Городская жизнь / Долевое строительство

Cуть темы

Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом

Сортировать сообщения по дате:

Последние вверху

Последние внизу

Показать страницу:
1
2
3
4
5
6

30.11.2016 16:24:34 Sem Активность: 10.85%	Перенос сроков сдачи: что делать? С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски, рассуждает наш эксперт. На вопросы читателей БН отвечает риэлтор со стажем более 25 лет, генеральный директор агентства «Торговый Дом Недвижимости», почетный строитель РФ Андрей Ежов. Его компания помимо вторичного жилья специализируется на продаже новостроек. – Андрей Владимирович, а действительно, как следует правильно взыскивать с застройщика неустойку, если он нарушил срок сдачи дома, указанный в договоре долевого участия (ДДУ)? – В первую очередь требуется, сославшись на ДДУ и 214-й Федеральный закон, подготовить досудебную претензию (предупреждение) с изложением ваших требований, расчетом суммы компенсации и номером расчетного счета для выплаты. Отдельно следует предупредить застройщика, что на рассмотрение документа у него есть ровно месяц (в соответствии с законодательством) и в случае отказа от выплаты вы оставляете за собой право обратиться в суд. В суд надо подавать иск с подробными расчетами и четко определить свои исковые требования. Не забудьте заплатить госпошлину – без нее не примут документы. Подавать иск лучше уже после подписания акта приема-передачи квартиры, чтобы в одном иске учесть весь срок задержки. Хочу обратить ваше внимание, что сумма будет значительная (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от уплаченной вами суммы, согласно 214-ФЗ) только при условии серьезной задержки сроков (от трех месяцев и более), а судебные тяжбы – дело длительное и дорогостоящее. Так что, если застройщик сдал объект с опозданием на месяц-два, игра вряд ли будет стоить свеч. – Есть еще один вопрос на схожую тематику от наших читателей. Если застройщик не укладывается в сроки, то можно ли не подписывать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков, а вернуть деньги? И как это сделать? – Разумеется, подписывать вы ничего не обязаны, тем более когда перенос сроков значительный и у вас для получения компенсации есть веские основания. В этом случае вы должны отправить застройщику уведомление о своем намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке с указанием причины. Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения или в офис застройщика с обязательным присвоением номера входящего письма. После расторжения договора в течение следующих 20 календарных дней застройщик обязан вернуть дольщику деньги, внесенные им по ДДУ. При этом застройщику придется выплатить не только сумму, уплаченную по договору долевого участия, но и проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка. Если вы в течение указанного срока не представили реквизиты для перечисления денежных средств, то компания должна перечислить средства в полном объеме (то есть сумму договора плюс проценты) на банковский счет нотариуса по месту нахождения застройщика и обязательно уведомить вас об этом. Не забудьте: расторжение ДДУ требует обязательной регистрации в Росреестре. – Следующий вопрос касается покупки недвижимости по переуступке. На что нужно обратить внимание при подписании договора, какие документы должен предъявить продавец? И в какой момент производится расчет при оплате наличными? – В первую очередь требуются оригиналы самого ДДУ, дополнительных соглашений к нему (если были), а также, для общего спокойствия, различных письменных документов, имеющих отношение к приобретаемой квартире: писем, претензий, ответов застройщика и надзорных органов и т. д. Также необходим акт взаиморасчетов цедента с застройщиком на дату заключения договора цессии или платежные документы по этим расчетам. Если они были безналичными, то платежки и банковские выписки, заверенные банком (с синей печатью). В случае платежей наличными – квитанции с печатью застройщика. Опять-таки везде речь идет об оригиналах, а не копиях. Схемы расчетов с продавцом могут быть разные: аккредитив, ячейка, выплата наличными. Рекомендую все расчеты производить после регистрации договора переуступки в Росреестре. http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/11/28/235203.html Цитировать \| Ответить
25.11.2016 09:47:23 Sem Активность: 10.85%	https://www.roi.ru/31288 Разработать комплекс мер по решению проблемы обманутых дольщиков Цитировать \| Ответить
16.11.2016 12:33:46 Sem Активность: 10.85%	>> Анонимно 08.11.2016 22:46:06 Ну так в правоохранительные органы Вам дорога Цитировать \| Ответить
16.11.2016 12:32:13 Sem Активность: 10.85%	До регистрации ДДУ договор не заключен, и нет оснований для его оплаты Иногда застройщики требуют от покупателей квартир оплатить первый взнос по ДДУ до регистрации договора в Росреестре, что является грубым нарушением 214-ФЗ. Если вам довелось столкнуться с этим, ознакомьтесь с советами Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, который рассказал, как следует действовать дольщику в такой ситуации. Согласно п.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, до регистрации ДДУ договор не заключен и нет оснований для его оплаты, так как статьи договора еще не действуют, их просто нет. Разумеется, это касается и статей о цене квартиры и порядке оплаты. Образно говоря, оплата по ДДУ до регистрации – это как прогулка по лестнице еще не построенного многоквартирного дома: ступенек еще нет. Ответственность застройщика за привлечение денежных средств дольщика без регистрации ДДУ можно разделить на гражданско-правовую, административную и уголовную. - Гражданско-правовая установлена п. 3 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»: гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов по ст.395 ГК РФ на эту сумму (сейчас 10 % годовых) и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. - Административная ответственность регламентирована ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ (Кодекса об административных правонарушениях): застройщика могут оштрафовать на сумму от 500 тыс. до 1 млн. рублей. - Согласно ст. 200.3 УК РФ за нарушение требований 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан в крупном (от 3 млн. рублей) и особо крупном (от 5 млн. рублей) размерах возможна и более серьезная уголовная ответственность: руководители застройщика могут лишиться свободы на срок от 2 до 5 лет (этот вопрос уже освещался в одной из статей Novostroy-M). Что делать гражданину, если застройщик требует оплату (частично или полностью) до регистрации ДДУ? Если деньги еще не внесены, лучше не участвовать в таких рискованных схемах. Ведь Росреестр, который осуществляет регистрацию ДДУ, может отказать в проведении регистрационных действий – например, если квартира по недосмотру застройщика или намеренно уже кому-то реализована (двойные продажи) или на квартиру наложен арест. В этом случае выходит, что деньги за квартиру уже оплачены, но никаких прав на нее не возникло. «Мы штрафуем и будем штрафовать за привлечение средств граждан до регистрации ДДУ. Это очень частое нарушение сегодня: 51% от всех оштрафованных» Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста, на VII семинаре «Диалог с инвестором» Если деньги уже внесены, а регистрация ДДУ не происходит – для начала можно сделать попытку получить свои деньги обратно в добровольном порядке, описать представителю застройщику последствия не возврата. Как показано выше, такие последствия довольно серьезны. Если это не помогает, можно написать жалобу в уполномоченные органы (в Москве – Москомстройинвест, в Московской области – Минстройкомплекса МО, в Петербурге – Комитет по строительству, в Ленинградской области - Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы). Одновременно возможно обращение в суд с гражданско-правовым иском и правоохранительные органы с заявлением о преступлении. http://www.novostroy-m.ru/intervyu/do_registratsii_ddu_dogovor Цитировать \| Ответить
08.11.2016 22:46:06 Анонимно	Что-то все кругом так интересно! ООО Квартиры создана 28.10.2015, уставной капитал 10 000 (!!!). Директор (знакомый, наверное, многим) Омаров Омар Шамильевич. ООО АкСтройКапитал, создана аж 10.12.2010, уставный капитал был посолиднее - 220 000. Гендир с 22.08.2016 года некто Булатов Абдулла Чартаевич. А до этого, естественно, Исхаков Раис Диянович (о котором, кстати, как о директоре упоминается и на сайте АкСтроя и на сайте Квартир, хотя по документам ни там ни там его нет). Кроме того, по документам это две разные организации, но почему-то на сайте ООО Квартиры мы видим, что "Общество с ограниченной ответственностью «Квартиры» организовано 10 декабря 2010 г. ". Вот как-то так, и это общая инфа. Такая, если не вникать. А если вникать, то гораздо занятнее. Цитировать \| Ответить
