Форум города Ханты-Мансийска
22 ноября, пятница

Городская жизнь / Долевое строительство

Cуть темы

Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом

Код защиты
Сортировать сообщения по дате:
Последние вверху
Последние внизу
  • Показать страницу:
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
02.10.2015 09:15:00 Анонимно
Если дом не достроен и не сдан, есть ДДУ, можно ли вернуть деньги за квартиру по ст. 32 ЗоЗПП? "Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору."

А какие расходы несёт застройщик в связи с исполнением договора? Велики ли они?
07.09.2015 17:19:46 Sem
Активность:
10.85%
Минстрой представит новую схему долевого строительства в октябре
Рабочая группа при Минстрое, которая занимается формированием новой схемы долевого участия в строительстве многоквартирных домов, представит результаты своей работы в октябре этого года на Совете при президенте РФ. Об этом 4 сентября рассказала журналистам замминистра строительства и ЖКХ Наталья Антипина, которая курирует деятельность рабочей группы. В пятницу состоялось очередное заседание экспертов по этому вопросу.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Фото: Сергей Михеев/РГ
Минстрой не будет полностью отменять долевое строительство
По словам замглавы ведомства, сейчас в приоритете - ликвидировать любые мошеннические схемы в долевом строительстве. Для этого между будущими владельцами квартир, которые вкладывают свои средства в возведение дома, и стройподрядчиками поставят банк. Именно он должен будет следить за надлежащим исполнением обязательств перед дольщиками, в противном случае компания не получит кредит на дальнейшую работу.

Задачу усовершенствовать систему долевого участия в строительстве жилья поставил перед Минстроем первый вице-премьер Игорь Шувалов в июле после заседания Совета по жилищной политике и повышению доступности жилья. Планируется, что реформа схемы финансирования подрядчика завершится к 2020 году.

В секретариате Игоря Шувалова тогда подчеркнули, что изменения в законодательстве не приведут к росту цен на недвижимость, так как речь идет о рыночных механизмах работы. Для потенциальных жильцов новая схема означает, что их права будут соблюдены, а для строительных компаний - что они не смогут работать по "серым" схемам.

http://www.rg.ru/2015/09/04/minstroi-site-anons.html
18.08.2015 13:03:25 Анонимно
Очень интересно и познавательно.
18.08.2015 12:18:09 Sem
Активность:
10.85%
Мануал по покупке квартиры в Сочи
Я не писатель и не блоггер, поэтому пишу как могу. Заранее прошу прощения за орфографические ошибки.

В этой статье я хочу поделиться личным опытом покупки квартиры в Сочи. Опишу местную специфику, то, на что надо обратить внимание потенциальному покупателю, приведу наглядные примеры и т.д.

Старое здание вокзала и новый порт олимпийского
Старое здание вокзала и новый порт олимпийского. Фото by Спортак (https://fotki.yandex.ru/users/sportspirt)

Немного отступления, я приехал в Сочи сразу после завершения олимпиады – в апреле 2014, получил неплохую должность и жилье от компании. Поработав и пожив полгода, я решил продать свою квартиру в другом городе и прикупить равноценную тут, беглый взгляд по всем известной доске бесплатных объявлений на букву «А» подкрепил мои намерения, вариантов под мои критерии было вагон и маленькая тележка – ох, как я тогда заблуждался… Но об этом дальше по тексту.

Моя квартира продалась и я приступил к поискам в Сочи. Хотелось быстро купить вариант – «заходи и живи», его я и начал искать. Далее буду описывать встречи с риэлторами, чтобы вы знали к чему готовиться.

Поиск через сайт бесплатных объявлений «А»
Нашел вкусный вариант на «А»: много фоток, ремонт, документы готовы, никто не прописан, 1 собственник. Звоню, девочка риэлтор подтверждает всё описанное. Договариваемся о встрече через пару часов. В назначенном месте меня забирают 2 девочки-риэлтора на машине с тульскими номерами. В процессе поездки расспрашивают, давно ли я занимаюсь поисками, есть ли семья, с какого города приехал и другую личную информацию. Тогда я никакого подвоха не почувствовал. После этой беседы девочка засуетилась – мол хозяин не может подъехать и показать тот вариант, что я еду смотреть, но мол ничего страшного – у них в этом же районе есть пара неплохих вариантов и можно пока посмотреть их, я согласился.

Забыл сказать, мой вариант значился как 10-этажный монолит-кирпич с квартирой на 7 этаже, 2 – комнатная, 57 квадратов.

Подъезжаем к строению в 3 этажа, видно что свежее, но в плане качества и долговечности, доверия оно ой как не внушало. Заходим внутрь на первый этаж (в реальности полу-цоколь), в квартиру площадью метров 35 максимум, распланированная как кухня – гостиная и мизерная спальня. Ремонт убогий, из самых дешевых материалов, регулировка температуры воды в кране производилась в щитке в подъезде, В ПОДЪЕЗДЕ, КАРЛ! Отопление и сама горячая вода добывались из дизельного генератора, а за канализацию отвечала выгребная яма – септик. Приятный бонус в виде автомобильного бампера, который смотрел прямо в окно – это как вишенка на торте.

На мой логичный вопрос, а что это за фигня и ради интереса, сколько эта фигня стоит. Мне на полном серьезе ответили, что стоит это чудо пьяного рукожопного зодчего как раз столько, на сколько я и рассчитываю, а именно 85 тыс. рублей за квадрат, что для Сочи это отличная цена в сданном жилье. И этот вариант уйдет буквально завтра! Я повис и ушел в себя… Ещё раз спросил про тот вариант, что нашел на «А» и попросил отвести на то место, откуда забрали.

Тот вариант мне так и не показали, как я потом понял, его нет, и не было никогда.

Поиск через агентство
Провидя вечер в интернете, выбирая хорошее агентство недвижимости, я остановился на варианте на букву «А», само название из 3 букв, кто в курсе тот понял о ком речь. Выбрал у них на сайте вариант – двушка по цене однушки, панорамные окна, 1 собственник, 4 этаж 7 этажного нового дома, документы готовы и другие прелести. Звоню, мне подтверждают, что квартира в наличии и фото все реальные, договариваемся о просмотре.

Опять меня на машине забирают 2 девушки, одна новенький менеджер, так как всё время просто наблюдала и вторая, как я понял начальник отдела, так как всё общение было с ней.

По дороге опять расспрашивают как долго ищу, откуда приехал и т.д., всё как под копирку из первого случая. Подъезжаем к дому – 4-хэтажка, квартира на 4-м этаже, сразу спрашиваю почему 4? Указано же 7! В ответ: мол ошиблись, не согласовали и т.д.

