регистрации права собственности.

Однако статистика неумолима: более половины квартир в новостройках сдаются с различными недоделками. Во время осмотра вас будет сопровождать представитель застройщика, которому нужно сообщать о найденных дефектах, после чего информацию о них вносят в так называемый смотровой лист. Имейте в виду, что все ваши претензии должны быть обоснованы, потому что застройщик будет проверять их, исходя из норм действующих СНиПов.

Все обнаруженные дефекты компания обязана устранить в течение трех месяцев, после чего вас вновь пригласят осмотреть квартиру. Если вы снова останетесь недовольны качеством жилья, то можно указать в самом акте приема-передачи, что квартира принята с недоделками, и указать их полный перечень. Застройщику будет дано еще три месяца на окончательное устранение всех недостатков.

Иногда брак становится очевиден лишь через какое-то время после того, как вы приняли квартиру. Не волнуйтесь, в этом случае застройщик также обязан все исправить, ведь на квартиру, как и на любой товар, распространяется гарантия. Если она приобреталась по договору долевого участия, то, в соответствии с 214-ФЗ, период гарантии составляет пять лет. В остальных случаях (например, когда жилье приобретено в рамках ЖСК) гарантийный срок должен быть прописан в договоре с застройщиком.

Что проверять в квартире без отделки
- Стены, пол и потолок должны быть ровными, без трещин, углы прямыми. Заделка монтажных стыков и швов должна быть тщательная и аккуратная.

- Входная дверь должна свободно открываться и закрываться. Проверьте, нет ли на ней вмятин и повреждений.

- Переходим к окнам и балконам. Стеклопакеты не должны быть повреждены, недопустимы царапины и сколы на рамах, тем более – трещины на стеклах. Окна должны открываться без усилий. Подоконники, ручки и петли - нормально закреплены и не имеют дефектов. В местах соединения рам и подоконников со стенами не должно быть зазоров. Все подоконники в комнатах обязательно располагаются на одном уровне.

- Протестируйте электрические выключатели и розетки.

- Проверьте радиаторы отопления: по действующим СНиПам они должны располагаться на расстоянии не менее 60 мм от пола и 50 мм от подоконника.

- Переходим к «мокрым зонам». Внимательно осмотрите разводку труб на кухне и в санузле. Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом. Недопустимы признаки влаги рядом со стояками. Проверьте наличие и работоспособность запорных кранов.

- И наконец - вентиляционная система, с которой, как правило, возникает больше всего проблем. Чтобы убедиться в ее исправности, закройте все окна и двери на кухне и приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги. Если он «прилипнет», вентиляция работает нормально. Если же лист падает, значит система неисправна – заносите информацию в смотровой лист и требуйте устранить брак.

Квартира с отделкой: свои нюансы
- В первую очередь проверьте угол наклона стен: согласно СНиП 3.04.01-87 отклонение от потолка до пола не должно превышать 5 мм.

- Чтобы проверить отсутствие пустот (которые снижают сцепления стен и штукатурки, а также бетонной стяжки с основанием пола) тщательно простукайте стены и пол – звук не должен быть «пустым», глухим.

- Если поверхность пола предназначена для укладки линолеума или ламината, допустимая глубина неровностей не должна превышать 2 мм, если плитки – 6 мм. Если плитка и ламинат уже уложены – измерьте уровнем насколько ровно это сделано. Если плитка уложена на пол, на каждый метр допускается отклонение не более 4 мм. Швы между плиткой должны быть одинакового размера. Простучите по плитке в разных местах – пустот быть не должно.

- Проверьте, насколько качественно поклеены обои, установлен плинтус и межкомнатные двери.

- Особое внимание обратите на качество установки и исправность сантехники, в будущем это избавит вас от таких неприятностей как протечки и претензии соседей.

Опасные сюрпризы
Бывает и такое, что квартира имеет скрытые изъяны, которые сложнее найти, но которые гораздо опаснее для здоровья жителей. Например, плохо выполненная герметизация стыков стен и балконных плит, гидро- и теплоизоляция может привести к сырости, образованию грибка и плесени. Могут быть и еще более опасные дефекты – превышение концентрации вредных веществ, повышенное электромагнитное или радиационное излучение, скрытая вибрация стен. Их предельно допустимые нормы регулируются санитарно-эпидемиологическими правилами (СанПиН 2.1.2.1002-00). Такие «сюрпризы» сложно обнаружить без привлечения независимых экспертов и специального оборудования. Поэтому сегодня число желающих заказать подобные экспертизы неуклонно растет, а цена такой услуги начинается от 20 тысяч рублей.

http://www.domarastut.ru/journal/info/?ID=4967
19.04.2016 10:37:37 Sem
Активность:
10.82%
Покупка квартиры в новостройке — всегда нервное событие, если, конечно, покупатель не является профессиональным инвестором и не имеет возможности делегировать все, связанное с приобретением, личному помощнику. После сделки тоже «отпускает» не сразу, и неудивительно, что свежеиспеченные домовладельцы часто бывают недовольны тем, каким вымечтанное жилье оказывается в реальности. Часть этих претензий вполне объективна, часть — скорее результат общего стресса. На что действительно стоит жаловаться?