08.11.2016 14:52:49 Sem Активность: 10.85%	Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков. Портал Novostroy-M.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, пояснить, что нужно знать об обновленном законе. Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся. Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года. Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков. Изменения по застройщикам Минимальный размер уставного капитала Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов. Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта? На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м). Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей. Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют. В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков. Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования. Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов. Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома. Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте. Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства. Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки. Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь - о размере ответственности за просрочку. Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон. 5%-е ограничение изменения площади квартиры Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным. Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади. Счета эскроу Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом. Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства. Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов. В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство. Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер. Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно. Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно - использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству. Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века. Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер. Единый реестр застройщиков (ЕРЗ) Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков. Изменения по дольщикам Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства. Причем как бы в противовес сложностям для застройщиков новые правила о дольщиках упрощают жизнь уже девелоперов. Запрет на односторонний отказ от ДДУ Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке. Ответственность за просрочку передачи квартиры Немало споров вызывает и новая редакция статьи 6 об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально она сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры. Интересно, что изменения внесены в ст. 6 закона, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, как раз регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры. Очевидно, что такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики. Актуальность же вопроса очень высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик очень часто толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи. Изменения по государственному регулированию Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ. Обязанность Правительства устанавливать обязательные правила по ДДУ Определенные предпосылки сделаны для стандартизации отношений сторон по ДДУ. Так, теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка? Покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование. Так, в настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию. Этим пользуются застройщики, которые, исходя из своего опыта и обширной судебной практики, устанавливают правила, весьма напоминающие игру в одни ворота. И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам. Компенсационный фонд Наконец, в 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков (застройщики будут отчислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года - прим. Novostroy-M.ru), привлекающих денежные средства участников долевого строительства. Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве. Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир. Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счет? Очевидно, что государство, следуя общей политике организации саморегулирования различных сфер хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства. Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда не за горами. Заключение Вместе с тем новая редакция 214-ФЗ оставила «за бортом» очень многие насущные проблемы. Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода). Наиболее сложным в правовом плане является положение членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ. Нововведения в ряд законов могли бы запретить деятельность фиктивных ЖСК или хотя бы приравнять их членов к потребителям. Однако этого не сделано. Также положительным моментом стало бы прямое указание закона на внесение всего уставного капитала застройщика деньгами. Эта проблема уже рассматривалась выше. Еще одной давней проблемой дольщиков является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа «разумности». В итоге соответствующая статья 214-ФЗ практически не действует, так как на практике застройщик перестает опасаться затягивания стройки. Установление минимально допустимого размера пени в 214-ФЗ могло бы решить эту проблему. Ведь функции 214-ФЗ как регулятора строительного рынка стали бы намного заметней, если бы ответственность участников строительного рынка за нарушение закона стала ощутимой и наступала бы регулярно и неотвратимо. Вместе с тем во многих статьях новой редакции 214-ФЗ чувствуется своеобразный задел на будущее, причем не только на уровне законов, но и в сфере подзаконных актов – постановлений Правительства и актов соответствующих министерств. Весьма возможно, что в скором будущем нововведения в сфере долевого строительства продолжатся. http://www.novostroy-m.ru/intervyu/popravki_v_214fz_chto Цитировать \| Ответить
27.10.2016 12:36:00 Sem Активность: 10.85%	8 советов, как сэкономить при покупке квартиры в новостройке Если знать некоторые тонкости процесса, можно сберечь несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей, говорит эксперт по недвижимости Анжела Варданян. Даже с учётом того, что в последнее время в Москве и Подмосковье появилось много доступных новостроек, сумма для покупки квартиры в новом доме требуется немаленькая. О способах сократить расходы на покупку первичной недвижимости порталу рассказала Анжела Варданян – независимый эксперт по городской и загородной недвижимости. СОВЕТ 1. ДЕРЖИТЕСЬ «ЗОЛОТОЙ СЕРЕДИНЫ». Не зная цен и не очень хорошо ориентируясь на рынке недвижимости, покупатель рискует переплатить. Однако и желание купить квартиру по максимально низкой цене может привести к плачевным последствиям – потере денег, времени, а иногда и самого жилья. Если застройщик предлагает большие дисконты – это почти всегда повод насторожиться и задуматься, в чём причина такой щедрости. Может быть, в компании серьёзные финансовые проблемы, а может быть, и строительства никакого нет – один только сбор денег (такие случаи на рынке были). Поэтому при выборе новостройки лучше держаться «золотой середины» – внимательно изучать цены в интересующей локации, чтобы не переплатить, и не гнаться за большими скидками (более 20%). СОВЕТ 2. СЛЕДИТЕ ЗА АКЦИЯМИ ЗАСТРОЙЩИКОВ. Если не брать в расчёт подозрительные предложения, скидки от застройщиков – отличный способ сэкономить на покупке жилья. Безопасным размером дисконта на рынке первичной недвижимости сегодня можно считать 10-15%. Правда, и здесь сохраняется риск, что большая скидка – признак неликвидности товара (например, жилье расположено далеко от инфраструктуры, или в неблагоприятном районе, или вблизи опасных объектов). Однако в период затишья, например, летом или в праздничные дни «вкусные» предложения появляются и в качественных проектах, главное – вовремя обратить на них внимание. Как узнать о скидках? На тот период, пока вы ищете квартиру, стоит подписаться на e-mail рассылки заинтересовавших застройщиков, а также регулярно просматривать новости компаний на порталах, посвящённых недвижимости. СОВЕТ 3. ДОГОВАРИВАЙТЕСЬ ОБ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ СКИДКЕ. Покупаете жильё со 100% оплатой, берёте вместе с квартирой также место в паркинге или кладовую в цокольном этаже, а может быть, покупаете сразу несколько квартир? Будучи таким клиентом, вы имеете высокий шанс договориться с застройщиком об индивидуальной скидке в размере от 3 до 7%. СОВЕТ 4. ВЫБИРАЙТЕ СТАДИЮ СТРОИТЕЛЬСТВА. Ни для кого не секрет, что стоимость квадратного метра в новостройке растёт по мере увеличения стадии её готовности. Иногда продажи квартир в проекте начинаются ещё до того, как застройщик начнёт возводить комплекс. На этапе «котлована» цена «квадрата» в проекте минимальна, что позволяет сэкономить до 25-35% стоимости квартиры. Но стоит понимать и то, что чем ниже стадия готовности дома, тем выше риск недостроя. Куда менее рискованной является покупка в проекте, где уже построено несколько этажей и есть ипотечные партнёры (тот факт, что новостройка прошла проверку в крупном банке, дополнительно свидетельствует об