Форум города Ханты-Мансийска
22 ноября, пятница

Городская жизнь / Долевое строительство

Cуть темы

Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом

Код защиты
Сортировать сообщения по дате:
Последние вверху
Последние внизу
  • Показать страницу:
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
08.02.2016 11:04:38 Sem
Активность:
10.85%
Как определить надежность застройщика
Какой застройщик является надежным, а какой – нет? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно, но можно оценить компанию по совокупности факторов – срок работы, количество завершенных проектов, схема реализации жилья и т.д. Портал Novostroy-M.ru поможет разобраться, с какими компаниями на первичном рынке можно иметь дело.
Сколько лет на рынке
То, сколько лет компания работает на рынке, безусловно, говорит о ее надежности, но никакой гарантии от недостроя не дает. К примеру, в 2015 году широкий резонанс получила новость о банкротстве ГК «СУ-155», которая на протяжении долгих лет строила жилье по всей России, но, тем не менее, потеряла способность платить по счетам. В итоге компания оставила без жилья большое количество людей, и теперь они вынуждены платить ипотеку и жить в съемных квартирах. «Печальный опыт с «СУ-155» показал, что большой пул строящихся и реализованных проектов не может стать стопроцентной гарантией для потенциального дольщика, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Более того, если девелопер ведет реализацию сразу десяти объектов, то с большой вероятностью он имеет большую кредитную задолженность, чем, к примеру, застройщики 1-2 жилых комплексов. Поэтому в случае падения платежеспособности в первую очередь риск банкротства имеет предприятие с высокой кредитной нагрузкой».
Между тем, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в истории с «СУ-155» все довольно закономерно. Тревожные сигналы о недобросовестности и растущих долгах появлялись задолго до исков в Арбитражный суд. Богатая история застройщика пустила пыль в глаза дольщикам, а на деле компания строила больше, чем могла реализовать.
«На рынке новостроек считается, что надежными являются компании, осуществляющие строительство за последние три года своей деятельности»
Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки»
В целом же за время своей работы на рынке компания накапливает активы, практикуется в работе в условиях экономического роста и спада. Соответственно, чем старше она, тем увереннее держится, поэтому банкротства «старожилов» действительно нехарактерны. Однако на сегодняшний день срок работы на рынке не является основополагающим критерием надежности застройщика. Да, несколько лет назад покупатели ориентировались в первую очередь на бренд застройщика («ПИК», «СУ-155», «Донстрой» и т.д.), сейчас ситуация в некоторой степени изменилась, хотя при выборе квартиры в новостройке принимается во внимание известность компании, наличие построенных и строящихся объектов. В «БЕСТ-Новострой» признаются, что по их опыту работы с застройщиками, успешными бывают и первые проекты: ЖК «9-18», ЖК «Новое Бутово», ЖК «Белые Росы» и другие. «Многое зависит скорее от накопленного опыта тех, кто работает в компании, от того, как в ней выстроены бизнес-процессы», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Новая Москва
ЖК «Переделкино Ближнее»
Количество завершенных объектов
Проекты компании – ее визитная карточка, и чем их больше, тем проще понять, с кем имеешь дело – добросовестным застройщиком или тем, который экономит на всем, в том числе на отделочных материалах, например. «Судя по наличию реализованных объектов можно составить определенное мнение о застройщике, оценить качество строительства, отделку мест общего пользования, обустройство придомовой территории, проконсультироваться с людьми, которые уже живут в построенных домах, на предмет работы инженерных сетей (водопровод, канализация, тепло- и электроснабжение)», – говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».
При этом стоит учитывать, что кто-то на рынке 10 лет и строит точечные объекты раз в пятилетку, а кто-то за 5-6 лет реализовал несколько крупных жилых проектов. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», утверждает, что важно, чтобы у застройщика не было больших перерывов в строительной деятельности. Девелоперская отрасль очень динамичная, буквально за пару лет могут измениться «правила игры» для застройщиков, что может быть связано как с нововведениями в законодательстве, так и с изменением покупательских предпочтений. И если девелопер постоянно строит, то есть «держит руку на пульсе», то он более устойчив.
Иными словами, тут работает принцип «чем больше, тем лучше». Однако если ранжировать все факторы надежности проектов, то застройщика с 2-3 успешно реализованными проектами и аналогичную компанию с 8-10 стройками можно расценивать как примерно равные по квалификации и опыту.
Выполнение сроков сдачи
В условиях кризиса повышается вероятность задержки сроков сдачи домов, так как у девелоперов могут возникнуть трудности с реализацией квартир из-за низкого спроса. Кроме того, существует масса причин, по которым сдача объекта в эксплуатацию может затянуться даже в условиях стабильной экономики. К примеру, задержка на полгода бывает связана с согласованием разрешительной документации на этапе сдачи дома в эксплуатацию, подключением дома к эксплуатационным сетям и т.д. Таким образом, 6 месяцев – это тот срок, который можно «простить» девелоперу, закрыв на это глаза. По крайней мере, эксперты считают, что подобные сдвиги в сроках сдачи встречаются и у надежных компаний.
«Говорить о неблагонадежности компании можно, если задержки имеют систематический характер и по нескольким объектам. Многое зависит от клиентоориентированности застройщика и возможности договориться о взаимовыгодных условиях»
Сергей Новиков, «НДВ-Недвижимость»
По словам Эмиля Захаряева, управляющего партнера Rezidential group, в идеале задержек быть не должно. То есть если у клиента были прописаны сроки в ДДУ по передаче ключей, и они не переносились, то это нормально и правильно. Но если срок сдачи все же переносится (на 3-6 месяцев), то тут надо отметить, что в информационном пространстве такие вещи благонадежный застройщик пытается честно комментировать, тайны из этого не делает и прикладывает все усилия, чтобы выполнить обязательства.
Кстати, официально долгостроем признаётся дом, ключи от квартир которого не выданы спустя 6 месяцев с изначально заявленной даты сдачи. При этом застройщик в проектной декларации всегда указывает дату передачи ключей с определенным запасом по времени. Поэтому, если сроки переносятся, то это говорит о том, что возникли непредвиденные проблемы.
Качество строительства
К сожалению, определить качество строительства не всегда возможно, особенно, если проект находится на начальном этапе реализации – площадка с залитым фундаментом ни о чем не скажет покупателю, ровно, как и возведенные 7 этажей из 17. К тому же, доступ на стройку всегда ограничен, покупателей туда могут пускать только на этапе отделочных работ, это обусловлено требованиями техники безопасности.
«Наиболее полную картину о качестве строительства может дать непосредственно визит на строительную площадку, – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Это можно сделать и в рамках личного посещения офиса продаж, и в рамках организации застройщиком какого-либо мероприятия на площадке – условного «дня открытых дверей». Однако Эмиль Захаряев уверен, что ознакомительные туры делаются в основном по заданным застройщиком маршрутам, и, скорее всего, там будут показано все с выгодной стороны.
Тем не менее, при посещении строительной площадки, прежде всего, стоит обратить внимание на ровность бетона, стяжки, отсутствие трещин и в целом состояние площадки. Нет ли на ней гор мусора, одеты ли рабочие в спецодежду и т.д. «Если застройщик экономит на вывозе отходов и одежде для рабочих, то, скорее всего, он не уделяет должного внимания нормам и процессам самого строительства», – поясняет Евгения Акимова.