«Любому производителю приходится сталкиваться с жалобами от потребителей и реагировать на них. Автопроизводители отзывают целые партии автомобилей, мебельные гиганты возвращают со складов "потенциально опасные для детей стулья", но застройщики не могут просто взять и "отозвать" свои дома или полностью их перестроить. И все же, работа застройщика в принципе без жалоб — это из области фантастики. Любая строительная деятельность вызывает реакцию социума, так как меняет сложившуюся реальность, но психологическая особенность большинства людей в том, что если все хорошо — это воспринимается как норма. А если хоть что-то не устраивает — это повод для негатива по всем фронтам», — рассуждает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Только с начала 2016 года на горячую линию столичного стройкомплекса поступило более 10 тысяч обращений с жалобами на строительные недоделки. Среди поводов для недовольства лидируют состояние мест общего пользования, вентиляции, оконных блоков, фасадов, отделки и качество герметизации швов. По данным имеющейся в распоряжении «Дома» аналитической записки одного из крупных застройщиков, в которой исследовались жалобы новоселов 20 жилых комплексов ближайшего Подмосковья, к перечисленным поводам для недовольства практически повсеместно прибавляются те или иные недоработки управляющей компании, состояние общедоступной инфраструктуры (как медицинской и образовательной, так и торговой, развлекательной и т.п.), шум и неприятное соседство (со стройкой, кладбищем, свалкой), а также стоимость ЖКХ. Что касается непосредственно качества проекта, часто встречаются претензии к сантехнике, проводке, протечкам крыши, благоустройству территории, состоянию дорог и подъездных путей, а также дефицит парковочных мест. Недовольны бывают покупатели и ценами, и задержками сроков строительства, получения собственности и прочими нюансами.

«Как правило, жалобы связаны с качеством строительства. Во-первых, это проблемы со стеклопакетами. К нам поступали претензии от жителей по причине снижения температуры в комнате, что стало следствием продувания окон. Во-вторых, были претензии, касающиеся герметичности межпанельных швов. В-третьих, так как наши дома сдаются с отделкой, то иногда претензии предъявляются по качеству выполненных работ — плохо работающие розетки и прочее, — рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО "Новые Ватутинки". — Естественно, все это мы исправляем и ремонтируем, переустанавливаем стеклопакеты».

Из недавней практики можно вспомнить историю с обрушившейся в результате действий подростков части перегородки на техническом этаже в одном из корпусов микрорайона «Новое Измайлово» — застройщик (ФСК «Лидер») в итоге провел обследование всех перегородок и до конца месяца происшествия запланировал работы по укреплению аналогичных конструкций в тех домах, где такое решение было применено.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», рассказывает, что на этапе строительства ЖК основные претензии на их объекте связаны с процессом регистрации сделки. «Распространенный случай такого рода — в договоре указывается сумма для перечисления застройщику, например, 7 миллионов 33 рубля. Нередко люди переводят средства, округляя сумму до десятой доли процента — 7 миллионов 40 рублей. И на счет застройщика поступают лишние 7 копеек, которые девелопер обязан вернуть. А это достаточно сложный процесс, требующий в том числе заявления дольщика, — рассказывает эксперт. — В итоге вместо того, чтобы спокойно ждать сдачи дома, клиент вынужден снова приезжать в офис продаж, писать заявление». Застройщику, кстати, приходится платить для возврата семи рублей значительно большую сумму комиссии — так что от бюрократических проволочек теряют обе стороны.

Как рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, по статистике компании, претензии жителей обычно делятся на несколько категорий: обращения, связанные со строительными работами (недостатки, выявленные после приема квартиры владельцем), юридические претензии (например, строители починили крышу, но испачкали диван; красили фасады, краска попала на припаркованный автомобиль жителя), обращения по текущему облуживания жилого комплекса (работа домофонов, лифтов, общие вопросы благоустройства).

Характер претензий покупателей в основном относится к качеству строительства, делится своей статистикой Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «При этом претензии бывают как в элитном, так и массовом сегменте. В первом случае замечания больше относятся к придиркам, основанным на очень субъективной оценке покупателя. Однако, если требования клиента обоснованы и выполнимы, застройщик, скорее всего, пойдет ему навстречу. В эконом- и комфорт-классе люди менее требовательны. Действительность такова, что многие радуются хотя бы тому, что получили ключи вовремя, пусть и квартира с некоторыми недостатками».

«Мы прислушиваемся к пожеланиям наших жителей комплексов и по мере возможности стараемся их реализовывать. Так, например, в микрорайоне “Новое Измайлово” изначально были запроектированы детские площадки, которые по своим характеристикам не вполне устраивали жильцов. По просьбе жителей мы заменили малые архитектурные формы на более современные и разнообразные, огородили их, а также сделали прорезиненное покрытие на всех детских и спортивных площадках», — рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

«Случаев с успешным разрешением запросов от клиентов масса, это ежедневная работа в объемах сотен вопросов в неделю, — говорит Игорь Ладычук, директор по информационной политике ГК "МОРТОН". — Бывают и экстренные обращения, требующие оперативного реагирования. Отдельное внимание уделяется личным обращениям за поддержкой — например, срочный ремонт специального лифта в подъезде для немобильных жильцов, предоставление альтернативного размещения гаража для инвалида-колясочника, с подключением местных властей. Однажды даже котенка от хулиганов спасли — от клиента получили звонок, связались со строителями на объекте, и они быстро навели порядок».

Как правильно вести себя, чтобы претензию действительно услышали? В первую очередь, стоит погасить порыв — если цель не поделиться наболевшим (это можно сделать с друзьями на кухне или на кушетке психоаналитика), а решить проблему. «Решить проблемы через скандал, безусловно, можно, но не эффективно. Вы потратите в разы больше своих нервов и времени. Общаться с застройщиком в первую очередь нужно в письменном виде. Ведь при судебных разбирательствах ваши устные заявления и просьбы не имеют никакой юридической силы. В любом случае ответственный девелопер заинтересован помочь дольщику. Ведь оперативное решение проблем — это часть его репутации», — советует Лариса Швецова.

«Для того чтобы застройщик исправил те или иные недостатки, не стоит устраивать скандалы в офисе продаж. Ведь на разные типы работ застройщик дает гарантию до пяти лет, — поддерживает коллегу Александр Зубец. — Поэтому если дольщик во время приема квартиры не заметил, к примеру, что окна продуваются или стены недостаточно ровные, то он в любом случае может рассчитывать на исправление выявленных недостатков. При этом свое заявление лучше подкрепить заключением специалиста. В любом случае, если придется решать конфликт с застройщиком в судебном порядке, то суд сам назначает проведение экспертизы. Только тогда будет известно, в результате чего произошло нарушение: из-за некачественного строительства или неправильной эксплуатации помещения».

