Форум города Ханты-Мансийска
18 мая, суббота
- Главная
- Форум
- Городская жизнь
- Долевое строительство
Авторизация
- ТОП20
- Городская жизнь
- Детский раздел
- Инет, компы, связь, теле - радио и другое железо
- Отдых-Туризм
- Посторонним F...
- На завалинке
- Спортивный Х-М
- Домашний очаг
- Обсуждение новостей
- Книга жалоб и предложений
- Зооуголок
- Автофорум
- Рассказы и показы города Зеро и других авторов
- ФЛЕЙМ
- Жалобы, замечания и предложения по форуму
- Власть и политика
Разделы форума:
Городская жизнь / Долевое строительство
Cуть темы
Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом
|
|
11.12.2013 16:35:31 Pavel777 
Активность:
5.86%
|
Цитата:Не нравится не покупай,откажись.Умники проводите обследование.Вы что институт имеете лицензию? Да дело то все в том, что покупаются квартиры на стадии строительства.. и проверить качество на данной стадии не представляется возможным.. |
| 16.12.2013 11:54:45 Анонимно |
Подскажите, есть здесь на форуме собственники квартир от застройщика ХМСУ? Как качество жилья после сдачи дома и позже-в эксплуатации как себя ведет квартирка? Стены сильно кривые?
|
| 16.12.2013 11:59:45 Анонимно |
Цитата:ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ какая организация занимается этим в нашем городе?? и во сколько вам обошлось такое обследование? |
| 16.12.2013 12:03:20 Анонимно |
Цитата:Приобрели в марте 2013г квартиру в "долевке". На момент приобретения квартиры не существовало даже стен, все только на бумаге. На сегодняшний день имеем следующие проблемы - жилое помещение имеет большое отклонение от проектной документации (колонны глубиной до 40 см присутствуют как в комнате, так и на кухне, на кухне этих колонн получилось даже две(!) плюс вентиляционный короб). Принимать эту квартиру нет никакого желания, менять на другую в этом же доме не вижу смысла (практически все квартиры в данном доме имеют такие же изъяны). Если расторгнуть договор долевого строительства, то получается, что мы потеряли и время, и деньги. Продать такую замечательную квартиру я не смогу даже за 10(!) лет. ЧТО ДЕЛАТЬ??? Пожалуйста, скажите, что это за дом и кто застройщик! Это очень важно!!! |
16.12.2013 13:16:04 Sem 
Активность:
10.85%
|
Налоговый вычет – 2014: дополнительные возможности 16.12.2013 Елена Денисенко, BN.ru Со следующего года налоговый вычет будет «привязан» к человеку, а не объекту недвижимости, при этом супруги, родители и пенсионеры получат ряд преференций. Корреспондент БН разбиралась, как будет работать новый порядок. С 1 января 2014 года вступает в силу принятый минувшим летом ФЗ-212, который вносит существенные коррективы в порядок предоставления имущественного налогового вычета, который получают россияне при покупке жилья. Смысл новаций вполне очевиден из текста документа. Но механизм их применения на практике вызывал вопросы, с которыми БН обратился в Федеральную налоговую службу (ФНС). Ответы налоговиков помогли разобраться в нюансах применения законодательства. Повезет не всем При вступлении в силу любого законодательного акта первым делом возникает логичный вопрос: на кого он будет распространяться? Казалось бы, очевидно, что нововведения коснутся тех налогоплательщиков, право которых на получение вычета возникнет после Нового года. Но на деле все оказалось несколько сложнее. Напомним, что в Налоговом кодексе Российской Федерации (НК) определено право человека на получение имущественного налогового вычета (это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемая база доходов) в размере фактических расходов на новое строительство либо на приобретение земельного участка, жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. Максимальная сумма, с которой полагается вычет (возврат НДФЛ, уплаченного по ставке 13%), составляет 2 млн руб. То есть россиянин, купивший жилье на собственные или заемные средства, может вернуть 260 тыс. руб. Право на получение налогового вычета возникает не в момент перечисления денег за объект недвижимости, а после оформления соответствующих документов. В случае покупки объекта недвижимости на вторичном рынке это договор купли-продажи, документ, подтверждающий перечисление денег и свидетельство о государственной регистрации. Если жилье приобретается по договору долевого участия (ДДУ), то в налоговую службу необходимо будет представить сам договор, «платежку», а также акт приема-передачи квартиры. Если все документы оформлены после 1 января 2014 года, вопросов не возникает – человек получает вычет «по-новому». Но ведь часть перечисленных бумаг может быть датирована 2013-м или более ранними годами, тогда как остальные – 2014-м. Как быть в таком случае? Как разъяснили в ФНС, «в случае приобретения объекта недвижимости по договору купли-продажи, заключенному в конце 2013 года, при условии оформления права собственности на данный объект в январе 2014 года имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 220 НК в редакции Федерального закона № 212-ФЗ». В приведенном примере человек воспользуется дополнительными возможностями, предоставляемыми вступившим в силу законом. С дольщиками все иначе. Если акт приема-передачи датирован концом 2013 года, а право на квартиру было зарегистрировано в 2014-м, увы, вычет предоставляется по-старому. Ведь, когда речь идет о «долевке», свидетельство Росреестра налоговиков не интересует. Еще один нюанс. Если в прошлые годы человек получил налоговый вычет, пусть и на худших условиях, чем определены в ФЗ-212, он не сможет после вступления в силу нового закона «добрать» государственных преференций. Потому что основополагающий принцип остается неизменным: налоговый вычет при приобретении или строительстве жилья предоставляется один раз в жизни – по тем правилам, которые действовали на момент его получения. Эх, раз, еще раз! Теперь о том, что собственно дает ФЗ-212 налогоплательщикам. Главное отличие нового порядка от старого заключается в том, что налоговый вычет теперь будет закреплен не за приобретаемым объектом, а за налогоплательщиком. Если раньше человек покупал жилье стоимостью, скажем, 1,5 млн руб., то и вычет он получал с фактически понесенных расходов. Неиспользованная сумма просто «сгорала». Согласно новому порядку герой приведенного примера может через несколько лет приобрести следующее жилье и отнести в налоговую службу заявление на получение налогового вычета с оставшихся 500 тыс. руб. Другими словами, можно купить за жизнь несколько объектов недвижимости и каждый раз подавать документы на получение вычета – до тех пор, пока суммарные расходы на решение жилищной проблемы не составят 2 млн руб. Правда, есть одно «но»: предельный имущественный налоговый вычет равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на его получение. В переводе с бюрократического языка на общедоступный это значит следующее. Те, кто начнет «выбирать» налоговый вычет в 2014 году, за один или несколько раз суммарно смогут вернуть себе 260 тыс. руб. уплаченных налогов. Даже если через несколько лет в федеральный закон будут внесены коррективы и предельный размер налогового вычета увеличится (а такие намерения, по крайней мере в отношении Петербурга и Москвы, уже обсуждаются в Госдуме), для них будут действовать правила 2014 года. Конечно, возможность «растянуть» вычет на несколько покупок более актуальна для небольших городов и поселков, где до сих пор встречается недвижимость за несколько сотен тысяч рублей. В Петербурге недоиспользованный остаток от вычета может образоваться разве что при покупке комнаты в коммуналке или квартиры-студии в «заКАДье», которые еще можно приобрести менее чем за 2 млн руб. Муж и жена – не одна сатана До тех пор пока налоговый вычет был привязан к объекту, закон не видел особой разницы между тем, куплен ли объект недвижимости одиноким человеком или семейной парой: максимальный налоговый вычет по одной сделке определялся в размере 2 млн руб. Если квартира или дом приобретались в долевую собственность, то вычет делился между мужем и женой в соответствующей пропорции. Согласно российскому Семейному кодексу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью – вне зависимости от того, кто из них фигурирует в документах как покупатель и правообладатель. Соответственно, если квартира покупалась без выделения долей, то налоговый вычет все равно предоставлялся на двоих. Он мог быть разделен между супругами в любых пропорциях, согласно их заявлению. Частным случаем такой дележки является пропорция 100% и 0%. Этот вариант породил множество споров и толкований: сохраняет ли тот из супругов, кто отказался от получения налогового вычета, право на него в будущем? Поправки в НК РФ поправки дают однозначный ответ: со следующего года и муж, и жена имеют право получить налоговый вычет в 2 млн руб. Но «перераспределять» эти вычеты внутри семейной пары нельзя, так как отныне, повторимся, преференция эта адресная и закреплена за конкретным человеком. Рассмотрим на примере. Предположим, в 2014 году семейная пара купит в совместную