На самых ранних этапах девелоперы стараются всячески привлечь клиентов, создавая шоу-румы, но они лишь демонстрируют варианты планировочных и дизайнерских решений. Оказавшись в меблированной квартире с ремонтом, покупатель сможет лишь оценить достоинства планировки, понять, достаточно ли ему этой площади, представить, как можно обставить квартиру в будущем. Иногда в шоу-румах выставляют образцы стройматериалов, но нет никакой гарантии в том, что такие же материалы компания использует на стройплощадке. Как вариант, стоит поискать в Интернете информацию о генподрядчике, но вряд ли это о чем-то скажет рядовому покупателю.
«Если покупатель выбирает недорогое жилье, то он должен быть готов к тому, что низкая цена будет компенсирована качеством строительства, материалов или отделки помещения»
Вартан Погосян, TEKTA GROUP
Еще один способ оценить качество строительства, не посещая стройплощадку, – изучить форумы в Интернете. Там своим мнением делятся жители уже сданных жилых домов, поэтому они не понаслышке знают, как строит компания – где-то треснула стена, где-то протекли трубы, где-то отвалилась плитка и т.д. Исходя из этого, можно определить, на что особенно обращать внимание во время ознакомительных туров на стройку или при приемке квартиры.
стройка
Создание ООО под проект
Тот факт, что застройщик под каждый проект создает свое ООО, не должен смущать покупателей, это обычная практика. Данное ООО становится «официальным лицом» проекта, которое заключает договоры с подрядчиками и с которым оформляются договоры покупки. Кроме того, это позволяет проще вести учет финансовых средств и оформлять кредиты на строительство.
Есть и еще одна причина, озвученная Марией Литинецкой. Дело в том, что права на земельный участок принадлежат конкретной организации (как правило, на основании договора аренды, особенно, если речь о Москве). Например, акционерное общество приватизировало частично или целиком фабрику, завод, или иную землю, на которой теперь принято решение строить жилье. Девелоперу проще выкупить это общество, присоединить его к своей группе компаний, чем переоформлять участок на себя.
«Стоит понимать, что бренд (имя девелопера) – это одно, а юридическая схема продажи квартиры – совсем другое, – поясняет Александр Зубец. – И у крупных компаний схема реализации может быть «разветвленной». Самое главное – проследить документальную связь между ООО и девелопером. Эта информация, как правило, находится в открытом доступе».
Между прочим, поправки в 214-ФЗ, внесенные на рассмотрение в Госдуму, как раз регулируют вопрос причастности ООО к девелоперу. Ранее девелопер мог создать ООО, скажем, на Кипре, и при банкротстве этого ООО дольщики ничего не могли взыскать ни с него, ни с девелопера, так как юридически они не были связаны. Теперь предлагается закрепить обязательную причастность этих компаний друг к другу.
Схема реализации: ЖСК или ДДУ
Теоретически, схема реализации жилья не должна влиять на надежность застройщика – и ЖСК, и ДДУ имеют право на существование в рамках законодательства. Однако на деле все обстоит иначе – доверие покупателей к ЖСК утеряно после ряда инцидентов, когда люди покупали пай, а в итоге оказывались без денег и без квартиры. У ЖСК есть масса других рисков, в том числе двойные продажи. Между тем, схему ЖСК сегодня практикуют многие крупные компании – «Мортон», «ПИК», многострадальная «СУ-155» создавала кооперативы под свои проекты. «Абсолютное большинство застройщиков в Московском регионе сегодня работает по схеме ДДУ. Однако это не дает основания утверждать, что застройщик, реализующий квартиры по схеме ЖСК, является недобросовестным. Схему ЖСК предлагают в том числе и проверенные компании с хорошей репутацией», – говорит Рустам Арсланов.
С Рустамом солидарна и генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, считающая, что выбранная форма реализации строящегося жилья не может служить гарантией успешного завершения стройки. Есть как множество качественных новостроек, возведенных ЖСК, так и обманутые дольщики.
Между тем, дни существования системы ЖСК сочтены, уверена Мария Литинецкая. Просто потому, что все меньше и меньше покупателей готовы доверять деньги кооперативам. Ведь в этом случае они застрахованы частной организацией, а при заключении ДДУ – государством. Недоверие к ЖСК усиливается в условиях экономической стагнации.
Судебные разбирательства
На надежность застройщика влияет наличие судебных тяжб. При покупке квартиры в новом доме желательно выяснить, было ли в отношении девелопера возбуждено производство по делу о банкротстве или имеются ли штрафы, к примеру, за не устраненные нарушения. Если иски к девелоперу носят не однократный характер, то стоит задуматься прежде чем отдавать деньги за квартиру. Тем не менее, даже у благонадежных компаний бывают судебные разбирательства, связанные с претензиями по качеству строительных работ. Однако одно дело, если это трещина в стене, а другое – продуваемые стеклопакеты. Каждый случай нужно рассматривать в индивидуальном порядке и только потом делать выводы.
Ирина Доброхотова советует изучать информацию на форумах, но подходить к ней нужно взвешенно и доверять только документам, например, копиям судебных исков, решений и т.п. Если на объекте есть инициативная группа, лучше встретиться с ее представителями лично, так как в Интернете часто ведутся настоящие информационные войны конкурирующих компаний.
«Нужно понимать, что значит «судебные тяжбы»: пара мелких исков или серия больших и громких дел – это две большие разницы. Причиной появления мелких исков часто становится человеческий фактор, так что расценивать их появление, как ненадежность застройщика не стоит»
Инна Игнаткина, МИЦ-Недвижимость
Судебные процессы у застройщика могут возникать с кредитными организациями, с подрядчиками, с собственником земельного участка, на котором осуществляется строительство. Таким образом, наличие судебных тяжб у застройщика не всегда свидетельствует о ненадежности застройщика. Но на наличие судебных процессов с дольщиками стоит обратить особое внимание. Зачастую из существа этих дел можно получить представление о качестве строительства и соблюдении застройщиком сроков возведения.
Открытость компании
Оценить открытость застройщика довольно просто – на сайте компании должна быть вся необходимая документация, а именно – проектная декларация и заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам, разрешение на строительство. В соответствии с 214-ФЗ без этих документов застройщик не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства. Также следует обратить внимание на документы о праве на земельный участок – долгосрочная аренда или собственность.
Помимо этого, застройщик обязан предоставить как минимум один телефонный номер горячей линии, чтобы дольщики могли оперативно выяснять интересующие их нюансы. В компании клиенту по требованию обязаны предоставлять разрешительную информацию, но по собственной инициативе ее могут и не публиковать.
«Камеры на стройке, экскурсии, пресс-туры, шоу-румы, активность компании в социальных сетях и прочее, безусловно, подчеркивают готовность компании к контакту с аудиторией», – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
По словам Григория Алтухова, веб-камеры являются удобным инструментом мониторинга ситуации на строительной площадке, особенно для покупателей, живущих далеко от стройки, возможно даже в другом регионе, у которых нет возможности время от времени самим приезжать на объект. По ряду проектов вполне успешной заменой веб-камерам служат регулярные фотоотчеты, которые, как правило, застройщики обновляют 1 раз в неделю.
«В целом, советуем оценивать все факторы в совокупности, включая наличие ипотечных программ, – говорит руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Сергей Новиков. – Банки перед аккредитацией проверяют застройщика и объект с точки зрения рисков, и серьезное учреждение не возьмется за сомнительный проект».