«Вне зависимости от ситуации мы стремимся договориться с жильцами и пойти им навстречу. Бывает такое, что в процессе приемки владелец не заметил какой-то нюанс (например, небольшой скол или царапину на стеклопакете), и не указал его в качестве замечания в акте приема-передачи. Однако у него есть возможность устранить этот дефект: мы приходим к покупателю с комиссией, и если эксперты убеждаются в том, что дефект получен не в процессе эксплуатации, помогаем владельцу квартиры его устранить, — рассказывает Леонард Блинов. —Кроме того, в рамках досудебного урегулирования в качестве компенсации покупателю может быть предложено проведение ремонтных работ, бесплатное оформление права собственности, скидка на проект перепланировки или коммерческую отделку, компенсация оплаты коммунальных платежей. Как показывает практика, последний вариант является одним из наиболее предпочтительных».

«Претензии к застройщикам — это, прежде всего, официальный документ, поэтому в данном случае нет места эмоциям. Самое главное — перечислить основные недостатки и предъявить требования по их устранению, а если замечания носят не индивидуальный характер, то жители или дольщики могут составить коллективное жалобу, — говорит Мария Литинецкая. — Если же речь о срывах сроков сдачи строительства, то можно вовсе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке». Сделать это можно, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока. По закону, после письменного уведомления застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами.

Справедливости ради, застройщик готов исполнить вовсе не любой каприз покупателя, ведь порой требования клиентов выходят за грани разумного.

Весьма распространенный случай, когда на этапе покупки дольщик видел один участок, например, с прекрасным видом на реку, а за время строительства «его» дома прекрасный вид закрыла другая новостройка, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Жаловаться «своему» застройщику в этом случае бесполезно, поскольку генплан застройки определяет не он.

Жалобы от жителей часто связаны и с тем, что детский сад отдан частному оператору, поэтому ежемесячно в среднем приходится отдавать за ребенка 30-60 тысяч рублей, что далеко не всем по карману, отмечает Мария Литинецкая, при этом застройщик в большинстве случаев попросту вынужден делать детсад частным, поскольку город не принимает его на баланс.

«Один из наших покупателей просил предоставить ему противень в плиту, которого, согласно комплектации, не должно было быть. Другой новосел потребовал переделать ему балкон, находящийся под небольшим наклоном — естественно, мы отказались это делать, так как все балконы имеют дренажную систему для отвода естественных осадков. Были и совсем странные претензии, когда человека не устраивал цвет обоев. В таком случае мы также не занимаемся их переклейкой, так как самое главное, что обои соответствуют классу и типу, заявленному в проектной документации, при этом цветовая гамма в документах не прописывается», — приводит примеры отказов Александр Зубец.

Если недорогая квартира продается с ремонтом, ожидания часто превосходят реальность, соглашается Ирина Доброхотова: «Это бывает особенно ощутимо, если застройщики обустраивают демонстрационную квартиру материалами классом выше, чем те, что применяются потом в отделке остальных квартир. Естественно, что на этапе приемки квартиры, когда покупатель вместо виниловых обоев видит бумажные, а вместо дорогого ламината самый простой и дешевый, возникает масса жалоб. Здесь я бы посоветовала покупателям обращать особое внимание на приложение к своему ДДУ и обязательно попросить спецификацию материалов, которые будут использованы именно при отделке вашей квартиры». При этом стоит помнить, что застройщик вправе менять материалы в пределах одного ценового сегмента, подчеркивает эксперт.

Практически в один голос опрошенные «Домом» эксперты отмечают, что количество обоснованных жалоб именно на качество строительства и отделки постепенно снижается. «В последние годы наблюдается положительная динамика качества строительных работ, особенно в комфорт- и бизнес-классе. Причиной тому жесткая конкуренция — она не позволяет девелоперам расслабиться, так как грубые ошибки могут стоить репутации. Кроме того, надзор в области строительства ужесточается», — говорит Мария Литинецкая.

«Сейчас контроль за процессом передачи домов в эксплуатацию и качеством работы строителей предельно ужесточен. И это положительно влияет на качество проекта: застройщики имеют возможность увидеть и заблаговременно проработать все недоделки и оперативно их устранить», — соглашается Леонард Блинов.

Но если вам все-таки не нравится приобретенная квартира — теперь вы знаете, что делать.

http://dom.lenta.ru/articles/2016/04/14/buildingfaults/
14.04.2016 11:11:00 Sem
Активность:
10.82%
Обманул дольщика – в тюрьму
В России вводят уголовную ответственность за обман дольщиков. Недобросовестного застройщика могут посадить в тюрьму сроком от двух до пяти лет. Ответственность наступает в случае, если сумма ущерба превышает 3 млн рублей.

За обман дольщиков могут посадить на пять лет
Соответствующий пакет поправок в Уголовный кодекс РФ и ряд других федеральных законов Госдума во вторник, 12 апреля, приняла во втором чтении. Примечательно, что документ был внесен группой депутатов во главе с Александром Хинштейном еще в 2014 году и тогда же принят в первом чтении. Спустя почти два года депутаты, судя по всему, решили, что настало время довести инициативу до ума. В третьем, окончательном, чтении законопроект будет принят уже на ближайших заседаниях Госдумы.

Необратимость наказания
По мнению авторов, проблема так называемых обманутых дольщиков уже давно актуальна для всех российских регионов из-за громадного числа пострадавших граждан, которые «неудачно» вложили свои средства в строительство многоквартирных жилых домов. Всего в стране насчитывается свыше 70 тыс. обманутых дольщиков (данные Минстроя за 2014 год – момент внесения проекта закона в Госдуму).