собственность квартиру стоимостью 2,8 млн руб. На основании заявления супруги будут вправе установить получение имущественного налогового вычета пополам, то есть каждый с 1,4 млн руб. При этом и муж, и жена сохранят возможность в дальнейшем получить вычет с 600 тыс. руб. Можно поступить по-другому. Предположим, муж получит вычет полностью, с 2 млн руб., а жена – с 800 тыс. руб. Значит, у нее будет возможность в будущем использовать вычет в размере 1,2 млн руб. Про старых и малых Если семейная пара решила свой жилищный вопрос раз и навсегда, а остаток вычета сохранился, новый закон подсказывает, как он может быть потрачен. Со следующего года родители (опекуны, усыновители) имеют право получить имущественный налоговый вычет, если купили недвижимость для своих несовершеннолетних детей, оформив ее в собственность последних. Даже если квартира сыну или дочке была куплена непосредственно перед совершеннолетием, в последующие годы родителям уже взрослого «дитяти» будут возвращаться налоги в счет вычета. Главное, чтобы свидетельство о госрегистрации (при покупке на вторичном рынке) или акт приема-передачи квартиры, построенной по ДДУ, были подписаны до восемнадцатилетия чада. При этом дети также сохраняют за собой право на получение вычета в будущем. Напоследок несколько слов о пенсионерах. Со следующего года у них появится возможность перенести имущественные налоговые вычеты по расходам на приобретение жилья на предшествующие налоговые периоды, но не более трех. Как объяснили в ФНС, если человек выйдет на пенсию в 2014 году и тогда же купит себе квартиру или домик, то сможет вернуть налоги, уплаченные в 2014 году, а также – в три предшествующие периода, с 2011-го по 2013-й. Если же новоявленный пенсионер затянул с приобретением жилища и совершил покупку в следующем за выходом на пенсию году (в нашем примере – в 2015-м), то налоги возвратят только за 2012, 2013 и 2014 годы. Таким образом, выгоднее в течение одного календарного года выйти на пенсию и купить недвижимость, тогда сумма возращенного НДФЛ окажется максимальной. Безусловно, по мере «обкатки» ФЗ-212 будут возникать дополнительные вопросы, на которые Минфину РФ придется давать подробные разъяснения. Но в целом порядок применения ФЗ-212 стал понятнее. BN.ru |
| 17.12.2013 11:12:21 Sem
Активность:
10.85%
|
Как не переплатить при покупке квартиры? Для любого человека покупка квартиры – важный и ответственный шаг. Трудностей в этом нелегком деле много. И рискует человек значительными суммами. Возникает вопрос – как выгодно оформить сделку при покупке недвижимости и не переплатить за желанные «квадраты». Первое, что советуют специалисты, не брать первый попавшийся ипотечный кредит. А их в Югре сейчас предлагают немало – более 30-40 вариантов. При этом опыт знакомых – не самый лучший показатель. Не факт, что для вас этот заем окажется посильным. Кроме того, при исследовании рынка недвижимости семье очень легко потеряться в обилии информации. Начальник отдела маркетинга и продаж Ипотечного агентства Югры Алена Набокова комментирует: «В принципе, человек может сам заняться вопросом приобретением недвижимости. Но для этого, во-первых, нужно изучить региональные, федеральные, муниципальные льготные программы. Иногда бывает, что человек относится к определенной льготной категории граждан, но не знает об этом. И берет кредит на общих условиях, а переплата при этом значительная». Далее, говорит специалист, нужно изучить рынок недвижимости: вторичное вы хотите приобретать жилье или купить первичное. Многие считают, что вторичное жилье выгоднее. Но часто расходы на ремонт во «вторичке» оказываются выше, чем в новостройке с первоначальной отделкой. При этом покупая старый дом в ипотеку, через 20 лет внушительных выплат по кредиту велик риск стать собственником ветхого дома. Кроме того, нужно узнать о предложениях и акциях банков, которых каждый год становится все больше. К примеру, сегодня банк не проводит специальные акции, а завтра уже объявляет о значительных скидках. Неспециалисту уследить за этим сложно, говорит Алена Набокова: «У каждого банка свои условия, свои программы. Даже при одинаковом проценте по ипотеке сумма ежемесячных выплат может различаться. Сумма страхования кредита тоже разная. У каждого банка свои требования к застройщикам. Многое зависит от того, аккредитован ли этот застройщик в банке или нет, может быть, он сам является кредитором и так далее. То есть подобрать условия неспециалисту, которые подходят конкретному человеку трудно». Кроме того, человек, отправившись «в свободное плавание» по ипотеке, часто рискует переплатить, так как свои услуги тут же предлагают всевозможные посредники, которые возьмут за это немалый процент. Югорские риэлторы берут за сделку: ипотека+квартира в новостройке в среднем от 20 – 60 000 рублей с семьи. Либо некоторый процент от суммы кредита (от одного до пяти процентов). И это только за подготовку договора. Дальше «бегать по инстанциям» предоставляется самому человеку. Выход есть: сейчас из-за роста спроса на ипотеку появилось новое направление - ипотечный брокер. Это профессионалы, готовые проконсультировать вас и помочь с оформлением документов. Основное достоинство любогоипотечного брокера– практические знания о процедуре ипотечного кредитования и контакты в банках, предоставляющих ипотечный кредит. Например, можно воспользоваться бесплатной услугой единого окна Ипотечного агентства Югры. Специалисты агентства регулярно мониторят рынок недвижимости, а кроме того – тесно сотрудничают с ведущими банками региона такими как: Сбербанк, Запсибкомбанк, Ханты-Мансийский банк и банк УралСИБ. Работает агентство и с крупнейшими застройщиками Югры. Алена Набокова комментирует: «Мы предоставляем целый комплекс услуг для семьи. При этом, сопровождаем сделку от начала до конца. От определения оптимального варианта по льготам для конкретной семьи, до выбора оптимальных условий по кредиту. Предлагаем не один, а несколько вариантов. При этом наша четкая позиция – услуги в агентстве должны быть бесплатными для граждан. И все квартиры от застройщиков должны продаваться только по цене застройщика и ни на рубль дороже. Сотрудничество с нашими партнерами строится только на таких условиях. Мы давно работаем по окружной жилищной программе, и к нам часто приходят семьи, общий доход которых не превышает 50 тысяч рублей и заставлять югорчан платить еще и на стадии оформления документов мы считаем, что это недопустимо». Справка. Россияне взяли в банках ипотечных кредитов на сумму свыше одного триллиона рублей, по данным ЦФ РФ за десять месяцев текущего года. Если сравнивать с таким же периодом прошлого года, то показатель увеличился на 30 процентов. Ипотека в Югре тоже давно перестала быть экзотикой. Автономный округ входит в пятерку лидеров страны по объемам ипотечного кредитования. За десять месяцев югорчане оформили ипотечных кредитов на сумму более 31 млрд. руб. и взяли в банках на четыре миллиарда рублей больше, чем в прошлом году за это же время. Средний ипотечный кредит, который югорчане берут в банках, составляет 2,48 млн рублей. Кира Гордеева http://www.siapress.ru/news/economics/28413 |
| 17.12.2013 11:14:56 Анонимно |
Цитата:Цитата:Приобрели в марте 2013г квартиру в "долевке". На момент приобретения квартиры не существовало даже стен, все только на бумаге. На сегодняшний день имеем следующие проблемы - жилое помещение имеет большое отклонение от проектной документации (колонны глубиной до 40 см присутствуют как в комнате, так и на кухне, на кухне этих колонн получилось даже две(!) плюс вентиляционный короб). Принимать эту квартиру нет никакого желания, менять на другую в этом же доме не вижу смысла (практически все квартиры в данном доме имеют такие же изъяны). Если расторгнуть договор долевого строительства, то получается, что мы потеряли и время, и деньги. Продать такую замечательную квартиру я не смогу даже за 10(!) лет. ЧТО ДЕЛАТЬ??? |
| 17.12.2013 11:15:41 Анонимно |
Цитата:Цитата:Приобрели в марте 2013г квартиру в "долевке". На момент приобретения квартиры не существовало даже стен, все только на бумаге. На сегодняшний день имеем следующие проблемы - жилое помещение имеет большое отклонение от проектной документации (колонны глубиной до 40 см присутствуют как в комнате, так и на кухне, на кухне этих колонн получилось даже две(!) плюс вентиляционный короб). Принимать эту квартиру нет никакого желания, менять на другую в этом же доме не вижу смысла (практически все квартиры в данном доме имеют такие же изъяны). Если расторгнуть договор долевого строительства, то получается, что мы потеряли и время, и деньги. Продать такую замечательную квартиру я не смогу даже за 10(!) лет. ЧТО ДЕЛАТЬ??? что за дом и кто застройщик??? |
| 17.12.2013 11:31:36 Анонимно |
А вот как думаете, что лучше: принять квартиру с недоделками, указав их в акте приёма-передачи, чтобы потом исправили и побыстрее начать ремонт или не подписывать этот акт пока все недоделки или брак не устранят?