Ладно, идем смотреть – опять кухня студия и комната, я спрашиваю, почему не двушка как написано. В ответ, ну вы вот тут стеночку установите и будет двушка… Да ё-мое…

Нет, говорю, меня это не устраивает, едем смотреть ещё 2 варианта, как они мне сказали «как раз для меня». Первый это студия с чистовой отделкой по 82 тыс. за квадрат и второй так же студия с ремонтом и мебелью за 90 тыс. за квадрат… На мой логичный вопрос – зачем вы мне это всё показываете, я же хочу двухкомнатную квартиру, я услышал фантастический ответ – ну вы же один, без семьи, вам и студии хватит, да и за те деньги, что у вас есть – вам максимум однушка в старом фонде светит… Это говорилось прямым текстом. Хотелось просто ударить с ноги в голову.

Поиск через сервис «До…нд.ру»
Увидев по телевизору рекламу этого сервиса, решил попробовать искать через него. Нашел вариант – звоню. На том конце говорят, данная квартира продана, но вы приезжайте к нам в офис, мы подберем вам аналогичный вариант, мы крупное агентство, много довольных клиентов и т.д. Ладно думаю, авось это всё правда, поехал.

Меня встречает женщина лет 40, я ей задаю параметры поиска, она мне в ответ «Оо, да это не реально», я говорю, ну я же звонил по аналогичному варианту и мне в вашем агентстве, сказали что у вас много подобных. Глаза у нее ушли в сторону и в ответ «Не знаю, кто что говорил, я говорю так как есть». И тут же переводит тему – а не желаете ли вы купить новостройку с черновой отделкой, это будет дешевле, я соглашаюсь и она мне показывает вариант с ценой в 2 500 000 р. (до этого я много сидел в нете и просматривал варианты, в том числе и новостройки на специализированном сайте с ценами от застройщика), который я до этого видел у застройщика за 2 000 000 р.(честно говоря, тот хлам и этих денег не стоил – 3-х этажное бунгало на отшибе).

Тут этой женщине звонят и она быстро сваливает, передавая меня другому менеджеру. Мы с ним в итоге приходим к этому варианту, но он уже выставляет мне цену уже в 3 300 000 р…

Яндекс.Директ

Не покупай квартиру в Сочи
Пока не прочитаешь это. Прочитать!
novostroyki.elitesochi.comАдрес и телефон
Могу и дальше описывать мои встречи с сочинскими риэторами, но думаю не стоит, долго, нудно и итог один – желание обмануть затмевает всё остальное. На личном опыте убедился, что в Сочи окучить приезжего – это религия, как, например, в Бразилии футбол, бздых должен платить только по факту своего нахождения в городе.

Что нужно человеку собирающемуся покупать квартиру в Сочи
1. Уяснить, что такое статусы жилья: статус квартира, статус жилое помещение. Риэлторы будут вам втирать, что разницы нет, но это не так. Разобравшись в этом вопросе, вы убережёте себя от огромного геморроя.

2. Завести сим-карту с местным номером – звонок агенту с номера телефона другого региона, это автоматическое увеличение стоимости квадрата (налог на бздыха). Да и телефон попадает в агентскую базу, и пиши пропало. Это как телемагазин, задолбают звонить и предлагать «шикарные варианты» с ценой, взятой с потолка помноженной на 2.

3. Толковых риэлторов мало, в основном риэлторами работают приезжие, которые что-то, где-то услышали, что в Сочи на недвижке можно подняться и приехали с регионов, ни дня до этого в этой сфере не работав. Или местные, которые, как я уже говорил, благодаря менталитету хотят сразу лям со сделки заработать. Порой, мною под сомнение ставилась не то что компетентность риэлтора, а его психическая вменяемость. Некоторые «профессионалы своего дела» не знали что такое выписка из ЕГРП, налоговый вычет с покупки недвижимости, не знали адреса территориальной юстиции, да и вообще города. После общения с некоторыми не знаешь, то ли смеяться, то ли бить их ногами по голове.

4. Разницы как искать и с кем иметь дело нет, все работаю по одной схеме.

5. На популярных досках объявлений и сервисах процентов 80-90 объявлений это липа, фейки! На местном жаргоне такое объявление называется «риэлторский фонарь». Как правило, бздыхи звонят по таким объявам и попадают в оборот. Далее с ними делают, кто что хочет, кто-то вторичку втридорога впаривает, кто-то рассказывает грустные истории про однушки в бетоне за 3,5 – 5 лямов, если повезет. В общем у кого на что фантазии хватит. И это работает, судя по машинам и телефонам некоторых риэлторов.

6. Не говорите какой суммой вы располагаете, а то в эту сумму какой бы она большой не была, как раз впишется мусорный неликвидный хлам, который продается уже не первый месяц или даже год. И этот вариант вам преподнесут, как нечто классное, уникальное и которое «уйдет» буквально сегодня – завтра.

7. Выходите на объекты с разных сторон, если увидите подходящий вариант, продолжайте поиски, вполне вероятно вы найдете его на другом ресурсе с меньшей ценой.

8. Риэлтору не интересно, что вы хотите купить, ему пофиг на вас и ваши желания. Ему интересно сколько у вас денег, и и сколько с вас можно поиметь. Ему главное получить свою комиссию за сделку, а то, что он продает к примеру проблемное жильё и заведомо это знает, ему не важно. Вы должны сами своими силами проверить объект недвижимости.

В общем, будьте подкованы и что называется «в курсе», в противном случае вас обманут.

Теперь о культуре общения с риэлтором
1. Звоните по объявлению и слышите в ответ – «Эта квартира продана, но вы приезжайте мы вам подберём достойный вариант» кладите трубку и этот номер в чёрный список.

2. Звоните по объявлению и слышите в ответ – «А вас именно эта квартира интересует» кладите трубку или сразу посылайте… Более тупого диалога я себе представить не могу. Вот что ответить на данный вопрос? Я звоню по объявлению, но только по другому, а не по тому, что я нашел… бред короче!

3. Если вам по телефону утверждают, что квартира есть и всё так как указано, а при встрече говорят, что фотки «немного другие», этаж немного другой и т.д. Или «эту квартиру показать не можем, так как хозяин не отвечает, уехал и т.д.» – разворачивайтесь и уходите, вас 99% повезут на смотрины неликвидного хлама.

Хаос… главная задача вывести клиента из морального равновесия и довести до такого состояния, что человек будет готов купить всё что угодно.

Итак, для себя я уяснил, что покупать жилье в Сочи имеет смысл только у застройщиков непосредственно на объекте. Рекомендую сданные новостройки, покупать на стадии строительства в Сочи большой риск, любая стройка может встать в любой момент.

Надеюсь, своими умозаключениями я кому-то помог. Расписал как мог, ещё раз прошу прощения за орфографические и пунктуационные ошибки.

