Форум города Ханты-Мансийска
23 ноября, суббота

Городская жизнь / Долевое строительство

Cуть темы

Предлагаю обсудить данную тему, в нашем городе строят много, кто сталкивался с трудностями и как их решал, делимся опытом

Код защиты
Сортировать сообщения по дате:
Последние вверху
Последние внизу
  • Показать страницу:
  • 13
  • 14
  • 15
  • 16
  • 17
07.02.2014 17:57:00 Glagol
Активность:
27.27%
Нашел вот такие комментарии к изменениям вступившим в силу с 1 января 2014 года:

"Ранее (до 1 января) каждый из супругов получал налоговый вычет пропорционально своей доле. К примеру, в приобретенном жилье за 4 000 000 руб., одна четверть принадлежала мужу, три четверти — жене. Следовательно, он получал налоговый вычет в размере 500 тысяч рублей, она — 1 миллион 500 тысяч рублей. То есть фактически совокупный вычет составлял 2 миллиона рублей на двоих".

"Поскольку новая редакция 220‐й статьи Налогового кодекса РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность, каждый из супругов будет вправе получить указанный вычет в пределах 2 миллионов рублей. Другими словами, если стоимость квартиры составляет 4 миллиона рублей, каждый из собственников сможет вернуть в виде налогового вычета по 260 тысяч рублей".
07.02.2014 16:19:56 Александр
Цитата:Нет, не верно. 2 млн делите на три - получается почти 700 тыс., множим на два - 1,3 млн . С этой суммы вам будет возвращаться налог


Звонил в одно агентство которое занимается подготовкой справок 3 НДФЛ они подтвердили эту информацию. Я пока с этим не согласен, буду дальше вытеснять. Единственное это то что разницу до 2 млн. могу добить строительными материалами и работами, но это проблематично и чеков собрать на почти 700 тыс. не реально. Еще и нет конкретных разъяснений какие материалы оплачиваются, а какие нет.
07.02.2014 13:01:10 Glagol
Активность:
27.27%
И еще. Если речь идет об ипотеке, то к сумме 2000 000 руб., с которых идет вычет, прибавляется еще сумма уплаченных процентов по ипотеке. Таким образом можно получить вычет размером более чем 260 000 руб. А вычет по процентам будет происходить пока платите проценты по ипотеке - 10-20-30 лет, пока сумма уплаченных процентов не достигнет 3 000 000 руб. Таким образом максимальный размер вычета 260+390 т.р. (13% от 3 млн.). Ограничение в 3000 000 введено с 1 января 2014 года.
07.02.2014 12:50:34 Glagol
Активность:
27.27%
>> Александр 07.02.2014 09:34:09
Цитата:Квартира приобретена по договору долевого строительства в равнодолевую собственность по 1/3 каждому семья из трех человек (отец, мать и не совершеннолетний ребенок). Акт приема передачи подписан в конце 2012 года. Стоимость квартиры 3 600 000. Хочу получить вычет только за себя и ребенка, а правом жены воспользоваться в будущем. с какой суммы я получу вычет?
3 600 000/3 = 1,2 млн. доля каждого. Я 1,2 + ребенок 1,2 общая получается 2,4 млн., но вычет оплачиваю с суммы не более 2 млн., значит с 2 млн.???

Все верно. При этом ребенок не теряет право на получение вычета в будущем при достижении совершеннолетия, но уже при покупке другой квартиры. Подробнее про вычет писал здесь: http://glagolas.livejournal.com/100102.html
07.02.2014 12:06:11 Lexus044
Активность:
4.02%
Цитата:Квартира приобретена по договору долевого строительства в равнодолевую собственность по 1/3 каждому семья из трех человек (отец, мать и не совершеннолетний ребенок). Акт приема передачи подписан в конце 2012 года. Стоимость квартиры 3 600 000. Хочу получить вычет только за себя и ребенка, а правом жены воспользоваться в будущем. с какой суммы я получу вычет?
3 600 000/3 = 1,2 млн. доля каждого. Я 1,2 + ребенок 1,2 общая получается 2,4 млн., но вычет оплачиваю с суммы не более 2 млн., значит с 2 млн.???

Не более 260 000 руб. получите
07.02.2014 11:55:38 Твиттер
>> Александр 07.02.2014 09:34:09
Нет, не верно. 2 млн делите на три - получается почти 700 тыс., множим на два - 1,3 млн . С этой суммы вам будет возвращаться налог
07.02.2014 11:45:42 Sem
Активность:
10.85%
>> Александр 07.02.2014 09:34:09
Я думаю Вам лучше с налоговыми органами на эту тему проконсультироваться, а в последствии поделиться опытом с форумчанами.
07.02.2014 11:44:03 Sem
Активность:
10.85%
>> Натали 06.02.2014 17:56:23
Я полагаю при пустом бюджете РФ этот налог не отменят, а разговоры так и останутся разговорами
07.02.2014 09:34:09 Александр
Квартира приобретена по договору долевого строительства в равнодолевую собственность по 1/3 каждому семья из трех человек (отец, мать и не совершеннолетний ребенок). Акт приема передачи подписан в конце 2012 года. Стоимость квартиры 3 600 000. Хочу получить вычет только за себя и ребенка, а правом жены воспользоваться в будущем. с какой суммы я получу вычет?
3 600 000/3 = 1,2 млн. доля каждого. Я 1,2 + ребенок 1,2 общая получается 2,4 млн., но вычет оплачиваю с суммы не более 2 млн., значит с 2 млн.???
06.02.2014 17:56:23 Натали
Активность:
5.79%
>> Sem 06.02.2014 17:31:51
Мне вот интересно будет ли другая несправедливость устранена? Имею ввиду дебильный налог при продаже жилья, находящегося у владельца в собственности менее 3 лет? Какая разница сколько он лет в твоей собственности, если скажем это - единственное жилье у владельца? Продал, заплатил 13% и за что другое покупать? При этом любимый преседатель нашего Правительства призывает всех россиян быть более мобильными и держаться не за жилье, а за работу. Дескать работу нашел в другом городе да и переезжай. Ну, да! Продал квартиру, налог заплатил государству, которое непонятно каким боком к тому, что имел человек. Ну, и останется на конуру собачью в другом городе..... Вроде тоже собиралась Госдума помозговать....
06.02.2014 17:31:51 Sem
Активность:
10.85%
Вновь наступивший новый год в социальном плане несет нам реформы, перемены, новые законы и изменения. Коснулись нововведения законодательства и области налогообложения недвижимости.
Налогообложение недвижимости можно рассматривать с точки зрения субъекта налогообложения (кто платит налог), объекта налогообложения ( с какого имущества взимается налог).
Но нам хотелось бы затронуть очень важный вопрос, касающийся льгот, предоставляемых физическим лицам по налогу на доходы физических лиц при покупке и продаже имущества: так называемый имущественный налоговый вычет. Предлагаем разобраться с изменениями, касающимися имущественного налогового вычета в 2014 году.
С 1 января 2014 года действует новая редакция статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ. Очень важное изменение касается налогового вычета (льготы), предоставляемого физическим лицам при покупке или строительстве квартир, домов, комнат, земельных участков. Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных гражданином расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества по стоимости не превышающих 2 000 000 рублей. Таким образом, физические лица - граждане РФ - имеют право вернуть 13% от суммы, потраченной на приобретение или строительство квартир, дач, комнат, земельных участков, но не превышающей 2 000 000 рублей.
В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее 2 000 000 рублей, то есть приобрел объект недвижимости за меньшую сумму, тогда остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Изменение заключается в том, что граждане могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом до тех пор, пока полностью его не используют. Таким образом, если физические лица приобрели или построили объект недвижимости за 1 600 000 рублей, тогда они имеют право возместить 13% от этой суммы. А при приобретении или строительстве нового объекта у них остается имущественный вычет в размере 400 000 рублей, с которого они имеют право также вернуть 13%. Прежняя редакция статьи 220 главы 23 Налогового кодекса РФ устанавливала, что повторное предоставление физическим лицам имущественного налогового вычета не допускается.
Рассмотрим на конкретном примере. Гражданин купил квартиру за 1 300 000 руб. Ему необходимо собрать соответствующие документы и предоставить их в налоговую инспекции. Сумма налога к возмещению составит 169 000 рублей (1 300 000*13%).
Далее в следующем году гражданин покупает комнату за 800 000 рублей. Ему аналогично необходимо предоставить документы в налоговую инспекцию и заявить право на вычет с 700 000 рублей. Сумма налога к возмещению со второго объекта составит 91 000 рублей (700 000*13%)
Общая сумма налога к возмещению с двух объектов составляет 260 000 рублей. (169 000 +91 000).
Гражданин льготой при покупке имущества воспользовался полностью.
Данное изменение очень целесообразно и логично, так как у граждан давно возникали вопрос.
«Почему физические лица, которые купили объект недвижимости за 2 000 000 рублей или большую стоимость, имеют право вернуть 13% с 2 000 000 рублей, а физические лица, которые купили объект недвижимости за меньшую стоимость и заявили об этом в налоговые органы, а затем купили еще один объект недвижимости, могут возместить 13% только с суммы, потраченной на приобретение или строительство первого объекта? Почему данные граждане не имеют право заявить вычет в дальнейшем при приобретении или строительстве другого объекта недвижимостями, поскольку они воспользовались им не полностью, и возместить 13% с оставшейся суммы имущественного налогового вычеты, возникшей, в связи с тем, что первый объект стоил меньше 2000 000 рублей?»
Теперь эта несправедливость устранена.