За два последующих года кризис, судя по всему, резко обострил проблему – достаточно припомнить лишь СУ-155, чьи объекты по всей стране по разным оценкам проинвестировали от 40 до 100 тысяч дольщиков. А в одном лишь Петербурге, согласно последним заявлениям высокопоставленных чиновников, число обманутых граждан уже превысило 10 тысяч человек (хотя в официальном реестре до последнего времени значилось лишь 1,6 тыс. человек).

По мнению авторов инициативы, новый закон существенно упростит применение уголовной ответственности для застройщиков – тех, кто незаконно, в обход 214-ФЗ, привлекает деньги дольщиков (на основе инвестиционных, вексельных и прочих серых схем). Либо делает это с нарушениями закона о долевом строительстве. Для этого в Уголовный кодекс РФ впишут новую специальную статью.

Так, за нанесение ущерба на сумму от 3 млн рублей руководителя строительной компании могут лишить свободы сроком на два года. В случае «особо крупного ущерба» – от 6 млн рублей, а также если деяние «совершено группой лиц по предварительному сговору», посадить могут на пять лет. Примечательно, что в ходе второго чтения документа сумма ущерба (ориентировались на среднюю стоимость квартиры, продаваемой в рамках ДДУ) уменьшена чуть ли не вдвое – депутаты посчитали такие цифры более актуальными для российских регионов.

Для недобросовестного застройщика дело не обязательно закончится тюрьмой. Наказание может быть представлено в виде обязательных работ на 360-480 часов, исправительных работ на срок 1-2 лет, принудительных работ на срок 2-5 лет...

Не позабыты и стимулирующие меры – застройщика могут освободить от уголовной ответственности, если он совершил данное преступление впервые и возместил убытки в полном объеме. Либо принял все меры, чтобы достроить и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию.

«Наша главная задача, с одной стороны, защитить права дольщиков, не дать сделать их обманутыми, а с другой – ввести механизм необратимости наказания, при котором застройщик будет понимать, что его действия повлекут за собой неизбежную уголовную ответственность, и он будет отвечать не только рублем, но и своей собственной свободой», – комментирует Александр Хинштейн.

Примерные посадки

Девелоперы от федеральной инициативы в легком шоке. Они еще пока не «переварили» инициированный правительством страны крупный пакет поправок в ФЗ-214, коренным образом меняющий правила игры в строительной сфере. И вот новая напасть – уже уголовная. В целом смысл инициативы застройщикам непонятен. И к тому же документ грешит размытыми формулировками, наподобие «нецелевого расходования средств».
«Если речь идет о застройщиках, которые работают в рамках поля ФЗ-214, а таких абсолютное большинство – то тогда я не понимаю смысловой нагрузки этого закона. Ведь в уголовном законодательстве уже есть статья за мошенничество. Что касается нецелевого использования средств – то, если не будет четких критериев, все это обернется крупными негативными последствиями для строительного рынка», – считает первый заместитель директора ГК «Пионер» направления Петербург Александр Погодин.

Примечательно, что с аналогичной федералам инициативой в 2012 году уже выступали депутаты петербургского парламента, одобрившие тогда идею депутата Алексея Макарова. Он предлагал «сажать за решетку застройщиков, которые сознательно обманывают дольщиков» и хотел дополнить статью 201 УК РФ «Злоупотребление полномочиями», предусматривающую, в том числе, лишение свободы сроком на десять лет.

Питерские эксперты тогда посчитали инициативу депутата непродуманной и популистской. А его трактовка понятия «нецелевое расходование средств» ведет к тому, что сажать можно каждого второго застройщика. Тем не менее, инициатива городским парламентом была одобрена и отправлена в Москву, чтобы через несколько лет трансформироваться в новый жесткий законопроект депутатов Госдумы.

http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/04/13/229046.html
25.03.2016 16:21:33 Sem
Активность:
10.82%
5 признаков того, что вам продают долгострой
Все чаще можно слышать жалобы от покупателей, которые никак не могут получить заветные ключи от новой квартиры. Хотя все обещанные сроки прошли, стройка никак не заканчивается. «Газета.Ru» собрала основные рекомендации, которые позволят понять, что вам пытаются продать проблемный объект.

В последнее время все чаще мелькают сообщения об остановившихся стройках. «Пример СУ-155 является наглядным подтверждением того, что даже самые крупные игроки рынка сейчас не могут давать 100% гарантий», — отмечает Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development.

Как он напомнил, по итогам прошлого, 2015 года с рынка ушло свыше 2,7 тыс. игроков.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», отмечает, что даже те дольщики, которые с особой тщательностью выбирали жилой комплекс для приобретения квартиры, могут оказаться заложниками недостроя. Репутация застройщика, большое количество проектов, партнерство с известными банками уже больше не являются гарантией того, что стройку сдадут в срок.

В Москве в один день пройдет сразу два митинга дольщиков СУ-155
Дольщики СУ-155 раскололись
Митинг обманутых дольщиков и пайщиков СУ-155 неожиданно раскололся. В результате в один день в Москве заявлено сразу два мероприятия. Обе стороны... →
«Неспециалист по виду и документам никогда не сможет определить, что перед ним долгострой: строительство может идти полным ходом и только в момент кассового разрыва остановиться навсегда», — говорит Морозов.

Однако есть признаки, по которым можно понять, что застройщик уже столкнулся с проблемами, но старается их скрыть. «Газета.Ru» отобрала основные рекомендации, которые позволят понять, что вам продают долгострой.

Внешний вид стройки

Нелишним будет не полениться и взглянуть на строящийся объект. Если особого движения на стройплощадке нет, по объекту слоняются лишь несколько рабочих, мало строительной техники, то понятно, что строительство уже застопорились. Кстати, сейчас активно используются онлайн-трансляции, но, как предупреждает Литинецкая, доверять увиденному в сети не всегда стоит:

застройщик может вместо прямой трансляции включить старые записи, когда стройка еще шла полным ходом.