http://www.novostroy-m.ru/statyi/kak_opredelit_nadejnost_zastroyschika
17.01.2016 11:53:12 ver43
Активность:
0.88%
>> Анонимно 17.01.2016 05:48:43
В МФЦ копий не требовали.
17.01.2016 05:48:43 Анонимно
Подскажите, для оформления собственности нужно делать ксерокопии каких-то документов? Все документы для оформления есть, а про копии не знаю.
12.01.2016 14:57:11 Sem
Активность:
10.85%
Как оценить надежность застройщика? Руководство к действию
За последние несколько лет и особенно в уходящий кризисный год количество долгостроев и банкротств застройщиков жилой недвижимости заметно выросло. О скандалах с недостроенными объектами «СУ-155» и ГК «Город» и «армией» обманутых дольщиков, уже наслышано и большинство простых граждан. Однако, сегодня мало сочувствовать обманутым, важно не попасть в их ряды, решая свой пресловутый «жилищный вопрос».
Шаг 1: Изучаем застройщика дистанционно
Проверяем репутацию застройщика

УПОМЯНУТЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ
СУ-155
Компания
СУ-155
РЕЙТИНГ AAA/5 ОБЪЕКТОВ
Город
Компания
Город
РЕЙТИНГ BB/5 ОБЪЕКТОВ
Если застройщик работает от силы два-три года и у него нет сданных объектов, то во время кризиса у него вероятнее всего просто не хватит опыта и сил достроить дом до конца и передать его под заселение. Визитной карточкой строительной фирмы могут быть положительные отзывы новоселов на специализированных форумах. Обязательно выясните, соблюдались ли сроки сдачи построенных ранее домов. Если сроки срывались систематически, на год и более, это уже должно насторожить. Не лишним будет проследить и темпы строительства текущих объектов компании, «живут» ли ее стройки...
1 сентября 2014 года вступил в действие национальный стандарт ГОСТ Р 56002-2014 «Оценка опыта и деловой репутации строительных организаций», который устанавливает требования и критерии оценки деловой репутации строительных организаций на базе опыта их деятельности. Наличие у компании сертификата соответствия этому стандарту прежде всего актуально при проведении тендеров и других процедур, осуществляемых государственным заказчиком в рамках законодательства. Тем не менее, некоторые сведения о застройщике могут быть полезны и для простых граждан, планирующих покупку квартиры, а именно - сроки существования строительной организации на рынке, объемы завершенных ею проектов, сроки реализации объектов.

Проверяем документы Виталий Бовть, Альянс юристов «Страховой случай»: «Из учредительных документов можно спросить выписку из ЕГРЮЛ (государственный реестр юридических лиц) и лицензию застройщика. Необходимо посмотреть проектную декларацию, застройщик обязан предоставлять ее беспрепятственно в отделе продаж. Нужно обратить внимание на разрешение на строительство с указанием срока его действия, заглянуть в документы об аренде земельного участка со сроком аренды (или о праве собственности), а также в правоустанавливающие документы на землю. Назначение участка должно соответствовать данному виду недвижимости. Полезным будет проверить наличие договора о страховании на случай банкротства застройщика. При этом лучше если страховая компания будет крупной и известной. Кроме того, стоит убедиться в существовании актов о выполнении техусловий на подключение коммуникаций».
Проверяем статус земельного участка Важно знать и статус земельного участка под проект. Если у строительной компании возникли трудности с финансированием и растут долги, то строительство может застопориться, а если при этом дом возводится на арендованной у государства земле, то в итоге есть вероятность передачи земельного участка другому инвестору. Процесс этот может быть крайне длительным (до пяти лет), а перспектива получения квартиры - стать совсем туманной. Если земля находится в собственности у застройщика, то в случае возникновения у него трудностей, проблем у дольщиков будет меньше: произойдет только смена собственника. Эта процедура займет меньше времени, а новый застройщик на правах собственника будет обязан передать покупателям квартиры на условиях, которые уже обозначены в договоре Долевого участия (ДДУ).

Покупая квартиру в малоэтажном многоквартирном доме, возведенном на землях коттеджных, садовых и дачных поселений, будущий владелец не всегда в курсе, что такие дома запрещены к возведению и эксплуатации и в будущем рискует остаться и без квартиры и без денег.

В последние годы в Ленинградской области и Подмосковье имели место случаи сноса многоквартирных домов на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства, а также на землях населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Характерные признаки незаконного строительства многоквартирного дома на землях для этого не предназначенных:
назначение участка – ИЖС;наличие элементов общего имущества, в том числе совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к такому дому;
схема реализации на стадии строительства – предварительный договор, договор простого товарищества и т.д., не предусмотренные ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»;
отсутствует центральное отопление, центральная канализация, водопровод;
квартиры отчуждаются в виде долей или частей жилого дома
Чтобы не купить квартиру в доме, который потом пойдет под снос, полезным будет проверить документы, содержащие сведения:
О земельном участке О доме О квартире
Кадастровый паспорт земельного участка с указанием категории земли и видом разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома Разрешение на строительство Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, а не на долю или часть дома в многоквартирном доме
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок Кадастровый паспорт дома с указанием назначения – многоквартирный дом Выписка из ЕГРП о правах (обременениях) на квартиру
При отсутствии подключенных и оформленных коммуникаций (электричество, вода, газ), от договора купли-продажи квартиры тоже следует отказаться.
Узнаем о наличии «судимостей»
Также не плохо проверить наличие судебных тяжб у компании. Как правило, эту открытую информацию можно найти в электронных базах ФССП или на сайте Арбитражного суда того или иного региона. Впрочем, как отмечают эксперты рынка, наличие судебных гражданских исков еще не однозначное свидетельство недобросовестности застройщика.
Есть ли аккредитация банков?
УПОМЯНУТЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ
Газпромбанк
Банк
Газпромбанк
ПАО Сбербанк
Банк
ПАО Сбербанк
Обязательно надо посмотреть, какие банки аккредитовали выбранный вами жилой комплекс для реализации программ ипотеки. Такая информация как правило присутствует на сайте объекта. Аккредитация крупных банков - «ПАО Сбербанк», «ВТБ24», «Газпромбанк», «Ханты-Мансийский банк», является дополнительной гарантией надежности строительства. Кредитные организации финансируя объект и застройщика, тщательно проверяют все необходимые документы.
От субсидий до военной ипотеки
УПОМЯНУТЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ
Ханты-Мансийский банк
Банк
Ханты-Мансийский банк
ВТБ24
Банк
ВТБ24
Еще один показатель надежности – работа строительной компании с государственными субсидиями и материнским капиталом. При использовании субсидий, застройщика проверяет не только банк, но и Жилищный комитет городского правительства, у которого не менее строгие требования, чем у банка. В варианте, когда при покупке квартиры может быть использован материнский капитал, тщательную проверку застройщику устраивает Государственный Пенсионный фонд. И наконец, если компания работает с госпрограммой «Военная ипотека» ее скрупулезную ревизию проводит ФГКУ «Росвоенипотека».

Шаг 2: Собираем комплексную информацию
Сведения о добросовестных застройщиках и тех, кто раз за разом не выполняет своих обязательств или строят с нарушениями сегодня также несложно получить в открытом доступе через Интернет.
Официальные реестры
Комитет по строительству при Правительстве СПб периодически (обычно в конце года) публикует на сайте городской администрации списки застройщиков, которые возводят жилье без соответствующих разрешений, находятся в состоянии банкротства. Можно найти и официальную информацию о многоквартирных домах, построенных на землях ИЖС.
Мнения аналитиков рынка
На многих порталах, посвященных новостройкам Санкт-Петербурга и Ленинградской области есть специальные разделы, где регулярно публикуются рейтинги строительных компаний, локаций и объектов, построенных и сданных в эксплуатацию.
Портал Novostroy.su регулярно размещает комплексную оценочную информацию об отдельных локациях, строящихся и сданных жилых комплексах. Оценки проектам выставляют постоянно действующий совет экспертов, куда вошли аналитики с многолетним опытом работы на рынке и представители профильных СМИ.
Новостройки оцениваются по трехбалльной шкале и трем критериям - привлекательность локации, качество проекта и возможные риски. Последний критерий по своему уникален для рейтингов новостроек. В зависимости от стадии проекта уже опубликованные экспертные оценки могут меняться, оставаясь при этом актуальными на определенный отрезок времени.