http://www.ppl.nnov.ru/content/14642
29.01.2014 16:00:18 Sem
Активность:
10.85%
7 проблем обманутых дольщиков.

Интерес законотворцев и делового сообщества к теме защиты нарушенных прав дольщиков продолжает неуклонно расти. Так, еще осенью 2013 года Минрегионом России официально закреплены критерии обманутых дольщиков, а с 1 января 2014 года скорректированы условия для регистрации договора долевого участия. Актуальность темы говорит сама за себя – общее число судебных дел по долевому строительству превышает более 20 тыс., из них примерно 4 тыс. возбуждено только в 2013 году.

Обобщив судебную практику последних трех лет, ВС РФ выделил самые злободневные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства.

Проблема № 1. Неоднократная выдача разрешения застройщику на возведение многоквартирного жилого дома

Дело: определение Свердловского областного суда от 18 августа 2011 г. № 33-11659/2011.

Истец: гражданин К. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право собственности К. на долю в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме.

Обстоятельства дела: ответчику в 2004 году было выдано разрешение на строительство жилого дома сроком действия один месяц, предусматривающее выполнение подготовительных работ – установку забора, снос зеленых насаждений, отселение граждан.

Два года спустя ответчик и К. подписали договор участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого не была осуществлена. Позднее в отношении той же квартиры был заключен еще один договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке, с гражданином П.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд указал, что разрешение на строительство прямо не предусматривало возведение объекта, но давало право на подготовительные работы, которые являются неотъемлемой частью и начальным этапом строительства. К тому же, указанное разрешение было дооформлено надлежащим образом. Однако для заключения второго договора об участии в долевом строительстве (с гражданином П.) правовых оснований у ответчика не имелось.

Проблема № 2. Привлечение денежных средств граждан на строительство дома лицом, не имеющим на это права

Дело: решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: возвратить денежные средства за оплату квартиры в строящемся доме, взыскать проценты в двойном размере и возместить сверх суммы этих процентов причиненные убытки.

Обстоятельства дела: застройщик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома, с последующим правом собственности.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд указал, что застройщиком не выполнены обязательные условия приобретения права на привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома. Напомним, к ним относится государственная регистрация предварительного договора участия в долевом строительстве, получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок (ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее – Закон № 214-ФЗ).

Проблема № 3. Возведение незаконной самовольной постройки в садовом товариществе

Дело: апелляционное определение Московского областного суда от 11 февраля 2013 г. № 33-3876/2013.

Истец: префектура Троицкого и Новомосковского административных округов г. Москвы.

Требование истцов: признать строение самовольной постройкой и осуществить ее снос.

Обстоятельства дела: группа лиц (28 человек) приобрела в собственность земельный участок в некоммерческом садовом товариществе, предназначенном для ведения садоводства. Затем они же возвели на этой площади многоквартирный дом без получения разрешения на строительство.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. Суд обосновал, что право собственности на земельные участки не дает собственнику права возводить строения без разрешения на строительство, равно как и строительство с нарушением разрешенного вида использования земельного участка.

Одна из наиболее важных проблем для дольщиков – это признание права собственности на приобретенное жилье. Рассмотрим ее подробнее.

Проблема № 4. Признание права собственности

1. Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Дело: решение Устиновского районного суд г. Ижевска Удмуртской Республики.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства.

Обстоятельства дела: истцом исполнены обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве. Однако дом не введен в эксплуатацию в срок, а строительные работы прекращены. Необходимые документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестр ответчиком не представлены.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Судом установлено, что истец вправе требовать признания права собственности на незавершенный объект строительства до окончания строительных мероприятий (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Спорная квартира готова на 80% и фактически передана истцу.

2. Признание права собственности на квартиру в доме, разрешение на которое получено до вступления в силу Закона № 214-ФЗ

Дело: решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право на долю в объекте незавершенного строительства высокой степени готовности.

Обстоятельства дела: истец и ответчик заключили договор строительного подряда на возведение многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено в декабре 2004 года. Истец обязательства по оплате исполнил. Однако возведение дома в указанный в договоре срок не завершено, разрешение на его ввод в эксплуатацию не получено, а против ответчика возбуждено дело о банкротстве.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд отметил, что строительство помещения полностью оплачено истцом, но его выделение в качестве обособленного помещения, предназначенного для проживания людей, до принятия дома в эксплуатацию невозможно. В связи с этим, истец имеет право на долю в объекте незавершенного строительства.

3. Передача квартиры в залог банку

Дело: материалы судебной практики Липецкого областного суда.

Истец: участники долевого строительства (дольщики).

Требование истцов: признать право собственности каждого участника на его квартиру.

Обстоятельства дела: истцы заключили с ответчиком договоры о долевом участии строительства жилого дома, разрешение на возведение которого получено в августе 2004 года. Истцами обязательства по уплате денежных средств исполнены. Позднее между ответчиком и банком заключен договор ипотеки в обеспечение кредитного договора. По договору ипотеки ответчик передал в залог банку незавершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии граждан, и право аренды соответствующего земельного участка.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. В обосновании своей позиции суд указал, что спорные квартиры не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства. Причина тому – обремененность правами истцов как участников долевого строительства, которые оплатили стоимость предмета договора.

Проблема № 5. Нарушение застройщиком сроков строительства

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 5 июня 2012 г. № 18-КГ12-1.

Истец: застройщик жилого многоквартирного дома.

Требование истца: призвать дольщика к заключению допсоглашения к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи строящегося объекта и его государственной регистрации.

Обстоятельства дела: после заключения договора с дольщиком, в проектную декларацию указанного дома внесены изменения: срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Причина – недостаток денежных средств. Дольщик на предложение изменить договор не отреагировал, однако большая часть участников долевого строительства дома с предложением согласилась.