Подозрительно большие скидки

В последнее время все застройщики предлагают различные скидки и бонусы, чтобы привлечь покупателей. Сам по себе дисконт сегодня будничное явление, но и у щедрости есть границы. Скидки выше средних по рынку и слишком долгий срок действия акции — тревожный сигнал. Если продавец квартир в новостройке на протяжении нескольких месяцев обещает скидку 15–20%, то это может говорить о том, что он отчаянно ищет деньги, а значит, строить уже не на что.

Документация

Следует внимательно изучить изменения в проектной декларации. Закон 214-ФЗ дает возможность вносить корректировки. Более того, по закону ряд изменений должен вноситься ежеквартально. Однако если в проектной декларации изменили сроки ввода, то стоит как минимум обратиться за разъяснениями.


Также важно наличие документов на подключение к коммуникациям (наличие технических условий), так как дом без подключенных коммуникаций не будет принят, даже если полностью построен.

«Конфликт застройщика с поставщиками коммунальных ресурсов может затянуть сдачу объекта на год-два», — предупреждает Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАНа.

Частая смена подрядчиков

Разовая смена генподрядчика — достаточно привычное явление. Это может быть связано с тем, что застройщика не устроило качество работ. «Но если смена происходит часто, то, вероятнее всего, генподрядные организации сами выходят из проекта в связи с невыполнением девелопером своих финансовых обязательств», — предостерегает Литинецкая.

Открытая информация

Также стоит посмотреть информацию об объекте в социальных сетях. «Как правило, такие страницы в интернете создаются покупателями очень оперативно, и на них в открытом доступе обсуждаются все проблемы, связанные с конкретным проектом», — говорит Надежда Коркка, генеральный директор «Бон Тон».

Самый верный признак того, что у девелопера начались серьезные проблемы, уход от общения с клиентами, особенно когда у них возникают неудобные вопросы.

Немногие покупатели знают, что на сайте комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». «В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются долгостроем», — советует Коркка.

Что делать?

В случае если вы уже купили квартиру, а срок сдачи все отодвигается, есть несколько вариантов. Бывает, что проще всего запастись терпением и ждать. Разумеется, это подойдет в том случае, если проблема жилплощади остро не стоит. В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали своего жилья по пять-семь лет — «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие. Как ни странно, это наиболее выгодный сценарий, потому что если, например, продавать квартиру, то покупателей найти будет крайне сложно. А если кто-нибудь все-таки решит приобрести жилье в долгострое, то продавать придется по цене гораздо ниже рыночной.

На чем могут обмануть при покупке недвижимости в Европе
Обманутые дольщики есть и в Европе
Покупка недвижимости в Европе связана с целым рядом рисков. Известны случаи, когда местные агенты, пользуясь незнанием клиентов, продавали объекты по... →
Также можно расторгнуть договор участия (ДДУ). Это можно сделать в одностороннем порядке в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214).

«Еще совсем недавно столичные дольщики предпочитали дожидаться сдачи новостройки, а не расторгать ДДУ.

Ведь в этом случае они бы получили на руки сумму на порядок меньше текущей рыночной стоимости аналогичной квартиры», — говорит Мария Литинецкая.

Впрочем, сейчас, когда цены на недвижимость почти не растут, а на рынок выходят новые проекты, квартиры в которых значительно дешевле среднерыночных показателей двух-трехлетней давности, возврат уплаченных по ДДУ средств может оказаться не такой плохой идеей.

«Есть большая вероятность, что этих денег хватит даже на покупку более просторного жилья. Но в том случае, если квартира изначально приобреталась с привлечением заемных средств, дольщику сначала нужно посоветоваться со своим банком и выяснить, какие риски могут возникнуть при расторжении ДДУ», — замечает Литинецкая.

По закону после письменного уведомления застройщика о расторжении договора последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами (процент вычисляется по формуле: стоимость квартиры * 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день возврата денежных средств (сейчас, например, это 11%) * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств).

http://www.gazeta.ru/business/realty/2016/03/24_a_8141147.shtml
23.03.2016 12:26:35 Sem
Активность:
10.82%
Как правильно принять квартиру в новостройке?
Сам по себе акт приема квартиры обычно играет на руку больше застройщику, чем покупателю. В такой ответственный момент, когда вы уже в шаге от такой долгожданной квартиры, когда, казалось бы, все переживания позади, начинается самый важный этап. Чтобы не жалеть о сделанном выборе, подойти к вопросу нужно с холодной головой. Только так приемка квартиры в новостройке пройдет гладко.

Комплектация квартиры
В тот самый момент, когда застройщик готов передать ключи, покупатель пребывает в таком приподнятом расположении духа, что забывает обратить внимание на существенные моменты. Только когда первая волна эйфории проходит, становятся заметными неровности в стенах, отсутствие розеток, полноценной отделки.

Чтобы избежать подобной ситуации, в первую очередь, внимательно изучайте договор на предмет выполнения прописанных там условий. Если на бумаге написано, что квартира сдается в эксплуатацию без отделочных работ, то облицовки стен и стяжки полов требовать не имеет смысла.

А вот если в договоре прописано, что такие работы выполнены, а по факту они отсутствуют – смело требуйте проведения работ у застройщика.

Любой договор, требующий подписи покупателя и застройщика, имеет пункт об объеме общестроительных работ и комплектации жилья. Только сверив фактические работы с обещанными, можно говорить о приемке.

Площадь
К моменту приемки сотрудники БТИ обычно уже замеряют квадратные метры в квартире. Если заявленная квадратура меньше или больше фактической, покупателю придется доплатить за лишние метры – если она больше, а застройщику – вернуть деньги, если квадратура меньше.