Шаг 3: Посещаем стройку
Проследить за ходом строительных работ на объекте можно и дистанционно. Застройщики, ведущие активное строительство, сегодня часто публикуют регулярные фотоотчеты на своих сайтах и по ним в принципе несложно отследить динамику стройки. Многие крупные компании устанавливают на объектах веб-камеры и наблюдать за ходом строительства можно в любое время суток.
Если же есть время и желание, стоит посетить стройплощадку и воочию убедится идет ли строительство вашего дома или объект близок к «заморозке». Компании сегодня часто устраивают экскурсии по строящимся объектам и размещают офисы продаж рядом со стройплощадкой.

Шаг 4: Изучаем договор в офисе
В Договоре ДУ должны быть предусмотрены следующие обязательные условия (в соответствии с п. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) ДДУ На что обратить внимание?
Предмет договора
Объект долевого строительства, подлежащий передаче покупателю Точное описание квартиры: полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии (балкона), конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов
Срок, в который застройщик должен передать объект Должен быть прописан срок завершения строительства и передачи покупателю будущей квартиры по акту или иному документу о передаче
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты Фиксированная стоимость квадратного метра жилого (нежилого) помещения, должна обозначаться конкретной суммой, допуск возможных серьезных изменений площади квартиры в ходе строительства в договоре должен быть прописан отдельно. Следует с осторожностью подходить к заключению договора ДДУ, в котором цены указаны в условных единицах
Гарантийный срок на квартиру (составляет не менее 5 лет) На технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства - не менее 3 лет.
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору
Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (недействительным) в соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.
Застройщик может частично или полностью использовать в своей деятельности модель ЖСК - строить дома и продавать жилье. Что скрывается за этой аббревиатурой мы уже рассказывали в предыдущих статьях.
Основополагающий документ ЖСК - его Устав, принятый общим собранием членов кооператива и в котором закреплены рамочные правила, нормы, принципы работы ЖСК. Поэтому договор следует рассматривать вкупе с данным документом.
Договор паенакопления (Устав) На что обратить внимание?
С кем заключается сделка, поскольку имеется для варианта ЖСК ЖСК, который одновременно является инвестором строительства и застройщиком объекта. Такой вариант более надежный, поскольку строительная компания действует в интересах своего ЖСК
ЖСК - соинвестор, который имеет некое соглашение с застройщиком, осуществляющим возведение объекта. Такая схема имеет больше рисков, связанных с расторжением соглашения между ЖСК и застройщиком в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств последним
Что получает пайщик после внесения оплаты Точное описание квартиры с указанием всех характеристик (площадь, планировка, наличие отделки, адресная информация дома и участка, на котором он расположен и так далее)
Сохранение права самостоятельного голосования на собраниях пайщиков Некоторые застройщики, обязывают покупателей передавать право голосования аффилированным третьим лицам, таким образом минимизируя свои риски.
Срок сдачи и передачи ключей покупателю Срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в Уставе и чаще всего указывается в договоре
Порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены кв. м Если инвестор и застройщик - разные юридические лица, то стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению
Условия передачи оплаченной недвижимости Подписав договор, покупатель по умолчанию соглашается со всеми пунктами Устава ЖСК и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание.
«Во-первых, Соглашение о вступлении в кооператив не нужно регистрировать в госорганах, что создает угрозу двойных продаж. Покупателям необходимо более внимательно читать Договор купли-продажи, и проявить еще большую бдительность, если ЖСК предложит заключить предварительный договор. В таких случаях, есть вероятность стать жертвой «левой» схемы, применяемой ЖСК.
Во-вторых, Закон о защите прав потребителей не распространяется на правоотношения между покупателем и ЖСК. Таким образом, в случае, если ЖСК не выполнит свои обязательства по договору в срок или будут обнаружены серьёзные недостатки в сданном объекте, покупатель не сможет привлечь к ответственности ЖСК. При этом, покупателю не возбраняется внести в договор ЖСК пункты, при которых у покупателя появляется право для расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств» - комментируют специалисты компании «Семейный юрист».
Статья по данной теме
Кооперативная схема подвергается изменениям, теряет популярность, но продолжает работать. Несмотря на тенденцию перехода застройщиков к заключению с покупателями договоров долевого участия, система жилищно-строительных кооперативов по-прежнему востребована у ряда девелоперов.
Страсти по ЖСК. История о том, как застройщики от ЖСК уходили→
Шаг 5: Держимся подальше от потребительской вакханалии
Есть и еще некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе благонадежного застройщика. Ежегодно, в предпраздничные дни на рынке жилья царит период громких акций и скидок, идет активная борьба за покупателя. В этот период специалисты рекомендуют крайне осторожно обращать внимание на массовые распродажи и скидки в 30% и даже выше от базовой стоимости квартир. Чаще это прямо свидетельствует о нехватке денежных средств у застройщика и (или) падении спроса на конкретный объект, он становится неликвидным. Как следствие растут риски не завершения объекта в заявленный срок, а то и вовсе заморозки проекта.
29.12.2015 11:20:31 Sem
Активность:
10.85%
http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=56824
Регистрация права собственности на квартиру: список документов
25.12.2015 19:30

Юридические аспекты сделок с недвижимостью имеют свои нюансы. Когда сделка уже завершена, до полного счастья остается еще оно немаловажное дело. Покупателям недвижимости на заметку! В этой статье razned.ru публикует перечень документов на регистрацию права собственности на квартиру. Итак, чтобы начать процесс, вам нужно собрать следующие бумаги:

1. Заявление на предоставление услуги. Образец можно найти на сайте или непосредственно в офисе Росреестра, а также в многофункциональных центрах.
2. Документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследование, договор дарения, мены, приватизации и др.
3. Кадастровый паспорт. Его подача не нужна, если это делалось ранее.
4. Необходимо также предоставить оплаченную квитанцию. Госпошлина на регистрацию для физических лиц с 2015 года составляет 2 тыс. рублей.
5. Ваши паспорта.

Все документы предоставляются в двух вариантах — подлинник и копия. Также, в зависимости от разных случаев, вам могут понадобиться:

1. Заверенная нотариально доверенность, если не планируете подавать документы лично.
2. Если один из собственников — несовершеннолетний ребенок, у вас попросят распоряжение органа опеки и попечительства. Его можно получить в отделе образования в администрации района, в котором проживаете.
3. Согласие супруга/супруги, если покупатель женат/замужем, а в договоре фигурирует лишь один из них.
4. Если квартира покупается в ипотеку или за счет кредитных средств, потребуются подтверждающие документы.

Регистрация права собственности на квартиру: приватизация

Если квартира приватизируется, помимо вышеперечисленных документов вам нужно будет собрать следующие бумаги:
1. Справка о регистрации (форма 9).
2. Если кто-то отказывался ранее от приватизации, нужны копии соответствующих заявлений.
3. Копия распоряжения о предоставлении жилья.
4. Копии договоров социального найма.
5. Справка о том, что приватизация осуществляется впервые и у заявителя нет ранее приватизированного недвижимого имущества. Получить ее можно в соответствующей инстанции.
6. Справки о регистрации (форма 9), где проживали до этого, если вы переехали в Санкт-Петербург после 1 января 1992 года либо меняли место жительства после этой даты.