устойчивости проекта). Цены в этот момент уже выше, чем на старте, но и до финальных им ещё далеко. СОВЕТ 5. ИЩИТЕ ВЫГОДНУЮ ИПОТЕЧНУЮ ПРОГРАММУ. Для многих ипотека является единственным способом приобрести квартиру, и ради переезда в новое жильё заёмщики готовы мириться с высокими процентными ставками. Тем не менее, здесь тоже есть свои способы сэкономить: например, накопить большой первоначальный взнос, оформить страхование жизни и здоровья (банки готовы снижать за это ставку) или выбрать новостройку, участвующую в программе субсидированной ипотеки, которая предполагает более низкую ставку по кредиту. Однако стоит поторопиться – программа ипотеки с господдержкой заканчивает своё действие 1 января 2017 года. СОВЕТ 6. НЕ ЗАБУДЬТЕ ПОЛУЧИТЬ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ. Тем, кто пытается избежать переплат, следует знать о налоговом вычете. Если вы официально устроены на работе, где отчисляется подоходный налог, ваше право получить 13% от суммы, затраченной на приобретение жилья. При этом нужно помнить, что налог высчитывается из суммы, не превышающей 2 млн рублей. Налоговый вычет можно получить и по ипотечному кредитованию. СОВЕТ 7. РАССМОТРИТЕ ВАРИАНТЫ КВАРТИР С ОТДЕЛКОЙ. Затраты на отделочные работы в новой квартире в среднем могут составить до 30% от стоимости квартиры. Ремонт от застройщика в любом случае обойдется дешевле: в сегменте новостроек эконом-класса стоимость базовой отделки сегодня составляет 5 тыс. рублей за 1 кв. м, в проектах класса «комфорт» – 10 тыс. рублей за «квадрат». Другой вопрос в том, что готовая отделка довольно стандартна и вряд ли порадует тех, кто грезит дизайнерским ремонтом. Но здесь все зависит от целей и приоритетов: если вам нужно въехать в новую квартиру поскорее, сняв с себя бремя арендных платежей, то на базовой отделке вы также сэкономите деньги за 4-6 месяцев аренды (примерно столько может длиться ремонт «с нуля»). СОВЕТ 8. ОБРАТИТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ. Покупка жилья и ее юридическое оформление – довольно сложный процесс. При попытке решить этот вопрос самостоятельно многие люди теряют время и нервы, нередко ругаются с родными. Поэтому иногда лучше всё же обратиться за ведением сделки к опытному риелтору – расход на его услуги может оказаться ниже, чем возможные потери из-за ошибок при выборе жилья и заключении сделки. Сэкономить на услугах агентства могут в основном те, кто хорошо разбирается в законах или имеет юридическое образование. Однако успех сделки зависит не только от знания законов, но и от наличия специфического опыта – опыта работы на рынке недвижимости как с первичным, так и со вторичным жильём. Поэтому качественные услуги эксперта по недвижимости – пожалуй, главный залог безопасного будущего после покупки квартиры. Справка Анжела Варданян – независимый эксперт по городской и загородной недвижимости. Опыт работы на рынке коммерческой недвижимости составляет более 5 лет. Свою карьеру Анжела начала в компании «Инком Недвижимость» в качестве консультанта по жилой городской и загородной недвижимости. С начала 2016 года является независимым экспертом-консультантом, юристом в вопросах недвижимости. Анжела окончила Российский современный гуманитарный университет по специальности «Юриспруденция». В настоящее время проходит обучение в MBA, специализация “Master of Business Administration”. https://www.metrprice.ru/analitika-rynka/8-sovetov-kak-sekonomit-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke Цитировать \| Ответить
14.10.2016 09:54:31 Анонимно	Цитата:Расторгнуть договор проблем нет никаких. Проблемы начинаются, когда дело доходит до возврата денег. Да с чего бы? Хрен расторгнешь. Цитировать \| Ответить
14.10.2016 09:29:17 Авиатор Активность: 2.07%	>> Sem 05.10.2016 09:39:11 Расторгнуть договор проблем нет никаких. Проблемы начинаются, когда дело доходит до возврата денег. Юридическая компания Белый Бастион, телефон 8 (3467) 38-85-15 Цитировать \| Ответить
05.10.2016 09:39:11 Sem Активность: 10.85%	Как расторгнуть договор долевого участия? Расторжение ДДУ дольщиком: основные особенности Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком с целью инвестирования в возведение многоэтажного дома и последующего получения дольщиком квартиры. Благодаря федеральному закону № 214 «О долевом участии» дольщики имеют определенные гарантии возврата средств в случае расторжения ДДУ. В каких случаях возможно расторжение ДДУ? Инициатором расторжения ДДУ может выступать как дольщик, так и застройщик. Соответственно, и причины, которые становятся поводом для окончания отношений между сторонами договора, могут быть разными. «Дольщик может потребовать расторжения ДДУ, если не имеет возможности оплатить стоимость квартиры, а также если застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиком в части соблюдения сроков сдачи дома, – рассказывает заместитель руководителя департамента нового строительства агентства «Александр Недвижимость» Людмила Зотина. – Что же касается застройщика, то он может потребовать расторжения в случае нарушения обязательств дольщика в части соблюдения сроков оплаты квартиры либо в случае злостного уклонения дольщика принятия квартиры». В случае если договор расторгается по воле покупателя, возможно три варианта расторжения: с помощью соглашения о расторжении ДДУ, через суд и в единоличном порядке. Без учета мнения второй стороны В единоличном порядке действие договора можно прекратить в следующих ситуациях. Во-первых, если застройщик отступил от срока передачи квартиры более чем на два месяца (в тексте ДДУ должен быть пункт с точным указанием такого срока). Во-вторых, если полученная квартира непригодна для проживания и не соответствует требованиям к жилью, прописанным в договоре. В этой ситуации, однако, дольщик имеет право требовать ликвидации нарушений застройщиком в течение определенного срока (как правило, 30 дней) либо компенсации на самостоятельное устранение нарушений. И только в случае невыполнения застройщиком обязательств единоличное расторжение ДДУ станет возможно. И в-третьих, расторжении ДДУ возможно в случае прекращения действия поручительства от банка (поручитель и застройщик обязаны предупредить дольщика о завершении действия поручительства не позднее чем за месяц – а после прекращения застройщик должен в течение 15 дней перезаключить с поручителем договор). Поиск компромисса Получение соглашения о расторжении ДДУ – это самый быстрый и эффективный способ, однако в большинстве случаев достижение компромисса между сторонами является маловероятным. К тому же здесь встает вопрос о финансовых рисках при расторжении ДДУ. «Риска финансовых потерь для дольщика не должно быть, так как по 214-ФЗ застройщик обязан вернуть все уплаченные дольщиком средства, – комментирует Людмила Зотина. – В идеале достаточно соглашения о расторжении, но в этом случае застройщик может захотеть удержать с дольщика неустойку в размере 10%, поэтому нередко дольщики прибегают к судебным процедурам». Тем не менее подать заявку на получение соглашения все же требуется – только в случае получения отказа или отсутствия ответа от застройщика в 30-дневный срок можно обращаться в суд. В судебном порядке требовать расторжения ДДУ дольщик может, если приостановлено строительство и значительным образом сдвинуты сроки по сдаче объекта в эксплуатацию, если в проектную документацию внесены серьезные изменения (например, уменьшился метраж квартиры) или если после подписания ДДУ были изменены сферы использования мест общего пользования. http://www.bkn.ru/Pravo/Iuridichieskaia_konsultatsiia/5000-Rastorzhieniie_DDU_dolshchikom_osnovnyie_osobiennosti.html Цитировать \| Ответить