Эта процедура регулируется законом, причем дополнительные действия требуются, если фактическая и заявленная площадь отличаются хотя бы на 0,5 кв. м. Тогда проводится дополнительный замер, подтверждающий первые результаты, и госорганом устанавливаются сроки, в которые необходимо рассчитаться.

Важно обратить внимание на стоимость, по которой вы будете доплачивать за лишние метры, так как обычно она отличается от первоначальной и составляется с учетом текущих цен на жилье.

Качество работ
Обратите внимание на следующие моменты, прежде чем принимать квартиру.

Окна. Качество установленных окон проверяют, зажав лист бумаги и закрыв окно. Если при этом вытянуть лист не удалось – стеклопакет качественный. Также обязательно отсутствие царапин и сколов.

Коммуникации. Жилье должно быть оснащено электропроводкой и розетками, расположенными на одном уровне. В водопроводе должны отсутствовать подтеки, ржавчина, ванная комната должна быть оснащена гидроизоляцией.

Отопление. Обязательно оснащение батареями и терморегуляторами.

Вентиляция. Рабочая система в кухне и санузле. Для проверки подносят пламя зажигалки к вентиляционному отверстию, проверяя тягу.

Пол и стены. Хотя бы визуально стены должны быть ровными, как и пол. Для большей конкретики используют специальный строительный уровень.

Если при приеме вы обнаружили дефекты в этих основных требованиях, застройщик обязан устранить неполадки, назвав срок, когда это будет сделано. Причем, акт о приеме-передаче будет подписан только тогда, когда проблема будет решена.

Выводы и советы
Прежде чем принимать квартиру у застройщика, составьте список, чтобы не забыть проверить всё, что необходимо. С собой обязательно необходимо иметь договор, где прописаны все требуемые работы. Только убедившись, что все заявленные параметры в точности выполнены, можно подписывать акт приема-передачи. В противном случае, квартира обойдется еще дороже, ведь придется потратить не одну тысячу на устранение дефектов уже самостоятельно, а доказать их наличие по вине застройщика после подписания акта – практически нереальная идея.

http://rucountry.ru/note/kak_pravilno_prinyat_kvartiru_v_novostroike_124949.html#ad
25.02.2016 10:57:29 Sem
Активность:
10.82%
Кто должен исправлять дефекты в купленной квартире?
Закон на стороне покупателя
Нередки ситуации, когда строительные и иные дефекты дают о себе не сразу, а спустя некоторое время, уже после приема квартиры. Подобные огрехи при строительстве и отделке бывают коварными и проявляются лишь со временем. Можно ли предъявить претензии застройщику или продавцу спустя месяц или даже несколько лет после приемки жилья?


«Тот факт, что после подписания акта приема-передачи вся ответственность за содержание и состояние квартиры в полном объеме переходит к покупателю, еще не означает, что в случае обнаружения новых дефектов собственник должен устранять их самостоятельно, — обращает внимание адвокат Андрей Комиссаров. — Если речь идет о новостройке, согласно 7 статье Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»,
на объект долевого строительства распространяется гарантия на срок не менее пяти лет,
исчисляемая с момента передачи квартиры. На технологическое и инженерное оборудование — не менее трех лет. О пятилетнем сроке с правом предъявления претензий застройщику также говорится в статье 29 Закона «О защите прав потребителей».
За чей же счет будет произведен ремонт и устранение недостатков? Адвокат приводит реальные случаи из судебной практики.
Дело первое: «Нерадивый застройщик». Первичный рынок
Житель Северной столицы обратился с исковым заявлением в районный суд. Возмущенный собственник квартиры в петербургской новостройке потребовал от застройщика исправить обнаруженные через два с небольшим года после покупки недвижимости недоработки и дефекты, а именно: в течение 90 дней восстановить проектное состояние строительных конструкций и инженерных коммуникаций дома (парапеты, кровлю, фасад, кровельное ограждение, подземную автостоянку и прочее) в соответствии с условиями договора и требованиями СНиП. Заявитель аргументировал свои претензии, содержащиеся в иске, тем, что в стоимость приобретенной им квартиры входит стоимость общедолевого имущества, а
обнаруженные дефекты существенно снижают потребительские качества дома, нарушают санитарно-эпидемиологические нормы,
а также являются потенциальной угрозой здоровью и жизни проживающих в доме граждан.
Представитель компании на рассмотрение дела явился и с исковыми требованиями не согласился. Судом была проведена независимая строительная экспертиза, по итогам которой ситуация прояснилась: выявленные недостатки и дефекты явились следствием нарушения ответчиком требований нормативно-технической документации и СНиП. Несмотря на то, что покупатель принял объект и не имел никаких претензий, в соответствии с нормами действующего законодательства гарантия на строительные работы составляет пять лет, поэтому суд обязал застройщика не позднее 90 дней с момента вступления судебного решения в законную силу провести работы по ликвидации строительных дефектов и недоработок.
Таким образом, иск гражданина был удовлетворен в полном объеме.
Дело второе: «Неожиданная перепланировка». Вторичный рынок
Другой петербуржец обратился в районный суд с исковым заявлением, в котором потребовал от ответчиков уменьшения цены купленной им у них квартиры более чем на 1,5 миллиона рублей. Претензию истец обосновал тем, что получил от прежних собственников товар ненадлежащего качества. Оформив право собственности и приняв объект, спустя пять месяцев истец обнаружил, что в квартире произведена перепланировка, что, по его мнению, явно противоречило указанным договоре характеристикам передаваемого жилья.
Ответчики требования истца посчитали несправедливыми. Суд по итогам разбирательства пришел к выводу, что так как объект недвижимости гражданин получил по акту приема-передачи, где сказано, что покупатель не имеет никаких претензий к качеству и состоянию принимаемой квартиры, а произведенная прежним собственником перепланировка не несет угрозы здоровью и жизни жильцов дома, не нарушает требования СНиП, претензии истца не имеют под собой законных оснований.
Руководствуясь нормами статей 56, 67, 194−199 ГПК РФ, суд отклонил исковые требования.
«Если покупатель квартиры обнаружил дефекты или недоработки уже после того, как принял квартиру и подписал акт приема-передачи, не стоит опускать руки. Нужно вызвать представителей управляющей компании и провести осмотр с целью выявления истинных причин возникновения строительных или инженерных дефектов, — советует Андрей Комиссаров. — Если имеющиеся недостатки — результат нарушений норм и технологий при выполнении строительных работ, то предъявлять претензии нужно застройщику.
Если проблема возникла вследствие деятельности соседей или явилась результатом работы обслуживающей компании, за компенсацией следует обращаться к виновникам. Если застройщик, прежний собственник или управляющая компания не соглашаются в добровольном порядке удовлетворить претензии, нужно провести независимую экспертизу, а затем обращаться в суд».