Копии всех документов должны быть нотариально заверены.
15.12.2015 00:47:16 golubovdima123
Активность:
0.01%
Давно думала купить
Давно думала купить
14.12.2015 20:29:51 1
>> Sem 11.12.2015 11:23:04
Однако, правильная статейка. Только в Госдуме не учитывают региональные особенности строительства жилья в ХМАО. Не факт, что некоторые крупные застройщики смогут выжить, а мелкие загнутся.
12.12.2015 17:47:06 Анонимно
http://svpressa.ru/realty/article/138087/
За долги отберут единственное жилье
11.12.2015 11:23:04 Sem
Активность:
10.85%
Отмена долевого строительства. Как изменится рынок первичной недвижимости к 2020 году

Покупка строящегося жилья на сегодняшний день является не только наиболее экономичным способом приобретения собственной квартиры. Квартиры от застройщиков для подавляющего большинства наших соотечественников в принципе являются единственно возможным способом решить свои жилищные проблемы. Однако по замыслам чиновников реализация строящегося (незавершенного) жилья должна быть запрещена уже с 2020 года, и специалисты портала RealtyPress.ru предприняли попытку выяснить, как этот запрет повлияет на рынок недвижимости.
Зачем понадобился запрет «долевки»?
Естественно, первый вопрос, который приходит на ум – зачем лишать граждан возможности приобретения жилья за минимально возможную цену? Официально введение запрета объясняется необходимостью оградить потенциальных покупателей от возможного обмана или утраты средств в силу иных причин. Так, приобретая готовое жилье, покупатель не рискует остаться без денег и без жилья в случае банкротства застройщика, исключаются «долгострои», а также иные проблемы.
Но, с другой стороны, продажа только готового жилья связана со значительным удорожанием. Ведь недвижимость строится, главным образом, на кредитные средства, а обслуживание кредита, страховок (застройщиком) делает жилье гораздо дороже, чем строительство с привлечением частных инвестиций. Дольщики, которые вносят средства, взятые в кредит, сами обслуживают свои кредиты, застройщик в этом не участвует, поэтому инвестиции обходятся застройщику намного дешевле кредитов.
Ситуация на данный момент
долевое строительствоДаже в условиях жесткого экономического спада, наблюдаемого в РФ, приобретение жилья на различных стадиях строительства пока остается для многих граждан единственной реальной возможностью обрести собственные квадратные метры. Ставки по ипотечным кредитам, которые сейчас предлагают банки, можно считать запретительными, при том, что большая часть сделок с недвижимостью всегда осуществлялась с привлечением кредитных средств. Остается программа государственного субсидирования, которая распространяется исключительно на приобретение недвижимости в строящихся объектах.
Впрочем, есть основания полагать, что уже к марту 2016 года эта программа прекратит свое существование и не будет более возобновлена. С одной стороны, эта программа уже выполнила свою основную функцию – спасение строительной (да и кредитной) отраслей, оказавшихся под ударом в начале очередного кризиса. С другой стороны – у государства остается все меньше денег для реализации различных программ, причем, не только социальных.
Изменение расстановки сил в 2016 году
Таким образом, уже весной продавцы объектов первичного и вторичного рынка недвижимости окажутся в равных условиях. Не исключено, что цены на квартиры вторичного рынка останутся на прежнем уровне, по крайне мере – дальнейшего снижения, не предвидится. К настоящему моменту вся вторичная недвижимость, которую было необходимо быстро реализовать, уже нашла своих новых владельцев, а цены на «вторичку», владельцы которой не желали продавать жилье за бесценок, постепенно пришли в равновесие.
В свою очередь, прекращение программы льготного кредитования поставит застройщиков в невыгодное положение. Несмотря на то, что строящееся жилье (при определенных условиях) дешевле полностью готовой «вторички», спрос может снизиться – у потенциальных покупателей будет меньше уверенности в том, что проект будет доведен до конца. Ведь чтобы закончить строительство, застройщику необходимо реализовать большую часть квартир, а сделать это довольно непросто в условиях снижающегося спроса. В то же время вторичка – это готовое жилье, покупатель может сразу же заселяться для проживания.
Однако застройщики вряд ли смогут снизить цены, так как большинство из них и так работают на грани рентабельности (а то и с убытком), просто для того, чтобы остаться на рынке. Если же смотреть на рынок недвижимости с точки зрения покупателя, то с наступлением весны 2016 возможности граждан в плане приобретения жилья только ухудшатся.
Переходный период 2016 - 2020
долевкаЕсли смотреть на изменения, которые начнутся на рынке строящейся недвижимости уже в следующем году, глазами застройщиков – картина представляется невеселой. Со следующего года вступят в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», и эти поправки способны изрядно «прошерстить» состав участников строительного рынка. Суть поправок сводится к введению ограничений для застройщиков, то есть, уже не все застройщики смогут заниматься своей привычной деятельностью, а только те, кто соответствует ряду условий.
В принципе, введение этих поправок является начальным этапом постепенного отхода от долевого строительства. Таким образом, в течение переходного периода с 2016 по 2020 год должны сформироваться «естественные» условия для запрета долевого строительства:
На строительном рынке снизится конкуренция, экономически слабые компании уйдут, останутся только корпорации, которые «твердо стоят на ногах» и могут подтвердить свою надежность. Кроме поправок, касающихся строительного рынка, в ряд законов внесены поправки, касающиеся требований к страховым компаниям.
В итоге надежных застройщиков будут страховать надежные и платежеспособные страховые компании. Но и это еще не все, в схему отношений застройщика и дольщика будет включена третья сторона – это банк, средства дольщика будут храниться на специальных счетах, к которым застройщик не будет иметь доступа. С этих счетов банк будет перечислять средства застройщику поэтапно, согласно плану работ.
В законе также предусматривается система взысканий за привлечение средств дольщиков при несоответствии условий. То есть, застройщики, которые не прошли «естественный отбор», не могут брать деньги у частных лиц под строительство.
Однако уже сейчас профильные специалисты прогнозируют учащение случаев использования «серых» схем. Эти схемы (продажа по «предварительным договорам», «услуги бронирования» «вексельная система продаж»), хотя и являются достаточно рискованными, но, впрочем, позволяют избежать покупателям лишних расходов.
К чему идем?
Все это, безусловно, снижает степень риска для потенциального покупателя, и очевидно, что есть все предпосылки к созданию до 2020 года мощной и безопасной системы, обеспечивающей функционирование рынка строящейся недвижимости. Однако участие каждого из элементов этой системы предполагает расходы, которые приведут к значительному удорожанию первичной недвижимости:
Страховой сектор будет обслуживать не только риски застройщиков, но и риски банков, что само по себе в значительной степени отразится на цене квадратного метра;
Банки, во-первых будут выдавать кредиты застройщикам (эти кредиты необходимо обслуживать), а, во-вторых, контролировать целевое использование средств. Обслуживание кредитов и выполнение контроля (что также должно оплачиваться из каких-либо средств) существенно повлияет на итоговую стоимость недвижимости.
Некоторую часть всех этих расходов будет нести застройщик (оплачивать из своей прибыли). Поскольку, если застройщик делать этого не будет, он не сможет получить конкурентное преимущество, и столкнется с проблемами при реализации недвижимости. Но, все-таки, создается ощущение, что большая часть расходов будет заложена в смету и ляжет на плечи покупателей.
Соответственно, рынок строительства жилой недвижимости будет сокращаться ввиду снижения спроса (а увеличение стоимости жилья обязательно приведет к снижению спроса). Новых квартир станет меньше, и эти квартиры будут достаточно дорогими, кроме того, льготных кредитов для покупателей уже не будет.
Что выберет покупатель?
В любом случае, вряд ли стоит надеяться на то, что расстановка сил относительно доли использования кредитных средств при покупке жилья радикально изменится. Как и ранее, большинство сделок по покупке жилья будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Даже при очень резком росте благосостояния (что, в принципе, маловероятно, но все же, возможно) у основной массы покупателей не будет живых денег, достаточных для покупки недвижимости.
То есть, потенциальным покупателям все равно придется брать кредит и делать выбор между квартирой в новостройке (сданной в эксплуатацию) и квартирой в доме, который уже эксплуатируется уже давно. При условии отсутствия льготного кредитования и возрастающей стоимости возведения нового жилья этот выбор, вполне возможно, что предпочтения изменятся в сторону покупки жилья на вторично рынке (исходя из минимального бюджета для покупки).
Спасет ли рынок недвижимости ипотека?
Впрочем, разработчики, разрабатывая программу отмены долевого строительства, почему-то утверждают, что запрет продажи недостроенного жилья заметно не отразится на цене недвижимости. Это несколько странно, учитывая вполне очевидные предпосылки к удорожанию, описанные выше.
Но теоретически существует вариант, который позволяет оживить спрос даже при возрастающей стоимости квадратного метра. Очевидно, что система кредитования переживает далеко не лучшие времена. Банки опасаются кредитовать граждан, так как постепенно снижается их благосостояние, и, как следствие, платежеспособность. На данный момент, как утверждают профильные эксперты, по каждому пятому ипотечному кредиту наблюдаются просрочки. Да и сами граждане не торопятся оформлять заявки на кредиты – с одной стороны, присутствуют опасения относительно способности погашать заем (да и обслуживать кредит) в столь продолжительной перспективе, с другой стороны – проценты по кредитам делают их неподъемными.
Интерес к приобретению жилья (даже изрядно подорожавшего) может пробудить значительное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Банки, лишившись возможности зарабатывать на ипотеке, сейчас теряют существенную часть потенциальных доходов, а стагнация банковской системы – это не совсем то, что необходимо государству в момент, когда достигнута критическая точка кризиса. Таким образом, не исключено, что ипотеке каким-то образом будет оказана поддержка со стороны государства, только в этом случае граждане снова заинтересуются приобретением жилья, банки получат заработок, а застройщики смогут возводить жилье, которое действительно будет востребованным.
Заключение
Итак, эксперты RealtyPress.ru выделили основные предпосылки для изменений, которые могут иметь место в период с настоящего момента до 2020 года и позже этой даты. После окончания действия программы льготного субсидирования будет достигнут естественный баланс цен первичной и вторичной недвижимости. Запрет «долевки» по понятным причинам вызовет удорожание жилья, соответственно – спрос будет снижаться, кроме того, к моменту ввода запрета снизится и предложение, многие застройщики просто уйдут с рынка. Проблема с обманутыми дольщиками уйдет в историю, однако цены квартир в новостройках многим окажутся не по карману. Единственным спасением для граждан, которым по-прежнему будет необходимо решать жилищный вопрос, представляется снижение процентных ставок по ипотечным кредитам.