|
| 17.12.2013 12:05:02 Анонимно |
Цитата:А вот как думаете, что лучше: принять квартиру с недоделками, указав их в акте приёма-передачи, чтобы потом исправили и побыстрее начать ремонт или не подписывать этот акт пока все недоделки или брак не устранят? я вам посоветую фз-214 почитать внимательно и свой договор, который вы заключили и зарегистрировали... с "недоделкам" ни в коем случае не принимайте, т.к. в соответствие с ФЗ обязательства застройщика считаются и-с-п-о-л-н-е-н-н-ы-м-и с момента подписания сторонами передаточного акта, и у вас останется от застройщика только гарантия качества (гар. срок)! Почитайте ваш договор, там должно быть прописано про приемку... но в любом случае, мне кажется лучше писать мотивированный отказ от приемки... у вас будет документально подтверждено все + отметку о получении возьмите у застройщика (либо почтой с уведомлением по адресу, указанному в договоре, отправьте), а то могут вам предъявить уклонение от принятия объекта. Вы имеете право по закону (либо то, что прописано в договоре): 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. + хочу вам напомнить, что вы имеете право предъявить застройщику, нарушившему срок передачи (опять же-читайте договор), уплату вам неустойки... |
| 17.12.2013 12:45:05 Sem
Активность:
10.85%
|
>> Анонимно 17.12.2013 11:31:36
Не подписывать акт, а составлять претензию и указывать в ней срок устранения недостатков
|
| 17.12.2013 15:17:12 Анонимно |
Спасибо большое. Так толково, чётко, ясно и по делу всё объяснили.
|
| 17.12.2013 17:18:37 Sem
Активность:
10.85%
|
Вступили в силу единые общероссийские критерии обманутых дольщиков 16.12.2013 В спорах, кого считать обманутым дольщиком, окончательно поставлена точка. 13 декабря Минюст зарегистрировал приказ Минрегионразвития № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В основу приказа легли принципы, разработанные Рабочей группой партии «Единая России» по защите прав вкладчиков и дольщиков. С этого момента в стране вводятся единые подходы, обязательные для всех регионов. «Для нас было принципиально важным, чтобы официальные критерии охватили все категории пострадавших», – говорит руководитель Рабочей группы, депутат Госдумы Александр Хинштейн. «Были жаркие споры, ряд руководителей предлагали признавать «обманутыми дольщиками» только тех, кто заключал договора долевого строительства по 214-му федеральному закону. В этом случае десятки тысяч пострадавших остались бы за бортом. Однако мы сумели отстоять свою точку зрения и защитить людей». Согласно приказу, подписанному министром регионального развития Игорем Слюняевым, пострадавшими гражданами-соинвесторами признаются дольщики многоквартирных домов, строительство которых не ведется свыше 9 месяцев, чей дом не может быть введен в эксплуатацию, при банкротстве застройщика или возбуждении против него уголовного дела. Распространяются критерии и на жертв мошенников, продававших одни и те же квартиры одновременно разным людям: так называемые «двойные продажи», когда число перепродаж доходило до 11. По мнению Александра Хинштейна, это крайне важно, поскольку некоторые регионы ранее отказывались признавать «двойные продажи» и оказывать таким дольщикам меры соцподдержки. Теперь игнорировать их станет невозможно. «К сожалению, до сегодняшнего дня у нас наблюдался серьезный разброс в подходах, когда одни и те же категории дольщиков, в разных регионах воспринимались по-разному. Например, те же жертвы «двойных продаж». В Самарской, Кировской, Свердловской и большинстве других областях – на них полностью распространяются меры соцподдержки. В Подмосковье, Нижегородчине, Удмуртии – пострадавшими «двойников» не считали. Были случаи, когда помощь оказывалась только жителям регионов: долго пришлось убеждать в обратном Алтайский край. Теперь это в прошлом». Депутат отметил, что «не имеет значения и форма привлечения денег гражданина». Критерии определяют, что пострадавшими следует считать всех граждан-соинвесторов, вне зависимости, какой именно заключался ими договор: долевого участия, предварительный или вексельный. Однако эти правила охватывают лишь тех, кто стал дольщиком до 17 июня 2010 года – момента вступления в силу Федерального закона от 17 июня № 119-ФЗ . Александр Хинштейн, также являвшийся одним из автором этого закона, пояснил, что установленная точка отсечения — справедлива. Проблема дольщиков вспыхнула в 2005—2006 годах и разгорелась вновь в 2008-м, в период кризиса. Проблема заключалась еще и в несовершенстве законов, которые не ограничивали различные формы договоров. Это приводило к неконтролируемости застройщиков и незащищенности дольщиков. Поправки, принятые 17 июня 2010 года, окончательно устранили правовые коллизии и запретили все схемы привлечения средств, кроме предусмотренного 214-м Федеральным законом договора долевого участия. Они также установили ответственность для застройщиков за их нарушения. Соответственно, те, кто после этого отдавал деньги каким-то иным путем, заведомо шли на нарушение закона. И сказать, что они ничего не понимали – нельзя: о том, кто такие «обманутые дольщики» к тому времени знали все. Также приказ Минрегионразвития утверждает правила ведения реестра «обманутых дольщиков» в регионах. Документ прописывает, как должен вестись поименный реестр, какие документы и основания требуются для включения, а также механизм обжалования отказа. Для того, чтоб считаться обманутым дольщиком, кроме правоустанавливающих и подтверждающих документов, необходимо представить любой акт правосудия: судебное решение об удовлетворении требований к застройщику, приговор по уголовному делу, постановление о банкротстве. Достаточно даже постановления следователя или дознавателя о признании гражданина потерпевшим в рамках уголовного дела. Оба документа были разработаны Рабочей группой «Единой России» на основании многолетнего опыта. Все базовые принципы и подходы, предложенные группой, нашли свое отражение в итоговых документах. Несмотря на то, что с ноября 2013 года полномочия по вопросам долевого строительства жилья переданы от Минрегионразвития к созданному Министерству строительства и ЖКХ, приказ не теряет силу. Об этом 13 декабря в ходе всероссийского селектора по проблемам «обманутых дольщиков» заявил первый заместитель министра Леонид Ставицкий. Он также сообщил, что регионам будет поставлена задача – представить выверенные, в соответствии с приказом, реестры в Минстрой и ЖКХ уже к 1 января 2014 года. «Вступление приказа в силу – это переломная веха в решении проблемы «обманутых дольщиков», – убежден Александр Хинштейн. «Отныне справедливость в отношении к людям не будет больше зависеть от личной позиции мэров и губернаторов. Не должно быть справедливости по-нижегородски и справедливости по-самарски. Она – одна на всех и для всех». hinshtein.ru http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=50858 |
| 18.12.2013 12:33:41 Sem
Активность:
10.85%
|