30.09.2016 10:40:07 Sem Активность: 10.85%	5 правил, как не стать обманутым дольщиком Десятки тысяч обманутых дольщиков по всей стране каждый месяц пытаются обратить на себя внимание властей. Суды переполнены исками о взыскании средств, переданных неблагонадежным застройщикам. Процедуры банкротств строительных компаний в геометрической прогрессии увеличивают количество недостроенных объектов. В такой, опасной для покупателей новостроек, ситуации предложений продажи на первичном рынке не становится меньше. О том, что нужно знать при приобретении жилья в новостройке каждому покупателю, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Президент Гильдии Юристов Рынка Недвижимости). Первое, и самое основное, что необходимо сделать желающему обзавестись квартирой в новостройке, это проверить застройщика по базам исполнительного производства, а также арбитражных судов, включая процедуры банкротства. Такая информация находится в открытом доступе на сайтах судебных приставов и арбитражных судов. Если при ее изучении окажется, что застройщик имеет серьезные финансовые задолженности или против него подано заявление о банкротстве, то договоров заключать с такой компанией категорически не советую, - говорит адвокат Олег Сухов. Другая, не менее важная информация, способная пролить свет на проблемы или отсутствие таковых на выбранном объекте, это сверка первоначально обозначенных сроков и условий строительства. Она всегда содержится в инвестиционном контракте, представляющим собой первичный и основополагающий для застройщика документ, так называемую правоустановку. И если при ее проверке выяснится, что предполагаемые сроки завершения строительства сдвинулись более, чем на два года, то это означает, что организация имеет серьезные проблемы, мешающие надлежащим образом исполнять взятые на себя обязательства. От покупки недвижимости здесь также стоит воздержаться. Еще одним базовым и правоустанавливающим документом, способным многое сказать о строительной компании, является документ на землю. Им могут быть свидетельства о государственной регистрации права, договор аренды, кадастровые выписки, иные. При анализе перечисленных документов следует получить подтверждение принадлежности земельного участка застройщику и надлежащей его категории и разрешенном использовании. Последние семь лет Россия охвачена судебными процессами и исполнительными производствами по сносу многоквартирных домов, возведенных на землях СНТ и ИЖС. Именно, не соблюдение земельного законодательства становится основой признания их самовольными постройками и сноса по 222 статье Гражданского кодекса. Дольщики, купившие в таких домах квартиры, остаются без жилья и компенсаций. И только, если перечисленные выше документы не вызвали подозрений, то впору переходить к оформлению договора. Заключать советую, - говорит адвокат Олег Сухов, - только договор долевого участия с обязательной его регистрацией в Росреестре, отказавшись от серых схем, наподобие предварительных договоров или договоров инвестирования. Если Застройщик предлагает подписать не ДДУ, то это означает как минимум два недопустимых для покупателя обстоятельства: первый, - застройщик имеет серьезные проблемы с разрешительной документацией, не позволяющие оформлять законную сделку. Второй – у дольщика при незаконном договоре нет никаких гарантий защититься, если что-то пойдет не так. К примеру, - говорит адвокат Олег Сухов, - не раз суды, в том числе Зюзинский районный суд города Москвы и многие другие, отказывали покупателям новостроек в признании права собственности на оплаченное жилье, со ссылкой на незаконность оформленных ими предварительных договоров. Ну, а при двойных продажах, что практически исключается регистрацией договоров долевого участия, преимущественное право на недвижимость будет иметь тот из претендентов, кто заключил законный договор. И, пожалуй, последнее из основного, что необходимо знать дольщику. Оплата должна осуществляться только по безналичному расчету. Если представители застройщика предложат внести деньги наличным платежом, то это в большинстве случаев свидетельствует об обмане и мошенничестве. Так, последние пятнадцать лет многие суды Москвы и Подмосковья, включая Хорошевский районный суд города Москвы, Кунцевский районный суд города Москвы, Раменский городской суд, Лобненский городской суд Московской области и другие отказывали обманутым дольщикам в правах на недвижимость и в возврате переданных застройщику денег только потому, что деньги вносились наличными. В каждом споре, которых насчитывались сотни и даже тысячи, выяснялось, что наличная оплата до расчетного счета компании не доходила. Мнения судов при этом сводятся к одной устоявшейся позиции – не считается оплатой передача денег сотрудникам организации. Оплата является надлежащей, только если деньги поступают на расчетный счет застройщика. И конечно же стоит помнить, что как бы тщательно и профессионально не проверялись документы при покупке жилья на первичном рынке недвижимости, риск не получить или несвоевременно получить его всегда присутствует. Т.к. в подобных сделках важным фактором является временной фактор, который спрогнозировать и вычислить на сто процентов не в состоянии ни один профессиональный юрист. Именно поэтому, если потребитель хочет максимальных гарантий, то рекомендую покупать квартиры и офисы на вторичном фонде, где все риски можно просчитать и исключить. http://news.ners.ru/5-pravil-kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom.html Цитировать \| Ответить
29.09.2016 11:12:53 Анонимно	Евротрёшка -это очень и очень круто. Но если дети разнополые, то не вариант. Цитировать \| Ответить
29.09.2016 10:44:49 Sem Активность: 10.85%	Как не ошибиться при выборе «трешки»? Уловки застройщиков могут испортить трехкомнатную квартиру Найти удобную планировку, рассчитать оптимальный метраж, набросать варианты зонирования – все это важные составляющие покупки трехкомнатной квартиры. Простор и изолированность По словам Дианы Романовой, специалиста по недвижимости компании «Авентин-Недвижимость», наиболее востребованы сейчас двух- и трехсторонние трехкомнатные квартиры со свободной планировкой, поскольку они представляются потенциальным собственникам очень светлыми и хорошо проветриваемыми. Желаемый метраж таких квартир стартует чаще всего от 80 кв. м, при этом кухни рассматриваются, как правило, от 10 кв. м. «Однако в основном, – продолжает эксперт, – покупатели просят кухни-столовые от 18 кв. м. Для семьи больше трех человек очень важен и метраж комнат. В последнее время участились запросы помещений для гардеробных и прачечных. Ну а такие требования, как два санузла и прихожая от 15 кв. м, стали популярны еще пять лет назад». Что касается евростандарта, Диана Романова акцентирует внимание на имеющихся проблемах: «Всем известно, что “евротрешки” – это, по сути, двухкомнатные квартиры с кухней-столовой, которые называют трехкомнатными с учетом технической возможности отделения кухни от столовой. Эта категория жилья на российском рынке недвижимости пока приживается с трудом – наши соотечественники предпочитают полноценные трехкомнатные квартиры. Изолированность комнат принципиальна прежде всего для семей с детьми». Однако не все эксперты в области недвижимости согласны с этой точкой зрения. Например, Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», основываясь на статистике по ЖК «Новый Оккервиль», убеждает в обратном: «Сейчас востребованы как “трешки” 80–120 кв. м классической планировки, так и “евротрешки” площадью 71–73 кв. м. “Евротрешка” – это современная планировка квартиры, в которой жилое пространство спроектировано грамотно и эргономично. По метражу она меньше традиционной “трешки”, а потому дешевле. При этом и удобна, и функциональна. Здесь у родителей и детей есть изолированные спальни, а также просторная кухня-гостиная в среднем 25 кв. м, где может собираться вся семья. Кроме того, благодаря наличию двух окон при необходимости кухню-гостиную легко зонировать». Подводные камни трехкомнатных квартир Николай Гражданкин советует потенциальным покупателям обращать внимание на возможные «ухищрения» застройщиков: «Часто трехкомнатные квартиры проектируются по остаточному принципу – там, где нельзя разместить ходовые “двушки” и “однушки”: в углах, стыках секций. Из-за этого планировки “трешек” зачастую нефункциональны: с кривыми помещениями, окнами на северную сторону, длинными узкими коридорами. Мы же стараемся продумывать планировки трехкомнатных квартир до мелочей. Например, в нашем “Новом Оккервиле” они двусторонние, все помещения в них правильной пропорции, удобные для расстановки мебели. Как правило, “трешки” расположены в секциях, где на этаже всего 4-5 квартир». http://www.bkn.ru/Niedvizhimost/Zhilaia_niedvizhimost/4969-Ulovki_zastroishchikov_moghut_isportit_triekhkomnatnuiu_kvartiru.html Цитировать \| Ответить
22.09.2016 12:06:21 Sem Активность: 10.85%	Новый закон о долевом строительстве может привести к ощутимому росту цен на квартиры Изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который год назад начали лоббировать подмосковные власти, обеспечит дольщикам тройной уровень защиты от недостроя, но в то же время себестоимость строительства может заметно вырасти, пишут "Ведомости". Закон был принят летом и за исключением ряда норм вступает в силу с 1 января 2017 года. Одно из основных изменений - ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков. С 1 июля 2017 года они должны иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых им объектов. По подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), чтобы выполнить это условие, отрасль потратит не менее 50 млрд рублей, что может привести к поглощению мелких застройщиков крупными. Также в законе прописан механизм применения эскроу-счетов, которые призваны снять риски банкротства застройщика с дольщика и риски срыва срока строительства. Такой счет открывается банком, заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования средств, полученных от дольщиков в счет уплаты квартиры. На деньги на эскроу-счете начисляются проценты в размере, установленном договором счета и определенном кредитным договором. Внесенные средства застройщик может получить лишь по завершении стройки. По мнению гендиректора РАСК Николая Алексеенко, из-за данного механизма не исключено появление