Вывод суда: строительной организации отказано, состоявшиеся по делу судебные постановления отменены. Главная причина – отсутствие существенно изменившихся обстоятельств и доказательств того, что стороны не могли их предусмотреть при заключении договора.

Проблема № 6. Нарушение качества объекта долевого строительства

Дело: решение Куйбышевского районного суда города Иркутска.

Истец: гражданин Е. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: расторгнуть договор участия в долевом строительства с застройщиком по причине ненадлежащего качества полученной квартиры.

Обстоятельства дела: в квартире, переданной истцу, были выявлены существенные нарушения качества, в связи с чем она признана непригодной для проживания. Это и неправильное функционирование систем вентиляции и отопления, и несоответствие проектной документации требованиям технических и градостроительных регламентов.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд пришел к выводу, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, существенны и их устранение потребует вложения значительных денежных средств и отселения проживающих в нем граждан.

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 56-В12-2.

Истец: гражданин Б. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: возложить устранение технических и санитарных недостатков жилого помещения на ЖСК.

Обстоятельства дела: истец заключил договор об инвестировании строительства квартиры с ЖСК, который до этого заключил договор подряда со строительной организацией. После получения квартиры в собственность истец вступил в члены ЖСК. Однако в предоставленном кооперативом жилом помещении были обнаружены существенные недостатки, которые препятствовали нормальному проживанию людей.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд обязал ответчика – ЖСК, исполнившего свои обязательства ненадлежащим образом, возместить убытки по проведению восстановительного ремонта помещения.

Проблема № 7. Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 5-КГ12-7.

Истец: граждане – участники долевого строительства (дольщики).

Требование истцов: признать недействительным договор инвестирования и приложение к нему в части предоставления одному из дольщиков общего имущества дома.

Обстоятельства дела: кроме инвестиционного договора на строительство между дольщиком и застройщиком был утвержден перечень недвижимого имущества, который должен быть передан в собственность инвестору. Позднее за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения – водомерный узел, коридор и тамбур.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от их собственности (ст. 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент рассмотрения дела).
http://www.garant.ru/article/522044/
29.01.2014 15:49:50 Sem
Активность:
10.85%
Долевое строительство: признаки будущего долгостроя

Интерес законотворцев и делового сообщества к теме защиты нарушенных прав дольщиков продолжает неуклонно расти. Так, еще осенью 2013 года Минрегионом России официально закреплены критерии обманутых дольщиков, а с 1 января 2014 года скорректированы условия для регистрации договора долевого участия. Актуальность темы говорит сама за себя – общее число судебных дел по долевому строительству превышает более 20 тыс., из них примерно 4 тыс. возбуждено только в 2013 году.

Обобщив судебную практику последних трех лет, ВС РФ выделил самые злободневные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства.

Проблема № 1. Неоднократная выдача разрешения застройщику на возведение многоквартирного жилого дома

Дело: определение Свердловского областного суда от 18 августа 2011 г. № 33-11659/2011.

Истец: гражданин К. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право собственности К. на долю в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме.

Обстоятельства дела: ответчику в 2004 году было выдано разрешение на строительство жилого дома сроком действия один месяц, предусматривающее выполнение подготовительных работ – установку забора, снос зеленых насаждений, отселение граждан.

Два года спустя ответчик и К. подписали договор участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого не была осуществлена. Позднее в отношении той же квартиры был заключен еще один договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке, с гражданином П.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд указал, что разрешение на строительство прямо не предусматривало возведение объекта, но давало право на подготовительные работы, которые являются неотъемлемой частью и начальным этапом строительства. К тому же, указанное разрешение было дооформлено надлежащим образом. Однако для заключения второго договора об участии в долевом строительстве (с гражданином П.) правовых оснований у ответчика не имелось.

Проблема № 2. Привлечение денежных средств граждан на строительство дома лицом, не имеющим на это права

Дело: решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: возвратить денежные средства за оплату квартиры в строящемся доме, взыскать проценты в двойном размере и возместить сверх суммы этих процентов причиненные убытки.

Обстоятельства дела: застройщик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома, с последующим правом собственности.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд указал, что застройщиком не выполнены обязательные условия приобретения права на привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома. Напомним, к ним относится государственная регистрация предварительного договора участия в долевом строительстве, получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок (ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее – Закон № 214-ФЗ).

Проблема № 3. Возведение незаконной самовольной постройки в садовом товариществе

Дело: апелляционное определение Московского областного суда от 11 февраля 2013 г. № 33-3876/2013.

Истец: префектура Троицкого и Новомосковского административных округов г. Москвы.

Требование истцов: признать строение самовольной постройкой и осуществить ее снос.

Обстоятельства дела: группа лиц (28 человек) приобрела в собственность земельный участок в некоммерческом садовом товариществе, предназначенном для ведения садоводства. Затем они же возвели на этой площади многоквартирный дом без получения разрешения на строительство.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. Суд обосновал, что право собственности на земельные участки не дает собственнику права возводить строения без разрешения на строительство, равно как и строительство с нарушением разрешенного вида использования земельного участка.

Одна из наиболее важных проблем для дольщиков – это признание права собственности на приобретенное жилье. Рассмотрим ее подробнее.

Проблема № 4. Признание права собственности

1. Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Дело: решение Устиновского районного суд г. Ижевска Удмуртской Республики.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства.

Обстоятельства дела: истцом исполнены обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве. Однако дом не введен в эксплуатацию в срок, а строительные работы прекращены. Необходимые документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестр ответчиком не представлены.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Судом установлено, что истец вправе требовать признания права собственности на незавершенный объект строительства до окончания строительных мероприятий (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Спорная квартира готова на 80% и фактически передана истцу.

2. Признание права собственности на квартиру в доме, разрешение на которое получено до вступления в силу Закона № 214-ФЗ

Дело: решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право на долю в объекте незавершенного строительства высокой степени готовности.

Обстоятельства дела: истец и ответчик заключили договор строительного подряда на возведение многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено в декабре 2004 года. Истец обязательства по оплате исполнил. Однако возведение дома в указанный в договоре срок не завершено, разрешение на его ввод в эксплуатацию не получено, а против ответчика возбуждено дело о банкротстве.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд отметил, что строительство помещения полностью оплачено истцом, но его выделение в качестве обособленного помещения, предназначенного для проживания людей, до принятия дома в эксплуатацию невозможно. В связи с этим, истец имеет право на долю в объекте незавершенного строительства.

3. Передача квартиры в залог банку

Дело: материалы судебной практики Липецкого областного суда.

Истец: участники долевого строительства (дольщики).

Требование истцов: признать право собственности каждого участника на его квартиру.

Обстоятельства дела: истцы заключили с ответчиком договоры о долевом участии строительства жилого дома, разрешение на возведение которого получено в августе 2004 года. Истцами обязательства по уплате денежных средств исполнены. Позднее между ответчиком и банком заключен договор ипотеки в обеспечение кредитного договора. По договору ипотеки ответчик передал в залог банку незавершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии граждан, и право аренды соответствующего земельного участка.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. В обосновании своей позиции суд указал, что спорные квартиры не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства. Причина тому – обремененность правами истцов как участников долевого строительства, которые оплатили стоимость предмета договора.

Проблема № 5. Нарушение застройщиком сроков строительства

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 5 июня 2012 г. № 18-КГ12-1.

Истец: застройщик жилого многоквартирного дома.

Требование истца: призвать дольщика к заключению допсоглашения к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи строящегося объекта и его государственной регистрации.