О «серых» схемах в долевом строительстве 17.12.2013 Татьяна Иванченко, tverlife.ru Жилье-невидимка Серый – цвет незаметности. Такая машина сливается с асфальтом, мимо такого человека люди проходят, не замечая его. Разработчики «серых» схем в долевом строительстве стремятся к тому же – выпасть из поля зрения госструктур, правоохранительных органов, не привлекать к себе внимания. Потому что привлечь они хотят совсем другое – денежные средства на строительство объекта в обход Федерального закона №214. Да, этот закон, вступивший в силу 1 апреля 2005 года, ограничивает права физических лиц на свободное заключение определенных договоров. Но делает он это исключительно из благих соображений – в целях защиты интересов граждан, о чем говорит и Гражданский кодекс. Мы, физические лица, более уязвимы в финансовом плане, чем юридические. А потому нуждаемся в большей опеке. Итак, если вы хотите вложить деньги в строительство многоквартирного дома и в результате получить жилье, у вас есть только три законных варианта действий: заключить договор долевого строительства, приобрести особую ценную бумагу – жилищный сертификат или вступить в жилищно-строительный кооператив. Все остальное незаконно. Хотя застройщики и пытаются придать видимость законности своим действиям, заключая иные гражданско-правовые сделки с людьми, желающими вложить средства в жилье. Портрет того, кто сильно рискует Уже сегодня 214-ФЗ дает участникам строительства серьезные гарантии экономической безопасности. А с 1 января 2014 года вступают в силу изменения в закон, предусматривающие дополнительные инструменты защиты – поручительство банка и договор страхования гражданской ответственности застройщика. Но люди – сознательно или неосознанно – по-прежнему пытаются участвовать в «серых» схемах. Почему? Причины такой опасной в финансовом плане «патологии» объясняет начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства министерства строительства Тверской области Роман Земцев: – Можно выделить три причины, из-за которых люди оказываются втянутыми в «серую» схему. Во-первых, правовой нигилизм: не просто не знаю, но и знать не хочу, что там в этих законах написано. Во-вторых, легкомыслие: лень получать информацию о потенциальном застройщике – где, когда и как строил, не возбуждено ли в отношении него дело о банкротстве (легко узнать на сайте арбитражного суда) – авось и так сойдет. И, в-третьих, желание сэкономить на всем любой ценой, заключая многомиллионные сделки. Чтобы заинтересовать людей, им изначально предлагается цена ниже рыночной. Да и госпошлину за регистрацию договора, на основании которого гражданин вовлекается в «серую» схему, платить не надо, хотя она составляет всего 200 рублей. Человек не думает, что в основном договоре цена может быть совершенно другой (как, впрочем, и параметры квартиры), а расходы на госрегистрацию ему все равно придется оплатить, когда он пойдет оформлять свои права. Но не факт, что порочные документы станут весомым основанием для этого. Кстати, такие люди предпочитают не тратиться на адвоката, а сами не в состоянии разобраться в тонкостях договора. Вот вам портрет типичного участника «серой» схемы, который впоследствии будет считать себя обманутым дольщиком, хотя это не так. Дольщик – это лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве в соответствии с 214-ФЗ (либо иной инвестиционный договор, предметом которого выступает приобретение в будущем права собственности на жилое помещение, если он подписан до 1 апреля 2005 года). Осторожно! Итак, предлагаем ликвидировать правовой и информационный нигилизм. Для этого министерство строительства области провело классификацию «серых» схем, на основании которой «ТЖ» подготовила характеристики на наиболее распространенные. Знайте их в лицо и обходите стороной. Бронирование Наиболее распространенный вариант, встречающийся в нашем регионе. Заключается предварительный договор либо купли-продажи, либо бронирования, либо даже долевого участия. Цель – «застолбить» квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме. Гражданин, заключая договор на возмездной основе, платит деньги, и ему обещают, что, когда будет получено разрешение на строительство и прочее, с ним заключат уже основной договор – купли-продажи или долевого участия. Но, так как предварительный договор государственной регистрации не подлежит, гарантии, что вы не попадете в «двойную сделку» и на вашу квартиру никто не имеет виды, нет. Вы либо не получите квартиры, либо, как уже было сказано, она будет существенно отличаться от ваших ожиданий. А если вздумаете отказаться, задаток возврату не подлежит. Беспроцентный заем По договору беспроцентного займа гражданин вкладывает свои деньги, а возвращают их ему в виде квартиры, которая будет принадлежать застройщику на момент погашения займа. Такая сделка обладает признаками притворности: фактически она направлена на привлечение денежных средств, необходимых для строительства. Если стороны подстраховались от признания сделки притворной и не включили в договор условия о погашении обязательства не в денежной форме, а в натуре, у гражданина есть риски получить обратно деньги без процентов, а не квартиру. По закону требовать ее он не может. Подобное джентльменское соглашение не имеет юридической силы. Посредническая схема Заключается возмездный агентский договор дольщика с агентом, согласно которому тот является посредником между гражданином и застройщиком по передаче квартиры в собственность. Закон № 214-ФЗ далек от этого, а потому нет и защиты от форс-мажора. Например, если в дальнейшем у застройщика не хватит средств для расчетов с кредиторами, оплаченная дольщиком квартира, как и весь дом, пойдет в счет долгов. Ведь напрямую с застройщиком вас ничего не связывает, и никаких обязательств перед вами у него нет. Вексельная схема В этой менее распространенной схеме с гражданином заключаются два договора – предварительный договор купли-продажи (либо соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Предполагается, что застройщик погашает вексель не деньгами, а жилым помещением, которое на тот момент будет принадлежать ему. Здесь опять отсутствует юридическая связь между векселем и обязательством предоставить конкретную квартиру. В лучшем случае вернутся деньги. Депозитная схема Денежные средства гражданина вносятся на депозит банку, а банк в свою очередь финансирует застройщика. Заметьте, юридически банк не имеет к строительству какого-либо отношения. Человек хочет одного (иметь квартиру), но волю свою документально никак не выражает, и потому правовых оснований для приобретения им прав на жилье не имеется. Инвестиционные договоры В отдельных случаях граждане и компании-застройщики заключают договоры соинвестирования или инвестиционные договоры, а также договоры цессии (уступки юридическим лицом или предпринимателем гражданину прав) по инвестиционному договору. Данная схема в отличие от ранее рассмотренных не пытается «обойти», а прямо нарушает Федеральный закон №214-ФЗ, который запрещает и инвестирование, и передачу прав подобным образом. Коммандитное товарищество Данное словосочетание для тверитян прочно связано с «Социнициативой». В памяти живы примеры долгостроев. Полное либо коммандитное товарищество, как правило, не является организацией, осуществляющей деятельность в сфере строительства на постоянной профессиональной основе. В то же время вкладчик берет на себя риски убытков товарищества и субсидиарную ответственность по его обязательствам либо в размере внесенного вклада (вкладчик-коммандитист), либо всем своим имуществом (полный товарищ). При этом возможна такая ситуация: уже не товарищество должно передать квартиру своему члену, а участник полностью теряет свой вклад (вкладчик-коммандитист) или становится должником перед кредиторами товарищества (полный товарищ). Мимо крючка Итак, влезая в «серую» схему, человек лишает себя гарантий, предусмотренных законом №214-ФЗ, и может попасть в руки мошенников. Результат – ни квартиры, ни денег. А в суде он узнает, что виноват не только застройщик, но и сам вкладчик. Большее, на что можно претендовать, – это расторжение договора и возмещение причиненных убытков. Но если суд установит факт злоупотребления правом – что гражданин знал, на что он шел, и считал это для себя выгодным, – то меры по его защите могут и вообще не приниматься. Чтобы не попасть на удочку по наивности, а не по злому умыслу обойти закон, Роман Земцев дает рекомендации: – Некоторые застройщики при формальном соблюдении требований Закона 214-ФЗ включают в договоры участия в долевом строительстве условие