http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2016/02/21/kto-doljen-ispravlat-defekti-v-kyplennoi-kvartire/
25.02.2016 10:55:36 Sem
Активность:
10.82%
Принимаем квартиру в новостройке
Совет 1. Не торопитесь, но и не пропустите сроки

Не торопитесь: процедура передача квартиры может проводиться только после принятия дома в эксплуатацию, о чем свидетельствует особый документ, называемый «разрешение на ввод в эксплуатацию».

Не пропустите сроки: если покупатель два раза проигнорирует осмотр — объект автоматически считается принятым, а обязательства застройщика выполненными. (Нарушение сроков, обозначенных в договоре, самим застройщиком влечет за собой применение к нему штрафных санкций в размере одной трехсотой части ставки рефинансирования Центробанка от цены объекта договора ежедневно за весь период просрочки передачи квартиры).

Совет 2. Возьмите на осмотр все необходимое

К процедуре приема-передачи объекта недвижимости следует подготовиться заранее. На осмотр квартиры стоит взять: бумагу и ручку, фотоаппарат, уровень, любой небольшой электрический прибор либо тестер-мультиметр. С целью проверки освещения рекомендуется принести с собой патрон и лампочку.

Также может понадобиться табуретка или стремянка.
Осмотр квартиры во вновь построенном жилье следует проводить в светлое время суток.



Совет 3. Тщательно проведите осмотр

Зачастую застройщик стремится ускорить процесс приема-передачи квартиры, предлагая особо нетерпеливому контрагенту подписать документ без надлежащего осмотра, зато «без очереди». «Продавец может всячески торопить клиента, уверяя, что имеющиеся недочеты настолько несущественны, что будут легко устранены в ближайшие дни. Подобные «психические атаки» следует проигнорировать и со всей скрупулезностью осмотреть квартиру», — предупреждает адвокат Андрей Комиссаров.

На месте необходимо проверить качество строительно-отделочных работ, наличие и состояние инженерно-технологического оборудования, сведения о котором содержатся в приложении к договору купли-продажи.
Входная дверь

Она должна беспрепятственно закрываться и открываться, а также иметь работающий замок.

Цементная стяжка

Цементная стяжка лидирует по частоте брака: она может быть негоризонтальной (следует проверить поверхность уровнем), крошиться, иметь трещины, расслоения, ямы, пустоты.

Стены

Стены необходимо проверить на предмет вертикального отклонения, смещений и неровностей. Измерить углы отклонений можно при помощи отвеса.

Потолок

Поверхность потолка не должна иметь трещин, пустот, следов протечки воды и заметных перепадов, а его высота в норме не должна отличаться от обозначенной в проекте.

Двери, окна, лоджии

Необходимо проверить целостность стеклопакетов, дверей, конструкций окон, надежность креплений, наличие уплотнителя, работу ручек, петлей и запорных устройств.

Убедиться в отсутствии открытых зазоров между покрытием стен и рамами.
Электрика

Перед тем как приступать к проверке электрики, нужно включить устройство защитного отключения в распределительном щите, затем подсоединить небольшое электроустройство поочередно к каждой розетке, чтобы удостовериться в их исправности. Если имеется лампочка — проверить наличие освещения в каждой из комнат. Далее — работу звонка, выключателей, осмотреть сеть проводов на предмет возможных повреждений.



Отопление. Канализация. Водоснабжение

Счетчики должны располагаться таким образом, чтобы они были доступны для осмотра. Следует обратить внимание на лужи и следы влаги на полу и поверхности стен, проверить работу температурных регуляторов, запорных рычагов, слив воды в бачке, надлежащую комплектацию радиаторов отопления, надежность их примыкания к стенам.

Вентиляция

Необходимо проверить наличие вентиляционных отверстий в туалете, ванной комнате и на кухне. Тягу нужно протестировать с помощью листа бумаги, приложив его к отверстию, либо зажженной спичкой – пламя должно «втянуться».

Кроме того, во избежание недоразумений и конфликтных ситуаций стоит попросить продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей.

Совет 4. Правильно составьте акт приема-передачи. Зафиксируйте недочеты в смотровом листе

Законодательство не содержит указаний на обязательные правила составления акта приема-передачи, однако в юридической практике существуют определенные критерии правильности оформления данного документа. В акте следует отразить следующую информацию:

• дату и место подписания;

• реквизиты договора;

• подробное описание передаваемой недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая и жилая площадь и т. д.);

• паспортные данные и адреса сторон;

• подписи сторон.

В случае обнаружения нарушений СНиПа и условий договора все претензии необходимо отразить в акте и заполнить смотровой лист,
в который следует вписать все недочеты, а также сроки их исправления, приложить фотографии. В акт рекомендуется включить следующее условие: «Считать обязанности продавца исполненными только после устранения обнаруженных в ходе осмотра недочетов».