http://www.realtypress.ru/article/article_14136.html
20.11.2015 16:53:09 Анонимно
Я вступаю в ДС скажите может ли цена поменяться при заключении договора купли продажи?
20.11.2015 16:36:32 Sem
Активность:
10.85%
>> Анонимно 20.11.2015 11:45:37
это статья с asks.ru.
Насколько я помню нужен акт приема передачи, на счет второго лучше в налоговой уточнить
20.11.2015 11:45:37 Анонимно
>> Sem 20.11.2015 11:19:17
Цитата:Налоговый вычет на проценты
Подобным образом можно вернуть и 13% от ипотечного процента. Получать такие средства человек может каждый год. В общей сложности сумма такого возврата может достигнуть 390 тысяч.

Тут тоже надо ждать передачи квартиры дольщику или будут возвращать независимо от сдачи? Если ипотека платится последние 2 года, то после ввода дома вернут вычет за все это время или только за год?
20.11.2015 11:19:17 Sem
Активность:
10.85%
Советы, которые помогут быстрее выплатить ипотеку
Ипотечные кредиты оформляются на многие годы, в течение которых человек является банковским должником. Многие люди не одобряют оформление ипотеки, вот только часто ипотека становится единственным способом стать обладателем собственной недвижимости. Если человек желает побыстрее избавиться от ипотечного кредита, ему следует познакомиться с некоторыми советами, помогающими достичь данной цели, пишет asks.ru.

Большой первоначальный взнос
Банками устанавливается разный размер обязательного первоначального взноса, но в большинстве случаев он составляет 20%. Если человек хочет побыстрее рассчитаться с кредитором, то ему лучше всего будет внести максимально большой первоначальный взнос. таким образом занять нужно будет меньшую сумму у банка. Человек сможет не только избавиться раньше от кредитных обязательств, он еще и значительно сэкономит, ведь всем известно, чем больший срок кредитования выбирается, тем большей оказывается переплата по банковским процентам.

Правильный тип платежа
Лучше всего заключать сделку ипотечного кредитования, в которой банк разрешает заемщику выбрать дифференцированный вид платежа по кредиту. А все потому что при такой схеме погашения ипотеки тело кредита уменьшается быстрыми темпами. Правда, у такого варианты выплаты кредита есть и свой недостаток — в первое время человеку приходится выплачивать очень большую сумму, которая по мере погашения жилищного займа постепенно уменьшается.

Имущественный налоговый вычет
Каждый ипотечный заемщик может вернуть себе 13% от стоимости жилой недвижимости через имущественный налоговый вычет, вот только при этом сумма не будет больше 260 тысяч. Бывает, что ипотека оформляется на двух созаемщиков и тогда каждый из них может получить такую сумму, чтобы использовать ее для преждевременного погашения ипотечного долга.

Налоговый вычет на проценты
Подобным образом можно вернуть и 13% от ипотечного процента. Получать такие средства человек может каждый год. В общей сложности сумма такого возврата может достигнуть 390 тысяч.

Материнский капитал
Сегодня семья, в которой рождается второй и более ребенок, получает сертификат, называемый материнским капиталом. Сегодня его разрешено использовать для улучшения жилищных условий. А потому такие средства можно применять и для оплаты ипотечного кредита. Следует отметить, что применяя сертификат, заемщик сможет получить налоговый вычет на максимальную сумму только в 201 тысячу.

Свободные денежные средства
Если у ипотечного заемщика появляются лишний средства (премия, подработка и пр.), их следует направлять на погашение долга перед банком. При любой схеме возврата долга дополнительные платежи идут только на погашение основного кредитного долга, а, значит, переплата по кредиту будет уменьшаться.

Открытие вклада
Еще свободные средства можно попробовать накопить, через открытие депозитного счета. Здесь деньги не только будут собираться — сумма еще будет несколько увеличивается. Когда на счету окажется сумма, которой хватит для полной досрочной выплаты ипотеки, заемщик воспользуется ей и избавиться от кредитных обязательств.
22.10.2015 11:05:05 Sem
Активность:
10.85%
Ужесточение требований к компаниям, страхующим риски застройщиков перед дольщиками, может парализовать продажи жилья в России. Чтобы не допустить такого развития событий, девелоперы массово вступают в Общество взаимного страхования, которое сами же и учредили. Но такая схема не устраивает чиновников, которые опасаются, что рынок строительства и страхования его рисков будут контролировать, по сути, одни и те же компании, пишет "Коммерсант".
В среду в Минстрое пройдет совещание с участием крупных страховых компаний, где будут обсуждаться вступившие в силу с 1 октября этого года поправки к федеральному закону N214-ФЗ ("О долевом строительстве") и новые требования Центробанка, рассказал газете министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Напомним, по новым условиям минимальный размер собственного капитала компании, страхующей риски застройщиков по договорам долевого строительства (ДДУ), должен составлять 1 млрд рублей (ранее было 400 млн рублей).
По данным ЦБ РФ, новым требованиям сейчас соответствуют 20 компаний, однако, по информации Минстроя, полисы застройщикам выписывают только две из них. С уходом с рынка небольших страховщиков в начале октября начали падать продажи жилья в новостройках по ДДУ, так как без страховых полисов такие контракты заключать нельзя, жалуются сразу несколько девелоперов.

Чтобы сохранить объемы продаж, девелоперы стали массово вступать в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС), членами которого с начала октября стали 40 компаний (сейчас их 240). Вступительный взнос для каждой компании - 1 млн рублей: эти средства идут в фонд ОВС, откуда компенсируются средства дольщикам в случае неисполнения застройщиками своих обязательств.