внести плату по договору полностью либо частично до его государственной регистрации. А ведь именно внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации такого договора дает гарантию, что вы не станете жертвой «двойной продажи». Иначе как можно быть уверенным, что на вашу квартиру не заключен еще с кем-нибудь аналогичный договор. Что бы ни говорили застройщики: у меня пока нет разрешения на строительство, давай заключим предварительный договор, а потом я дострою и узаконю строение – не поддавайтесь на уговоры. Это введение в заблуждение – законного механизма «узаконить» самовольную постройку помимо судебного порядка не существует. А в судебной практике довольно часто встречаются случаи, когда принимается решение о признании объекта самовольной постройкой и его сносе. Прежде чем заключать договор, необходимо получить всю информацию о финансовом состоянии застройщика и его деловой репутации. Есть ли разрешение на строительство, проектная декларация, правоустанавливающие документы на земельный участок – ответы на эти вопросы вы должны знать. А в «серой» схеме получить подобные сведения бывает сложно. Внимательно читайте договор. Даже если в нем черным по белому написано «Договор долевого строительства», по сути он может таковым не являться. Не спешите, возьмите домой, изучите. Если есть вопросы – обратитесь за консультацией либо к частному юристу, либо в министерство строительства. И обратите внимание: ни индивидуальный предприниматель, ни гражданин не могут привлекать средства для строительства – только юридическое лицо. Будьте предусмотрительны, вкладывая деньги в строительство жилья, чтобы потом не искать того, кто ответит за ваше собственное разгильдяйство. Отвечать придется и вам самим. Подчеркиваю, обе стороны, участвующие в «серых» схемах, являются правонарушителями. Тверские реалии Теоретическую часть мы иллюстрируем картинами из жизни. Роман Земцев привел примеры сноса незаконных построек в Твери. В частности, на ул. Макарова по иску администрации города судом принято решение о сносе многоквартирного дома. – Типичную схему бронирования нам демонстрирует ООО «Инвест-Новострой». При отсутствии разрешения на строительство, неопубликовании проектной декларации, фактическом отсутствии права на привлечение денежных средств организация заключала договоры с гражданами. Чтобы затруднить процедуру выяснения, в схему втягивали иногородних. Так, к пяти сделкам бронирования привлекли жителей Твери, Лихославльского района и Воронежской области. Сам офис зарегистрирован в Москве, деятельность осуществляется в нашем регионе. И люди теряются: куда обращаться, в какой суд? Четыре из пяти установленных нами фактов прямого нарушения закона уже подтверждены вступившими в законную силу решениями арбитражного суда. В результате ООО «Инвест-Новострой» привлечено к административной ответственности, а материалы о руководителе направлены в следственные органы, поскольку денежные средства, которые были привлечены якобы для строительства, использовались на совершенно другие цели. Периодически мы устанавливаем нарушения, которые не напрямую игнорируют закон, но в результате которых человек может не дождаться квартиры. Это бывает, как я уже отмечал, когда денежные средства, согласно незаконному условию договора, перечислены до момента регистрации. Повторяю: обязанности сторон возникают с момента регистрации договора участия в долевом строительстве. В том числе и обязанность вносить платеж. Поскольку до момента госрегистрации человек не может быть на 100 процентов уверен, что такой же договор уже не заключен в отношении того же объекта. Возможно, это не злой умысел, а ошибка. Но рядом с каждым не поставишь консультанта. Не дайте себя обмануть. Полицейский прежде всего должен быть у каждого в голове. http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=50897 |
| 24.12.2013 17:54:00 Sem
Активность:
10.85%
|
А.Хинштейн: Жилье от застройщиков подорожает на 2-3% 24.12.2013 РБК В следующем году цены на жилье от застройщика возрастут на 2-3%. Об этом сегодня на пресс-конференции в РБК сообщил зампредседателя комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Александр Хинштейн. "Тарифы будут порядка 2-3%, в среднем. Значит, на столько же вырастет и цена на строящееся жилье", - сказал он. "Хочу заметить, что рост стоимости метра квадратного опережает темпы инфляции. Поэтому рост цены квадратного метра на 2-3% никто остро не ощутит", - добавил депутат. "Но это совершенно точно дешевле и выгоднее, чем потом потерять все", - заключил парламентарий. А.Хинштейн также отметил, что с 1 января 2014г. в силу вступает закон об обязательном страховании долевого строительства. По словам депутата, в ближайшее время около 16 тыс. российских дольщиков получат жилье в новых домах. "По состоянию на сентябрь 2013г. сдано 135 проблемных объектов, жилье получили 11,5 тыс. ранее обманутых дольщиков. До конца 2013г. жилье получат еще 5 тыс. дольщиков, хотя ранее было заявлено, что эта цифра будет составлять 15 тыс. человек", - сказал А.Хинштейн, отметив, что этот показатель с годами снижается. Так, добавил он, в 2012г. жилье получили 30 тыс. дольщиков, а в 2011г. - 42 тыс. Кроме того, А.Хинштейн отметил, что в настоящее время самыми проблемными регионами, где проживают большинство пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, являются Подмосковье (11 тыс. 600 дольщиков), Санкт-Петербург (6 тыс. 900 дольщиков), Москва и Новосибирская область (по 5 тыс. 500 дольщиков). В неблагополучную пятерку вошли также Самарская область (3 тыс. 500 дольщиков) и Краснодарский край (3 тыс. 300 дольщиков). Последний регион попал в этот список в первую очередь благодаря недвижимости Сочи. Напомним, ранее А.Хинштейн заявил, что в России насчитывается более 80 тыс. участников долевого строительства, которые не могут получить свои квартиры. По его данным, в стране было не достроено 847 проблемных объектов в 62 регионах. Тем не менее в ноябре текущего года Генпрокуратура РФ заявила об уменьшении сообщений о преступлениях в сфере долевого строительства. По данным ведомства, количество обращений уменьшилось в два раза. По результатам рассмотрения обращений было возбуждено 307 уголовных дел. При этом всего в текущем году органы прокуратуры пресекли 2,3 тыс. нарушений. К различным видам ответственности привлечены около 840 виновных должностных лиц, в суды было направлено более 60 исков. http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=51067 |
| 13.01.2014 14:34:04 Sem
Активность:
10.85%
|
Чистая формальность: как принять квартиру в новостройке с полной отделкой 10.01.2014 На сегодняшний день число проектов, в которых квартиры сдаются владельцам сразу с чистовой отделкой, постоянно растет, особенно в сегментах эконом и комфорт-класса. При этом принять у застройщика отремонтированную квартиру во многом ничуть не проще, чем жилье без отделки. Mesto.ru рассказывает, как избежать типичных неприятностей. Первый и самый важный момент: не подписывайте акт приемки-передачи квартиры без предварительного тщательного осмотра таковой, поскольку потом что-либо изменить будет невозможно. Отправляйтесь на осмотр днем, так как при естественном свете все огрехи будет проще найти. Возьмите с собой: блокнот и ручку; фонарик; спички или зажигалку; любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник (тестер); отвес (нитку и грузик) для проверки углов отклонения стен и уровень. Далее с особой тщательностью проверьте в квартире все. Мы обозначим основные моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание: 1. Двери. Они должна свободно открываться и закрываться, без усилий и скрипов. Замок не должен заедать, а монтажные стыки и швы должны быть хорошо заделаны. С внешней и внутренней стороны не должно быть видно монтажной пены и других «некрасивостей». Наиболее частым дефектом межкомнатных дверей является натяжение петель (когда дверь торцом, где установлены петли, упирается в коробку). При осмотре следует также обращать внимание на то, насколько ровно установлены двери, в приоткрытом состоянии они не должны самопроизвольно открываться и закрываться. Кроме того, важно убедиться в том, что наличники плотно прилегают к стенам и дверной коробке, одинаково запилены на стыках, не имеют сколов и других подобных дефектов. 