ситуаций, когда строительство объекта будет осуществляться на 90% за счет заемного капитала со счетов эскроу. В результате рост цен на первичное жилье может составить от 20 до 30%, считает эксперт. Привлечение нового звена в лице банка в цепочку "застройщик-дольщик" может привести к удорожанию строительства до 20%, соглашается коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Впрочем, в Минстрое успокаивают, что первое время жесткого обязательства работать по эскроу-счетам не будет - по-настоящему востребованной эта система станет через 5-10 лет. Кроме того, в законе указано, что с момента его подписания должен заработать фонд, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Размер взносов - не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Основные решения по фонду, который может стать государственной страховой компанией, будут выноситься на осеннюю сессию Госдумы, а сам фонд должен заработать 1 января 2017 года. Поправки в закон предусматривают также создание единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Ответственность за его ведение будет возложена на федеральный орган исполнительной власти. Это позволит потенциальным покупателям определить, можно ли доверить тому или иному застройщику свои сбережения. Сами застройщики среди плюсов закона называют возможность использовать привлеченные от дольщиков средства для строительства социально значимых объектов (школы, детские сады), а также инженерно-технических сооружений. Раньше средства граждан могли направляться только на строительство жилых метров. В целом участники рынка считают, что большинство поправок вынудят застройщиков менять экономику проектов и перестраиваться на новые рельсы. "Инвестиционная себестоимость строительства вырастет не менее чем на 20%, покупатель (дольщик) получит тройной контур защиты от недостроя и долгостроя. Просто теперь он защищен за свои же деньги и метры для него стоят дороже", - комментирует партнер "Химки групп" Дмитрий Котровский. http://realty.newsru.com/article/20sep2016/dolshiki_zakon Цитировать \| Ответить
16.09.2016 15:35:15 Sem Активность: 10.85%	На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке Приняв приглашение на осмотр новой квартиры, следует заранее составить список того, что должно провериться, чтобы в дальнейшем не пришлось исправлять недостатки нового жилья за дополнительные средства. Время осмотра Заранее зная о недостатках жилья, некоторые застройщики назначают время осмотра на вечер, объясняя это тем, что в рабочий день все освобождаются как минимум после обеда. Если так сказали и вам, попросите назначить осмотр на выходной день и настаивайте на просмотр именно в дневное время. Дневной свет быстро откроет все погрешности, а если в некоторых комнатах нет дневного света, например, в туалете или ванной, запаситесь хорошим фонариком. Общедомовая собственность Еще на подъезде к дому можно оценить аккуратность строителей. Двор должен быть облагорожен и убран, подъезд – чистым и освещенным. В отделке лестничных площадок, входа и холла не должно быть изъянов. Если при просмотре вы обнаружили надколотую плитку, трещинки на стенах подъезда или любые другие изъяны, они гарантированно ждут вас и в квартире. Двери и окна Обязательно проверяйте работу окон и дверей, плотно ли они закрываются и насколько легко их открыть. Щели между стеной и стеклопакетом должны быть загерметизированы и аккуратно обработаны чистовой отделкой. На стеклах не должно быть царапин, разводов от строительных растворов. Проверьте плотность закрывания окна с листом А4, просто зажав его створкой и закрыв окно. В хорошо отрегулированном окне лист невозможно достать в закрытом положении створки. Отделка стен, полов, потолков Не стоит стесняться самостоятельно измерять кривизну и проверять качество отделки. Для этого, конечно, можно нанять специалистов, но и самому эти операции можно провести без труда. Возьмите на приемку квартиры строительный уровень, рулетку, ровную линейку или отвес – небольшой грузик с ниткой. Рулетка понадобится для измерения высоты потолка – значения должны строго соответствовать заявленным в проекте. Ровная и длинная линейка понадобится для проверки ровности полов. Положив линейку на пол вы сразу обнаружите возможные подъемы или впадины, которые не видны на первый взгляд. Строительным уровнем проверяют ровность стен, если пузырек воздуха в уровне находится по центру, значит стены ровные. Если на полу выполнялась бетонная стяжка, поверхность ее должна быть однородной, без перепадов цвета, трещин, надколотостей, неровностей. Швы и стыки Любые швы между отделочными материалами или плитами, стыки стен и точки соприкосновения с оконным или дверным разъемом должны быть герметично заполнены и обработаны отделочным материалом. Исследуйте углы – не должно быть потемнений, конденсата и тем более грибка. Такие явления говорят либо об экономии стройматериалов при возведении стены, либо о том, что стыки не были обработаны и стена промерзнет в любом случае. Сантехника, электричество, вентиляция Разъемы и выключатели должны быть на одном уровне, проверить их работу можно с помощью зарядки для телефона. Возьмите на осмотр лампу, чтобы можно было вкрутить ее во все патроны и проверить их исправность. Вентиляцию можно проверить огоньком зажигалки или листом бумаги – если он плотно прилегает к вентиляционному отверстию, значит оно рабочее. Трубы должны быть чистыми, без ржавчины и конденсата, а стены у труб – сухими. Любые терморегуляторы проверяйте сразу – работают ли они, поворачиваются легко или сложно. Чистовая отделка Если в договоре заявлено наличие чистовой отделки, проверьте, нет ли трещин или неровности на поверхности стен, качественно ли положено напольное покрытие и как ровно поклеены обои, не скрипит ли пол. Раковина, унитаз и прочая сантехника должны быть целыми, без надколов и трещин. http://rucountry.ru/note/kak_pravilno_prinimat_kvartiru_v_novostroike_132470.html#ad Цитировать \| Ответить
17.08.2016 10:15:12 Sem Активность: 10.85%	Законная форма обмана. Покупка квартиры через ЖСК разрешена, но рискованна Жилищно-строительные кооперативы имеют за своими плечами долгую историю. Они решали квартирный вопрос ещё в советское время и продолжают делать это и сейчас в соответствии с законом. Однако такое приобретение квартиры — более рискованное мероприятие, чем заключение договора долевого строительства. Прежде всего надо знать, что привлечение денежных средств на строительство дома через организацию ЖСК законно. Такой способ предусмотрен V разделом Жилищного кодекса РФ и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». При этом законными являются ЖСК, соответствующие определённым критериям. Рената Беляева, начальник юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, обращает внимание, что закон требует от ЖСК соответствия двум условиям. Первое — это добровольное объединение граждан должно обладать статусом застройщика, то есть иметь соответствующее разрешение на строительство. Второе — иметь земельный участок на праве, допускающем осуществление на нём строительства. Эксперт напоминает, что данное требование было принято не так давно, до этого же «девелоперами часто использовалась схема заключения инвестиционного контракта между собственником участка и ЖСК, осуществляющим строительство». Но при такой схеме земля никак не принадлежит ЖСК, следовательно, обязанности перед его членами по строительству дома ничем не обеспечены. В настоящий момент этот риск минимизирован. Основа основ Итак, люди могут самостоятельно объединяться с целью совместными усилиями построить дом. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Перосталь», разъясняет: «В действительности это выглядит так: существует определённое юридическое лицо — кооператив, который заранее имеет права на земельный участок, согласованный проект дома и собирает граждан-пайщиков, которые готовы реализовать данный проект путём оплаты доли, равной площади желаемой квартиры». ЖСК имеет свой устав и действует на основании именно этого документа. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», советует тщательно изучать текст устава ЖСК, где должно быть чётко указано, какие взносы обязан платить участник кооператива и каковы условия выхода из него. Становясь членом ЖСК, «покупатель» становится пайщиком, который владеет долей в строящемся объекте! Это очень важно, пайщик — участник строительного процесса, и никакие другие вторые или третьи лица не несут перед ним ответственность за этот процесс. Чтобы приобрести квартиру через такой кооператив, необходимо стать его членом. То есть в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется и заключается в простой письменной форме. Как рассказывает Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, в договоре прописываются основные характеристики приобретаемой квартиры, её строительный адрес и адрес дома, а также стоимость квартиры, которая складывается из вступительного и паевого взноса. «И вот тут необходимо чётко понимать, что на оплату квартиры идёт только паевой взнос и в случае выхода из кооператива, только он подлежит возврату. Кроме договора об участии в ЖСК на руках у пайщика должен оказаться протокол о принятии его в члены кооператива Общим собранием членов ЖСК, а в некоторых случаях, о чём сказано в уставе, ещё и правлением ЖСК. Обычно протоколы выдаются в день подписания договора об участии в ЖСК, но иногда на подписание уходит больше времени, как, например, происходило с некоторыми домами, построенными СУ-155. После полной выплаты паевого взноса члену ЖСК выдаётся справка о полной его выплате. В соответствии с законодательством право собственности у пайщика возникает с момента выплаты пая, однако в случае с квартирой в строящемся доме всё обстоит несколько иначе». Если дом строится, то сперва необходимо дождаться его сдачи, затем квартиры оформляются на ЖСК, и лишь после этого кооператив передаёт её своему члену. Ольга Клочкова отмечает, что на этот процесс уходит много времени и на её практике были случаи, когда право собственности приходилось оформлять через суд. Именно такая практика, например, в «Новой Трёхгорке» (застройщик СУ-155) и в ЖК «Дом на Мосфильмовской» (застройщик «ПИК»). Стоит отдельно отметить, что уставы в каждом ЖСК могут отличатся, поэтому их всегда надо тщательно изучать. Кроме того, изучать надо и договор участия до момента подписания. Ирина Доброхотова также советует обращать внимание, является ли ЖСК и инвестором проекта, и застройщиком: «Если это два разных юрлица, нужно изучить договора между ними и условия расторжения, в частности». Оплата паевого взноса может быть 100%, а может быть растянута на длительный срок — на семь и более лет, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Стоит также знать, что кроме вступительного и паевого (основного) взноса, платить придётся и разные членские взносы. Квартира передаётся собственнику после полной выплаты паевого взноса и составления акта приёма-передачи. О полной выплате пая свидетельствует соответствующая справка. Эта же справка является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Подводные камни Приобретая квартиру через ЖСК, необходимо чётко понимать, что путь это более рискованный, чем по ДДУ. А так как эти риски могут быть не всем понятны, Квадрум подробно остановится на каждом из них. Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены. Это может привести к затягиванию процесса стройки. Во-вторых, чёткой даты окончания строительства при такой форме приобретения квартиры нет. Ирина Доброхотова подтверждает, что сроки сдачи в кооперативе могут переноситься: «Решение о переносе сроков ввода дома может приниматься на собрании пайщиков и происходить неоднократно, без каких-либо неустоек». Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены. Происходит это, как разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», по причине того, что член ЖСК рассматривается законом как участник добровольного объединения и не защищён законом о защите прав потребителя. Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. Как поясняет Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», если ЖСК как самостоятельное юридическое лицо заключило договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве с третьим лицом — застройщиком, то 214-ФЗ, закон о защите прав потребителя, содержащие гарантии и способы защиты прав дольщиков, не распространяются на членов кооперативов. При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством. Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому. В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок. Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра. Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет. Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства». В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно. Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался. В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно. Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения. Таким образом, двойные продажи должны быть исключены. Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости. Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Мария Литенецкая так комментирует этот вопрос: «Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально». Доводы «за» У всего в этом мире есть две стороны, ЖСК не исключение. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы. Главное достоинство покупки квартиры путём участия в ЖСК — цена. Рената Беляева объясняет такую возможность следующим образом: «Застройщик ЖСК не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключения ДДУ, которые увеличивают цену объекта». Дисконт по сравнению с аналогичными квартирами по ДДУ может достигать 5%. Эксперт выделяет ещё одно достоинство данной схемы: при наличии инициативной позиции пайщик может непосредственно участвовать в ЖСК, «принимать стратегические решения и отслеживать финансовые результаты деятельности ЖСК, поскольку общее собрание членов ЖСК является высшим органом управления ЖСК, и именно оно формирует иные органы управления ЖСК и контролирует исполнение положений устава и действий данных органов в интересах членов кооператива». Сюда же можно отнести тот факт, что после сдачи дома его эксплуатацией будет заниматься не УК застройщика, а ТСЖ. Возможность длительной рассрочки, о которой уже у поминалось выше, также на руку многим пайщикам. Продолжает тему Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «ЖСК зачастую служит спасением для недостроенного дома, брошенного застройщиком и инвесторами. У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны. Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Но, к сожалению, такое возможно только в том случае, если дом достроен больше, чем на половину». Орёл или решка Так покупать или не покупать квартиру через ЖСК? Всегда стоит помнить, что покупка через ЖСК имеет больше рисков и возможностей для обмана, чем через ДДУ. Необходимо взвешивать все нюансы, тщательно изучать документы и обращать внимание на репутацию застройщика. Всегда интересуйтесь, по какой причине используется схема ЖСК. Вячеслав Султанбаев напоминает, что иногда ЖСК оформляется лишь в начале строительства, когда идёт оформление документации, в процессе же строительства договор участия в ЖСК может быть заменён на ДДУ, но довериться ли девелоперу — в каждом конкретном случае решает сам потребитель. Квадрум лишь советует обдуманно и трезво подходить к таким решениям. https://kvadroom.media/city/47737/ Цитировать \| Ответить
15.08.2016 10:47:09 Sem Активность: 10.85%	Долевка – лидер надежности Многие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Но избежать неприятностей можно только тогда, когда покупатель подстрахуется от подводных камней этой сделки. Без двойных продаж ВАЖНО Главное достоинство ДДУ – защита от двойных продаж. Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке Полное название этого закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он вступил в силу в 2005 году. Договор долевого участия (ДДУ) тогда защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям. Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре, поэтому с ними такая махинация не пройдет. Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство. Это значит, что вся подготовительная документация в порядке При покупке квартиры по другим схемам очень легко попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, даже не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится. В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома. Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику). Ловушки в договоре ВАЖНО Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Ни один покупатель жилья на первичном рынке не может быть на 100% уверен, что получит свою квартиру вовремя и без проблем. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор. Итак, прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок. Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности. А то может выйти, что срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован. Не помешает ознакомиться и с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации, выложенной на официальном сайте предприятия. Лучше всего поискать эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию, выяснить, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор. Единой формы ДДУ не существует, но есть пункты, которые обязательно должны в нем присутствовать Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками. Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость. Договор без этого пункта считается недействительным. В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату. Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь. По закону гарантийный срок на построенный дом, в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре. Деньги только после регистрации ВАЖНО Оплачивать квартиру в новостройке нужно только после регистрации договора в Росреестре Отдельно стоит сказать об оплате приобретаемой квартиры. Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации. Вестись на такие разговоры не стоит. Застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь. Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты. Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика. Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке. Правда, обязательным страхование стало только с 1 января 2014 года. Покупатели квартир в домах, которые начали строиться до этого, не защищены от неприятностей. Жесткие объятия стройки ВАЖНО За нецелевое расходование денег, собранных с дольщиков, застройщика могут посадить на пять лет Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки. Главное нововведение – требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в государственный компенсационный фонд дольщиков. Это условие будет действовать с 1 января 2017 года, с этой же даты отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства. Еще одна поправка – о создании единого общероссийского государственного реестра застройщиков. В нем будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д. Кроме того, застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию. Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании. Минимальная сумма капитала – 2 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – 1 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой. Есть и поправки, касающиеся эксплуатации новостроек. Так, застройщик будет обязан вместе с ключами передавать новоселам инструкцию по эксплуатации нового жилья. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это предприятию доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов. Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности. Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы. http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/08/12/232491.html Цитировать \| Ответить
12.08.2016 10:53:54 Sem Активность: 10.85%	Проверяем новостройку – пошаговая инструкция Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком. В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье. И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет. Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории. К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона. Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», - подчеркнул тогда чиновник. По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке. 1. Смотрим разрешительную документацию Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак». 2. ДДУ vs ЖСК Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше. Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК». 3. Застройщик vs девелопер Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек. Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне. Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет. Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР. Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно». Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ. Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости. Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого. «Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов». 4. Список добросовестных застройщиков Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов. 5. Статус земельного участка В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус. 6. Страхование ответственности застройщика С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ. 7. Оплата квартиры по ДДУ К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт. «Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году» председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции. 8. ПДКП и договор бронирования Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально. Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату. ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи» http://www.novostroy-m.ru/statyi/proveryaem_novostroyku__poshagovaya Цитировать \| Ответить
10.08.2016 09:21:46 Sem Активность: 10.85%	Хорошая планировка в новостройке: цифры и факты, реальность и заблуждения В рекламе застройщиков мы часто слышим, что в их проектах современные и продуманные планировки. Что это значит и как вычислить самую удачную? Получившие сейчас распространение монолитные технологии строительства позволяют реализовать многие задумки архитекторов, и потому планировки в новостройках предлагаются на любой вкус. Современное панельное домостроение тоже не отстаёт, предлагая улучшенные, хоть и менее разнообразные варианты планировок. Но какие из них считаются действительно хорошими? Хорошая планировка в цифрах и фактах «Вообще само понятие планировки постепенно теряет актуальность, ведь все чаще девелоперы выводят на рынок жилые комплексы со свободной планировкой. Однако в некоторых проектах, особенно если речь идет о панельных домах, заданные планировки сохраняются. – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Все чаще застройщики делают ставку на небольшие площади квартир, но при этом большее число окон. В связи с этим изменилось соотношение площадей и числа комнат, то есть покупатели охотнее приобретают двух- и трехкомнатные квартиры с меньшей площадью, чем просторные квартиры с небольшим числом комнат. Большое число комнат – более выгодный вариант как для собственного использования, так и для перепродажи», – рассказал эксперт. По мнению Марии Литинецкой, современная ликвидная планировка должна обладать следующими характеристиками: - минимальная высота потолков 2,8 м, - соотношение сторон в комнатах – 1:1,3, - наличие в одной из комнат не одного, а двух окон, - разделение пространства квартиры на гостевую и приватную зоны, - обязательное присутствие «темных» комнат и гардеробных, комнаты с прямыми углами». «Имеет смысл тут упомянуть о smart-планировках, в основе которых лежит главный принцип – рациональность, – говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – При таких планировках застройщик закладывает площадь на грани комфортности проживания и еще немного больше, то есть никаких излишних площадей нет, все строго рассчитано. Например, однокомнатная квартира – 33-35 кв. м, двушка – 54-55 кв. м. Площадь коридора составляет не более 18% от площади квартиры, зачастую предусмотрены места для встраивания шкафов и техники. Иногда застройщик предлагает такие квартиры сразу с отделкой с разработанным оптимальным дизайн-проектом именно для той или иной планировки», – рассказал эксперт. Ошибки и недочёты Конечно, каждый застройщик может заявить, что планировка в его проекте – максимально удачная. И часто это соответствует действительности. Но существуют ли здесь какие-то объективные критерии, по которым можно оценить жилье? «Как таковых критериев продуманности планировок просто не существует. – полагает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Все это весьма субъективно. Для кого-то кухня в 15 кв. м покажется огромной и бесполезной, потому что на ней не приходится часто готовить. Для других, наоборот, кухня ставится местом для общения всей семьей и они хотят, чтобы это помещение было самым большим во всей квартире. Если речь не идет об откровенно нестандартных вариантах с полукруглыми комнатами, остроугольными или тупоугольными кухнями и коридорами, то, в принципе, на каждую планировку рано или поздно найдется клиент. В конечном счете, комплекс оценивается в целом, и даже при самой удачной планировке вряд ли клиент сделает положительный выбор, если его не устраивает количество квартир на площадке, благоустройство придомовой территории и прочие подобные вещи», – считает эксперт. Дмитрий Иванов, директор проектного управления ГК «САПСАН», подчеркнул, что важную роль в ликвидности планировки играет форма комнат. «Возможно, кто-то считает, что комнаты-многоугольники с непрямыми углами – это необычно и стильно. Но вместе с тем это совершенно непрактично: такую квартиру сложно меблировать и эксплуатировать. Поэтому больше на рынке ценятся квартиры с простыми квадратными или прямоугольными комнатами. Тем не менее, многие застройщики до сих пор ставят во главу архитектуру комплекса – забывая про то, что «вписать» удобные планировки невозможно с теми или иными архитектурными изысками в конфигурации здания», – рассказал эксперт. Участники рынка недвижимости отмечают, что, хотя есть основные принципы разработки квартирографии, девелоперы до сих пор их нарушают. Например, сюда может относиться условное деление квартиры на гостевую и приватную зоны. «Спальни должны располагаться отдельно от гостиной и кухни, а не напротив входной двери. – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Некоторые проектируют единственный санузел и располагают его в спальной зоне. В итоге, это неудобно ни гостям, ни самим хозяевам квартиры. Правильно будет делать два санузла – один рядом с кухней или гостиной, а второй – уже в спальной зоне. Кроме того, к неликвидным планировкам можно отнести глубокие (длинные комнаты) – более 6 метров от окна, узкие комнаты с отношением