Всем удачи!

http://nesiditsa.ru/discovery/manual-po-pokupke-kvartiryi-v-sochi
13.08.2015 11:46:25 Sem
Активность:
10.85%
МИХАИЛ МЕНЬ РАЗЪЯСНИЛ ВОПРОС ОБ ОТМЕНЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Министерство строительство и ЖКХ России не выступает за полную отмену долевого строительства. Такое заявление в интервью газете «Коммерсантъ» сделал глава Минстроя Михаил Мень. «Просто взять и отказаться от долевого строительства нельзя: для многих людей это серьезное подспорье, жилье на нулевом цикле строительства на рынке сейчас можно купить на 20–25% дешевле готового. Их нельзя лишать этой возможности, но нужно подстраховать, обезопасить», — сказал министр.

Михаил Мень разъяснил, как может, с его точки зрения, произойти трансформация существующего ФЗ-214 «О долевом строительстве». «Мы хотим, чтобы при долевом строительстве появилась третья сторона — банк. Как происходит при строительстве объектов по госзаказу? Генподрядчик, прежде чем выйти на стройку, берет банковскую гарантию, что позволяет заказчику быть спокойным: в случае форс-мажора он застрахован банковской гарантией. Примерно такой же механизм можно использовать и на первичном рынке жилья», — процитировал «Коммерсантъ» слова главы Минстроя.

Однако банковская гарантия, по словам Михаила Меня, должна обслуживаться, и «может получиться так, что для граждан это менее выгодно, чем контракты, заключаемые напрямую по 214-му закону». «Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства», — уточнил министр.

Первое заявление о возможном пересмотре механизма долевого строительства Михаил Мень сделал в марте 2014 года. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — говорил Мень (цитата по РБК). Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.

Однако, в сегодняшней публикации издания министр объяснил, что «ни тогда, ни сейчас мы не собирались отменять долевое строительство». «Речь о том, чтобы этот механизм привлечения средств не ассоциировался в сознании людей с обманутыми дольщиками. Когда было создано министерство, речь шла о том, что новый механизм должен появиться через несколько лет. В 2014 году мы решили этот вопрос не трогать, опасаясь снижения объемов строительства. Но ситуация изменилась: текущие сложности в экономике могут привести к появлению новых обманутых дольщиков. На рынок выходят компании, которые в принципе не могут выдержать имеющиеся у них обязательства перед соинвесторами. Поэтому сейчас мы вновь приступили к обсуждению темы совершенствования системы продаж квартир на первичном рынке», — рассказа глава Минстроя. В конце 2013 года, по словам Меня, в России насчитывалось около 60 тыс. обманутых дольщиков, сейчас их 43 тыс.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Мнение: Отмена ДДУ приведет к росту средних цен на новостройки на 20%
Anton Kavashkin / Russian Look
«Не время для новых правил»: как бизнес воспринял поправки о дольщиках
Валерий Бушухин /Фотохроника ТАСС
Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены ДДУ
Nikolay Gyngazov / Russian Look
Власти Подмосковья хотят ограничить строительство жилья на средства дольщиков
Долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания. На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20–25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте. Однако дольщики несут и инвестиционные риски — сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005-го, а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищенными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.

В июля 2015 года первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве. Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ: для этой цели при Минстрое будет создана рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина. Изменения в 214-ФЗ должны быть приняты в осеннюю сессию. За запрет продаж новостреок по договорам долевого строительства выступают власти Московской области вместе с федеральным правительством. Против высказываются девелоперские компании и власти Москвы.

http://realty.rbc.ru/articles/13/08/2015/562949996583259.shtml
07.08.2015 17:54:06 Юридическая помощь
Доброго времени господа дольщики и собственники. Юридическая компания окажет квалифицированную помощь в борьбе за свои права перед недобросовестными застройщиками г. Ханты-Мансийска!
Представлю Ваши интересы в суде если потребуется!
Все вопросы пишите на почту kompaniya86@mail.ru указывая Ваше ФИО и контакты для связи!
04.08.2015 08:28:54 Анонимно
>> хе 04.08.2015 08:13:50
Цитата:Тем более вся недвижимость сдается принося прибыль и кстати официально с уплатой всех налогов

налог на имущество физ. лиц с 2015:
Переход от использования инвентаризационной стоимости к кадастровой будет основан на том, что сотрудники налоговых органов станут использовать специальную формулу для расчета налога, а именно:
находится разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью, которая затем умножается на специальный коэффициент. Размер этого коэффициента с каждым годом будет увеличиваться:
в первом 0,2;
во втором 0,4;
в третьем 0,6;
в четвертом 0,8.
Начиная с пятого года для расчета налога на имущество физических лиц будет использоваться только кадастровая стоимость, умноженная на ставку налога. Что касается ставки налога, то ее размер также будет иметь изменение в зависимости от того, к какому типу объектов относится имущество.
04.08.2015 08:13:50 хе
Тем более вся недвижимость сдается принося прибыль и кстати официально с уплатой всех налогов
04.08.2015 08:10:42 Анонимно
Никто не говорит продавать сейчас я могу и подождать. Не к спеху ну практика показывает что это надежно. Зато сейчас можно выхватить подешевле и выйгратьмногим же некогда ждать как мне
04.08.2015 08:06:58 Анонимно
>> хе 04.08.2015 08:00:01
Цитата:Пока не кому но пройдет время и мои 💰 принесут двойную прибыль это же не фантики как и на любом рынке это долгосрочное и надежное вложение. Выиграл в 1997 потом 2008 выиграю и в 2017. Боятся в лес не ходить

Летом 2014 твоя квартира стоила $200 тыс, сейчас она стоит $100 тыс.
Надежное вложение, все правильно сделал.
04.08.2015 08:02:32 хе
Прикупил квартиру на Энгельса 3 по 19000продал по 30000 купил на Коминтерна 8 по 30000 продал по 80 000. Обеспечил детей построил дом.
04.08.2015 08:00:01 хе
Пока не кому но пройдет время и мои 💰 принесут двойную прибыль это же не фантики как и на любом рынке это долгосрочное и надежное вложение. Выиграл в 1997 потом 2008 выиграю и в 2017. Боятся в лес не ходить
04.08.2015 07:34:04 Анонимно
>> хе 03.08.2015 22:57:13
Цитата:Дождались доллар растет пора успеть купить недвижимость лучший вариант сохранить деньги

И кому потом ты ее продашь?
03.08.2015 22:57:13 хе
Дождались доллар растет пора успеть купить недвижимость лучший вариант сохранить деньги
03.08.2015 12:03:45 Sem
Активность:
10.85%
МНЕНИЕ: ОТМЕНА ДУДС ПРИВЕДЕТ К РОСТУ СРЕДНИХ ЦЕН НА НОВОСТРОЙКИ НА 20%
Мы не успели еще забыть, с каким трудом и нежеланием первичный рынок вставал на рельсы многострадального ФЗ-214, как долго его обкатывали и практически насильно внедряли. Как много говорили о том, что он необходим, поскольку только такая модель финансирования строительства способна стать реальной защитой для покупателей жилья на первичном рынке. Почему, когда локомотив и весь состав, даже невзирая на систематически повторяющиеся экономические сложности, все же поехал и практически все вагоны перестали скрипеть, сами рельсы вдруг оказались плохи? Может, не нужно сейчас менять все дорожное полотно, а проще отцепить те вагоны, которые категорически упираются и тормозят весь состав? Когда не у всех потенциальных «пассажиров» есть деньги на покупку билета даже в вагон экономкласса — не лучшее время менять рельсы. Локомотив встанет, состав остановится, в итоге — никто никуда не доедет.

Но хватит аллегорий. ФЗ-214 начал действовать в 2005 году, но реально заработал после окончания прошлого кризиса, в 2010–2012 годах. Сегодня от 50 до 80% всех многоквартирных домов в России строится с привлечением средств участников долевого строительства. При этом в том же Подмосковье благодаря слаженной работе властей за последние три года количество обманутых дольщиков сократилось более чем в два с половиной раза, причем многие из этих дольщиков приобретали жилье по инвестдоговорам, векселям и прочим серым схемам. В глобальном смысле закон работает, но остаются застройщики, которые не хотели изначально либо оказались неспособны выполнять свои обязательства. Получается, за этих «коллег» будет платить весь рынок. И прежде всего — сами покупатели, которым не придется даже выбирать между доступностью и безопасностью. Потому что за них решили: безопасность — в приоритете.

Для строительного рынка ограничение такого основного канала финансирования, как деньги дольщиков, означает только одно: строить станет дороже. Запрет на возможность привлечения средств дольщиков означает, что основными источниками финансирования должны стать оборотные средства застройщиков либо банковские кредиты, ставки по которым для девелоперов сейчас находятся на уровне исторического максимума. Дорогие кредиты негативно влияют на рентабельность проектов и сейчас, поэтому тенденция последних 10–12 месяцев — сокращение кредитной нагрузки на портфель, застройщики неохотно берут деньги в банках и стараются возвращать их как можно быстрее. Предлагать девелоперам более мягкие условия кредитования банки не готовы. Проектное финансирование — дорого, денег дольщиков — нет. Что остается? Собственные средства или деньги акционеров. Если застройщик вынужден будет строить на собственные средства либо на деньги акционеров, то какой ему смысл продавать жилье по, так скажем, промежуточной цене? Строю на свои, с учетом роста стоимости денег на время строительства, без спешки — продаю с максимальной маржой. Во всех проектах продажи начнут открываться тогда, когда цена, заложенная в финансовую модель, будет близка к финальной. И не забывайте о налоговой нагрузке на девелопера как на юрлицо. Застройщик (девелопер) на балансе будет держать тысячи квадратных метров, которые уже перестали быть строящимися, но еще не стали собственностью физического лица. НДС никто не отменял, и эти 13% также заложены в стоимость метра.

Еще один резонный вопрос: у какой доли девелоперов есть собственные средства? Либо за ними стоят серьезные акционеры, которые могут полностью профинансировать стройку? Не более 30–40% игроков способны отказаться от общепринятой схемы и пусть даже за четыре года, но встать на новые рельсы. Отмена ДДУ приведет к тому, что с рынка уйдут не только «заведомые мошенники» (хотя таких на самом деле единицы), но и те, кто строил и продавал по ФЗ-214, что называется, с колес, за счет денежного потока от дольщиков, на растущем рынке, не имея финансовой подушки безопасности или административного ресурса. В этой ситуации те компании, за которыми стоят серьезные акционеры, окажутся в выигрыше, если смогут объяснить инвесторам, что вести строительный бизнес и сохранять его рентабельность можно, продавая уже готовое жилье по финальной цене. Снижение количества игроков, в свою очередь, приведет к падению объемов строительства и ограничению конкуренции.

Во всей этой истории преследуются интересы покупателей. Защищая от недобросовестных застройщиков, велик риск оставить их беззащитными перед не менее грозным фактором — ценой. Ценой, которая сделает для многих покупку жилья несбыточной мечтой. Отмена ДДУ однозначно приведет к росту среднерыночных цен минимум на 20%. Для миллионов россиян, особенно в массовом сегменте, именно возможность приобрести недвижимость на начальном этапе строительства по стартовой цене является единственным шансом в принципе войти на рынок недвижимости. Да, риск выше, срок ожидания дольше, но ФЗ-214 вроде бы защищает (во всяком так случае их убеждали последние десять лет), а уж подождать все же лучше, чем платить на 20% больше. По сути, отмена схемы продаж по ДДУ означает, что за риск невыполнения обязательств не самой большой группы застройщиков будут платить и все профессиональные игроки, и покупатели.

Кроме того, запрет на продажи жилья на котловане уничтожит не самый значительный, но очень важный с точки зрения раскачивания рынка класс — это инвесторы, которые вкладывались в жилье на котловане, а затем продавали его, зарабатывая на росте стоимости метра.

Нельзя забывать и про баланс спроса и цены. В нынешней ситуации отмена ДДУ просто убила бы первичный рынок, поскольку на фоне падения спроса на 50% рост цены даже на 15–20% полностью лишил бы покупателей возможности войти на рынок. Тот факт, что закон еще не принят, а его реализация подразумевает несколько этапов, позволяет надеяться, что к тому времени, когда строительный сектор будет учиться ходить заново, перестраиваясь на новые рельсы, нам поможет хотя бы наличие на рынке более платежеспособного спроса, который рано или поздно начнет восстанавливаться.

Фактически мы можем говорить о том, что первичный рынок как территория более низких и доступных цен прекращает свое существование в 2020 году. Итоговая стоимость готовой квартиры от застройщика будет незначительно отличаться от предложений на вторичном рынке. Но эта альтернатива существует и сейчас, причем зачастую вторичное жилье — это современное качественное жилье, а не ветхие хрущевки. Совет покупателям, которые опасаются нерадивых застройщиков, всегда был один: хочешь готовое — покупай готовое, тем более вторичный рынок сейчас затоварен и выбрать действительно есть из чего…

Запрещать всегда проще, чем контролировать, но если продолжать аналогию, давайте подумаем, что еще можно просто запретить. Поездки на автобусах на дальние расстояния? Слишком много стало аварий на федеральных трассах. Выезд в Египет и Турцию? Климат не тот. Летать на самолетах? Они падают. Держать деньги в банках? У них отзывают лицензии, а система страхования вкладов защищает вклады до 1,4 млн руб. Продолжать можно бесконечно.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Мнение: Падение цен на жилье может составить 30%
Если решение по замене рельс уже практически принято, ничего изменить нельзя, наш локомотив пока продолжает движение, а стоп-кран в вагонах не предусмотрен — давайте просто наблюдать, как мимо нас проносятся станции с гражданами России, которым очень хочется купить билет… Я думаю, что мы остановимся — с рельсами или без, но для движения нашего состава нужно топливо, имя которому — доступное финансирование. Остановимся и посмотрим, сколько там вагонов осталось и не потеряли ли мы по дороге тех, кто просто хотел работать, строить, не имея злого умысла. Если останется пять-семь вагонов, то, по законам рыночной экономики, они станут монополистами, а билеты в них перестанут быть доступными для большинства простых «пассажиров».