2. Стеклопакеты. Обязательно проверьте, хорошо ли окна открываются и закрываются: это важнейший показатель того, что окна установлены ровно. Малейший перекос даст сложности в открывании-закрывании, что в конечном итоге очень быстро приведет к поломке. Как и в случае с дверьми, с внешней и внутренней стороны не должно быть видно открытой монтажной пены – этот материал очень сильно боится прямого воздействия света и воздуха и быстро становится непрочным. Поэтому обязателен нащельник - он закрывает монтажный шов между рамой и проемом. Также проверьте герметичность окон: влажность, сквозняк и следы промерзания, пятна и плесень на потолке — признаки недостаточной герметичности окна. Проверяйте наличие всех необходимых элементов — от фурнитуры и заглушек на петлях до оконного отлива, благодаря которому вода не будет скапливаться внизу. С той же тщательностью изучите балконы и лоджии. 3. Стены. В квартирах с полной чистовой отделкой они должны быть вертикальными, плоскими и гладкими: без бугров, ям, трещин и т.п. Здесь вам поможет отвес и уровень – проверьте, насколько хорошо сработали строители и если что, требуйте устранения неполадок. Для монолитных допустимая величина отклонения должна быть не более 15 мм, а для кирпичных – не более 5 мм. Кроме того, в квартирах с чистовой отделкой стены должны быть оклеены обоями или окрашены. Обои должны быть наклеены ровно, с совпадением рисунка на границах полотен, и четким стыком с потолком в виде прямой линии, без пузырьков воздуха и отклеивающихся частей полотен. Окрашенные стены должны быть однородными: без непрокрашенных участков, шероховатостей, видимых разводов и потёков, краска должна быть одного цвета и оттенка, если иное не предусмотрено дизайн-проектом. Уложенные на стены декоративные панели, плитка, искусственный или натуральный камень должны быть ровными и уложены с равномерными швами: без сколов, трещин и пустот под ними. Пустоты можно обнаружить при простукивании поверхности: они дают громкий звук. 4. Отопительные приборы. Проверьте, прочно ли крепится радиатор к стене и соответствует ли его расположение принятым стандартам. Батарея должна быть установлена на расстоянии 100 мм от нижней части подоконника или ниши (доступ теплого воздуха в помещение затрудняется, если зазор слишком маленький), и на расстоянии 120 мм от пола (если зазор меньше 100 мм, теплообмен затрудняется, а мыть полы на этом участке становится сложнее; если зазор больше 150 мм, то воздух нагревается неравномерно). Более того, радиатор не должен быть установлен вплотную к стене (нужно отмерить не менее 20 мм), иначе теплоотдача становится хуже. После этого проверьте наличие терморегуляторов на радиаторах, а если их нет, спросите, будут ли они выданы управляющей компанией. Важен и эстетический момент: декоративные панели не должны быть погнуты или поцарапаны. 5. Пол. Наиболее распространёнными видами напольного покрытия при чистовой отделке квартиры является ламинат и линолеум. В случае с ламинатом следует обращать внимание на то, нет ли под ним пустот, иначе он будет проседать. Пройдитесь по квартире, внимательно следя, не проседает ли пол. Можно присесть на корточки и простучать отдельные места, чтобы убедиться, что ламинат положен, как надо. Плиты ламината не должны иметь дефектов и неровностей. Кроме того, ламинат нельзя укладывать непосредственно на бетонный пол, поэтому спросите, есть ли под ним слой влаго- и звукоизолирующей плёнки. Нужно также учитывать, что ламинат укладывают без гвоздей, шурупов и клея, к тому же не допускается укладка этого материала в помещениях с высокой влажностью (например, в ванной). Если Вы заметили, что ламинат встал «дыбом», значит в процессе укладки материала была нарушена технология и между стенами и напольным покрытием не оставили необходимые зазоры. Наиболее частыми дефектами в случае с линолеумом являются вздутия, волны, пузыри, отклеивающиеся участки полотна, бугры и ямы. Как правило, эти недостатки связаны с нарушением технологии укладки материала или недостаточной подготовкой основания. 6. Вентиляция. Исправить плохую вентиляцию сложно, а жить с ней еще сложнее. Поэтому при осмотре вам нужно установить, есть ли тяга. Направление и силу тяги можно проверить с помощью листа бумаги или зажженной спички, поднесенных к вентиляционному коробу. Если лист прилип или пламя заметно колышется, значит, все в порядке. Если тяги нет или, например, вокруг вентиляционного отверстия есть незаделанные дыры, обязательно жалуйтесь застройщику и укажите это в акте приемки-передачи. 7. Потолок. Потолки должны быть горизонтальными и плоскими. Они должны иметь ровные стыки со стенами.. Оценить горизонтальность можно, приложив к потолку строительный пузырьковый уровень. При этом пузырек, имеющийся на уровне, должен оказаться в центре между специальными метками. Если при отделке использованы потолочные плинтуса (молдинги, галтели, карнизы), то места их примыкания к потолку и стенам не должны иметь щелей. А сами потолочные плинтуса должны быть окрашены вместе с потолком. Места примыкания стояков отопления к потолку (и полу) также должны быть заделаны. 8. Сантехника. При осмотре обязательно нужно проверить, насколько надёжно закреплена сантехника, иначе вы рискуете рано или поздно повредить её или, в худшем случае, нанести вред собственному здоровью. Рекомендуем также проверить загерметизирована ли щель между ванной и стеной (если это оговорено в договоре) и стыки канализационных тройников и стоков, иначе в ванной комнате или кухне будет ощущаться запах канализации. Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом, а запорные краны должны работать четко и открываться-закрываться без особых усилий. Проверьте наличие канализационных тройников: они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться при установке стоков. Наконец, проверьте, нет ли луж или увлажнений в районе стояков, а также протестируйте унитаз и все краны. Краны должны легко открываться и закрываться, без протечек, а вода в бачке унитаза должна наливаться, удерживаться и сливаться. Если дефекты, обнаруженные в квартире, не слишком серьезны, договоритесь с застройщиком о том, что подпишите акт приема-передачи после устранения недочетов. Другой вариант — составить список дефектов в качестве приложения к акту, указав при этом разумные сроки их исправления. Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в 2-х экземплярах, с подписями представителя СК. Один экземпляр остается у вас, второй отдаете строителям и, начинаете ждать исправления недоделок в согласованные сроки. Если дефекты более значительные, но застройщик все же может их исправить, требуйте, чтобы акт осмотра со списком дефектов и сроками их устранения был подписан представителем застройщика. Помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья. Mesto.ru |
| 15.01.2014 12:39:44 Sem
Активность:
10.85%
|
Банк России выдал лицензию «Обществу взаимного страхования застройщиков» 14.01.2014 Некоммерческая организация «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» получила от службы Банка России по финансовым рынкам (СБРФР) лицензию на страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Как ранее отмечал директор ОВС Сергей Пахомов, в 2014 году в планах организации – страхование ответственности при строительстве около 4 миллионов квадратных метров жилья. Напомним, 1 января 2014 году вступил в силу закон о взаимном страховании ответственности застройщиков. Теперь застройщик, не застраховавший ответственность перед соинвесторами посредством банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в общество взаимного страхования, не сможет привлекать средства граждан. novostroy-spb.ru |
| 15.01.2014 16:48:13 Sem
Активность:
10.85%
|
Продажа квартиры по доверенности: возможны мошенничества! Самые типичные случаи обмана. Как защититься продавцу и покупателю 15.01.2014 Владимир Абгафоров, MetrInfo.ru Реальная история, происшедшая в одной знакомой семье: у пожилой женщины (75 лет) обворовали квартиру. Среди пропавшего – паспорт и свидетельство о собственности на эту самую квартиру. Теперь родственники опасаются, что данные документы могут быть использованы для каких-то нехороших целей – например, для составления поддельной доверенности и продажи недвижимости. Или подделки завещания. Насколько такое развитие событий возможно, и как от подобных напастей защититься – в этих вопросах разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru». Не часто, но… Вопрос, который лежит на поверхности – а возможны ли описанные выше ужасы в принципе? Может быть мы, подобно герою «Собачьего сердца», просто «начитались на ночь газет»? Опрошенные нами эксперты эти надежды опровергли: уровень мошенничества на рынке недвижимости сегодня, конечно, несравним с тем, что был в начале 90-х, но все равно расслабляться не стоит. «Мошенничество с доверенностями, конечно, не достигает размеров стихийного бедствия, - говорит адвокат Олег Сухов. – С января по сентябрь 2013 года Росреестр по всей России зарегистрировал 18,5 млн. сделок с недвижимостью. При этом количество сделок с участием мошенников составляет ежегодно около 20-25 тыс.». В процентном отношении это чуть более одной десятой процента. Однако, добавляет Олег Сухов, речь идет только о раскрытых аферах – а реальная цифра гораздо больше. А во-вторых (это автор уже от себя), человека, который лично попадет в подобную передрягу, вряд ли утешит, что таких как он – немного. Главное – скорость Как поступить, если сам угодил в такую ситуацию? Ответ очевиден: сообщить в компетентные органы о пропаже документов и заняться их восстановлением. Начинать надо с паспорта – это основной документ, без него вы не сможете сделать вообще ничего: общение с любой официальной инстанцией начинается с его предъявления. Кроме того, используя похищенный паспорт, злоумышленники могут попытаться провернуть еще какие-то махинации (не связанные с недвижимостью) – например, набрать кредитов. Первый шаг – написать заявление в полицию. Второй – получить от участкового инспектора справку о пропаже паспорта. Это занимает 7-10 дней, в зависимости от занятости участкового и его желания проводить расследования – некоторые особенно добросовестные опрашивают соседей, другие обходятся без подобных «излишеств». Со справкой от участкового посещаем паспортный стол по месту жительства (или МФЦ), делаем две фотографии – и еще примерно через 10 дней получаем новенький паспорт. Далее – бумаги на квартиру. «Необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра с заявлением о выдаче дубликатов свидетельства и документа, на основании которого право собственности возникло (обычно это договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), - объясняет Евгений Зимин, руководитель юридического департамента компании Blackwood. – В таком случае в базах данных Росреестра появится отметка, что документы утеряны, вместо них выданы дубликаты – они и будут являться единственно подлинными. И если мошенники обратятся с заявлением о регистрации права, основываясь на похищенных документах, Росреестр, в зависимости от конкретных обстоятельств, как минимум приостановит регистрацию, а то и вовсе откажет в ее совершении». Если вы успешно совершили все, описанное выше – примите наши поздравления! Вы в безопасности, а похищенный паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру превратились в бесполезные бумажки – никаких действий с ними совершить невозможно. Но проблема в том, что данные действия занимают некоторое время – именно в этот период, пока в базах данных Росреестра еще не появилась соответствующая отметка, с квартирой может быть совершена сделка… Нотариусы: жертвы обмана или соучастники? Исследуемая нами форма мошенничества подразумевает участие нотариуса: именно он оформляет от имени мнимого собственника квартиры доверенность на продажу. И мнения о роли трудящихся нотариата в подобных историях у наших экспертов разделились. «Уже много лет я не слышал о том, что нотариусов ловили на мошенничестве с жильем, - говорит Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. – Стать нотариусом очень и очень непросто, представители этой профессии в массе своей имеют хороший доход. И им нет никакого смысла рисковать и лицензией на право осуществления деятельности, и свободой ради сиюминутной выгоды… Но нужно четко понимать, что последняя фотография в паспорт вклеивается в 45 лет и, допустим, 65-летний человек мог измениться за 20 лет, прошедшие со дня вклейки фотографии в паспорт. Тут, конечно, многое зависит от внимательности и добросовестности нотариуса». «Ни один нотариус не проводит глубокого анализа документов, удостоверяющих личность; таковым является паспорт, и мошенники, конечно, вполне могут подделать его, - отмечает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Нотариус не проводит следственных действий на предмет установления подлинности документов и личности сторон». Одним словом, не виноват нотариус – он сам обманут (от чего, заметим, лишившимся квартиры людям не легче). Но были и другие мнения – более жесткие. «В большинстве случаев, нотариусы, к сожалению, все-таки играют непосредственную роль в хищениях квартир, - говорит Евгений Зимин (Blackwood). – Недавно в СМИ прошла информация об освобождении за хорошее поведение нотариуса, который при пособничестве достаточно высокопоставленного сотрудника МВД похитил квартир более чем на 80 млн. руб. Схема заключалась в следующем: полицейский передавал нотариусу сведения о пропавших без вести или умерших по криминальным причинам собственниках квартир, нотариус оформлял от их имени доверенности и впоследствии продавал их». «Как правило, нотариус является одним из участников в явных схемах мошенничества», - подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. А адвокат Олег Сухов вспомианает реальные случаи. Одна дама - московский нотариус - сама организовала преступный бизнес по отчуждению квартир у пенсионеров. Другая дама заверяла завещания «задним числом» уже после смерти пожилых одиноких людей. В обоих случаях все начиналось с обращения в суд и в органы внутренних дел наследников пропавших или умерших людей, которые и инициировали процессы. В дальнейшем, через нотариуса, заверявшего доверенность, и выходили на группы так называемых «черных риелторов». Впрочем, сами нотариусы не всегда несут ответственность со всей строгости закона. Вторая дама лишилась права нотариальной деятельности и получила всего лишь условный срок в три года. А вот той, которая организовала группировку «черных риелторов», досталось по справедливости – 12 лет колонии общего режима. Если не успели… При самом неудачном раскладе может оказаться и так, что злоумышленники успеют продать квартиру по поддельным документам. Несмотря на вроде бы очевидность ситуации (есть живой прежний собственник, который заявляет, что никакой доверенности он не давал), тут все далеко не однозначно. Дело в том, что у новых владельцев квартиры будут вполне легитимные документы (они-то не фальшивые, действительно Росреестром выданы), так что полиция скажет, что налицо конфликт хозяйствующих субъектов. «Когда злоумышленниками получены настоящие свидетельства о праве собственности, полиция, как правило, не применяет каких-либо мер воздействия – поскольку имеет место спор о праве, а факт явного преступления не доказан и не очевиден», - говорит адвокат Олег Сухов. Опускать руки, конечно, не следует – нужно обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной. Доказательствами станут графологические экспертизы, установления факта отсутствия «невольного продавца» в месте изготовления доверенности. «Как показывает судебная практика, поводом к разоблачению целых группировок мошенников служили именно обращения простых граждан, - обнадеживает Олег Сухов. Однако существует два обстоятельства, способных затруднить дело. Первое – это пожилой собственник квартиры может не дожить до суда. В этом случае доказать, что никакой доверенности в природе не существовало, будет намного сложнее. Практически единственная надежда – на почерковедческую экспертизу подписи доверителя, и в этой связи Евгений Зимин (Blackwood) рекомендует максимально долго хранить различные документы, написанные вашими родственниками собственноручно (письма, квитанции об оплате и т.д.) – все это может пригодиться. Второе – если с квартирой будет проведена не одна, а несколько сделок, последние собственники могут оказаться добросовестными приобретателями: они ведь ничего не подделывали. «У нас Верховным судом установлена презумпция невиновности покупателя», - напоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». От себя автор может добавить, что тема эта в высшей степени противоречивая: в подобных ситуациях суды выносят разные решения, в зависимости от конкретных обстоятельств. Что делать? Частично мы ответили на этот вопрос во второй главе, но можно принять и некоторые дополнительные меры. Они удобны тем, что возможны в «профилактическом» режиме, т.е. даже в том случае, если документы никто не похитил – просто вы опасаетесь такой вероятности в будущем. Итак. Можно установить «блокировку» на регистрационные действия с квартирой. «Такая возможность у правообладателей на недвижимость появилась относительно недавно – с 1 октября 2013 года, когда вступили поправки к ФЗ «О государственной регистрации…», - говорит адвокат Олег Сухов. – В Росреестр можно обратиться с заявлением о невозможности совершать сделки с недвижимым имуществом без личного участия собственника. Такую «блокировку» 100-процентной назвать нельзя, потому что запрет не распространяется на регистрационные действия с недвижимостью, совершаемые на основании судебных актов. Кроме того, запрет снимается при переходе права собственности (осуществляемым с личным участием собственника), а также по заявлению о снятии запрета, написанному собственником либо его законным представителем». А еще можно заверить у нотариуса заявление – я, такой-то, заявляю, что в определенный период времени никаких доверенностей не давал, кредитов не брал, в брак не вступал (тоже, кстати, форма возможного мошенничества – оформление брака). Документ этот законодательством не предусмотрен – но может быть в случае чего принят судом в качестве дополнительного доказательства. Что касается рекомендаций покупателям, то им, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обязательно следует проводить сделку с продавцом лично. Даже если все прочие действия (показы, сбор документов) проводят доверенные лица. Резюме от журнала www.metrinfo.ru Описанные ситуации, к счастью, никак нельзя назвать массовыми – они составляют доли процента от всех сделок на рынке. Это можно назвать хорошей новостью. Но есть и плохая – она состоит в том, что при всей очевидности ситуации (похищенные паспорт, «правоустановка») благополучный исход дела вовсе не гарантирован. Например, квартира после нескольких быстрых перепродаж может оказаться в руках какой-нибудь многодетной семьи, которую тоже просто так не выгонишь… В общем, совет один – следите за документами, а в случае чего не теряйте времени. MetrInfo.ru |
| 16.01.2014 11:23:25 Sem
Активность:
10.85%
|
ХМАО. О Критериях для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены 15.01.2014 Приказ Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» вступил в законную силу 30.12.2013. В целях исполнения указанного приказа Жилстройнадзором Югры принимаются меры по внесению соответствующих изменений в соответствующие нормативные правовые акты. В целях обеспечения максимальной эффективности процедуры приема документов граждан для включения в реестр осуществляется предварительная запись по телефону 8 (3467) 328-020. http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=51365 |
| 21.01.2014 21:31:58 Sem
Активность:
10.85%
|
Покупаем квартиру в новостройке: ипотека или рассрочка? 21.01.2014 Что выгоднее – брать ипотеку или покупать в рассрочку? Об этом мы спросили у риелторов и застройщиков. Ипотека Ипотека – это кредит на недвижимость, который оформляется на длительное количество лет. По ипотеке сейчас работает огромное количество банков. Наиболее популярные – ВТБ-24, Сбербанк, «Райффайзенбанк», банк «Возрождение». Но в первую очередь вы всё равно придёте в агентство недвижимости. – На первом этапе мы общаемся с клиентом, выясняем его предпочтения, и в итоге заключаем с клиентом договор бронирования понравившегося ему варианта квартиры, – рассказывает менеджер отдела продаж Холдинговой компании «ГВСУ «Центр» Ольга Слободчикова. – Затем клиент идёт в банк для оформления ипотечного кредита. Средняя процентная ставка по ипотеке сейчас составляет около 12%. Первоначальный взнос – около 20%. Сам кредит можно «разбросать» на 12–15 лет. Главное на этом этапе – получить одобрение банка. Для этого нужно представить в банк стандартный пакет документов (паспорт, справка 2НДФЛ и т. д.) В среднем ответа банка приходится ждать около двух недель. После того как вам одобрили необходимую сумму кредита, вы возвращаетесь в агентство недвижимости для заключения договора купли-продажи. Теперь дело за малым: в течение двух месяцев проходит регистрация сделки. И – ждём ввода объекта в эксплуатацию. Если дом панельный, а застройщик надёжный, то через 6–8 месяцев можно будет заселяться в новую квартиру (если объект строился с нуля). «Плюсы» ипотеки: кредит выдаётся на длительный срок, сумма ежемесячного взноса невелика. «Минус» ипотеки: переплата по кредиту в размере начисляемых банком процентов. Рассрочка При рассрочке вы оплачиваете 50% от суммы сделки непосредственно застройщику. Оставшаяся половина «раскидывается» по тем месяцам, в течение которых идёт строительство. – Допустим, строительство вашего жилого комплекса близко к завершению, – объясняет наш эксперт Ольга Слободчикова. – В мае 2014-го будет сдаваться очередная очередь объекта. Соответственно, заплатив половину стоимости квартиры в ЖК, оставшуюся сумму вы распределяете на три месяца. Стоит иметь в виду, что в некоторых компаниях на остаток платежа начисляется один процент ежемесячно. Правда, если есть выбор между стопроцентной оплатой и оплатой в рассрочку, люди выбирают все-таки 100-процентную оплату. Тем более что некоторые застройщики дают хоть и небольшие, но скидки на такой порядок оплаты – например, 1000 рублей на каждый квадратный метр. При большом метраже квартиры экономия получается значительная. Как рассказали нам в дирекции продаж крупного столичного застройщика ДСК-1, примерно одна пятая часть клиентов, покупающих квартиру в кредит, – это те, кто воспользовался именно рассрочкой. Плюс рассрочки: вам открывается беспроцентный кредит или (у некоторых застройщиков) кредит с очень низким процентом. Минус рассрочки: сразу нужно внести значительную сумму. Елена Мацейко, topkvadrat.ru |