Если какие-то объекты не были осмотрены, в акте нужно отметить, что данные области или предметы квартиры не проверялись по причине технической невозможности. Отдельным пунктом рекомендуется включить в документ информацию о текущем состоянии оплаты коммунальных платежей и услуг связи.

«Согласно закону «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе отказаться принимать квартиру ненадлежащего качества и не подписывать акт приема-передачи вплоть до фактического устранения всех недочетов, — напоминает адвокат Андрей Комиссаров. — Но при этом недостаточно устно отказаться от подписания документа, также как недостаточно и письменной аргументации такого отказа с внесением всех обнаруженных дефектов в смотровой лист. Дольщику следует подписать в одностороннем порядке смотровой лист и направить застройщику письменную претензию с требованием внести исправления в конкретные временные сроки, после истечения которых он может решать проблему в судебном порядке».

Совет 5. Воспользуйтесь поддержкой экспертов и пригласите свидетелей

Обнаружить все дефекты и технические недостатки помещения без помощи квалифицированных специалистов очень сложно. Поэтому имеет смысл воспользоваться услугами экспертов, которые помогут грамотно и аргументированно, со ссылками на СНиПы и ГОСТы, составить передаточный акт и правильно заполнить смотровой лист.

Нелишним будет пригласить на осмотр родных или знакомых, а также внести их паспортные данные в акт приема-передачи.
Данная мера полезна в качестве подстраховки – в случае возможных судебных разбирательств в будущем.

«Внимание: сделки с недвижимостью в России заключаются в простой письменной форме, а это является благодатной почвой для мошенничеств — так называемых «двойных продаж». Схема обмана довольно проста: когда документы подписываются без участия юриста или нотариуса, зачастую все оригиналы остаются на руках у продавца. Поэтому следует отнестись к покупке и процедуре приема-передачи квартиры со всей ответственностью и обязательно заручиться квалифицированной юридической поддержкой или воспользоваться услугами нотариуса», — советует адвокат.

http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2016/02/16/prinimaem-kvartiry-v-novostroike/
11.02.2016 13:03:18 Анонимно
Цитата:http://svpressa.ru/realty/article/138087/
За долги отберут единственное жилье

Где ссылка на закон? По закону НЕЛЬЗЯ арестовывать единственное жилье, если оно не залоговое.
11.02.2016 12:02:44 Sem
Активность:
10.82%
Как в кризис не стать обманутым дольщиком?
Во время кризиса с финансовыми трудностями нередко сталкиваются как небольшие застройщики, так и крупные девелоперские конгломераты. Как утверждают юристы, в судах уже растет число разбирательств, связанных с неисполнением строителями кредитных обязательств, нарушением условий договоров с поставщиками строительных материалов, подрядчиками. Чиновники заговорили о возможной новой волне «обманутых дольщиков», жилье которых не достраивается. С кризисом 2008 года нынешнюю ситуацию пока сравнивать рано, все-таки о повсеместной приостановке или заморозке строек речь не идет. Однако "предупрежден - значит вооружен". Адвокат Олег Сухов, финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» дал несколько советов, которые помогут снизить риски покупки квартиры в новостройке.

Правило № 1. Обходите котлованы

Едва ли не главными донорами крупных строительных проектов в последние годы были мелкие инвесторы, которые покупали жилье на стадии котлована и затем перепродавали его на 30–50 % дороже на завершающем этапе строительства. В предкризисной ситуации такие спекуляции становятся слишком рискованными. Если квартиру вы покупаете не в инвестиционных целях, то надежнее брать жилье в уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства домах.

Правило № 2. Избегайте «серых» схем

Покупайте строящееся жилье в проектах, которые реализуются по 214-ФЗ «О долевом строительстве». Обо всех «серых» вариантах — векселях, жилищно-строительных кооперативах и прочем — лучше забыть. Закон о долевом строительстве, конечно, не является стопроцентной гарантией от финансовых проблем, равно как и от потери вложенных денег. Однако в случае с «вексельно-кооперативными» стройками риски дольщиков возрастают в разы. Как показывает практика, такие схемы оказываются слишком запутанными: сложные юридические конструкции не только создают условия для нецелевого использования средств дольщиков, но и препятствуют привлечению государства к решению возможных проблем.

Правило № 3. Не инвестируйте в амбиции

Не связывайтесь с девелоперами масштабных проектов, которые реализуются на колхозных полях. Подведение к таким микрорайонам необходимых инженерных коммуникаций, а также создание социальной и транспортной инфраструктуры — капиталоемкая задача, которая многим застройщикам в кризис может оказаться не по плечу. Прежде чем принять решение о покупке жилья в новостройке, выясните, обеспечена ли площадка под застройку инфраструктурой. Преимущества на стороне небольших проектов либо строек, которые реализуются поэтапно, с выделением очередей, состоящих из отдельных, желательно малоэтажных или среднеэтажных домов. В случае финансовых проблем девелоперу будет проще достроить пятиэтажку, чем тридцатиэтажную высотку.

Правило № 4. Ищите гарантов

Определенной гарантией ритмичного финансирования стройки является участие в проекте крупного банка с госучастием (Сбербанка, ВТБ). Такой банк уже на этапе выдачи кредита девелоперу анализирует юридическую и финансовую стороны проекта. В случае банкротства девелопера высока вероятность того, что банк-кредитор достроит объект сам либо привлечет для этого государственные ресурсы.

Правило № 5. Анализируйте информацию

Внимательно проверьте через Интернет отсутствие негативных отзывов о деятельности девелопера. Стоп-факторы: наличие скандальных объектов, незавершенных строек, объектов с сорванными датами сдачи в эксплуатацию; судебных дел, связанных с возвратом кредитов, земельных участков, банкротством и т. д. Для проверки информации можно обратиться в офис девелопера, в госорганы, задать вопросы участникам рынка, посетителям специализированных интернет-форумов о недвижимости.
  • Показать страницу:
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5