Большинство опрошенных газетой страховщиков убеждены, что функциями защиты прав дольщиков в большей степени должно заниматься именно ОВС. Но, похоже, именно этой ситуации власти пытаются избежать. "Идея Минстроя в общих чертах сводится к тому, чтобы между застройщиками и покупателями был некий заслон в виде банков, которые готовы выдать свои гарантии, либо страховщиков", - рассказывает один из федеральных чиновников. Такая вертикаль не будет выстроена, если риски застройщиков будет страховать только ОВС, пояснил собеседник "Коммерсанта". "Самостоятельно решить проблему отрасли сами компании не могут, что доказывает опыт саморегулируемых организаций (СРО)", - добавил он.
В августе этого года Михаил Мень в интервью признавал, что система СРО в строительстве в отличие от других отраслей не состоялась. "Вместо выдачи лицензий создалась некая негосударственная организация, которая, по сути, выдает те же лицензии, только называет их допусками. И зарабатывает на этом", - отмечал министр.

http://news.ners.ru/zastroyshchiki-napugali-minstroy-planami-strakhovat-samikh-sebya.html
13.10.2015 17:44:41 Sem
Активность:
10.85%
>> Анонимно 12.10.2015 13:04:04
Опять же все зависит от того, что прописано в Вашем договоре. Обратитесь к адвокатам они за вознаграждение на многое способны, в том числе и луну...
12.10.2015 15:04:04 Анонимно
>> Sem 12.10.2015 12:47:19
Да хотеть-то я много чего хочу, в том числе и луну с неба. Вопрос в том, что судебные разбирательства могут затянуться, либо застройщик выставить большую сумму к оплате понесённых им расходов.
12.10.2015 14:47:19 Sem
Активность:
10.85%
>> Анонимно 02.10.2015 10:16:58
Только прочитал, скорее всего застройщика привлекли к ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор условий нарушающих права потребителя. Ну уж если Вы хотите вернуть деньги то возвращайте
02.10.2015 12:16:58 Анонимно
>> Sem 02.10.2015 11:01:01
То есть нельзя вернуть деньги за квартиру, если они тебе понадобились? Просто нашёл вот такое сообщение о решении прокуратуры: http://www.bn.ru/articles/2014/03/27/160178.html
02.10.2015 11:13:47 Sem
Активность:
10.85%
Плюсы и минусы возможной отмены договора долевого строительства

28 сентября 2015 0 215
В последнее время пошли разговоры относительно отмены договора долевого участия к 2020 году. Кто-то поддерживает отказ от ДД и считает, что это только пойдет на пользу покупателям. А кто-то наоборот в случае отмены прогнозирует крах рынка недвижимости, уход мелких игроков и удорожания квадратного метра до 40%. О плюсах и минусах возможной отмены ДДУ, а также схлопнется ли рынок недвижимости в случае отказа от данного закона, более подробно рассказали эксперты.

ДДУ – отработанная и законная схема реализации жилья, предусматривающая ряд защитных механизмов для покупателей квартир, и понятная для всех участников рынка. Однако Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», подчеркивает тот факт, что не все покупатели жилья на первичном рынке стремятся заработать на разнице стоимости квартир на начальной стадии строительства и после сдачи объекта. «Многие не готовы ждать несколько лет окончания строительства, а хотят въехать намного быстрее, - говорит она. - А вот на тех, кто хочет вложить средства в недвижимость, но опасается покупать квартиры в новостройках на стадии котлована, может повлиять изменение схемы продажи. Риски недостроя снизятся, покупки на начальной стадии станут более безопасными, следовательно, количество частных инвесторов может увеличиться».

Все же стоит отметить, что на сегодняшний день жилье на стадии котлована очень популярно у россиян. Ведь на этой стадии застройщик предлагает максимальный дисконт на покупку квартиры в новостройке. Конечно, риски для покупателя в данном случае выше, но потенциальный рост стоимости приобретенного жилья больше. «Инициаторы ограничений предлагают продавать уже готовое жилье, - по какой тогда схеме покупатель сможет приобрести квартиру на стадии котлована, - удивляется Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. - Явно не по предлагаемой сейчас, то есть через банк».

Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», уверена, что сообщения об ограничении ДДУ способны простимулировать спрос в ближайшее время. «Опасаясь негативных изменений и потери сегментом своей инвестиционной привлекательности, люди, планирующие покупку, будут приобретать жилье сейчас, а не позже», - говорит она.

Плюсы…

«Новая схема подразумевает, что денежные средства дольщиков будут расходоваться на строительство только со специального счета в банке по согласованию с кредитной организацией, которая будет контролировать строительство, - уверяет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Положительный эффект для покупателя будет в том случае, если стройка будет заморожена, то покупатель он сможет предъявлять требования не только застройщику, но и банку, которая, в свою очередь, также должна гарантировать возврат денежных средств клиенту. Данная схема призвана защитить дольщиков, обеспечив их дополнительной гарантией строительства».

Главный отрицательный фактор отмены ДДУ, как отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», – это повышение стоимости квадратного метра и, соответственно, еще большая недоступность жилья для населения, а единственным преимуществом продажи готовых квартир - улучшение качества проектов, поскольку клиент сможет получить максимальную информацию при покупке – подняться в квартиру, оценить входные группы, благоустройство двора, уровень инфраструктуры и пр. «Застройщикам уже не удастся изменить концепцию в свою пользу или приукрасить проект в бумажной его стадии», - считает он.

«Из положительных сторон можно отметить только лишь то, что при варианте участия банков в расчетах и, фактически, ответственности банков перед покупателями действительно увеличивается вероятность получения покупателем своих денег обратно при проблемах на объекте и повышает вероятность завершения строительства», - утверждает Владимир Богданюк.

Следует отметить, что помимо вышесказанных, многое будет зависеть также от того, какое количество банков будет принимать участие в новой схеме и на каких условиях. Есть вероятность, что это будет небольшое количество крупных банков или банки с господдержкой. Ведь нужно понимать, почему банковским организациям будет интересно это участие, так как это означает увеличение затрат в связи с контролем за ведением строительства, проверкой застройщиков. «Если в качестве гарантов будет выступать всего два-три банка, то они смогут диктовать свои условия банкам, которые могут выглядеть не вполне привлекательно, - считает Софья Лебедева. - Тогда потребуется вмешательство властей. Если же будет небольшая конкуренция между банками, то, наоборот, можно будет ожидать даже более интересных условий кредитования для застройщиков-партнеров».

… минусы

Аналитики сходятся во мнении, что для застройщиков новая схема несет в себе определенное количество минусов, потому что им нужно будет время, чтобы подстроиться под новые условия работы. Изменение условий может привести к тому, что снизятся темпы выхода на рынок новых проектов, так как застройщику предпочтут завершать существующие проекты, а не начинать новые. Еще один возможный минус – не все застройщики смогут получить банковские гарантии, следовательно, продавать квартиры по новой схеме, следовательно, им придется или уйти с рынка или продавать по другим схемам. Конечно, застройщики не захотят с рынка, поэтому кому-то будет выгоднее объединяться с другими игроками рынка, что приведет к постепенной монополизации рынка.

Новый вариант по продаже недвижимости на первичном рынке может привести к удорожанию квадратного метра в связи с появлением еще одного участника – банка. Так как будут дополнительные расходы у банковской организации для того, чтобы контролировать процесс строительства, а также на дополнительные проверки застройщиков и прочее. Естественно, эти деньги нужно будет вернуть банку. И единственный вариант как это сделать – заложить расходы в стоимость квадратного метра.

«Все зависит от тех изменений, которые будут приняты, - полагает Яна Сосорева. - Если застройщикам ограничат доступ к деньгам дольщиков, то тогда нас ждет встряска на рынке недвижимости. Проектное финансирование малоинтересно из-за довольно дорогих кредитов, а строить на свои деньги могут лишь крупные компании. При негативном сценарии нас ждет уход игроков, новая расстановка сил на рынке».