Дмитрий Котровский специально для «РБК-Недвижимости»

http://realty.rbc.ru/experts/27/07/2015/562949996316186.shtml
30.07.2015 12:12:09 Sem
Активность:
10.85%
Запрет долевого строительства: что ждет первичный рынок?
В федеральном правительстве предлагают революционные изменения для первичного рынка: с 2020 года продавать можно будет только готовое жилье. Риски для покупателей сведутся к нулю. Девелоперы говорят, что отрасль ждет коллапс.
Возможную реформу строительного рынка федеральные чиновники обсудили на заседании Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Главным ньюсмейкером стал губернатор Московской области Андрей Воробьев, который под предлогом защиты прав дольщиков выступил с инициативой ужесточения 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…».

ПОКУПКИ БЕЗ РИСКА
Из официальной информации, опубликованной в открытых источниках, примерно понятно, каким образом власти собираются «закручивать гайки» на первичке. «Задача минимум – это обеспечить контроль за стройкой. Мы бы хотели просить создать рабочую группу при Минстрое с целью ужесточить 214-й закон. У Сбербанка и ВТБ уже работают два департамента – там научились контролировать деньги дольщиков на стройках. Нам стратегически важно с 1 января 2016 года иметь жесткую систему контроля над деньгами дольщиков, чтобы их защитить», – цитирует Андрея Воробьева его пресс-служба.

Один из самых влиятельных российских губернаторов предложил следующую схему: между покупателем, банком и застройщиком заключается трехсторонний договор, по которому средства дольщиков направляются на спецсчет в банке, а оттуда – на конкретный объект. Следить за тем, чтобы деньги тратились исключительно на эту стройку, будет сам банк. На него же и лягут соответствующие риски: в случае банкротства девелопера деньги дольщикам будет возвращать кредитная организация.

Судя по всему, власти таким образом стремятся заменить фактически мертворожденный закон об обязательном страховании ответственности застройщиков: почему он не работает, мы уже писали. Банковские гарантии – средство более надежное, чем страхование, тем более, выдавать их будут крупные и надежные банки, в основном, с госучастием – такова, видимо, логика чиновников.
Предложение Воробьева поддержал и вице-премьер Игорь Шувалов: рабочая группа при Минстрое должна подготовить соответствующие поправки уже к осени, чтобы Госдума успела оперативно утвердить нововведения.

«Я не очень понимаю, как банки будут выбирать застройщика, какими критериями они будут руководствоваться? Кроме того, очевидно, что они, как посредники, обязательно заложат свой интерес – это минимум 3-5% от всей суммы, но может быть и больше. Не думаю, что это принесет пользу для отрасли, ведь минимум на столько же подорожает жилье», – недоумевает генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь.

ТОТАЛЬНЫЙ ЗАПРЕТ
Впрочем, по данным газеты «РБК Daily», на Совете обсуждались и куда более радикальные варианты реформирования отрасли. В частности, из материалов заседания следует, что схема с банками-посредниками будет некоей «переходной», сроком на четыре года. А с января 2020-го в России долевое строительство будет запрещено вовсе, то есть приобрести у застройщика можно будет только готовое жилье по договорам купли-продажи.

«Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», – сказал в ходе совещания Андрей Воробьев, говоря о проблемах обманутых дольщиков у себя в регионе. Этой цитатой пресс-службы подмосковного правительства, в принципе, и ограничивается официальная информация насчет запрета на долевое строительство в стране. При этом источник, близкий к руководству региона, сообщил БН, что «полный запрет маловероятен и вряд ли стоит ждать таких крутых мер». Позднее о нецелесообразности введения полного запрета на долевое строительство уже поспешили заявить и в Минстрое.

Ведь если предположить, что такая инициатива будет поддержана – первичный рынок ждет полный крах – таково общее настроение опрошенных БН экспертов.

«Это приведет к удорожанию квартир в два раза. В России только благодаря введению механизма долевого участия многие граждане получили возможность приобрести собственное жилье. При этом существует масса иных способов контроля над финансовыми потоками девелоперов и минимизации рисков появления обманутых дольщиков, например, так называемые строительные кассы – как в Германии», – говорит вице-президент NAI Becar Илья Андреев.

По мнению гендиректора «Объединения строителей Петербурга» Алексея Белоусова, подобные меры вызовут уход с рынка малых и средних застройщиков, которым станет неимоверно трудно работать только с банками. И, как следствие, это приведет к немедленной монополизации рынка, «банковскому диктату» и стремительному повышению цен на недвижимость.

Большинство аналитиков предсказывает рост цен на первичном рынке в пределах 30% -–именно такова сейчас разница у многих девелоперов, работающих в сегменте «масс-маркет», между моментом начала продаж (на этапе котлована) и стоимостью квартир после сдачи объекта. В этом случае готовые квартиры в новостройках будут много дороже объектов вторички, чем сейчас.

«В случае отмены долевки объемы рынка серьезно сократятся, а покупательская способность – снизится. Выдавливание с рынка малых и средних компаний приведет к снижению конкуренции. Останутся государственные или окологосударственные компании, имеющие доступ к длинным дешевым ресурсам. Для рынка это будет катастрофический откат в прошлое», – резюмирует генеральный директор компании LEGENDA Василий Селиванов.

РЕФОРМА НАЗРЕЛА?
Впрочем, есть мнения и полностью противоположные. Так, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник считает, что необходимость реформирования института долевого строительства назрела уже давно.

«На сегодняшний день Россия – одна из немногих развитых стран, где существует подобная странность. За рубежом деньги в жилищное строительство привлекаются совсем по другим схемам, гарантирующим ответственность всех сторон сделки, цивилизованный подход к финансированию. Вместо этого у нас наблюдается какое-то извращение всех рыночных механизмов. Наше так называемое «долевое строительство» – это не продажа квартир, не рынок жилья, это – какое-то не очень понятное кредитование дольщиками застройщиков под некие смутные обязательства. Юридические отношения сторон, их надежность при этом не выдерживают серьезной критики», – считает он.

В качестве положительного примера эксперт приводит отечественный рынок коммерческой недвижимости, на который еще в 90-е годы пришли серьезные международные игроки. Там, по его мнению, выстроены цивилизованные схемы финансирования и нет никаких обманутых дольщиков.

«Да, это – серьезная реформа, да, у застройщиков могут возникнуть проблемы. Но для этого и запланирован переходный период, в течение которого можно отработать новые взаимоотношения с банками и выстроить новые схемы работы. Эту реформу проводить необходимо в любом случае, и как раз сегодня, когда рынок на спаде, объемы нового строительства снижаются, и, соответственно, в схему вовлечено минимум населения, это можно сделать наименее болезненно», – считает Геннадий Стерник.

Впрочем, еще раз подчеркнем, шансы на полную отмену долевого строительства минимальны. Делать и без того дорогое жилье еще более недоступным для абсолютного большинства граждан даже на фоне существующей проблемы обманутых дольщиков – идея, мягко говоря, небесспорная. И здесь не нужно забывать, что все отсылки на «зарубежный опыт» не учитывают высокий средний уровень доходов населения в той же Финляндии, Германии и Франции, где жилье продается исключительно готовое.

Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2015/07/27/221096.html
30.07.2015 12:10:35 Sem
Активность:
10.85%
Власти неофициально признали – цены на жилье будут падать еще долго
Источник: IRN.RU
30.07.2015
Поэтому спешат запретить долевое строительство, пока оно само не рухнуло
«Долевка» хорошо работает, пока люди уверены, что купленная на этапе строительства квартира со временем обязательно вырастет в цене. А на падающем рынке – когда чем позже купишь жилье, тем дешевле оно выйдет – данный механизм теряет всякую привлекательность. Похоже, власти это понимают и именно поэтому хотят запретить долевое строительство: лучше заставить застройщиков перейти на другие схемы финансирования сейчас, чем ждать, пока основа функционирования отрасли развалится сама по себе, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, 24 июля на заседании Совета при президенте России по жилищной политике была поставлена задача до 2020 года перейти от системы долевого строительства к продажам готового жилья. С таким предложением выступил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев. После заседания вице-премьер Игорь Шувалов поручил создать рабочую группу при Минстрое РФ и разработать изменения в 214-ФЗ (о долевом строительстве), которые планируется принять уже осенью.

Предполагается, что с 1 января 2016 года покупатель, банк и застройщик будут заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство завершится в срок, говорится в материалах совещания. А с 1 января 2020 года можно будет продавать жилье только после ввода объекта в эксплуатацию, пишет РБК.

Долевое строительство придумали на растущем рынке


Идея строительства жилья за счет граждан-соинвесторов появилась в начале 2000-х гг. и до законодательного закрепления в 2004 г. с помощью ФЗ-214 существовала на основании договоров соинвестирования и вексельных схем. Неизбежные риски этого механизма, предполагающего покупку виртуального по сути товара, в глазах граждан до недавнего времени компенсировались значительным выигрышем в цене - чем раньше отдашь застройщику деньги, тем дешевле в итоге обойдется квартира.
«Покупатели становились соинвесторами стройки и зарабатывали на увеличении стоимости метра по мере повышения стадии готовности дома. Квартиру на начальном этапе строительства можно было купить на 20-30% дешевле, чем на конечной - если рынок в целом топтался на месте. А в периоды активного роста цен на жилье – в 2002-2003, 2005-2006, 2010-2012 гг. – «бонус» мог достигать 50-100%. В эту игру часто играли квартирные инвесторы, которые таким образом сколачивали капитал», - говорит Олег Репченко.

Однако то, что достаточно неплохо зарекомендовало себя на растущем рынке, совершенно не годится в условиях снижения цен и объемов продаж.

«Когда цены на жилье и продажи падают, схема долевого строительства начинает рассыпаться, так как застройщики не могут собрать с граждан-соинвесторов достаточно денег для завершения стройки. И появляются обманутые дольщики», - поясняет эксперт.

Напомним, первая волна пострадавших соинвесторов прокатилась по рынку в 2004 г., в период стагнации цен и спада продаж, вторая – после кризиса 2008 г. Сейчас намечается третья. И власти, естественно, очень этим обеспокоены, так как решать проблемы обманутых дольщиков приходится за счет бюджета.

Наиболее остро данный вопрос стоит в Подмосковье - регионе-рекордсмене по объемам жилищного строительства и, соответственно, количеству его соинвесторов (см. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения»). По официальным данным правительства области, в настоящее время в Подмосковье строится 2167 многоквартирных домов. В первом полугодии 2015 г. ввод жилья упал более чем на 20% в сравнении с аналогичным периодам 2014 г. Объем продаж снизился на 50%, причём у подавляющего большинства оставшихся покупателей нет «живых денег»: доля ипотечных сделок увеличилась до 80-85% против 60% в 2013–2014 гг.

При таком раскладе неудивительно, почему именно подмосковные чиновники обещают натравить налоговиков и прокуратуру на демпингующих застройщиков и ратуют за ликвидацию долевого строительства – чтобы проблема обманутых дольщиков была решена раз и навсегда.

«Застройщики видят, что продать квартиры за желаемые деньги не могут, только дешевле и, соответственно, возникает вопрос, а смогут ли они за такие деньги построить дома? Если бы девелоперы строили на свои деньги, власти бы не очень беспокоились – пусть хоть в убыток себе продают. Но девелоперы используют средства «физиков», которые, оставшись без денег и квартир, обязательно предъявят претензии государству», - отмечает руководитель IRN.RU.

Для справки: с 2012 г. Московская область потратила на квартиры для 12 000 обманутых дольщиков более 30 млрд руб., в списках пострадавших остаются еще более 6 000 семей.

Однако, при всех своих недостатках, «долевка» в настоящее время является основной схемой финансирования строительства жилья в стране. Поэтому, если бы власти ожидали скорого возобновления роста стоимости недвижимости – как в предыдущий кризис, когда уже летом 2009 г. наметился некоторый отскок цен, - то такая радикальная мера, как отмена долевого строительства, скорее всего, даже не рассматривалась бы. По всей видимости, чиновники понимают, что причин для разворота рынка сейчас нет и тренд на снижение цен – это всерьез и надолго, поэтому схему надо менять в законодательном порядке, не дожидаясь катастрофических последствий ее стихийного обвала.

«Схема долевого строительства хороша только для растущего рынка. Ведь покупать полуфабрикат имеет смысл только в том случае, если есть уверенность, что в готовом виде товар будет стоить значительно дороже. А если столько же или даже дешевле, то зачем рисковать деньгами, вкладываясь в проект на начальных этапах реализации? Все будут покупать только готовое жилье. Или, еще хуже, пытаться вернуть уже заплаченные застройщику деньги – в некоторых случаях 214-ФЗ это позволяет, - чтобы купить у его конкурента аналогичную квартиру, но дешевле», - поясняет Репченко.

Естественно, в случае отказа от долевого строительства у девелоперов возникнут большие трудности с финансированием – банковские кредиты в новейшей отечественной истории никогда не были дешевыми, но сейчас ставки отпугивают даже крупные и богатые компании (см. «Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано»). Соответственно, если правительство не хочет похоронить жилищное строительство – а оно не хочет, судя по оперативности запуска программы субсидирования ипотечной ставки, - то ему придется финансово помочь застройщикам. По всей видимости, будет разработана очередная программа льготного кредитования - уже не только ипотеки, но и девелоперов напрямую.

«Справедливая цена»


Если власти уверены в снижении цен на жилье, возникает вопрос, насколько, по их мнению, метр в итоге должен подешеветь? Собственно, ответ достаточно очевиден, так как неоднократно звучал на самом высоком уровне: «справедливая» цена жилья России – примерно 30 000 - 35 000 за «квадрат», полагают чиновники. Именно на такую цену ориентируются государственные программы поддержки жилищного строительства, в частности «Жилье для российской семьи», участники которой обязаны продавать квартиры не дороже 35 000 за 1 кв. м, но не более чем за 80% от рыночной стоимости недвижимости в регионе. В программе льготной ипотеки не прописаны ограничения по стоимости приобретаемого жилья, но, как показывают нехитрые расчеты, в нее заложены примерно такие же ценовые показатели.
Максимальная сумма ипотеки с господдержкой для большинства регионов России – 3 млн руб. Значит, при минимальном первоначальном взносе в 20% желающие воспользоваться программой могут купить квартиру примерно за 3,5 млн руб. Ясно, что государство прежде всего заинтересовано в поддержке семей с детьми, поэтому квартира должна быть трехкомнатной. Стандартная площадь «трешек» - от 75 кв. м в панельных домах до примерно 100 кв. м в монолитных. Таким образом, стоимость метра квартиры с господдержкой – 35 000 – 45 000 руб.

Если применить ту же методику расчетов для Москвы, Подмосковья и Петербурга, жители которых с помощью субсидии могут занять до 8 млн руб., выяснится, что в этих регионах государство поддерживает покупку жилья стоимостью 100 000 – 120 000 руб. за кв. м. Реальный московский метр сейчас примерно на 40% дороже - 180 000 – 200 000 руб. по индексу IRN.RU. Однако, если макроэкономическая и геополитическая ситуация кардинально не улучшится, через несколько лет цены на столичные квартиры вполне могут приблизиться к одобряемым властями – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU».
29.07.2015 06:54:52 а
Да при таких новостях цены на жилье только расти будут. Все ждут рынок рухнет даже есть кто нервничает сбивая цену. А он напротив в сентябре всех удивит новым витком вверх. В хантах ситуацию даже выборы не спасут. Приехал с земли там риэлторы под шумок скупают недвижимость что бы в сентябре выставить дороже
28.07.2015 12:06:57 Sem
Активность:
10.85%
Власти РФ не будут запрещать продажи жилья в строящихся домах

Вице-премьер РФ Игорь Шувалов объявил о намерении внести изменения в 214-й федеральный закон, регулирующий покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия (ДДУ), после чего в СМИ прозвучали мнения о том, что власти полностью запретят продажи жилья в строящихся домах. Чиновники рассказали РИА Новости, что речь на самом деле идет не о запрете, а об изменении схемы продажи квартир, которая, по их мнению, не приведет к подорожанию цены квадратного метра.

Вице-премьер РФ Игорь Шувалов объявил о намерении внести изменения в 214-й федеральный закон, регулирующий покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия (ДДУ), после чего в СМИ прозвучали мнения о том, что власти полностью запретят продажи жилья в строящихся домах. Чиновники рассказали РИА Новости, что речь на самом деле идет не о запрете, а об изменении схемы продажи квартир, которая, по их мнению, не приведет к подорожанию цены квадратного метра.

Банковская прослойка

Еще в прошлом году министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что механизм приобретения жилья через долевое строительство в будущем может быть изменен таким образом, чтобы покупатели имели дело с застройщиками через банки. "В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию", — сказал министр, пояснив, что отмена долевого строительства позволит исключить обманутых дольщиков и рост обязательств перед ними.

По словам министра, отказаться от принципов долевого строительства можно будет тогда, когда это не ухудшит предложение на рынке, когда банки активизируются и предложат покупателям такой же продукт, как предлагают застройщики. Для перехода на новую систему понадобится минимум пять лет, отметил Мень.

В прошлую пятницу намерения изменить 214-й закон подтвердил первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов — в ходе заседания совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья он дал соответствующее поручение Минстрою. Предложение об изменении закона внес губернатор Московской области Андрей Воробьев. В его варианте, который цитировался в СМИ, предполагался полный отказ от схемы долевого строительства с 2020 года.

Представитель секретариата первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова пояснил РИА Новости, что застройщики по-прежнему смогут привлекать средства граждан на ранних стадиях строительства, хотя участникам строительного рынка придется повысить прозрачность своих услуг, предлагаемых гражданам-приобретателям жилья.

«Одним из предлагаемых инструментов защиты граждан может стать банковская гарантия, получаемая застройщиком и покрывающая весь объем финансирования строительства, а также трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация» — сказал собеседник агентства. По его словам, переход к новой системе долевого строительства в РФ не приведет к существенному росту цен на жилье.

В Минстрое РИА Новости также подтвердили, что речь о запрете на долевое строительство не идет.

Какие схемы предлагает рынок сегодня

Сегодня на отечественном рынке недвижимости есть несколько схем, по которым можно приобрести жилье в новостройке. При этом наиболее полно на сегодняшний день права покупателя защищают договоры долевого участия, оформленные в соответствии с 214-м федеральным законом, говорят эксперты.

ДДУ регулирует привлечение застройщиком средств граждан ("дольщиков") на этапе строительства. 214 федеральный закон, согласно которому заключается ДДУ, принят в конце 2004 года с целью защиты прав и интересов покупателей строящегося жилья.

Приобрести строящееся жилье можно и посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В таком случае гражданин приобретает пай и вступает в кооператив, который в свою очередь является своего рода соинвестором застройщика. Между пайщиком и кооперативом заключается договор, который и подтверждает членство в кооперативе, и перечисляется взнос, равный стоимости квартиры. Как правило, ЖСК привлекательны более низкой стоимостью жилья. При этом договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации, а права и обязанности сторон (в том числе касающиеся сроков строительства) прописаны не столь чётко, как в ДДУ. Схожей схемой является ЖНК – жилищно-накопительный кооператив, но она распространена на рынке еще меньше, чем ЖСК.

Уже построенные и введенные в эксплуатацию дома продают по договорам купли-продажи и предварительным договорам купли-продажи, рассказывает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева.

Предварительный договор купли-продажи можно заключать только в момент, когда дом сдан в эксплуатацию, но право собственности на квартиры еще не оформлено, дополняет заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.

ДДУ вне конкуренции

"В течение последних лет доля новостроек, реализуемых по ДДУ, неуклонно растет, поскольку это наиболее прозрачная и безопасная схема для покупателя", — говорит Фонарева.