Обстоятельства дела: после заключения договора с дольщиком, в проектную декларацию указанного дома внесены изменения: срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Причина – недостаток денежных средств. Дольщик на предложение изменить договор не отреагировал, однако большая часть участников долевого строительства дома с предложением согласилась.

Вывод суда: строительной организации отказано, состоявшиеся по делу судебные постановления отменены. Главная причина – отсутствие существенно изменившихся обстоятельств и доказательств того, что стороны не могли их предусмотреть при заключении договора.

Проблема № 6. Нарушение качества объекта долевого строительства

Дело: решение Куйбышевского районного суда города Иркутска.

Истец: гражданин Е. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: расторгнуть договор участия в долевом строительства с застройщиком по причине ненадлежащего качества полученной квартиры.

Обстоятельства дела: в квартире, переданной истцу, были выявлены существенные нарушения качества, в связи с чем она признана непригодной для проживания. Это и неправильное функционирование систем вентиляции и отопления, и несоответствие проектной документации требованиям технических и градостроительных регламентов.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд пришел к выводу, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, существенны и их устранение потребует вложения значительных денежных средств и отселения проживающих в нем граждан.

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 56-В12-2.

Истец: гражданин Б. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: возложить устранение технических и санитарных недостатков жилого помещения на ЖСК.

Обстоятельства дела: истец заключил договор об инвестировании строительства квартиры с ЖСК, который до этого заключил договор подряда со строительной организацией. После получения квартиры в собственность истец вступил в члены ЖСК. Однако в предоставленном кооперативом жилом помещении были обнаружены существенные недостатки, которые препятствовали нормальному проживанию людей.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд обязал ответчика – ЖСК, исполнившего свои обязательства ненадлежащим образом, возместить убытки по проведению восстановительного ремонта помещения.

Проблема № 7. Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 5-КГ12-7.

Истец: граждане – участники долевого строительства (дольщики).

Требование истцов: признать недействительным договор инвестирования и приложение к нему в части предоставления одному из дольщиков общего имущества дома.

Обстоятельства дела: кроме инвестиционного договора на строительство между дольщиком и застройщиком был утвержден перечень недвижимого имущества, который должен быть передан в собственность инвестору. Позднее за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения – водомерный узел, коридор и тамбур.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от их собственности (ст. 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент рассмотрения дела).

http://kazanfirst.ru/feed/13105
27.01.2014 17:58:34 Sem
Активность:
10.85%
10 причин не покупать квартиру «на котловане» через ЖСК.
Продажа квартир на ранних стадиях постройки дома через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) разрешена по закону и практикуется даже в столице. Между тем, по многим оценкам, покупка жилья через ЖСК едва ли не самый ненадёжный способ инвестирования в строительство.

1. Заявленную стоимость жилья легко увеличить
С юридической точки зрения покупкой квартиры «на котловане» через ЖСК является вступление в данный кооператив в качестве его члена вместе со взносом пая в определённом размере. Даже если в договоре размер пая не зафиксирован. Окончательный размер выплат определяется в уставе кооператива, и по решению общего собрания членов, кооператив всегда может его увеличить, изменив устав. Для этого достаточно голосов чуть менее 40% членов (три четверти из присутствующих на собрании при кворуме в 50% членов +1 голос). Если необходимое число голосов фактически находится под контролем застройщика – устав можно менять как угодно.

Кстати, членами жилищно-строительного кооператива с правом решающего голоса могут быть и юридические лица. Никаких ограничений для участия юрлиц не существует, пояснил «Квадрату» адвокат Дмитрий Трунин. Это ещё больше облегчает застройщику задачу контролировать все решения собрания ЖСК.

2. Сроки сдачи дома переносятся без труда
Заключая договор о вступлении в ЖСК, дольщик не вправе требовать фиксированных сроков сдачи дома в эксплуатацию. Для переноса завершения строительства на более поздний срок достаточно решения правления кооператива. Оспаривать подобное решение в суде бесполезно.

3. Неустойка за несоблюдение сроков передачи жилья не полагается
Формально все члены кооператива несут общую ответственность за ход строительства, поэтому не могут предъявлять друг другу материальных претензий за срыв сроков его завершения. Это значит, что рядовому дольщику остаётся только дожидаться завершения сроков достройки дома без права на какие-либо компенсации.

4. Порядок выхода из ЖСК и сроки возврата денег определяет сам кооператив
Порядок выхода из кооператива и срок возврата внесённого денежного пая также определяется уставом кооператива. А дальше, как уже написано выше, если чуть менее 40% голосов в ЖСК контролирует застройщик, устав можно менять как угодно. Тем самым, есть риск, что получить сразу все свои деньги при выходе из кооператива дольщик не сможет.

5. Какая именно квартира достанется – неизвестно
Окончательное распределение квартир среди дольщиков, как правило, происходит через решение общего собрания или правления кооператива. В отличие от договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), при «схеме ЖСК» обязательного требования зафиксировать конкретную квартиру для конкретного пайщика не существует. Вполне вероятно, что вначале рядовому дольщику пообещают одно, а после завершения строительства он получит совсем другое.

6. Претензии за строительный брак предъявить нереально
При «схеме ЖСК» претензии за строительный брак предъявлять кооперативу как формальному застройщику рядовой дольщик не может. Предъявить претензии может только правление кооператива подрядчику строительства от имени самого ЖСК. На деле это означает, что, как правило, никаких компенсаций на исправление строительных недоделок рядовому дольщику не светит.

7. Обязательно страхование ответственности – не для ЖСК
С начала этого года застройщик должен обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком либо через поручительство банка, либо через страхование ответственности. Это предписывают поправки в законодательство, вступившие в силу с 1 января. Однако новые требования распространяются только на тех застройщиков, которые привлекают деньги через заключение договоров долевого участия в строительстве. На жилищно-строительные кооперативы новые требования не распространяются.

8. Госконтроль за целевым использованием денег в ЖСК не ведётся
В соответствии с действующим законодательством, застройщик, привлекающий средства по ДДУ, обязан ежеквартально предоставлять отчётность о ходе строительства и исполнения обязательства перед дольщиками в региональный орган государственного контроля в сфере долевого строительства.

Для жилищно-строительных кооперативов эта обязанность законом не предусмотрена. Финансово-хозяйственную деятельность ЖСК контролирует только ревизионная комиссия самого кооператива, которую формально избирает общее собрание в соответствии с уставом. На деле эта комиссия может быть полностью подконтрольна застройщику

9. Есть риск, что квартир в будущем доме всем пайщикам не хватит
Стопроцентных гарантий того, что число пайщиков ЖСК не превысит число квартир в строящемся этим кооперативом доме, не существует. Единственная надёжная гарантия исключить подобные риски – обязательная государственная регистрация договора в Росреестре. Но, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, договоры, заключаемые между дольщиками и ЖСК, обязательной госрегистрации не подлежат, отмечает адвокат Олег Сухов.

10. Переуступить или продать свою долю нельзя
С юридической точки зрения, при долевом участии в строительстве отношения дольщика с застройщиком возникают на основании заключённого договора, а в ЖСК – на основании членства. На практике это означает, что переуступить пли продать свою долю в будущем доме пайщик не может. Он вправе только выйти из состава участников кооператива и вернуть свой взнос. Причём на условиях, которые кооператив установит сам (см. выше).

http://topkvadrat.ru/development/article/10-prichin-ne-pokupat-kvartiru-nanbspkotlovane-che-24994
21.01.2014 21:33:39 Sem
Активность:
10.85%
Квартира в новостройке: «лишние» метры – удача или потеря? Платили за одну площадь, а получили другую. Кто и кому доплатит – покупатель застройщику или наоборот
21.01.2014

Люди, имеющие опыт покупки новостроек, хорошо знают, что метраж приобретаемой квартиры – цифра в высшей степени «расчетная». Действительная величина объекта станет известна только после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров. И совершенно не редки ситуации, когда площадь квартиры может отличаться от того, что написано в договоре. Что происходит в этом случае?

Этот и смежные вопросы изучал обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Панельные – точнее
Первый вывод, сделанный из общения с экспертами рынка – явление действительно имеет место быть. «Площади квартир после обмеров БТИ в 99% случаев отличаются от проектных площадей», - говорит Валентин Парийский, сотрудник отдела продаж «Ведис Групп». Правда, в большинстве случаев расхождения минимальны – но, если подходить к проблеме строго формально, то они есть.

Каковы именно эти расхождения? Здесь многое зависит от технологии строительства. Наибольшую точность дает панельная. «В панельном домостроении, где технологии отработаны годами, каждый дом представляет собой «конструктор» из заранее подогнанных по размеру «кубиков», - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». – Там «лишние» метры появляются гораздо реже». По оценке наших консультантов, при среднем метраже квартиры в 60 кв. м отличия составят 0,5-1 кв. м, максимум 1,5 кв. м.

Другое дело – монолиты, где каждый дом, по сути, создается с нуля на стройплощадке. А еще квартиры в таких зданиях обычно больше по размерам – так что отклонения (в процентах) выглядят более ощутимо, если пересчитать их на квадратные метры. «В монолитных домах отличие может достигать несколько квадратных метров, - говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». – В практике ГК «Пионер» более распространена ситуация превышения площади квартиры: в среднем обычно не более 7 кв. м».

Разумеется, встречаются и случаи, когда отличия и более существенные – до 10-15 кв. м. Но тут уже и причины другие. «Значительные расхождения по площади бывают крайне редко, они могут быть связаны с тем, что под строительство дома был использован еще дополнительный земельный участок, и, соответственно, общая площадь жилого дома увеличилась, - отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Или, что еще хуже, вследствие некачественного надзора за строительством. Тогда значительное увеличение или уменьшение площади квартиры может быть только вершиной айсберга».

Доверяй, но перемеряй
Резонно возникает вопрос: а кто квартиры измеряет? Точнее говоря, измерить-то может каждый (для этого нужна обычная рулетка; более «технологически продвинутые» могут воспользоваться лазерным дальномером), но чьи результаты признаются как окончательные?

«Обмеры квартир обязан выполнить кадастровый инженер по отдельному договору с застройщиком, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – Обычно они осуществляются на стадии ввода здания в эксплуатацию. Кадастровые паспорта составляются как на здание в целом, так и на отдельные нежилые и жилые помещения, за исключением имущества общего пользования».

Теоретически, измерения должны производиться во всех квартирах. На практике кадастровые инженеры тоже могут схалтурить – провести обмеры на одном этаже, а потом написать, что все помещения выше или ниже «в точности такие же». Если собственник объекта недвижимости считает, что это не так – он может результаты оспорить. Только нужно опираться не на собственные дилетантские упражнения с рулеткой, а на авторитетного эксперта. «Покупатель квартиры имеет право воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – И при расхождении цифр оспорить результаты обмеров в суде».

Балконно-лоджевые страдания
В подавляющем большинстве современных квартир имеются балконы или лоджии. Как поступать с ними? Тут надобно отметить, что российское законодательство словно специально написано так, чтобы максимально запутать тему.

Судите сами. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», в соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса (ЖК) РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, балконы и лоджии («помещения вспомогательного использования») входят в понятие квартиры.

С другой стороны, есть в ЖК ст. 15, п. 5 которой совершенно ясно говорит, что общая площадь жилого помещения суммируется площадей всех его частей «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». По этой причине, кстати, в Свидетельствах о собственности общая площадь квартиры указывается без учета этих «летних помещений».

Есть еще и «третья сторона» - СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Этот документ предписывает лоджии и балконы в общей площади учитывать, но с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно.

На фоне столь впечатляющего «разнообразия» (заставляющего вспомнить хрестоматийное «два юриста – три мнения») застройщики обычно поступают по собственному разумению. Чаще всего подсчитывают лоджии и балконы с теми самыми коэффициентами 0,5 и 0,3. «Затраты на строительство этих помещений могут включаться в стоимость квартиры, - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – К общедомовому имуществу они не относятся и будут использоваться собственником квартиры индивидуально».

Схожую проблему вспоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». «Были случаи, когда в двухуровневой квартире в общий метраж включили площадь лестницы, - говорит эксперт. – С покупателей брали деньги за лишние 10 кв. м. Разумеется, за такую техническую ошибку деньги были возвращены, но жильцам пришлось для этого обращаться в суд». От себя автор тут может добавить, что двухуровневая квартира с лестницей – это все-таки для нашего рынка экзотика. Встречались бы такие объекты чаще – они тоже стали бы предметом споров продавцов и покупателей.

Как договоритесь…
Российское гражданское законодательство (автор уже много раз говорил это – по разным поводам) весьма либерально: очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Как записано в договоре – так и будет. Полностью справедливо это и по отношению к изучаемой нами сегодня теме. Включать или не включать балконы и лоджии – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться об этом.

Аналогичный принцип (свободы договора) действует и для ситуаций, с которых мы начинали нынешнюю статью – когда по результатам обмеров площадь квартиры отличается от расчетной. Как правило, в типовых соглашениях, предлагаемых продавцами новостроек своим клиентам, содержатся следующие пункты:

- при незначительных отклонениях площади (в любую сторону) никаких доплат нет. «В договоре указано, что перерасчет проводится при расхождении площадей в ДДУ и по БТИ более 1 кв. м», - подтверждает Александра Кржевова (ГК «Пионер»). Иногда этот порог бывает чуть больше – скажем, 1,5 кв. м;

- при более значительном расхождении либо доплачивает покупатель (если квартира больше), либо компания продавец (если квартира меньше). При этом основой для расчетов является цена 1 кв. м, зафиксированная в договоре.

Стоит отметить, что приведенная выше формула является наиболее распространенной – но вовсе не обязательной. Иногда бывает и по-другому

– к примеру, цена, по которой покупатель «довыкупает» квадратные метры, оказывается выше, чем та, которую обязан вернуть застройщик. «Встречаются и случаи, когда застройщик оговаривает, что выплаты производятся «в одностороннем порядке»: только в случае, если размер квартиры стал больше, т.е. доплата касается только покупателя», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Соглашаться ли на такое – вопрос, что называется, риторический. «Если в договоре прописаны неравные условия, в т. ч. по сумме возвратов, то покупателю следует задать самому себе вопрос о мотивах своих действий, - убежден Арсений Васильев («УНИСТО Петросталь»). – Часто причина кроется в надежде на «авось» или в желании приобрести квартиру по демпинговым ценам с закрытыми глазами».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как и многие другие, данный вопрос оставлен законодателем на усмотрение сторон – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться о порядке доплаты. «Договориться» - это, конечно, фигура речи: застройщики обычно говорят, что договоры у них типовые, коррективы в них вносят крайне неохотно… Но в чем покупатель уж точно свободен – так это в праве решить, нужно ли ему приобретать на таких условиях. В конце концов, состояние рынка сегодня далеко не ажиотажное, можно поискать и другие варианты.


Владимир Абгафоров, MetrInfo.ru
21.01.2014 21:31:58 Sem
Активность:
10.85%
Покупаем квартиру в новостройке: ипотека или рассрочка?
21.01.2014

Что выгоднее – брать ипотеку или покупать в рассрочку? Об этом мы спросили у риелторов и застройщиков.

Ипотека
Ипотека – это кредит на недвижимость, который оформляется на длительное количество лет. По ипотеке сейчас работает огромное количество банков. Наиболее популярные – ВТБ-24, Сбербанк, «Райффайзенбанк», банк «Возрождение».

Но в первую очередь вы всё равно придёте в агентство недвижимости.

– На первом этапе мы общаемся с клиентом, выясняем его предпочтения, и в итоге заключаем с клиентом договор бронирования понравившегося ему варианта квартиры, – рассказывает менеджер отдела продаж Холдинговой компании «ГВСУ «Центр» Ольга Слободчикова. – Затем клиент идёт в банк для оформления ипотечного кредита.

Средняя процентная ставка по ипотеке сейчас составляет около 12%. Первоначальный взнос – около 20%. Сам кредит можно «разбросать» на 12–15 лет. Главное на этом этапе – получить одобрение банка. Для этого нужно представить в банк стандартный пакет документов (паспорт, справка 2НДФЛ и т. д.)

В среднем ответа банка приходится ждать около двух недель. После того как вам одобрили необходимую сумму кредита, вы возвращаетесь в агентство недвижимости для заключения договора купли-продажи.

Теперь дело за малым: в течение двух месяцев проходит регистрация сделки. И – ждём ввода объекта в эксплуатацию.

Если дом панельный, а застройщик надёжный, то через 6–8 месяцев можно будет заселяться в новую квартиру (если объект строился с нуля).

«Плюсы» ипотеки: кредит выдаётся на длительный срок, сумма ежемесячного взноса невелика.

«Минус» ипотеки: переплата по кредиту в размере начисляемых банком процентов.

Рассрочка
При рассрочке вы оплачиваете 50% от суммы сделки непосредственно застройщику. Оставшаяся половина «раскидывается» по тем месяцам, в течение которых идёт строительство.

– Допустим, строительство вашего жилого комплекса близко к завершению, – объясняет наш эксперт Ольга Слободчикова. – В мае 2014-го будет сдаваться очередная очередь объекта. Соответственно, заплатив половину стоимости квартиры в ЖК, оставшуюся сумму вы распределяете на три месяца. Стоит иметь в виду, что в некоторых компаниях на остаток платежа начисляется один процент ежемесячно.

Правда, если есть выбор между стопроцентной оплатой и оплатой в рассрочку, люди выбирают все-таки 100-процентную оплату. Тем более что некоторые застройщики дают хоть и небольшие, но скидки на такой порядок оплаты – например, 1000 рублей на каждый квадратный метр. При большом метраже квартиры экономия получается значительная.

Как рассказали нам в дирекции продаж крупного столичного застройщика ДСК-1, примерно одна пятая часть клиентов, покупающих квартиру в кредит, – это те, кто воспользовался именно рассрочкой.

Плюс рассрочки: вам открывается беспроцентный кредит или (у некоторых застройщиков) кредит с очень низким процентом.

Минус рассрочки: сразу нужно внести значительную сумму.

Елена Мацейко, topkvadrat.ru
16.01.2014 11:23:25 Sem
Активность:
10.85%
ХМАО. О Критериях для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены
15.01.2014

Приказ Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» вступил в законную силу 30.12.2013.
В целях исполнения указанного приказа Жилстройнадзором Югры принимаются меры по внесению соответствующих изменений в соответствующие нормативные правовые акты.

В целях обеспечения максимальной эффективности процедуры приема документов граждан для включения в реестр осуществляется предварительная запись по телефону 8 (3467) 328-020.

http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=51365
15.01.2014 16:48:13 Sem
Активность:
10.85%
Продажа квартиры по доверенности: возможны мошенничества! Самые типичные случаи обмана. Как защититься продавцу и покупателю
15.01.2014

Владимир Абгафоров, MetrInfo.ru

Реальная история, происшедшая в одной знакомой семье: у пожилой женщины (75 лет) обворовали квартиру. Среди пропавшего – паспорт и свидетельство о собственности на эту самую квартиру. Теперь родственники опасаются, что данные документы могут быть использованы для каких-то нехороших целей – например, для составления поддельной доверенности и продажи недвижимости. Или подделки завещания.

Насколько такое развитие событий возможно, и как от подобных напастей защититься – в этих вопросах разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Не часто, но…
Вопрос, который лежит на поверхности – а возможны ли описанные выше ужасы в принципе? Может быть мы, подобно герою «Собачьего сердца», просто «начитались на ночь газет»? Опрошенные нами эксперты эти надежды опровергли: уровень мошенничества на рынке недвижимости сегодня, конечно, несравним с тем, что был в начале 90-х, но все равно расслабляться не стоит.

«Мошенничество с доверенностями, конечно, не достигает размеров стихийного бедствия, - говорит адвокат Олег Сухов. – С января по сентябрь 2013 года Росреестр по всей России зарегистрировал 18,5 млн. сделок с недвижимостью. При этом количество сделок с участием мошенников составляет ежегодно около 20-25 тыс.».

В процентном отношении это чуть более одной десятой процента. Однако, добавляет Олег Сухов, речь идет только о раскрытых аферах – а реальная цифра гораздо больше. А во-вторых (это автор уже от себя), человека, который лично попадет в подобную передрягу, вряд ли утешит, что таких как он – немного.

Главное – скорость
Как поступить, если сам угодил в такую ситуацию? Ответ очевиден: сообщить в компетентные органы о пропаже документов и заняться их восстановлением. Начинать надо с паспорта – это основной документ, без него вы не сможете сделать вообще ничего: общение с любой официальной инстанцией начинается с его предъявления. Кроме того, используя похищенный паспорт, злоумышленники могут попытаться провернуть еще какие-то махинации (не связанные с недвижимостью) – например, набрать кредитов. Первый шаг – написать заявление в полицию. Второй – получить от участкового инспектора справку о пропаже паспорта. Это занимает 7-10 дней, в зависимости от занятости участкового и его желания проводить расследования – некоторые особенно добросовестные опрашивают соседей, другие обходятся без подобных «излишеств». Со справкой от участкового посещаем паспортный стол по месту жительства (или МФЦ), делаем две фотографии – и еще примерно через 10 дней получаем новенький паспорт.

Далее – бумаги на квартиру. «Необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра с заявлением о выдаче дубликатов свидетельства и документа, на основании которого право собственности возникло (обычно это договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), - объясняет Евгений Зимин, руководитель юридического департамента компании Blackwood. – В таком случае в базах данных Росреестра появится отметка, что документы утеряны, вместо них выданы дубликаты – они и будут являться единственно подлинными. И если мошенники обратятся с заявлением о регистрации права, основываясь на похищенных документах, Росреестр, в зависимости от конкретных обстоятельств, как минимум приостановит регистрацию, а то и вовсе откажет в ее совершении».

Если вы успешно совершили все, описанное выше – примите наши поздравления! Вы в безопасности, а похищенный паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру превратились в бесполезные бумажки – никаких действий с ними совершить невозможно. Но проблема в том, что данные действия занимают некоторое время – именно в этот период, пока в базах данных Росреестра еще не появилась соответствующая отметка, с квартирой может быть совершена сделка…

Нотариусы: жертвы обмана или соучастники?
Исследуемая нами форма мошенничества подразумевает участие нотариуса: именно он оформляет от имени мнимого собственника квартиры доверенность на продажу. И мнения о роли трудящихся нотариата в подобных историях у наших экспертов разделились. «Уже много лет я не слышал о том, что нотариусов ловили на мошенничестве с жильем, - говорит Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. – Стать нотариусом очень и очень непросто, представители этой профессии в массе своей имеют хороший доход. И им нет никакого смысла рисковать и лицензией на право осуществления деятельности, и свободой ради сиюминутной выгоды… Но нужно четко понимать, что последняя фотография в паспорт вклеивается в 45 лет и, допустим, 65-летний человек мог измениться за 20 лет, прошедшие со дня вклейки фотографии в паспорт. Тут, конечно, многое зависит от внимательности и добросовестности нотариуса».

«Ни один нотариус не проводит глубокого анализа документов, удостоверяющих личность; таковым является паспорт, и мошенники, конечно, вполне могут подделать его, - отмечает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Нотариус не проводит следственных действий на предмет установления подлинности документов и личности сторон».

Одним словом, не виноват нотариус – он сам обманут (от чего, заметим, лишившимся квартиры людям не легче). Но были и другие мнения – более жесткие. «В большинстве случаев, нотариусы, к сожалению, все-таки играют непосредственную роль в хищениях квартир, - говорит Евгений Зимин (Blackwood). – Недавно в СМИ прошла информация об освобождении за хорошее поведение нотариуса, который при пособничестве достаточно высокопоставленного сотрудника МВД похитил квартир более чем на 80 млн. руб. Схема заключалась в следующем: полицейский передавал нотариусу сведения о пропавших без вести или умерших по криминальным причинам собственниках квартир, нотариус оформлял от их имени доверенности и впоследствии продавал их».

«Как правило, нотариус является одним из участников в явных схемах мошенничества», - подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. А адвокат Олег Сухов вспомианает реальные случаи. Одна дама - московский нотариус - сама организовала преступный бизнес по отчуждению квартир у пенсионеров. Другая дама заверяла завещания «задним числом» уже после смерти пожилых одиноких людей. В обоих случаях все начиналось с обращения в суд и в органы внутренних дел наследников пропавших или умерших людей, которые и инициировали процессы. В дальнейшем, через нотариуса, заверявшего доверенность, и выходили на группы так называемых «черных риелторов». Впрочем, сами нотариусы не всегда несут ответственность со всей строгости закона. Вторая дама лишилась права нотариальной деятельности и получила всего лишь условный срок в три года. А вот той, которая организовала группировку «черных риелторов», досталось по справедливости – 12 лет колонии общего режима.

Если не успели…
При самом неудачном раскладе может оказаться и так, что злоумышленники успеют продать квартиру по поддельным документам. Несмотря на вроде бы очевидность ситуации (есть живой прежний собственник, который заявляет, что никакой доверенности он не давал), тут все далеко не однозначно. Дело в том, что у новых владельцев квартиры будут вполне легитимные документы (они-то не фальшивые, действительно Росреестром выданы), так что полиция скажет, что налицо конфликт хозяйствующих субъектов. «Когда злоумышленниками получены настоящие свидетельства о праве собственности, полиция, как правило, не применяет каких-либо мер воздействия – поскольку имеет место спор о праве, а факт явного преступления не доказан и не очевиден», - говорит адвокат Олег Сухов.

Опускать руки, конечно, не следует – нужно обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной. Доказательствами станут графологические экспертизы, установления факта отсутствия «невольного продавца» в месте изготовления доверенности. «Как показывает судебная практика, поводом к разоблачению целых группировок мошенников служили именно обращения простых граждан, - обнадеживает Олег Сухов.

Однако существует два обстоятельства, способных затруднить дело. Первое – это пожилой собственник квартиры может не дожить до суда. В этом случае доказать, что никакой доверенности в природе не существовало, будет намного сложнее. Практически единственная надежда – на почерковедческую экспертизу подписи доверителя, и в этой связи Евгений Зимин (Blackwood) рекомендует максимально долго хранить различные документы, написанные вашими родственниками собственноручно (письма, квитанции об оплате и т.д.) – все это может пригодиться.

Второе – если с квартирой будет проведена не одна, а несколько сделок, последние собственники могут оказаться добросовестными приобретателями: они ведь ничего не подделывали. «У нас Верховным судом установлена презумпция невиновности покупателя», - напоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». От себя автор может добавить, что тема эта в высшей степени противоречивая: в подобных ситуациях суды выносят разные решения, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Что делать?
Частично мы ответили на этот вопрос во второй главе, но можно принять и некоторые дополнительные меры. Они удобны тем, что возможны в «профилактическом» режиме, т.е. даже в том случае, если документы никто не похитил – просто вы опасаетесь такой вероятности в будущем.

Итак. Можно установить «блокировку» на регистрационные действия с квартирой. «Такая возможность у правообладателей на недвижимость появилась относительно недавно – с 1 октября 2013 года, когда вступили поправки к ФЗ «О государственной регистрации…», - говорит адвокат Олег Сухов. – В Росреестр можно обратиться с заявлением о невозможности совершать сделки с недвижимым имуществом без личного участия собственника. Такую «блокировку» 100-процентной назвать нельзя, потому что запрет не распространяется на регистрационные действия с недвижимостью, совершаемые на основании судебных актов. Кроме того, запрет снимается при переходе права собственности (осуществляемым с личным участием собственника), а также по заявлению о снятии запрета, написанному собственником либо его законным представителем».

А еще можно заверить у нотариуса заявление – я, такой-то, заявляю, что в определенный период времени никаких доверенностей не давал, кредитов не брал, в брак не вступал (тоже, кстати, форма возможного мошенничества – оформление брака). Документ этот законодательством не предусмотрен – но может быть в случае чего принят судом в качестве дополнительного доказательства.

Что касается рекомендаций покупателям, то им, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обязательно следует проводить сделку с продавцом лично. Даже если все прочие действия (показы, сбор документов) проводят доверенные лица.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Описанные ситуации, к счастью, никак нельзя назвать массовыми – они составляют доли процента от всех сделок на рынке. Это можно назвать хорошей новостью. Но есть и плохая – она состоит в том, что при всей очевидности ситуации (похищенные паспорт, «правоустановка») благополучный исход дела вовсе не гарантирован. Например, квартира после нескольких быстрых перепродаж может оказаться в руках какой-нибудь многодетной семьи, которую тоже просто так не выгонишь… В общем, совет один – следите за документами, а в случае чего не теряйте времени.

MetrInfo.ru
15.01.2014 12:39:44 Sem
Активность:
10.85%
Банк России выдал лицензию «Обществу взаимного страхования застройщиков»
14.01.2014

Некоммерческая организация «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» получила от службы Банка России по финансовым рынкам (СБРФР) лицензию на страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Как ранее отмечал директор ОВС Сергей Пахомов, в 2014 году в планах организации – страхование ответственности при строительстве около 4 миллионов квадратных метров жилья.

Напомним, 1 января 2014 году вступил в силу закон о взаимном страховании ответственности застройщиков. Теперь застройщик, не застраховавший ответственность перед соинвесторами посредством банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в общество взаимного страхования, не сможет привлекать средства граждан.

novostroy-spb.ru
13.01.2014 14:34:04 Sem
Активность:
10.85%
Чистая формальность: как принять квартиру в новостройке с полной отделкой
10.01.2014

На сегодняшний день число проектов, в которых квартиры сдаются владельцам сразу с чистовой отделкой, постоянно растет, особенно в сегментах эконом и комфорт-класса. При этом принять у застройщика отремонтированную квартиру во многом ничуть не проще, чем жилье без отделки. Mesto.ru рассказывает, как избежать типичных неприятностей.

Первый и самый важный момент: не подписывайте акт приемки-передачи квартиры без предварительного тщательного осмотра таковой, поскольку потом что-либо изменить будет невозможно. Отправляйтесь на осмотр днем, так как при естественном свете все огрехи будет проще найти.

Возьмите с собой: блокнот и ручку; фонарик; спички или зажигалку; любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник (тестер); отвес (нитку и грузик) для проверки углов отклонения стен и уровень.

Далее с особой тщательностью проверьте в квартире все. Мы обозначим основные моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание:

1. Двери. Они должна свободно открываться и закрываться, без усилий и скрипов. Замок не должен заедать, а монтажные стыки и швы должны быть хорошо заделаны. С внешней и внутренней стороны не должно быть видно монтажной пены и других «некрасивостей». Наиболее частым дефектом межкомнатных дверей является натяжение петель (когда дверь торцом, где установлены петли, упирается в коробку).

При осмотре следует также обращать внимание на то, насколько ровно установлены двери, в приоткрытом состоянии они не должны самопроизвольно открываться и закрываться. Кроме того, важно убедиться в том, что наличники плотно прилегают к стенам и дверной коробке, одинаково запилены на стыках, не имеют сколов и других подобных дефектов.

2. Стеклопакеты. Обязательно проверьте, хорошо ли окна открываются и закрываются: это важнейший показатель того, что окна установлены ровно. Малейший перекос даст сложности в открывании-закрывании, что в конечном итоге очень быстро приведет к поломке. Как и в случае с дверьми, с внешней и внутренней стороны не должно быть видно открытой монтажной пены – этот материал очень сильно боится прямого воздействия света и воздуха и быстро становится непрочным. Поэтому обязателен нащельник - он закрывает монтажный шов между рамой и проемом.

Также проверьте герметичность окон: влажность, сквозняк и следы промерзания, пятна и плесень на потолке — признаки недостаточной герметичности окна. Проверяйте наличие всех необходимых элементов — от фурнитуры и заглушек на петлях до оконного отлива, благодаря которому вода не будет скапливаться внизу. С той же тщательностью изучите балконы и лоджии.

3. Стены. В квартирах с полной чистовой отделкой они должны быть вертикальными, плоскими и гладкими: без бугров, ям, трещин и т.п. Здесь вам поможет отвес и уровень – проверьте, насколько хорошо сработали строители и если что, требуйте устранения неполадок. Для монолитных допустимая величина отклонения должна быть не более 15 мм, а для кирпичных – не более 5 мм.

Кроме того, в квартирах с чистовой отделкой стены должны быть оклеены обоями или окрашены. Обои должны быть наклеены ровно, с совпадением рисунка на границах полотен, и четким стыком с потолком в виде прямой линии, без пузырьков воздуха и отклеивающихся частей полотен. Окрашенные стены должны быть однородными: без непрокрашенных участков, шероховатостей, видимых разводов и потёков, краска должна быть одного цвета и оттенка, если иное не предусмотрено дизайн-проектом. Уложенные на стены декоративные панели, плитка, искусственный или натуральный камень должны быть ровными и уложены с равномерными швами: без сколов, трещин и пустот под ними. Пустоты можно обнаружить при простукивании поверхности: они дают громкий звук.

4. Отопительные приборы. Проверьте, прочно ли крепится радиатор к стене и соответствует ли его расположение принятым стандартам. Батарея должна быть установлена на расстоянии 100 мм от нижней части подоконника или ниши (доступ теплого воздуха в помещение затрудняется, если зазор слишком маленький), и на расстоянии 120 мм от пола (если зазор меньше 100 мм, теплообмен затрудняется, а мыть полы на этом участке становится сложнее; если зазор больше 150 мм, то воздух нагревается неравномерно). Более того, радиатор не должен быть установлен вплотную к стене (нужно отмерить не менее 20 мм), иначе теплоотдача становится хуже.

После этого проверьте наличие терморегуляторов на радиаторах, а если их нет, спросите, будут ли они выданы управляющей компанией. Важен и эстетический момент: декоративные панели не должны быть погнуты или поцарапаны.

5. Пол. Наиболее распространёнными видами напольного покрытия при чистовой отделке квартиры является ламинат и линолеум. В случае с ламинатом следует обращать внимание на то, нет ли под ним пустот, иначе он будет проседать. Пройдитесь по квартире, внимательно следя, не проседает ли пол. Можно присесть на корточки и простучать отдельные места, чтобы убедиться, что ламинат положен, как надо. Плиты ламината не должны иметь дефектов и неровностей. Кроме того, ламинат нельзя укладывать непосредственно на бетонный пол, поэтому спросите, есть ли под ним слой влаго- и звукоизолирующей плёнки.

Нужно также учитывать, что ламинат укладывают без гвоздей, шурупов и клея, к тому же не допускается укладка этого материала в помещениях с высокой влажностью (например, в ванной). Если Вы заметили, что ламинат встал «дыбом», значит в процессе укладки материала была нарушена технология и между стенами и напольным покрытием не оставили необходимые зазоры. Наиболее частыми дефектами в случае с линолеумом являются вздутия, волны, пузыри, отклеивающиеся участки полотна, бугры и ямы. Как правило, эти недостатки связаны с нарушением технологии укладки материала или недостаточной подготовкой основания.

6. Вентиляция. Исправить плохую вентиляцию сложно, а жить с ней еще сложнее. Поэтому при осмотре вам нужно установить, есть ли тяга. Направление и силу тяги можно проверить с помощью листа бумаги или зажженной спички, поднесенных к вентиляционному коробу. Если лист прилип или пламя заметно колышется, значит, все в порядке. Если тяги нет или, например, вокруг вентиляционного отверстия есть незаделанные дыры, обязательно жалуйтесь застройщику и укажите это в акте приемки-передачи.

7. Потолок. Потолки должны быть горизонтальными и плоскими. Они должны иметь ровные стыки со стенами.. Оценить горизонтальность можно, приложив к потолку строительный пузырьковый уровень. При этом пузырек, имеющийся на уровне, должен оказаться в центре между специальными метками. Если при отделке использованы потолочные плинтуса (молдинги, галтели, карнизы), то места их примыкания к потолку и стенам не должны иметь щелей. А сами потолочные плинтуса должны быть окрашены вместе с потолком. Места примыкания стояков отопления к потолку (и полу) также должны быть заделаны.

8. Сантехника. При осмотре обязательно нужно проверить, насколько надёжно закреплена сантехника, иначе вы рискуете рано или поздно повредить её или, в худшем случае, нанести вред собственному здоровью. Рекомендуем также проверить загерметизирована ли щель между ванной и стеной (если это оговорено в договоре) и стыки канализационных тройников и стоков, иначе в ванной комнате или кухне будет ощущаться запах канализации.

Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом, а запорные краны должны работать четко и открываться-закрываться без особых усилий. Проверьте наличие канализационных тройников: они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться при установке стоков. Наконец, проверьте, нет ли луж или увлажнений в районе стояков, а также протестируйте унитаз и все краны. Краны должны легко открываться и закрываться, без протечек, а вода в бачке унитаза должна наливаться, удерживаться и сливаться.

Если дефекты, обнаруженные в квартире, не слишком серьезны, договоритесь с застройщиком о том, что подпишите акт приема-передачи после устранения недочетов. Другой вариант — составить список дефектов в качестве приложения к акту, указав при этом разумные сроки их исправления. Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в 2-х экземплярах, с подписями представителя СК. Один экземпляр остается у вас, второй отдаете строителям и, начинаете ждать исправления недоделок в согласованные сроки. Если дефекты более значительные, но застройщик все же может их исправить, требуйте, чтобы акт осмотра со списком дефектов и сроками их устранения был подписан представителем застройщика. Помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.

Mesto.ru
  • Показать страницу:
  • 13
  • 14
  • 15
  • 16
  • 17