Всем известно, что любые законодательные инициативы, которые меняют устоявшуюся систему повлияют на всех участников рынка. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь» считает, что в среде строителей уйдут с рынка небольшие застройщики, которые еще не выстроили отношения с банками, не обладают таким опытом, который позволил бы им рассчитывать на кредиты. «Уйдут малые строительные компании, которые не смогут обеспечить кредитное финансирование проектов, затем та же часть ждет средние компании, которые первыми исчерпают возможности оптимизации своих затрат, - прогнозирует он. -. Участниками рынка останутся крупные многопрофильные холдинги, которые будут строить жилье для ограниченного количества наиболее обеспеченных граждан. Соответственно им придется значительно уменьшить предложение, как минимум на 40-45%. Покупателей ждет повышение стоимости жилья, поэтому приобретение собственной квартиры может стать несбыточной мечтой для огромного количества граждан, которые сегодня еще копят на первый взнос для включения в долевое строительство. У строителей уже не будет способа дифференциации цены в зависимости от стадии строительства, максимально удовлетворяя имеющихся спрос, кроме того, они столкнуться с увеличением затрат на строительство, прежде всего, за счет оплаты предоставляемых кредитных средств и банковских услуг. Рост цен может составить 30-40%. Использование дорогих кредитных средств для строительства, оплата обслуживания дома в период продажи уже готового жилья, налоговые отчисления скажутся на затратах строительной компании, а значит, цене реализации квартир конечным потребителям».

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar уверен, что принятие данной инициативы приведет к краху рынка жилищного строительства и удорожанию квартир в 2 раза. «В России только благодаря введению механизма долевого участия большинство граждан получили возможность приобрести собственное жилье, - комментирует он. – Существуют и другие способы, чтобы контролировать финансовые потоки девелоперов и минимизировать рисков появления обманутых дольщиков. Например, в Германии есть так называемые «строительные кассы», функционирующие по следующему принципу: банк-партнер аккумулирует у себя денежные средства покупателей жилой недвижимости, путем создания специальных депозитных счетов, и финансирует строительство за 3-4%. Невысокая ставка обусловлена сотрудничеством с застройщиками, по сути привлекающих для банков клиентов. Правда, жизнеспособность данной схемы в России вызывает у меня серьезные сомнения, поскольку сложно представить банк, работающий за 3-4%».

Схлопнется или нет

Владимир Богданюк считает, что данная инициатива достаточно спорная. «С одной стороны, это больший контроль за проектами и целевым использованием средств на стройку, а также более высокие гарантии на то, что в итоге покупатель получит свою квартиру (или денежные средства), - говорит он. - Однако этот вариант может оказаться достаточно болезненным в целом для рынка первичной недвижимости. Ведь она подразумевает, что в первую очередь банк рассматривает эффективность проекта, а далее либо соглашается, либо нет на его обеспечение. При этом банк должен отслеживать весь период строительства. Опробованные системы работы по отслеживанию строительства на текущий момент фактически есть только у двух крупных банков с государственным участием. Следовательно, смогут ли эти банки работать со всеми проектами, которые на данный момент планируются к выходу – непонятно. Поэтому есть большая вероятность, что в перспективе ввода такого формата расчетов сокращение объема предложения на первичном рынке, а также повышение цен (который будет связан как с возможной перспективой монополизацией рынка несколькими крупными девелоперами, так и с уменьшением объема предложения)». По мнению эксперта, польза от этой системы условна – она позиционируется как способ избежать обманутых дольщиков, однако она будет действовать только для тех застройщиков, которые смогут ей соответствовать (достаточно крупные компании, при покупке в которых риски минимальны). Но при этом данная система не уменьшает вероятность продажи квартир по серым схемам и по более низкой цене.

Вряд ли рынок недвижимости схлопнется, однако, аналитики предполагают, что укрупнение рынка может произойти. Ведь не все компании до 2020 года смогут накопить достаточный объем собственных средств для финансирования строительства, что, как следствие, может привести к значительному сокращению количества девелоперских структур. «Решение об отмене не может вступить внезапно, - говорит Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development Corporation. - Это плановая работа в течение нескольких лет. Схлопывание рынка девелопмента не выгодно абсолютно никому, поэтому я не думаю, что этот сценарий в принципе возможен».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» также прогнозирует, что рынок недвижимости даже в случае полного ухода от ДДУ не схлопнется. «Хотя, конечно, наверняка уйдут небольшие компании, не способные выдержать конкуренцию с крупными застройщиками, - рассказывает она. - Получить проектное финансирование для небольшого девелопера довольно сложно, поскольку банки предъявляют к таким компаниям жесткие требования. В принципе, подобного «очищения» рынка и добиваются власти. Ведь их цель – защитить покупателей от несостоятельных застройщиков».

«Говорить о том, что в случае отмены ДДУ, рынок недвижимости в России рухнет, явно преувеличено, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер. - Да, отдельные застройщики не смогут соответствовать новым требованиям и уйдут с рынка, но одновременно с этим у нас достаточно крупных, профессиональных игроков у которых уже сейчас создана прочная платформа для дальнейшей работы, в том числе и в новых условиях».

Александр Зубец уверен, что ухода части застройщиков избежать не удастся. «В игре останутся крупнейшие девелоперы-монополисты, - ожидает он. - И что в этом случае будет со стоимостью «квадрата», прогнозировать сложно. Поскольку всем известно, что происходит в других отраслях, когда создается монополия. Кроме того, часть застройщиков может перейти на другие, менее надежные, чем ДДУ, схемы продажи - как вполне законные (ЖСК), так и менее прозрачные (договора соинвестирования, векселя и т.д.). Не исключено, что в результате нас ждут судебные иски от обманутых покупателей. Также может произойти провал по количеству предложений и выходу новых проектов. Ведь строительство – длительный процесс. И если в какой-то момент жестко и резко сменить «правила игры», то в течение 1-2 лет рынок будет перестаиваться».

На сегодняшний день в московском регионе крупных застройщиков менее 30%, то есть порядка 70% игроков могут уйти с рынка – они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме, так как банки будут ужесточать требования к застройщикам и ориентироваться на крупных игроков. Если можно предположить, что в столичном регионе может остаться порядка 10 крупных девелоперских компаний, то в регионах вообще непонятно. Как следствие, по мнению аналитиков, возможно, будет снижение конкуренции и дальнейшая монополизация рынка, а также из-за сокращения количества девелоперов неизбежно снижение объемов предложения, причем значительное.

И все же, подводя итоги надо сказать, что при ограничении доступа к средствам дольщиков, рынок девелопмента однозначно ждет встряска. Понятно одно – новые меры увеличат расходы застройщика, что скажется на себестоимости, а значит и на конечной стоимости квартир. А все расходы застройщиков на практике перекладываются на карман покупателей. Пока о последствиях говорить сложно, так как в проекте этого закона еще много неопределенных факторов. В то же время не исключено, что будут использоваться обходные пути в реализации жилья.

Автор: Сугра Гаджиева

http://move.su/articles/plyusy_i_minusy_vozmozhnoy_otmeny_dogovora_dolevogo_stroitelstva/
02.10.2015 11:01:01 Sem
Активность:
10.85%
>> Анонимно 02.10.2015 09:15:00
Расторгнуть ДУДС возможно только по основаниям предусмотренным статьёй 9 закона 214-ФЗ, ЗоЗЗП переменяется только в случаях не урегулированных 214-ФЗ, а указанны вопрос урегулирован ч. 1 ст. 9 "неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца". Застройщик обязан будет вернуть средства + пени 1/150 за каждый день просрочки + моральный вред при наличие.
  • Показать страницу:
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6