Как отмечал в конце 2014 года депутат Госдумы Александр Хинштейн, порядка 50% многоквартирных домов в России на тот момент возводилось за счет привлечения средств дольщиков. В Москве же и вовсе, по данным Москомстройинвеста, сегодня около 90% жилья строится с привлечением дольщиков.

Генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая уточняет, что ДДУ защищает от случаев двойных продаж, поскольку каждый договор проходит обязательную регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В случае, если застройщик срывает сроки завершения строительства дома, покупатель с договором долевого участия имеет право взыскать неустойку. Также, согласно законодательству, при осмотре квартиры и перед подписанием акта приемки-передачи в случае наличия строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки. Кроме того, приобретая недвижимость по ДДУ, покупатель может быть уверен, что он сможет получить свою квартиру либо вернуть потраченные на нее средства, даже в случае банкротства застройщика, добавляет Фонарева.

Другие схемы не обладают подобными преимуществами, они менее прозрачны и не так хорошо защищают покупателя, отмечают эксперты.

Более того – власти нередко предостерегают от покупок по иным схемам, нежели по ДДУ. Так, представители Москомстройинвеста неоднократно предупреждали о том, что при покупке квартир через ЖСК граждане рискуют потерять деньги и не получить жилье. В качестве примера приводятся несколько проблемных объектов ГК "СУ-155", в которых продажи велись через ЖСК, но в настоящий момент жилье не построено и имеются сложности с документацией. О предварительных договорах купли-продажи в ведомстве вообще отзываются как о "серой" схеме, заявляя, что граждане в данном случае никоим образом не защищены законодательством, прежде всего от двойных продаж.

Зарубежный опыт

Говоря об иностранном опыте приобретения новостроек, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина отмечает, что схемы покупки новостроек за рубежом имеют ряд существенных отличий от схем, существующих на территории России. Например, в Великобритании, рассказывает она, как правило, для того, чтобы понравившуюся квартиру сняли с продажи, необходимо перечислить депозит в размере 5-20 тысяч фунтов на счет юристов застройщика. Перечисление депозита происходит не позднее чем через 48 часов после подписания формы бронирования. Одновременно с депозитом предоставляются копия паспорта и документы, подтверждающие адрес постоянной регистрации.

Далее, через 2-3 недели происходит обмен контрактами, и перечисляется всего 10% от стоимости объекта недвижимости. Подписывается предварительный договор, который хранится у юристов (можно сказать, что это аналог нашего долевого участия), затем обычно предоставляется беспроцентная рассрочка (цена закрепляется на момент подписания бронирования), 10% еще через 6 месяцев (после бронирования), 10% через 12 месяцев (после бронирования). Обычно, после внесения 30% инвестор уже имеет право перепродавать квартиру. Оставшиеся 70% от стоимости квартиры вносятся по окончанию строительства. Это стандартная схема, иногда бывает, что даже 80% вносится по окончанию.

"Безусловно, такая схема крайне привлекательная для инвесторов, примерно 90% наших покупателей приобретают новостройки на этапе строительства", — говорит Кузьмина. Причина не только в том, что это очень выгодно (цена может вырасти более чем на 20% с момента котлована до сдачи), но и в том, что достойное предложение к концу строительства найти крайне сложно. Кроме того, ипотека в большинстве зарубежных стран очень привлекательна, в среднем 2-3% годовых.

Директор по зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова отмечает, что, например, в той же в Великобритании все расчеты происходят через юристов. Покупатель перечисляет средства на счет юриста, далее после согласования и подписания договора купли-продажи юрист покупателя переводит деньги на счет юриста продавца. А вообще в Европе расчеты принято совершать через нотариусов, подчеркивает она.

Кроме того, из зарубежного опыта эксперты выделяют эффективность немецких строительных сберегательных касс (ССК), которые пытались внедрить и у нас, но воз, как говорится, и ныне там. Партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский рассказывает, что основная задача классических немецких стройсберкасс (Bausparkasse) — обособить процентные ставки по жилищным займам от внешнего финансового рынка (например, сделав их независимыми от ключевой ставки) и гиперинфляции. Немецкие стройсберкассы — это, фактически, банки, которые занимаются только жилищным кредитованием.

Принцип классической работы ССК таков: если из двадцати желающих купить квартиру каждый может накопить в год лишь одну двадцатую долю стоимости недвижимости, то если все двадцать человек объединят свои сбережения – один из этих двадцати сможет купить жилье через год, но должен будет выплачивать его стоимость в дальнейшем, для того, чтобы каждый год один из этих двадцати мог справлять новоселье.

Что можно применить у нас

По мнению Литинецкой, отечественному рынку недвижимости, возможно, было бы полезным перенять некоторый опыт зарубежных стран. Прежде всего, необходимо, чтобы застройщики предоставляли больше гарантий дольщикам при их участии в строительстве, считает она. Во многих странах действует более простая система наказания недобросовестных застройщиков и взыскания неустойки. В России, к сожалению, до сих пор отсутствует стопроцентная гарантия возврата денежных средств при банкротстве девелопера, сетует эксперт.

Следует отметить, что в некоторых зарубежных странах для снижения возникновения риска обманутых покупателей практически отсутствует практика продажи жилья на стадии возведения дома. К примеру, в некоторых штатах США подавляющее большинство жилья на первичном рынке представлено в уже готовых зданиях. Российские власти тоже задумались об этом. Так, о необходимости отходить от долевого строительства в пользу продаж готового жилья заявлял зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.

Литинецкая, в свою очередь, говорит, что на данном этапе развития строительной отрасли в нашей стране такое невозможно. «Подавляющее большинство девелоперов ведут строительство на средства, полученные от реализации недвижимости в проекте. Мало у кого есть собственные деньги для реализации проекта без привлечения проектного финансирования или средств заемщиков», – говорит она.

С ней согласен и заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. «Лишать строительную отрасль такого инструмента неразумно», – говорит он. По его словам, с момента вступления в действие 214-го федерального закона, число обманутых дольщиков уменьшается. «Большинство проблем в Москве сейчас с объектами, которые продавались не по 214 ФЗ», – утверждает он

В целом, идеального подхода при продаже недвижимости на первичном рынке, который можно было бы "перенести" на наш рынок, просто не существует, уточняет Литинецкая. "Безусловно, здесь нужен индивидуальный подход. Главный вопрос – создание рынка недвижимости, при котором дольщик будет уверен в том, что его права полностью защищены и закон на его стороне", — заключает эксперт.
24.07.2015 17:33:23 Авиатор
Активность:
2.07%
>> СВЕТЛАНА 24.07.2015 17:30:19
Можно выслать сканы договора и акта на почту Don1980.80@mail.ru ? Я посмотрю и уже более предметно отвечу на ваш вопрос.
Юридическая компания Белый Бастион, телефон 8 (3467) 38-85-15
  • Показать страницу:
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7