длины и ширины 1,5:1, 2:1 и более, а также проходные комнаты», – отметил эксперт. Классические планировки vs. евро-квартиры Некоторые планировочные решения, по словам экспертам, сегодня имеют у покупателей особый успех. По словам Дмитрия Иванова (ГК «САПСАН»), в случае с многокомнатными квартирами наибольшим спросом пользуется жилье с объединенной кухней-гостиной и небольшой спальней – квартиры с так называемой «европланировкой». «Подобных вариантов на рынке появляется все больше. Кухня постепенно уходит от «хрущевского» варианта 6-8 квадратов к пространству для семейного общения и отдыха. С точки зрения рационального использования квадратных метров «европланировка» – это, на мой взгляд, оптимальный вариант», – говорит эксперт. Это не значит, что более привычные варианты с отдельной кухней уходят в прошлое. «У наших покупателей по-прежнему классические планировочные решения в приоритете, если сравнивать их с евро-квартирами», – говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). «Среди покупателей востребованы квартиры с грамотной организацией внутреннего пространства. Даже имея в запасе достаточное количество квадратных метров, владельцы хотят распорядиться ими с умом. Характеристики качественных планировок: два санузла, балконы, зонирование (разграничение на приватные и общие зоны), возможность размещения шкафов-купе, гардеробных и кладовых, комнаты правильной формы (квадратной, прямоугольной), – перечисляет Денис Хазов, руководитель отдела разработки и реализации дизайн-проектов девелоперской компании «Сити-XXI век». – Так как в текущей ситуации для большинства покупателей общий бюджет покупки важнее цены квадратного метра, мы наблюдаем растущую популярность формата компактных квартир. Это не только студии, но также «евро-квартиры» с совмещенной кухней и гостиной – «евродвушки» и «евротрешки». Это позволяет покупателям приобрести квартиры меньшей стоимости, но с большим количеством комнат». Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», отмечает, что в последние годы всё большую актуальность приобретают свободные планировки, в то время как «стандартные» квартиры с несущими межкомнатными перегородками, ограничивающими возможность перепланировки и реализации определенных дизайнерских решений, становятся менее востребованными. «Свободная планировка – огромный плюс для тех, кто изначально готов потратить дополнительное время и средства для реализации индивидуального интерьера, – говорит специалист. – В то же время у покупателей нет окончательного понимания о том, что свободная планировка также подразумевает целый ряд ограничений. Поэтому, на мой взгляд, ее популярность несколько преувеличена. Например, нельзя изменять расположение кухни и санузла. Кроме того есть требования по минимально допустимой площади жилых комнат. В конечном счете, все требует согласования. А это – дополнительные время и деньги». «И сегодня, в условиях кризисных тенденций, и пару лет назад, самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры – прежде всего, по причине небольшого бюджета их покупки, – отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Помимо этого однушки приобретаются не только для собственного проживания, но и в качестве инвестиционного продукта, что в итоге также повышает их ликвидность». Большие площади сегодня уже не в чести – покупатели давно предпочитают максимум эффективных и полезных площадей, говорит эксперт. Эта тенденция проявилась как раз после кризиса 2008 года – именно в тот период застройщики стали уходить от гигантомании и переориентировались на строительство квартир меньшей площади, что привлекло больше покупателей. «Поэтому квартиры оптимальной планировки сегодня более ликвидны и девелоперы уделяют этому фактору максимальное внимание. А вот лет 10 назад покупка жилья огромной площади считалась признаком престижности. И клиенты готовы были переплатить за «лишние» квадраты, но подтвердить таким образом свою состоятельность. Сегодня эта тенденция осталась далеко в прошлом», – заключает Мария Литинецкая. Почему на рынке появляются менее удачные планировки? Перед выходом жилого комплекса на рынок идет длительная тщательная работа целой команды специалистов, в том числе маркетологов и проектировщиков. Что же мешает застройщику, который знает, какие планировочные решения востребованы, именно их и предлагать? Почему выходят на рынок проекты с менее удачными или вообще неудачными планировками? Дело в каких-то технических ограничениях и требованиях или в чем-то другом? «Появлению свежих идей мешают даже не нормативные характеристики (уровень инсоляции и пр.), а ограниченные возможности покупателей: чтобы у девелопера было пространство для фантазии при проектировании квартиры, у клиентов должен быть соответствующий бюджет. – полагает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В связи с этим оригинальные планировки появляются, в основном, в бизнес- и элитном сегментах, и то по индивидуальным проектам, которые заказываются собственниками. Это могут быть квартиры с верандами, террасами, лестницами (если речь идет о многоуровневой квартире)». Дмитрий Иванов (ГК «САПСАН») рассказал, что, безусловно, при разработке квартирографии девелопер обязан соблюсти все строительные правила и нормативы. Прежде всего, речь идет об инсоляции. «Так, однокомнатные квартиры и студии нельзя располагать на север. Если в доме большое число именно студий и однушек, то двух- и трехкомнатные квартиры приходится буквально «вписывать» в оставшееся пространство, поскольку солнечные стороны отданы преимущественно под небольшие площади. Неудачные планировки появляются и по причине неправильных форм здания: чересчур вытянутые дома с длинными коридорами, полукруглые здания, в которых комнаты имеют непрямые углы. Иногда такие здания – архитектурная задумка, но чаще всего – вынужденное решение по причине формы земельного участка и его расположения относительно другой постройки», – подытожил эксперт. Таким образом, получается, что как таковых критериев «продуманности» планировки не существует, все основано на здравом смысле и принципе эргономичности. Конечно, у риэлторов есть некое понятие «современной ликвидной планировки», но надо сказать, что любое жилье, в конечном итоге, найдет своего покупателя – это больше дело времени и цены. Ну а то, что на рынке появляются некоторые оригинальные, но неудобные в плане планировок квартиры, еще не говорит о том, что на проекте работали плохие проектировщики. Возможно, необходимо было соблюсти определенные технические требования, подстроиться под форму участка и т.п. https://www.metrprice.ru/analitika-rynka/horoshaya-planirovka-v-novostroyke-tsifry-i-fakty-realnost-i-zabluzhdeniya Цитировать \| Ответить
27.06.2016 15:31:47 Sem Активность: 10.85%	Принят закон, ужесточающий ответственность застройщиков В последние дни депутаты Госдумы РФ приняли ряд законов, регулирующих строительную отрасль. Среди них закон о комплексном развитии промзон, поправки к закону о саморегулируемых организациях в строительстве. Но самый главный, долго обсуждавшийся законопроект, который сегодня получил статус закона, – поправки в 214-ФЗ, которые ужесточают ответственность застройщиков, привлекающих средства физических лиц при строительстве. Закон вступит в силу с 1 января 2017 года, с этого дня застройщики должны обеспечивать раскрытие информации о своей деятельности на сайте. После принятия поправок в строительной отрасли появилось понятие эскроу-счетов, на которых могут размещаться средства дольщиков. Список банков, которые могут открывать эскроу-счета, ограничен. Одно из главных новшеств законопроекта – прописанные требования к уставному капиталу застройщика, который привлекает средства дольщиков. Необходимый размер уставного капитала (или же совокупного капитала застройщика и капитала связанных с ним юр. лиц) определяется в зависимости от площади объекта, на строительство которого привлекаются средства дольщиков. Размер уставного капитала у застройщика, который использует средства физических лиц, должен быть от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей в зависимости от количества возводимых в рамках проекта квадратных метров. Требования к уставному капиталу застройщика начнут применяться с 1 июля 2017 года. Также новый закон защищает права дольщиков в плане ликвидации недостатков построенного жилья. Дольщики смогут в письменной форме обратиться к застройщику и потребовать привести приобретенное помещение в надлежащее состояние. Все выявленные нарушения должны быть ликвидированы в согласованные с дольщиком сроки. За просрочку застройщикам придется выплачивать неустойку. Закон предусматривает и возможность создания еще одного механизма для дополнительной защиты прав граждан в случае банкротства застройщиков – компенсационного фонда долевого строительства. http://www.novostroy-m.ru/novosti/prinyat_zakon_ujestochayuschiy_otvetstvennost Цитировать \| Ответить

Показать страницу:
1
2
3
4
5
6

Имя:	Заголовок сообщения:
Текст сообщения:
Код защиты: